实探多城商品房“以旧换新”：市场热度攀升 国资入场“收房”

上海市浦东新区某新楼盘售楼中心，前来看房的人比以往明显增多。 柴刘斌 摄5月以来，商品房“以旧换新”政策在各地出台和落地的节奏明显加快。近日，广州市房地产行业协会、广州市房地产中介协会发布第二批参与住房“以旧换新”活动项目名单，共70个项目、30家中介机构名列其中。至此，广州市参与住房“以旧换新”的楼盘数量累计近200个，合作中介机构44个。据不完全统计，截至目前，已有超70城推出商品房“以旧换新”“收旧换新”的相关政策。各地商品房“以旧换新”政策如何落地？目前实施效果如何？还有哪些痛点和难点？上海证券报记者兵分多路来到上海、广东、湖北、河南、江苏等地进行调研。在郑州市某楼盘售楼部，“以旧换新”政策被制成海报放在显眼位置。记者 王乔琪 摄商品房“以旧换新”热度攀升“以旧换新”正成为当下消化存量商品住房、激发住房消费活力的重要手段。据不完全统计，目前已有超70城推出商品房“以旧换新”的相关政策。记者实地采访了解到，不少近期推出政策的城市陆续也有成交案例落地，对撬动住房需求发挥了积极作用。以南京为例，4月27日，南京推出存量住房“以旧换新”试点活动。记者日前来到位于雨花台区安德门大街32号的一家房产中介门店，不少年轻人结伴前来看房源、咨询“以旧换新”政策。一位房产中介透露，进入5月以来，前来门店咨询的客户明显增多，大部分客户都是为了满足改善型住房需求。“这波‘以旧换新’操作不仅可以促进二手房交易、新房去库存，还可以降低开发商销售压力，尽快回款，一举多得。”该房产中介表示，不少同行都对接下来的房产交易有信心。上海自5月3日起发起商品住房“以旧换新”活动，目前参与的楼盘共21个。记者日前走访位于松江区的华发·海上都荟项目，销售人员告诉记者，开发商正考虑直接收购老房子“以旧换新”。具体来说，开发商可以回收有购买新房意愿者的二手房，通过第三方机构评估旧房价格，老房子的价格既要考虑地址、房龄等综合情况，也会参考市场价格。“初步方向是老房子可抵这边新房70%的房款。”销售人员表示，如果觉得旧房估值未达成一致，也可以参与“无忧置换”活动。具体为给予一定置换周期，如果未在规定时间内置换成功...

上海房地产新政组合拳落地，房产中介电话响到凌晨

随着上海最新房地产政策的尘埃落定，市场反响热烈，其中最为兴奋与关注的群体当属买家、卖家及房地产中介。这批“政策速读者”在5月27日晚间新政发布的时间，便投入学习解读中。房屋中介们火速向客户传递信息，买卖双方赶紧联系线下议价，购房者连夜置业。房屋买卖，作为家庭中的重大决策，从来都不是轻易之举。而新政的出台，促使了一些原本徘徊不定的潜在买家下定决心，立即行动起来，预约卖家商讨购房事宜。杨先生一家在闵行居住了近三十年，原本计划2024年在徐汇区慢慢选购一套高性价比的小户型养老房，需求并不迫切，但上周末看房时忽然感受到房地产交易市场热度上来了，新政发布后，27日当晚就约了卖家议价。距离新政发布仅5小时，杨先生在晚上十一点结束了议价谈判，手持定金合同满意地离开了中介门店。未来，他和家人将在徐汇区开启新生活。房屋中介孙旷告诉记者，他昨天忙碌到凌晨一两点。“新政策的出台让许多原本持观望态度的客户迅速行动起来，我手机电话就没停过。”从首付比例的调整到限购政策的放宽，每一项变动都牵动着无数家庭的心，也考验着中介们的专业解读能力。另一名中介朱友星刚完成一单交易，在他看来，这一系列政策组合拳不仅激发了市场活力，也为不少家庭提供了更为宽松的购房环境，尤其在徐汇这样的热门区域，老旧小区小户型房源因性价比高，近期收到的线上线下咨询量都上涨了。（来源：上海徐汇官方账号 记者：杨宜修、肖乐鑫、陈文卿）

北京楼市呈现积极变化 “以价换量”成交易主流

5月17日，房地产超重磅大招“靴子”落地。10天后，记者在实地探访调研中看到，无论是新楼盘的到客活跃度、咨询量、签约量，还是全北京二手房成交量，都出现了较为明显的变化。 其中，5月18日以来的两个周末，北京二手房成交量增长明显。不同门店、多位中介经理告诉记者，目前北京二手房市场，带看量、咨询量均较政策出台前的平均水平翻倍。而且，最为“实在”的二手房成交量数据显示，5月1日至5月26日，北京二手房成交量超过1.4万套，全月预估成交量约1.7万套，超过1.5万套“荣枯线”已成定局。 令人印象深刻的是，虽然近两周北京楼市有明显“升温”，但与以往“量价齐涨”不同的是，当前“以价换量”成为市场交易的主流。（来源：上证报）

抢占好房“新赛道”丨山东多个城市规划建设 “第四代住宅”

5月25日，2024山东高品质住宅研讨会暨济南整盘四代宅解读会在济南举办。本次解读会中银丰地产发布了济南整盘“第四代住宅”，引起了不少购房者的关注。据悉，在山东已有济南、菏泽、烟台、淄博、潍坊等地市开始规划或落地“第四代住宅”项目。“第四代住宅”带来看房“小热潮”“第四代住宅”又称庭院房、立体园林生态住房或城市森林花园建筑，被誉为“空中庭院房、“空中城市森林花园”。自去年以来，全国就有西安、温州、信阳、龙岩、九江等多个城市落地“第四代住宅”项目。值得关注的是，本月济南市自然资源和规划局印发《济南市建筑工程容积率计算细则》，涉及住宅建筑公共活动区计容、第四代住宅试点项目、普通住宅建筑层高控制等。细则中提到，为鼓励开发第四代住宅，细则规定满足一定条件，容积率按一半计算。目前，济南房地产市场的中博·锦雲原著、银丰玖玺城七期推出了称为“第四代住宅”的产品。近日，记者来到了银丰玖玺城项目实地探访，银丰玖玺城销售经理刘茹楠介绍说，“第四代住宅”在原有住宅基础之上，不仅打造了购房者关注的“空中花园”，更是在园区设计、外部造型、内部精装等多个细节进行了优化提升，增强了房屋整体居住的舒适性。据了解，在济南整盘四代宅解读会后，银丰玖玺城项目单日到访客户量多达100余组，其中约有60%的客户前来咨询“第四代住宅”产品，掀起了一波看房“小热潮”。“未来七期地块共规划有1117户，户型面积涵盖149㎡-450㎡，售价方面将略高于普通住宅的价格。”刘茹楠说。记者了解发现，由济南市中城市发展集团开发建设的中博·锦雲原著同样也推出了称为“第四代住宅”的产品，户型涵盖182㎡-260㎡，均价32000元/㎡，共规划有12栋住宅，合计176套房源。据业内人士表示，该项目自开盘后至今仍在售卖，市场成交整体反应较为平淡。在银丰玖玺城售楼处，前来看房的市民盛女士表示，自己曾在南方城市见过“第四代住宅”，令她印象较为深刻的是空中的花园露台。“了解过‘第四代’住宅后，次对高品质住宅有了更深刻的了解，作为购房者，更在意的是后期居住的舒适性和实用性。”盛女士告诉记者。“第四代住宅”将助力高品质住宅建设针对“第四代住宅”...

【侠客岛丨解局】国企入场收购存量住房，这事怎么看？

“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”——这是4月30日中共中央政治局会议提出的要求。国新办日前举行的国务院政策例行吹风会上，住房和城乡建设部副部长董建国表示，将切实做好保交房工作，重点之一是推动消化存量商品住房。国务院政策例行吹风会现场（图源：国务院新闻办网站）一存量商品住房，既包括房企已建成未出售的新房，也包括市场上流通的二手住房。董建国说，推动消化存量商品住房，城市政府应坚持“以需定购”，可以组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房用作保障性住房。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉岛妹，这个提法，实际就是促进供需双方的有效衔接。在供给侧，房企有大批存量住房待消化；在需求侧，地方政府为了更好满足青年人、新市民等群体住房需求，担负着筹建保障房的任务。无论是配售型还是配租型保障性住房，中国的住房保障短板都尚待补齐，需要增加供给。相比从头规划、选址、建设保障房，收购市场上已有的商品住房作为保障房，显然效率更高、推进更快。此次“队”入场收购存量住房，对象很明确：房地产企业已建成未出售的商品房，也就是市场上存在的大量新房。中国人民银行副行长陶玲近日透露，按照“政府主导、市场化运作”的思路，由中国人民银行提供低成本再贷款资金，激励21家全国性银行机构按照市场化原则，向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，支持以合理价格收购已建成未出售的商品房。具体看，保障性住房再贷款规模是3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，发放对象包括开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。中国人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。这项金融政策的限定条件很明晰。陶玲表示，按照保障性住房是用于满足工薪收入群体刚性住房需求的原则，严格把握所收购商品房的户型和面积标准。保障性住房再贷款不增加地方政府隐性债务。地方国有企业由城市政府选定，被选定的地方国企及所属集团不得为政府融资平台，收购资金通过租赁经营收入和未来售房收入回收。正在施工建设的楼盘（图源：新华社）二岛妹注意到，2023年初，央行曾设立规...

一线城市中！广州取消房贷利率下限，首套房首付更低15%

取消房贷利率下限的一线城市出现。5月28日，界面新闻记者从人民银行广东省分行获悉，当日广东市场利率定价自律机制根据广州房地产市场形势变化及市政府调控要求，对广州市差别化住房信贷政策作出以下调整。，对于贷款购买首套商品住房的居民家庭，商业性个人住房贷款更低首付款比例调整为不低于15%，取消利率下限。第二，对于贷款购买第二套商品住房的居民家庭，商业性个人住房贷款更低首付款比例调整为不低于25%，取消利率下限。第三，在广州市非限购区域内，对于拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构可根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平；对于拥有2套及以上住房且有未结清购房贷款的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。第四，在广州市限购区域内，对于拥有2套及以上住房的居民家庭暂停发放商业性个人住房贷款。上述政策自2024年5月29日起执行。在2024年5月29日前（不含5月29日），已完成商品房买卖合同或房地产买卖合同网签，商业性个人住房贷款政策按原规定执行。银行业金融机构根据上述要求，结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，按照市场化、法治化原则合理确定每笔贷款的具体首付比例和利率水平。图片来源：中国人民银行广东省分行业内人士告诉界面新闻，广州市是率先实现房贷利率市场化的一线城市。取消商业性个人住房贷款利率下限，有助于进一步推动降低居民购房成本，精准有效支持刚性和改善性住房需求；下调更低首付比例，有利于降低居民家庭购房门槛，进一步释放有效购房需求，将对稳消费和扩内需产生积极的影响。易居研究院研究总监严跃进向界面新闻记者表示，此次广州首套房和二套房首付比例下调至15%和25%，同时取消利率下限。此类表述其实通俗理解为“广州不在锚定一线城市标准”。因为按照上海的政策，其实首付比例更低是20%，且房贷利率没有取消利率下限。但广州很显然，首付比例已经和其他二线城市看齐，且利率下限也取消了。“这恰说明广州基于一城一策的导向，差别化和精准化落实政策，这也要求我们对一线城市房贷政策需要有新的理解。”严跃进认为，广州此次对“三...

中央财经大学国际金融研究中心主任张礼卿：短期经济增长要靠房地产市场

近期一揽子房地产政策不断落地，对市场、经济走势将有何影响？今日在2024清华五道口全球金融论坛，中央财经大学国际金融研究中心主任张礼卿就黄金走势、经济走势等话题接受了财联社记者采访。张礼卿表示，短期来看经济增长还是要靠房地产市场恢复。因为房地产投资占GDP增长的比重在30%甚至更高，考虑到上下游的推动作用一般认为能达到40%。一旦房地产投资能够止跌回稳，我们对经济增长前景就可以变得更加乐观。“影响经济增长的另一个重要因素是就业。增加就业可以改善居民收入，进而提高消费水平。进一步为中小企业降低税费，改善其投融资环境，是当前促进就业增长的重要途径”，张礼卿还指出。今年3月初开始，黄金进入了较长的拉升周期，一路从2100美元关口涨至2200美元关口，在3月下旬，金价再度将历史纪录刷新至2236.05美元/盎司。进入二季度，国际金价延续“强势”行情。直至4月19日，在现货黄金价格盘中触及2419美元/盎司后，金价走势出现一波调整，但紧随而来的是又一轮稳步上扬。5月至今，黄金价格始终处于震荡上行区间，直至5月20日的再创新高。张礼卿认为，推动本轮黄金价格高涨的主要原因是地缘政治冲突。“从历史上看，每一次地缘政治冲突都会导致对黄金需求增加”。因担心美元武器化，一些的中央银行在俄乌冲突发生后持续增加黄金购买量。世界黄金协会发布的2024年一季度《全球黄金需求趋势报告》也显示，全球央行继续保持迅猛的购金态势，一季度全球官方黄金储备增加了290吨，创下该统计以来更高的一季度央行购金规模。此外，全球央行2022年和2023年的黄金总购买量均超过1000吨，正成为黄金需求的重要一环。“在一些通货膨胀比较严重的，老百姓也会增加黄金持有，以便在一定程度上实现财富保值”，张礼卿表示，这也是推动金价高走的原因之一。他还指出，未来如果上述因素依然存在，特别是地缘政治冲突继续发展，黄金价格很可能还会继续上涨。（来源：财联社）

广州市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知

穗府办函〔2024〕38号广州市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知各区人民政府，市政府各部门、各直属机构：为深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，经市人民政府同意，进一步优化调整我市房地产政策措施如下：一、统筹考虑我市经济社会发展、人口变化、产业布局、住房供需等方面情况，结合存量住房和存量土地等潜在供应情况，科学编制住房发展规划和年度计划，根据市场供求情况，科学调节住宅用地供应，进一步完善“保障+市场”的住房供应体系。加强房地产行业和智慧家居、数字家庭产业的联动，推动高品质住房建设和发展。二、在越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区购买住房的，非本市户籍居民家庭能提供购房之日起前6个月在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的，享受户籍居民家庭购房待遇。三、按照《中国人民银行 金融监督管理总局关于调整个人住房贷款更低首付款比例政策的通知》（银发〔2024〕102号）、《中国人民银行关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》（银发〔2024〕103号）等有关文件要求，由广东市场利率定价自律机制优化我市差别化住房信贷政策。在非限购区域内，对于拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构可根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。居民家庭在购房所在区内无住房且符合购房条件的，新购住房贷款可按首套住房认定；在购房所在区内符合“租一买一”“卖一买一”条件的，新购住房申请住房贷款政策可按核减后名下住房套数认定。四、购房人申请住房公积金贷款时缴存年限调整为连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上。允许提取公积金支付购买首套新建商品住房首付款。五、居民家庭和企事业单位、社会组织等法人单位转让或办理析产名下住房手续时不再审核取得不动产权证时间。六、支持鼓励房地产业各协会、房地产企业、中介机构搭建平台实施中介机构代...