拥有一块土地，为家人盖一栋喜欢的两层小楼，是很多人的梦想。

如今，在我国房地产供需关系发生了根本性转变的大背景下，地产行业的发展模式也面临着重大变革。

今年4月，浙江丽水率先试点“微小宅地”出让，个人可以买地建房，建成后可办房产证可出售。并且已拿出一块土地当做“试验田”面向公众开放，买家可以自己买地、自己设计、自己建房、自己入住、自己售卖。

这个模式一旦跑通和推广，意味着消费者可以绕过地产商，自建商品房。

更大的意义是，这个试点相当于给出了一种市场上罕有的房地产供给，是在我国现行土地出让制度、房地产供需模式下进行的一次新尝试。

众所周知，房地产曾是拉动中国经济的重要引擎，亦是地方财政最重要的来源。而如今，这个被称为“周期之母”的行业，已经深度下行，新一轮何时起势尚未可知。

传统的地产商开发模式存在着高杠杆、高周转、高金融属性等顽疾，也给中国经济造成了一些不良的影响。而“个人拿地+自建商品房”的自建房模式，不仅会受到人们的喜爱，更可以成为优化地方财政收入来源的良药。

如今在各地乡村随处可见的自建房，也许有机会成为房地产业下一个周期的模式答案。

01 丽水模式

浙江丽水，又一次站在了经济改革的前沿阵地。

据财联社、澎湃新闻等报道，今年4月份，该市莲都区碧湖新城16亩低密地块拟出让，支持“定制化”方案，并已进行了意向征集。

不同以往，此次土地出让的对象并非地产开发商，而是面向大众。可以单个业主拿地，也可多人联合竞买，建成后分别认领房屋，办理各自产权证，每套房子产权独立。而且建成后，可以通过二手房转让方式出售给他人。

也就是说，在这个规则下可以有单个“土豪”一人拿地，也可以多人集资获取土地。而且建设方式由业主自主协定，可以选择保持原有的两户布局，也可将两户合并为一户，自行设计施工。

只要符合规划设计条件并通过审批，无论是户型设计、室内装修，还是房屋风格、庭院布局、景观和内部构造等等，都全凭业主自己喜好定制。

而且这块土地并非边角，而是距离丽水市政府仅约10公里车程，位置优越，所在的白桥区是碧湖新城的重要板块，也是“一脉三城”的重要联结区域。出让地块共16亩，容积率控制在0.7-0.8之间，明显是为了低密度住宅建设所设置。

丽水市试点地块，来源：“丽水人居”微信公号

目前，该地块还在意向征集中，出让时间未定。莲都区自然资源和规划分局将在浙江省自然资源智慧交易服务平台发布预申请信息，有意者可缴纳保证金进行提交预申请。

土地出让公告发布后，已提交预申请的业主可进行正式报名，成功后参与竞拍。更为关键的是，参与竞拍的业主无户籍限制，多业主联合没有数量上限，每亩起拍价在200万至300万元，竞拍成功后无须通过成立公司建房。

此前，开发商一直是我国住宅市场上的主导者，也是土地出让、房屋建设的总导演。但丽水的改革，将大面积的土地划分为微型宅地，大幅降低了投资门槛，使得个人可以参与到土地一级市场。同时，也扭转了过往只有开发商购买土地的游戏潜规则，允许个人或组团拿地。

这在以前都是不可想象的。

对比来看，个人集资买地建房会比从开发商手中买房价格低不少。8月31日，莲都国投旗下地产公司以3.248亿元的竞得同在莲都区白桥双创中心总用地面积82445平方米的土地，每平米不到4000元。

如果按每平米4000元计算，出让1.2亩（800㎡）的土地，共计320万。组团拿地，如果建设一栋12层的小高层，每层4户，共48户，每户均摊地价不到 7万元。按80%土地利用率，每户面积160平，加上各种建造成本，户均可能不到30万。

当前，碧湖房价不到8000元/㎡，购买一套160平米的房子（毛坯）需要近130万元，而个人集资拿地建房的成本只有其1/4（理论计算值，刨除各种税费）。

这也难怪，有网友直呼“这是让穷人也能联合建小高层。”

02 二元局面

房地产短期看政策、中期看经济、长期看人口。

“一户建”模式试点的展开，背后跟我国近二十年来人口大迁徙有着直接关联。

根据任泽平团队的研究，近十年来，随着城镇化率的不断提高，一二线等高能级城市常住人口持续流入，五六线城市则呈现出人口持续流出的情况。

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