刚刚购买了二手房正在装修的吴怡，看到《住宅项目规范》中关于层高3米的规定后，觉得自己买的房子顿时没有吸引力了。

“2011年之后的房子层高一般就是2.8米，我买的老房子是2000年之前建成的，净层高只有2.7米，做完吊顶，铺完地暖，层高只有2.5米，其实感觉还是有点压抑的。3米层高的房子，做完吊顶和地暖，还有2.8米，想象一下就很舒服。”吴怡说。

吴怡提到的《住宅项目规范》（以下简称“规范”），是住房和城乡建设部3月31日发布的新的标准，该规范将于今年5月1日起施行。

规范要求，住宅项目建设应以安全、舒适、绿色、智慧为目标，遵循“经济合理、安全耐久，以人为本、健康舒适，因地制宜、绿色低碳，科技赋能、智慧便利”的原则。

对于未来的新建住宅，规范有一些特别细致的规定，比如，规范除了要求新建住宅建筑层高不低于3米外，还要求4层及以上住宅设置电梯；提高了墙体和楼板隔声性能；提高了户门、卫生间门的通行净宽；提高了阳台等临空处栏杆高度；要求公共移动通信信号覆盖到公共空间和电梯轿厢内；要求空调室外机安装在专用平台；规定了不同气候区供暖、空调设施设置要求等。

《法治周末》记者查询公开资料发现，此次发布的规范与此前的标准相比，有内容调整，也有新增内容。比如，在此之前，新建住宅的建筑层高标准是2.8米，此前的要求是7层及以上住宅设置电梯。而对于公共信号覆盖的要求等则是此次规范新增的内容。

规范的要求将会对房地产行业产生怎样的影响？是否会增加开发商的建设成本，进而增加房价？新房市场的变化是否会对二手房市场产生影响？

多次征求意见后规范最终修订

上一版《住宅项目规范》发布于2011年，距今已有14年。这14年里，房地产市场发生了巨大变化，人们对房屋的要求也在发生改变。

3月9日，在十四届全国人大三次会议民生主题记者会上，住房和城乡建设部部长倪虹就表示：“近期，住房和城乡建设部在组织编制《好房子建设指南》、修订《住宅项目规范》，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’。”

在此背景下，住房和城乡建设部在3月的最后发布了修订后的规范。

公开资料显示，2019年至2022年，住房和城乡建设部曾先后三次发布《住宅项目规范》（征求意见稿），但最终稿直至2025年才公布。

上海易居房地产研究院副院长严跃进对《法治周末》记者说，2023年以来，全国房地产市场供求关系发生重大变化，房地产发展从“有没有”到“好不好”的阶段特征更加明显，住房需求的规模结构以及层次均发生了重大变化，尤其是对于高品质住宅和好房子的需求明显增加。从回应群众关切、吻合市场需求、促进供求关系平衡、以优质供给引导需求释放等角度出发，住宅的设计规范标准亟须进行调整。

严跃进提到，在2024年年底召开的全国住房城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部就明确提到2025年要发布新修订的《住宅项目规范》等住宅标准。这也说明，此次新发布的规范具有非常扎实的研究基础和调研积淀。

“从规范修订和新增的内容可以看出来，持续关注和支持住房市场的高质量发展，立足于住房制度改革和房地产发展新变化，尤其是基于人民群众住房需求，持续进行了制度的调整和优化。”严跃进说。

规范落地不一定意味着房价上升

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受《法治周末》记者采访时，谈到了新规范对市场价格的影响，他认为，新的规范对新房的建造标准有了大幅提升，比如，层高从2.8米提高到3米，提高隔声指标和隔声性能等，这确实可能会增加建筑成本。但这不一定意味着房价一定会上涨。

“因为随着智能建造水平提高，造楼机、机器人、装配式建筑的应用，也能够相应减少成本。仅仅是层高提高20厘米等标准的提升就说未来房价一定会高，这个不一定。”李宇嘉表示，以后建造出来的好房子，产品品质更高了，价格比同区域其他房源价格略提高也正常，房子回归居住属性，也必然像其他大宗商品一样，会存在品质差异的加成。

李宇嘉曾经对人们的购房需求进行调研，“根据我们的调研，现在市场上新房的购买人群主要就是改善型需求，他们对居住品质、配套、质量等要求提升了，也就是住房消费升级了，购房者愿意为高品质、为货真价实的产品支付更高的价格”。

在李宇嘉看来，新的住宅项目规范的导向就是要让居民的居住消费体验和福利更好，“只要在层高、隔声、降噪、安全等方面的投入是切实为百姓考虑的，我觉得一定程度的价格提高，是购房者能够接受”。

“还需要看到的是，从2023年开始，刚需大多数开始转向二手住房和租赁居住，新房市场开始主要面向改善型住房需求。近年来，新房市场供给的项目，基本上开始向配套完善、品质优越、服务良好、功能先进的好房子靠拢。很多改善型产品，特别是一些低密度的项目，已经开始试行3米层高了，已经在层高、隔声、降噪、安全等方面加大投入，在服务一老一小等方面的配套设施方面做了很大的投入，甚至开始内卷式竞争了。”李宇嘉认为，市场上已经面世的不少改善型住房，其实已经超越了新规的底线指标，所以，新规对在售的新房项目来说，影响可能也并不是很大。

规范解决业主居住痛点

从规范的详细规定可以看到，此次规范进行调整和新增的内容，都切实解决了老百姓在住房消费过程中面临的痛点。

比如，现在的存量住宅中，7层以下楼房没电梯的问题困扰着很多老年群体，虽然在推动老旧小区加装电梯，但是在一些地方，囿于手续和资金的问题，不少低层楼房的电梯加装问题仍未解决。

关于电梯设置，此次规范明确：更高入户层为四层及四层以上……每个住宅单元应至少设置1台电梯。

这意味着更多住宅小区尤其是低层住宅项目，都可以纳入“电梯房”的行列中。

比如，隔壁吵架自家都能听清楚、楼上孩子稍微跑两步楼下业主就上来敲门，是很多业主居住过程中遇到的问题。住房和城乡建设部在2024年8月国新办举办的新闻发布会上也提到，隔音问题是人民群众对住房建设意见较大的三个问题之首。

此次规范要求提高分户墙和楼板的隔音能力，提高卧室和起居室的降噪效果，也正是对人民群众关切的回应。

再比如，进了电梯手机就没信号必须挂电话，也是很多人遇到的情况，还有人被困电梯时因为手机没信号难以与外界联系。此次规范中新增了对新房“智能化”的要求，明确要求无线信号要“覆盖住宅建筑的公共空间和电梯轿厢间”。

那么，当符合百姓需求的新房入市，二手房市场会受到怎样的影响？

李宇嘉预测，新标准的发布，更大的影响就是激发大家改善住房的愿望，促进换房需求。换房需求释放出来以后，会带动二手房挂牌，这对于新市民、年轻人上车是有帮助的。毕竟很多二手房单价低、总价低，这是他们实现购买住房的一个可行的、低成本路径。新市民、年轻人上车买房以后，由于住房消费成本低，不影响生活消费，更有动力在未来改善住房，购置高品质的好房子，从而带动构建先租后买、先小后大、先上车后改善、逐步提升居住福利的梯度购房消费模式，这是我国房地产可持续发展的路径，也是房地产的新模式。

（来源：法治日报·法治周末  记者：肖莎）

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