继中央城市工作会议之后，近日中共中央 国务院又出台了关于推动城市高质量发展的意见，城市的发展已经成为我国经济发展的重点。同策研究院联席院长宋红卫认为，城市高质量发展意见改变房地产行业的三大逻辑，在很大程度上将会改变我们对于传统房地产行业的认知。

、 房地产的产业地位将发生本质改变，过去20多年房地产行业的快速发展，均扮演了拉动经济增长的支柱产业的地位。当前几个重要变量发生重要变化，一是城镇化由快速增长进入稳定发展阶段，二是总人口近三年的呈现下降趋势，三是住房普及率不断提高，目前住房家庭户均套数超过1.1套。基于以上三大变量出现重要变化，房地产业的定位和功能将会由拉动经济的支柱产业调整为辅助城市产业和人民安居的产业，拉动经济不再是房地产行业的要务，换句话说，房地产业成为产业和经济发展的辅助产业。

第二、给城市明确的分工定位，城市价值将会分化。意见明确提出要打造的城市群，尤其是要提高超大型城市的综合竞争力，所以未来会有更多的产业支持政策给到超大型城市，优厚的产业政策、金融政策加持下，一定会吸引大量的产业人才流入。但是政策又明确提出对于超大型城市仍然会严控城市规模，要疏解非核心的产业功能，也就是说，头部城市仍然会设置产业导入和人才落户方面的限制，不会对流入的人口照单全收，近期流传的北京上海“买房送户口”也不会放开，资源的稀缺性会一直保持。

对中小城市来说，传统的产业会从核心城市逐渐疏解出来，中小城市将会成为产业转移的承载地区，这些产业中大部分还是劳动密集型为主，这也决定了未来这些区域才是城镇化人口的集中流入地。剩下的一类城市就是人口净流出的城市，这些城市的价值将会大幅度下降。

第三、房地产作为资产配置的价值将会发生重大变化。超大型城市未来主要是以科创、生产性服务业为主，这些高附加值产业相对应的行业人才收入也比较高，能够对高房价形成一定的支撑。不动产的配置人群也不再是区域性，而是全国化及全球化配置人群，所以一定会打造与国际大都市地位匹配的高端住宅，因此高品质的供给，更高的房价将会在超大型城市持续。同时，超大型城市的住房保障体系也会进一步健全，主要给收入不高的群体提供居住场所，对这些基础性服务人员主要是以租赁的模式来满足他们的需求。

对于人口流入的中小城市，不动产配置还具有一定的流动性，房价水平将会与产业居民的收入水平相匹配 。而人口流出的城市将会面临着住房过剩的风险，从政策导向上来讲，可能要推进退房还耕，不动产的流动性基本消失 。

（来源: 同策研究院）

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