“气球贷”引争议 产品创新还是新的风险？

中央财经大学证券期货研究所研究员杨海平告诉经济观察报，“气球贷”是以“前小后大”为主要特征对还款方式进行重新设定的信贷产品。在当前楼市托举政策密集出台的背景下，这一产品的出现折射出不少问题。平安银行近期推出的“气球贷”引发市场关注。顾名思义，“气球贷”形容还贷金额像气球一样“前小后大”，是一种舶来的贷款还款方式。从平安银行的宣传页面看，“气球贷”的还款方式是，借款人按约定的总期数（固定20年）计算每期月供，在贷款期限内分期归还贷款本息，最后一期一次性偿还剩余本金。2023年1月，曾有国有银行的地方分行发布“气球贷”相关宣传内容，但很快被删除。中央财经大学证券期货研究所研究员杨海平告诉经济观察报，“气球贷”是以“前小后大”为主要特征对还款方式进行重新设定的信贷产品。在当前楼市托举政策密集出台的背景下，这一产品的出现折射出不少问题。上海国有大行一位个贷经理告诉经济观察报，他所在银行也支持“先息后本”还款，但选择这种还款方式的客户不多。曾有客户咨询过相关细节，但了解后还是选择了正常还贷方式。一位北京的股份行个贷业务经理表示，该行没有住房按揭贷款的“先息后本”还款方式，这种方式主要针对个人信用贷款。“气球贷”引争议2007年，原深圳发展银行在国内推出“气球贷”。“气球贷”需要借贷双方确定一个名义贷款期限和一个实际贷款期限。其中名义贷款期限较长，一般为10至30年；实际贷款期限较短，一般为3至5年。在实际贷款期限内按等额本息或等额本金还款方式还款，每月（还款期也可以是季度，自己选择）还款额是按名义贷款期限的时间长度、按实际贷款期限所对应的利率来计算，到实际贷款期末归还所有剩余本金。以100万元贷款为例，贷款利率3.95%，贷款时间10年。分摊到20年的“气球贷”等额本息还款方式是：前期月供约6033元，第10年到期一次性偿还60.3万元，贷款到期共偿还本息约132万元。正常等额本息的还款方式是：月供约10100元，到期共偿还本息121.2万元。上海易居研究院研究总监严跃进认为，银行推出“气球贷”等做法，在此前房地产政策趋严时被认为是“打擦边球”，但是今年房贷政策在历史上最为宽松，...

房贷如此还款真划算吗？

“房贷月供本金低至1元，或直接先不用还！”最近，多家银行推出的“先息后本”房贷还款方式引发热议。支持者表示这种方式可短期内缓解还款压力，质疑者则认为后续还贷压力更大。银行业内人士认为，“先息后本”适合近几年有月供压力的购房者，但整体利息会有所增加。这种房贷还款方式背后暗藏贷款违约和金融风险问题，借款人不可因前期还款压力小而随意申请，银行也应加强风险管理。现象 还款本金更低1元5月底，平安银行(10.810,-0.18,-1.64%)在其官微公开宣传其按揭贷款产品和特色还款方式，包括“二阶段还款”“双周供”“轻松还”“气球贷”四类。其中，“二阶段还款”是指前三年内可以按月付息、无需偿还本金、在剩余贷款期限按月等额本息还款，贷款期限不少于十年，不超过三十年。不过，最受争议的当数“气球贷”，在贷款期限内分期归还贷款本息，最后一期一次性偿还剩余本金。这种以“前小后大”为主要特征、对还款方式进行重新设定的信贷产品，并非新鲜事，近期包括平安银行、建设银行(7.130,-0.07,-0.97%)、兴业银行(17.380,-0.15,-0.86%)、浦发银行(8.120,-0.19,-2.29%)等在内的全国各地多家银行均推出了“先息后本”还款方式。“还款本金还能选择为1元，解了燃眉之急！”来自河南的房贷族小璐在建行App中发现，她在“还款计划调整”页面可以申请降低月供，“更低偿还本金”能选择1元，“降低期数”一栏可选择24个月。调整后她的月供少了2000多元，获得两年缓冲期。不过目前建行“还款计划调整”功能并非在所有地区都能申请。记者在北京登录建行App，就显示“该笔贷款所在地区暂未开通还款计划调整服务”。算账 总利息会增加“先息后本”究竟划算吗？记者算了笔账，假设贷款100万元、还款期限30年，利率3.5%，使用24个月“先息后本”的话，前两年每月只需还1元本金，加上利息后，月供在2800元至2900元之间，从第三年开始按照等额本息模式还款，月供为4673元。如果使用等额本息还款，月供为4490元。从整体看，等额本息还款的总利息约61.66万元，24个月“先息后本”的总利息约为63...

从保交楼到保交房，政策力度“更上一层楼”

房地产关系人民群众切身利益和经济社会发展大局。近期，多重稳楼市政策利箭齐出，保交房工作持续进行。5月17日上午召开的全国切实做好保交房工作视频会议强调，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。这是继4月30日中共中央政治局会议要求“切实做好保交房工作，保障购房人合法权益”之后，对保交房工作作出的全面部署。5月17日下午，国务院政策例行吹风会上，多部委有关负责人进一步明确了保交房工作配套政策。保交房，成为当下筑稳房地产市场的重要任务。从2022年7月中共中央政治局会议提出“保交楼”，到近期多项重磅政策发力“保交房”，一字之差如何反映出政策“更上一层楼”的力度，以及稳楼市、稳民生的决心？业内普遍认为，相比保交楼而言，保交房要求更全、范围更广、任务更加精准细化。从开发商把楼建好到业主顺利入住，中间还存在收房、领取房屋所有权证、配套设施完善、入住等一系列环节，而保交房能够涵盖上述环节，相比而言，政策力度更大，表明我国更加重视保障购房人的合法权益。事实上，在政策推动下，保交楼工作已取得明显成效。数据显示，截至2023年末，350万套保交楼项目已实现交付超300万套，交付率超过86%；3500亿元的保交楼专项借款绝大部分已投放到具体项目，保交楼专项借款项目总体复工率达到99.9%。在此基础上，保交房工作提出了更高要求。当保交楼在项目层面已经达到较高交付率之后，保交房更加重视房屋层面的全过程全功能交付。从这一角度看，保交房政策显然有助于弥合交楼率和交房率、收房率、入住率之间的差距，从而促进购房信心进一步恢复，稳定房地产市场。在房地产市场正处于调整过程中的当下，如果已售出的住房项目烂尾，将严重损害购房人合法权益，影响房地产市场平稳健康发展。无论是保交楼还是保交房，都事关购房人合法权益的保障以及社会大局的稳定，对防范市场风险外溢起到重要作用。切实做好保交房工作，能够让老百姓按合同约定如期拿到验收合格的房子，保民生、稳民心。做好保交房工作，要将保障购房人合法权益作为根本出发点和落脚点，责任主体各尽其职，形成合力。要压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任...

多地“老破小”火了 有房挂牌即售出

成都市区一老旧小区。受访者供图5月17日，央行推出楼市“组合拳”（以下简称“5·17新政”）：降低首付比例、取消房贷利率下限、下调住房公积金利率……随着各地陆续落实“5·17新政”，近期，不少热点城市的“老破小”二手房成交量增大、交易周期缩短。端午小长假期间，成都房产经纪人尹杰仍带着购房者奔波在成都二三环路的老小区之间。在他看来，升学季到来后，“老破小”市场还将更火爆。封面房产智库首席研究员、四川产和城企业管理有限公司总经理林森表示，“老破小”交易量增加反映房产市场的变化，二手房市场仍面临一些挑战，需要持续观察。多地“老破小”成交增多6月10日，端午小长假的最后，尹杰仍奔波在带客看房的路上。“之前受限于政策和房子特性，‘老破小’一般不受市场欢迎，但新政实施后，市场扩大了许多，咨询和成交量确实比之前多了不少。挂牌就售出的情况不在少数。”他说，总价在100万元到150万元的“老破小”的咨询量更大，近期又将遇到升学高峰时段，教育交通条件较好的“老破小”或将受到更多的关注。贝壳研究院成都分院监测，5月成都二手房成交中，总价100万元以内房源的成交占比仍呈上行趋势；100万元-150万元房源的成交占比小幅增加，处于近一年较高水平，呈现弱复苏状态。从面积来看，紧凑的套二（80平方米及以内）、套三（80-100平方米）户型各占据约两成市场份额。不仅在成都，今年以来，各地相继落实“5·17新政”，为购房者提供了更多的选择，引爆更大的购买力。上海、广州、杭州、南京等热点城市的“老破小”二手房成交量显著增加，成交周期大幅缩短，甚至有不少房源挂牌内就完成交易。杭州“我爱我家”数据显示，杭州翠苑二区以16套的成交量创下去年以来的单月成交量新高，而去年全年该小区共成交38套，今年截至5月的成交量已达到44套。另据上海中原地产数据，5月上海二手住宅成交1.71万套，环比增加5.35%。其中，5月最后5天（5月27日-31日），在上海楼市新政的推动下，仅外环内就成交了826套房龄超过20年、面积70平方米的小户型，成交量较政策出台前5天增加了5%。“老破小”为何受青睐？成都市民李先生位于双林中横路的...

存量房贷利率下调呼声再起：这些城市有较高加点，未来会降吗？

各地取消利率下限后，存量利率与新发放房贷利率之间的差距再次拉大。随着各地取消或下调首套房、二套房利率下限，个人住房商贷利率也进一步下降。与此同时，关于存量房贷利率下调的呼声再起，尤其以北京、上海、深圳、厦门等城市为主，在2019年至2023年产生的个人住房贷款，仍存在着较高的加点。中原地产首席分析师张大伟表示，从实际市场情况看，再次降低“存量房贷”利率的时机到了。核心在于给市场信心，如果能拉平存量、增量房贷利率，对于市场来说，产生的积极影响会很大。有城市存量、增量房贷利率相差80BP在央行“5·17”新政后，大部分城市将首套房、二套房首付比降至15%、25%，利率下限均取消。一线城市方面，上海、深圳首套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的LPR（贷款市场报价利率）-10BP（基点）调整为LPR-45BP。目前，5年期以上LPR为3.95%，调整后，上海、深圳首套房利率下限降至3.5%。随着增量住房贷款利率的大幅下滑，此前在利率高点购房的人则呼吁存量房贷利率的下降。记者在人民网领导留言板看到，有深圳网友称：深圳市2019年10月之前的房贷利率已调整至LPR，2023年9月29日新增房贷利率已调整至LPR-10BP，2019年10月至2023年9月买房的居民不仅房价在高位，利率也在更高位，且本轮没有任何调整，这个时间段的存量贷款用户无法享受到利率降低的好处。该网友呼吁，“请求能够将降低贷款利率加点的政策扩展至2019年10月到2023年9月买房的存量贷款用户。”深圳市住房和建设局在6月3日回应称，按照因城施策原则以及关于调整优化个人住房贷款利率下限的有关规定，结合深圳实际，该市从2024年5月29日起调整优化个人住房贷款利率下限。2024年5月29日之前发放的个人住房贷款，执行当时深圳利率下限政策。下一步，市住房建设局将结合房地产市场实际情况，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。目前，深圳首套房贷利率是3.5%，如果是2019年10月到2023年9月购买的房子，需要加点30BP，当前的房贷利率为4.25%，相...

今年前五月三亚招商项目签约逾百亿元

三亚海棠河生态公园（一期）项目。项目方供图本报三亚6月10日电(记者李梦楠 黄媛艳)“一个进度！”这是三亚市海棠湾林旺中安置区(一期)项目负责人邓发多对建设现场的直观感受。步入项目建设工地，1500余名工人们在机器的轰鸣声中忙碌着，奋力推进各项施工任务。为了抢抓项目建设“黄金期”，该项目建立“赛马机制”，各地块同台竞技“打擂台”，拼速度、赶进度，形成“比、学、赶、超”良性竞争。比试的效果如何？“大家干劲十足，原计划2年完成，现在各地块争取在开工后1年零5个月保质保量完成交房目标！”邓发多说。今年以来，三亚全面提升招商引资质量和水平，倾心倾智凝聚起抓招商促发展的强大合力，用心用情营造良好投资环境，在实现“开局稳”“开门红”的同时，释放出“起步冲刺、决战开局”的强烈信号。紧盯项目发展动能提速增效南京农业大学大豆园艺作物种质创新中心项目、深海科技城安置区(二期)项目等建设现场工人往来不歇；海罗小学改扩建项目、三亚市迎宾路中段学校(三亚市迎宾路小学、三亚市第九中学)项目加快建设，助力三亚打造教育新城；三亚合联中央商务区、世贸三亚国际金融中心等项目建设火热，激活投资兴业、产业兴城的澎湃动能。一个个项目的强力推进，正日益成为三亚经济高质量发展的强大支撑。今年以来，三亚着力推进更多项目“落地生花”，集聚发展后劲。如何做到办理工程建设项目审批节省20至30天？三亚近日印发的《三亚市固定资产投资项目提质增效有关措施》给出答案。“文件对目前三亚项目推进过程中普遍存在的规划许可、施工许可、招标管理、开工建设、竣工验收等环节提出明确提质增效要求。”三亚市营商环境建设局相关负责人介绍，通过优化审批流程，推动“单个审批”向“区域评估”转变；将多项许可并联审批，打造“一件事一次办”应用场景，缩短建设项目手续办理时间。近日，在三亚海棠湾林旺中安置区项目工地，工人正在进行施工作业。通讯员 袁永东 摄助推项目建设尽早投产达产，三亚以省市重大项目为抓手，建立分层级推动项目的工作机制，明确责任市领导及牵头的责任单位，做到一个项目一套班子一抓到底，强力推进项目建设。紧盯新开工项目，三亚聚焦征地拆迁、管线迁改、周...

房企5月融资：境内发债198亿元 华润置地、保利发展发行规模靠前

新华财经和面包财经研究员统计了国内房地产开发企业2024年5月境内信用债和境外债的发行情况。统计结果显示，5月国内房地产开发企业发行境内信用债合计融资198.66亿元，环比下降60.17%，同比下降31.67%；发行时票面利率平均值为2.65%，环比下降0.18个百分点，较上年同期下降0.52个百分点。其中，华润置地发行信用债融资最多，金额为59.01亿元。其次为保利发展，融资金额为20亿元。5月国内房地产开发企业发行境外债2只，融资金额为6亿港元。（来源：新华财经）

政经谭 | 国常会再议房地产；住建部、金融监管总局联合发文

国务院常务会议：房地产业发展关系人民群众切身利益6月7日，国务院总理李强主持召开国务院常务会议，研究促进创业投资高质量发展的政策举措，听取关于当前房地产市场形势和下一步构建房地产发展新模式有关工作考虑的汇报，审议通过《关于健全基本医疗保险参保长效机制的指导意见》和《国务院关于实施〈中华人民共和国公司法〉注册资本登记管理制度的规定（草案）》，讨论《中华人民共和国突发公共卫生事件应对法（草案）》。会议指出，发展创业投资是促进科技、产业、金融良性循环的重要举措。要围绕“募投管退”全链条优化支持政策，鼓励保险资金、社保基金等开展长期投资，积极吸引外资创投基金，拓宽退出渠道，完善并购重组、份额转让等政策，营造支持创业投资发展的良好生态。要针对创业投资特点实施差异化监管，落细税收优惠政策，支持专业性机构发展，处理好政府性基金和市场化基金关系，充分发挥创业投资投早、投小、投硬科技作用。会议指出，房地产业发展关系人民群众切身利益，关系经济运行和金融稳定大局。要充分认识房地产市场供求关系的新变化，顺应人民群众对优质住房的新期待，着力推动已出台政策措施落地见效，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进。要加快构建房地产发展新模式，完善“市场+保障”住房供应体系，改革相关基础性制度，促进房地产市场平稳健康发展。会议指出，我国已建成全世界更大、覆盖全民的基本医疗保障网，要持续优化参保结构、提高参保质量。要进一步放开放宽参保户籍限制、放宽职工医保个人账户共济范围，建立连续参保、基金零报销激励机制，设置固定等待期和变动等待期，改进医保管理和医疗服务，切实增强群众参保获得感、就医便利度。会议指出，完善注册资本登记管理制度，是落实新修订公司法要求、优化营商环境的需要。要稳妥推进存量公司出资期限调整等政策落地，指导公司规范股东依法履行出资义务，优化登记注册服务，做好政策宣传解读，持续打造营商环境。两部门联合发文：优化完善城市协调机制 支持房地产在建项目合理融资6月7日，金融监管总局与住房城乡建设部联合发布《关于进一步发挥城...