三问房屋养老金！重点是建立公共账户 公共账户的钱如何筹集？

8月23日，国新办发布会上，住房城乡建设部的相关负责人在回答加快构建房地产发展新模式的问题时，谈到了房屋养老金的问题，受到了广泛的关注。住房城乡建设部副部长董建国介绍，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度，构建全生命周期的房屋安全管理长效机制。上海等22个城市目前正在开展试点。房屋养老金，个人账户通过缴纳住宅专项维修基金，已经有了，就是住宅专项维修资金已经把个人账户建起来了。试点的重点是，政府把公共账户建立起来。什么是房屋养老金？和普通的商品相比，房屋的生命周期是比较漫长的。在这个过程当中，为了能够保障房屋的安全和正常使用，必然会出现房屋及其附属设备设施的保养、维护、维修，乃至更换重建的费用。这一类费用，就是房屋养老金。目前，商品房基本有住宅专项维修资金。但是，一方面，这笔钱现在已经难以满足大量小区维护改造的需求，亟待增量资金。另一方面，城市里拥有专项维修资金的仅仅是一部分房屋，还有不少自建房和老房子，它们没有住房专项维修资金。那么，这部分房屋需要维修的时候怎么办？因为有这样的需求，所以，目前在试点城市推行建立房屋养老金公共账户。住房城乡建设部工程质量安全监管司处长王柏峰介绍，建立房屋养老金制度是进入城市更新时期后，加强既有房屋安全管理的重要手段之一，既管基础，又管长远。业内人士表示，房屋养老金试点，其实是一项为老百姓房屋安全和生命财产安全考虑的兜底性制度设计。房屋养老金需不需要老百姓直接出钱？住房城乡建设部相关负责人在接受总台央视记者专访的时候表示，房屋养老金是由个人账户和公共账户这两部分组成，个人账户就是业主交存的住宅专项维修资金，交存的按照现行规定来执行。公共账户，则是通过试点城市从财政的渠道来解决账户里资金的问题。住房城乡建设部工程质量安全监管司处长王柏峰介绍，公共账户按照取之于房、用之于房、不增加个人负担、不减损个人权益的原则，由政府负责建立。从试点城市看，地方政府可以通过财政补一点、土地出让金归集一些等方式筹集，目的是建立稳定的房屋安全管理资金渠道，不需要居民额外缴费。房屋养老金公共账户建立后，不会增加个人负担。公共账户的钱从何而来？广东省住房政策...

长三角“房票安置”政策不断迭代

日前上海首张“房票”落地金山，拉开了上海推行房票政策的序幕。在长三角，房票安置并非新鲜事。无锡、宁波、海安等城市早在两年前就开始推出房票安置措施，并且在探索实操中不断优化、完善政策，从1.0版本升级到2.0或3.0，合肥、温州、连云港、南通等城市也都纷纷跟进实施。以“阶梯式”补贴方式为例，最开始在无锡、宁波、海安等城市1.0版政策中，几乎都没有出现过，但实施一段时间后，上述几个长三角先行“试点”的城市纷纷采取了“阶梯式”补贴法，进一步鼓励被征收人积极购房。政策迭代带来的效果是直观的。无锡市房管服务中心介绍，截至2023年底，全市共发放房票1482张，被征收人使用房票购买了619套商品住房，约6.51万平方米。而今年3.0版推出以来，截至目前，已经发放房票1309张。在最新的政策调整中，无锡一方面延长了房票的使用时间，有效期从一年延长至两年。另一方面，购房补贴设置为“阶梯式”，最开始的1.0版中，使用房票购买新建商品住房的，被征收人可享受房款总金额不超过5%的购房补贴。今年推出的3.0版里，除了5%的基础购房补贴外，如果被征收人在房票开具后的6个月内使用房票购房，还能获得2%的额外补贴；房票开具后7—12个月内使用房票购房的，可获得1%的额外补贴。推行“房票”，实际上是补偿房屋动迁安置的方式之一。通常对房屋被动迁的群众来说，政府有面积补偿和货币补偿两种方式。其中货币补偿就是指政府直接向居民发放安置款或者房票，居民凭借安置款、房票自行购买住房。也就是说，政府将相应的安置补偿权益货币量化，以房票形式给出，然后居民使用房票自行向参与房票安置工作的房地产开发企业购买商品房。通俗地讲，“房票”是指拆迁后，房屋的被征收人在买新建商品房时，可以拿着房票抵扣房款，相当于购房时的“代金券”。具体操作时，主要有三个环节：政府向被拆迁居民开具房票；居民凭借房票购房；房企售房后，凭借房票向政府申请划转资金。实际上，早在2015年，就出现过一轮房票安置政策，2015年以前，棚户区改造更多采用实物安置方式。2015年商品房库存偏高，“棚改货币化”开始推行，地方政府直接向拆迁居民发放安置款，居民可以在...

2万元全款买房的“新鹤岗”辽宁阜新：矿产枯竭之后，二十年人口流失24万

2万元可以买一套房子？近两年，辽宁省阜新市的“白菜价”房子，反复登上各类社交媒体的热搜，这个城市也因此被称为东北的“新鹤岗”。近日，极目新闻记者在阜新走访多日注意到，这些“白菜价”小区，基本都是20年前的回迁房或者棚改房，周边配套相对完善，但楼龄久，住户多为老人。有外地年轻人将这里当作短暂休憩的庇护所，享受这里的低成本生活；也有年轻人在小城躺平计划失败后准备离开。阜新曾因丰富的煤炭资源而闻名，因资源而兴，也在矿产枯竭后因资源而落。有专家认为，这类资源枯竭型城市出现“白菜价”住房，原因是产业衰退后人口外流，导致当地住房供大于求。“2万元一套”的买房族“2万元一套房是真的。”今年8月，“2万元在阜新买房”的话题又火了。在阜新市随便搭上一辆出租车，稍微年轻一点的司机都能聊上几句阜新房价的新闻，再脱口而出几个阜新市个位数房价的小区。每逢遇到不解的乘客，他们也会解释，这些房子产权基本没问题，当地过户也方便，只是房子的年头久了些。这两年，在中介、“新阜新人”和媒体的推波助澜下，阜新低价房也成为热搜的常客之一。如今，打开二手房交易软件，定位阜新，3.5万元、4万元、5万元一套的二手房房源仍令人眼花缭乱。从阜新乘高铁，40分钟到达辽宁省会沈阳，两个半小时到达北京。24岁的王是今年春天来到阜新的，在此之前，她先后在大连、杭州从事服装开发工作。这两份工作，份工作没有在经济上带给她足够的支持，第二份工作给她带来巨大的精神压力。当她在社交平台上发现2万元能在阜新买到一套房时，便瞒着父母辞职，来到阜新买下了属于她的套房子。不到60平方米的6楼，不临街，20年左右的楼梯房，原房主要价2.8万元，最终王花了2.4万元买下。因为讲价的过程比较顺利，她至今都在怀疑是不是还价时出价高了，“当时心里只想着要有一套属于自己的房子。”王的房子在阜新市海州区平煤城西路与平安路之间，当地人把这一片的小区统称为平安西部，这里距市中心的解放广场只有8公里左右，搭车十多分钟就能到。因此，小区居民又自称这里是“市中心边缘地带”。据房产中介介绍，整个平安西部片区一共有300多栋楼，清一色的6层住宅楼，无电梯，外立面统一刷成上...

新疆115个房地产“白名单”项目获80多亿元授信

截至8月23日，新疆115个房地产“白名单”项目获银行授信金额（含展期，下同）共83.32亿元，授信项目中89个项目获得商业银行实际贷款51.08亿元。今年以来，新疆按照“5+5”条件先后筛选推送3批次房地产项目“白名单”，重点支持销售达到一定比例的在建已售未交付商品住房项目，推动房地产开发企业和金融机构精准对接、融资落地。“五个条件”分别为：项目处于在建施工状态，或虽短期停工，但资金到位后可实现复工并尽快形成实物工作量；项目有与融资额度基本匹配的抵押物；确定一家意向主办银行，确保资金封闭运行、专款专用，保障项目建设交付；预售资金未被抽逃挪用，或虽被抽逃挪用但已追回；已制定贷款使用计划和项目建设交付计划。“五项标准”包括：项目已取得国有土地使用证、建设用地规划许可证，建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证；项目资本金到位；项目本身存在实际融资需求；项目剩余货值能够覆盖增量融资；项目公司不存在破产重整、查封冻结、重大违法违规行为、逃废金融债务等问题。正在建设中的翡丽雅境项目。该项目入选乌鲁木齐市批房地产项目“白名单”，已获得交通银行人民路支行贷款2亿元（资料图片）。黄毅摄日前，自治区住房和城乡建设厅、自治区发展和改革委员会等10个厅局联合发布的《关于促进自治区房地产市场平稳健康发展的若干措施（试行）》提出，扩大城市房地产融资协调机制成效，推动符合“白名单”条件的房地产项目“能进尽进”。要求各地房地产融资协调机制支持引导商业银行按市场化、法治化原则，做好对地方国有企业自主决策以合理价格市场化收购房地产企业股权或项目公司股权、收购项目资产的融资支持；督促指导金融机构建立绿色通道，适度下放审批权限，优化贷款审批和发放流程，在准入、评级、授信、贷后等方面单独管理，可单列授信额度，对符合贷款条件的“白名单”项目应贷尽贷。（来源：新疆日报 记者：王亚芸）https://www.ershoufang.com/web/#/Hons/HomeIndex

中国房地产下半场最关键的认知：从房地产走向不动产

从房地产走向不动产，行业的转变重点表现在四个方面：从投资属性回归居住属性、从打造增量转向优化存量、从重资产走向重运营、从卖房子到卖生活方式，这也是未来中国房地产行业创新的突破点和机会点所在。二十届三中全会明确了“进一步全面深化改革，推进中国式现代化”的总基调。房地产作为改革的重点，核心就是要加快构建房地产发展新模式，在“房住不炒”的总方针下，加快建立租购并举的住房制度，建设满足人民美好生活方式的“好房子”，更好地满足刚需住房和多样化改善住房需求，并逐渐建立与目标相匹配的土地、财税、销售以及融资等政策制度。当前，中国房地产市场的宏观环境、供求关系都发生了重大转变，以此轮房地产企业的暴雷和出清为标志，中国房地产市场已经从追求高速度发展的上半场，走向高质量发展的下半场，我们认为，下半场最关键的认知是行业经营逻辑已经从房地产走向不动产。上世纪90年代，日本房地产泡沫破灭后，房企面临痛苦转型，三井不动产、三菱地所等头部房企得以穿越周期，逐渐实现了从重资产开发，到租赁、代建、管理、经营等不动产内容运营的转型。从房地产走向不动产，行业的转变重点表现在四个方面：从投资属性回归居住属性、从打造增量转向优化存量、从重资产走向重运营、从卖房子到卖生活方式，这也是未来中国房地产行业创新的突破点和机会点所在。从投资属性回归居住属性随着中国房地产高增长、高暴利时代结束，这一轮价格回调挤出泡沫，炒房致富的神话破灭，市场逐渐回归理性。在房住不炒的大方针下，房地产整体回归居住属性已成共识，在此转变下，有3大特点：1、并行——未来保障房与商品房双轨并行推进保障房是落实房住不炒的重要支撑。同时，在市场多样化需求下，商品房仍然重要。未来，住房将是“保障归保障，市场归市场”的双轨并行，至于保障房与商品房的合理占比，各国的国情、省情、市情不同，不能照搬。以深圳为例，2019年《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》中提到，规划至2035年深圳保障房与商品房的占比大概是60%和40%。保障房主要服务普通大众，而商品房将以市场化机制运行，满足一些中高端人群的改善性、高品质...

超80城支持国企等收购存量房：至少36城已启动征集 “楼市去库存效果最直接”

据澎湃新闻统计，截至目前，超过80个城市宣布支持国有平台企业等收购商品住房，用于保障性住房、安置房、人才房、周转房等。其中，至少36个城市已经发布征集房源的公告。多数城市的收储处于筹备和征集阶段目前，多数城市的存量房收储还在筹备和房源征集阶段，已完成收储甚至已转化为保障房并投入运营的城市并不多，仅有重庆、福建省福州市等首批租赁住房贷款支持计划的试点城市，项目大多用于配租而非配售。比如重庆，今年年初，重庆市属国企共收购7个项目，合计4207套房源，目前已有多个公寓项目投入租赁运营；作为福州国企福州安住发展有限公司主要承接福州市收储存量房转作保障性租赁住房的任务，此前，该公司已收购约5000套存量住房，房源分散于鼓楼、台江、晋安、仓山，覆盖106个小区，计划于2025年底前分多个批次装修入市。克而瑞分析称，随着越来越多的城市发布收储细则，明确征集房源要求，叠加保障性住房再贷款支持加力，下半年存量房收储有望取得更多实质性进展。中指研究院市场研究总监陈文静也表示，当前“国企收储未售新房”推进节奏仍有待进一步提速，目前发布征集公告的城市仍较少。另据央行公布数据，截至6月底保障性住房再贷款余额为121亿元。国企收储的推进可能会面临一定挑战，包括收储价格、供需错配等。落地政策边际宽松全国至少36个城市已经发布房源征集公告，征集的房源将用于用于保障性住房、安置房、人才房、周转房等。各地的征集公告同时明确征集条件。房源方面，一般单套建筑面积要求在120平方米及以下；房源权属清晰且可交易，交通便利、配套完善，满足一定车位配比等。收购价格方面，多数城市要求以同地段保障性住房重置价格作为参考上限，即土地划拨成本和建安成本加不超过5%的利润。克而瑞的报告显示，在收购条件上各地也呈现出“前期严、当前边际修正”的特征，其源动力正是因为落地执行城市实际收购效果缓慢，后“入局”城市则结合特有存量结构特征，优化、修正后重新制定符合自身发展与市场需求的规范要求，且各城市修正口径差异化显著。早期存量收购政策普遍要求收购资产为现房或达到竣备条件，且以整栋整单元的住宅物业为主，面积控制在70平方米或90平方米以内...

保交房“一项目一策”模式将向全国推广

切实打好商品住房项目保交房攻坚战，全力保障购房人合法权益，在郑州首先试点探索的保交房“一项目一策”模式将向全国推广。8月23日，国新办举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会。住房城乡建设部副部长董建国在会上介绍，聚焦聚力打好保交房攻坚战，住房城乡建设部将指导各地实行“一项目一方案一专班一银行一审计一法官”（简称保交房“六个一”，也称保交房“一项目一策”）处置模式。此前，该模式已率先在郑州试点实践。郑州市政府相关负责人介绍，今年年初，住房城乡建设部、金融监督管理总局共同发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，随后郑州市迅速行动，组建郑州市房地产融资协调机制工作专班。在该专班的统筹协调下，同时引入金融、审计、司法等各方力量资源，内设综合协调组、业务指导组、金融服务组、司法保障组、督导检查组等5个小组，聚焦“一项目一策”协同做好分类处置，对符合条件的项目，尽快纳入白名单给予融资支持，保障项目建设交付；对于资不抵债的项目，加快推进项目开发企业破产重组或清算，优先保障购房人合法权益。以保交房“六个一”工作机制精准破题，充分发挥城市房地产融资协调机制作用，郑州市着力推动符合条件的项目“应进必进”白名单，商业银行落实“应贷必贷”给予融资支持。据郑州市委金融办反馈，目前郑州已有158个项目进入白名单，145个项目累计授信544.4亿元，其中118个项目已投放资金216.6亿元。今年上半年，郑州市纳入白名单融资机制的问题楼盘授信额度和投放资金均为全国。（来源：河南日报 记者：祁道鹏）

房屋养老金是变相房产税？老百姓要直接出钱吗？住建部权威解读

在8月23日上午国新办举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，住房城乡建设部表示正研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。目前，上海等22个城市正在试点。其中，房屋养老金，个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来。关于“房屋养老金制度”，社会上有不少疑虑的声音。8月24日，住建部旗下中国建设报连续推出两期专家解读，对这一说法进行解释和澄清。房屋养老金制度是什么？有观点认为，房屋养老金是冲着“老破小”来收的，并发布“老破小赶快卖”等言论。从公开信息来看，目前，国内关于房屋养老金还没有统一的定义。中央财经大学教授、法学院院长尹飞发文表示，房屋与普通商品相比，其生命周期较为漫长。在这个过程中，为了保障房屋安全与正常使用，必然会出现房屋及其附属设施设备的保养、维护、维修乃至更换、重建的费用。这类费用，就可以称作“房屋养老金”。目前制度设计中涉及的房屋养老金，仅限于城市规划区内、以区分建筑物形式存在的住房。尹飞表示，房屋养老金制度并非针对“老破小”。通俗理解，房屋养老金包括个人账户和公共账户。其中，个人账户即现行的住房专项维修资金；建立公共账户是目前这项制度要解决的重点。尹飞表示，举例而言，小区电梯等共有部分坏了就使用个人账户即住宅专项维修资金；但如地震之后需要对相关区域里的房屋进行检测，或者某楼盘出现涉及人民群众生命财产安全的重大隐患或者说涉及公共安全，这部分资金就需要公共账户来出。“从出发点来说，房屋养老金的核心是通过设立公共账户，使用公共资金来解决涉及公共安全的问题。”尹飞说。老百姓要不要直接掏钱？房屋养老金消息一出，市场上出现“本来买房想养老的，结果发现最后还得为房子养老”这样的调侃，设立房屋养老金老百姓是不是又要掏钱了？尹飞表示，这次建立的房屋养老金制度，主要是使用公共资金、建立房屋养老金公共账户。目前，房屋养老金公共账户的款项来自于公共资金，按照“不增加个人负担，不减损个人权益”的原则，由地方政府探索资金筹集渠道。因此，此次建立的房屋养老金公共账户不会加重业主负担。房屋养老金需要个人...