01、重庆地产江湖，又一轮回

在这个舞台中央，他们还在，他们已不再；有人又重回舞台中央，有人却遗憾告别了江湖…

2009年，龙湖、金科、保利、协信、华宇、庆隆、万达、融侨、恒大、融创、奥园、鲁能、和黄、中海、隆鑫、富力、康德、长安、和泓、旭阳。

那一年，重庆房企名销售额为53.51亿，进入TOP10的门槛为15.66亿，进入TOP20的门槛为8.8亿。

2015年，龙湖、融创、协信、香港置地、恒大、金科、保利、万科、东原、华宇、鲁能、中海、奥园、瑞安、华润、中渝、融汇、金融街、财信、首创。

那一年，重庆房企名销售额为101.8亿，进入TOP10的门槛为29亿，进入TOP20的门槛为18.9亿。

2024年，香港置地、龙湖、华润、招商蛇口、保利、万科、中海、中国铁建、海成、电建、中交、华侨城、保亿、中建信和、康田、中建壹品、金茂、两江产城、大悦城、复地。

这一年，重庆房企名销售额为74.77亿，进入TOP10的门槛为23.32亿，进入TOP20的门槛为11.01亿。

重庆房地产，告别了曾经的高歌猛进，逐渐回归到平静常态。

风水轮流转，又一轮回。

重庆地产江湖，剩者为王！

02、踩刹车

我个人感觉，重庆房地产似乎回到了多年之前的开发状态。

一方面，肉眼可见的是新项目越来越少了…

12月，作为每年的收官月，一般都是当年市场供应/成交的波峰。

2021年12月：145个项目新开盘；

2022年12月：105个项目新开盘；

2023年12月：99个项目新开盘；

2024年12月：47个项目新开盘。

很明显，降了。

重庆新开盘项目，与21年更高峰时期相比，降低了67.5%。

而另一方面，是土地供应量的紧缩。

我查询数据发现：2020年，重庆主城区土地市场供应126宗。其中，居住用地供应83宗。

2021年，重庆主城区有107块地入市（只计算住宅用地）。

2023年重庆中心城区商住用地成交量471.95万方，同比下降23%。其中涉宅类用地成交295万方，同比下降37%。

2024年重庆市中心城区涉宅类土地共计成交20宗，土地面积1112亩，可建规模135万方。

重庆卖地越来越少了，尤其是对比那几年高峰时刻，这将直接影响未来新房住宅的供应。

事实上，很多人都没明白：重庆为什么要猛踩刹车？

对此，我看了很多资料，尤其目前还活得好的地产大佬，他们多年前的分析与判断。

其中分享的一个故事，令我印象很深刻：

长江商学院期办开学典礼的时候，一位学员问了香港地产大佬一个问题。

“L先生，您好，我想请问您一个问题，您这一生做地产呢，成功的原因是什么？”

然后，在场的所有学员都以为：L先生一定大肆吹嘘一下，那是因为我眼光独特，眼光火辣，然后胆大心细目光如炬，把握时机，积极入市，赚一大笔…

至少，当时在场的学员肯定期待L先生这么说。

然而，L先生思索了几分钟，他说，“我这一生成功的关键，就一个：保守。”

这个答案，出乎在场所有人的意料。

多年后再来思考这个答案，才恍然大悟：以退为进，这才是大智慧。

03、新局势

成渝双城经济圈，成都与重庆。

最近，身边有人问我这样一个问题：成都市场为什么会那么火？

我个人最直观的感受是，这几年到成都工作/生活的外地人很多。

以下，是我亲身的接触与真实感受：

1、这几年成都吸附的外地人很多，最典型的就是“新西兰”，还有很多北上广过来的高管/创业者。

一个中介告诉我，“一北京过来的高管，一个人就要租三室（租金10000元/月），1个房间自己住，一个房间当储物间，还有一个房间改健身房。

我想说的是，外地高管们的消费力很在线。

2、成都很聚焦，尤其是“向南”。

这几年新城最成功的，就是高新区，房价翻了几番，租金也很高。之前在天府五街租的房子，70几平米两室，每月光是租金就是3800元。

3、产业引入，尤其是三产业。

腾讯、字节等大厂的研发/开发团队都在成都，这些都是实实在在的购买力。

我从中介口中得知，目前成都一半的房子都是被外地人买走的。

而重庆房地产市场经历了三个转折点。

2011年，2016年和2020年。

2023年之后，重庆房地产步入了一个相对平稳的阶段。

我想，这背后与重庆城镇化的进程密切相关。

重庆市2011年城镇化率为54.5%。

重庆市2016年城镇化率为63.3%。

重庆市2020年城镇化率为69.5%。

这个阶段，是城镇化的中期阶（30%-70%），也叫快速发展期。

大量劳动力从农村转移到城市，工业提供了大量的就业机会，大量劳动力得到解放，工业化促进第三产业，经济高速发展，也刺激了房地产旺盛的消费。

2021年，重庆市常住人口城镇化率超过70％。

重庆也正式步入城镇化“后期阶段”，这一阶段也称为城市化稳定阶段。

到了2023年，重庆城镇化率达到了71.67%。

这一阶段，城镇化发展将由快速增长阶段进入稳定发展阶段，城乡差别会越来越小，城镇人口增长速度将逐渐趋缓，区域空间一体化更加明显。

重庆房地产的发展逻辑，也随之聚变。

因此，我观察近三年重庆房地产的变化：

一、从遍地开花到回归城市核心

核心区的房子，成为了香饽饽。

从2024年企业拿地情况来看，20宗土地分别分散在12个区域。

其中，由大杨石、大石坝、汽博中心、渝中半岛等核心区域表现最盛，合计成交63万方，占比近半。

二、从刚需到高端改善

贵的房子，反而更贵了，而且有价又有量。

成交金额排名前三的分别是观音桥（29162元/平米）、中央公园（16490元/平米）、大杨石（16188元/平米）。

毋庸置疑，重庆房地产已步入新阶段：从“冲量”到“提质”。

04、新看点

新形势下，重庆楼市诞生了新看点。

令我印象深刻的：

一、交付

重庆房地产的交付是做得越来越好了。

甚至，很多楼盘都做到了提前交付，个别楼盘做到了提前1年交付。

交付就是重庆房地产兑现力的更好说明，这也是修复市场信心的重要抓手。

二、产品品质

这应该是大家有目共睹的。

现在重庆的很多产品都做得既有颜值，又有品质。

从大门开始，到园区规划，架空层运用，再到产品设计…都做了升维。

以及，2024年应该算是重庆四代宅元年，大量的四代宅项目面市。

算上还未亮相的，重庆已有20几个四代宅项目。

2025年，重庆楼市将更有看点，又会推出几个项目：

一个是礼嘉的四代宅，一个是金开大道的四代宅洋房，一个是北滨路一线看江豪宅，一个是南滨路的豪宅项目。当然，还有观音桥，一如既往。

因此，我常常听到这样的描述：如果重庆XX产品放在上海，要卖到多少钱？！

三、趋势

我之前写了一篇文章，2024年11月的重庆房价，保持“全线上涨”。

刚刚过去的12月，重庆商品住房成交延续了“止跌回稳”态势。

具体来看：

一是一二手房成交同比增长。12月，重庆全市一二手房成交498万平方米、同比增长8.2%。

二是重庆全市商品住房成交连续2个月同比保持正增长，12月成交119万平方米、同比增长13.1%（11月增长22.9%）。

三是重庆中心城区商品住房成交连续3个月同比保持正增长，12月成交61.1万平方米、同比增长7%（10月、11月分别增长2.9%、61.6%）。

四是重庆远郊区县商品住房成交近5个月来同比正增长，12月成交57.5万平方米、同比增长20.3%。

05、结语

在中国城市化过程中，房地产还拥有更多的属性。

我打个比方：把城市看作是上市公司，买了这个城市的房地产，就是这个城市的股东，城市房价的上涨相当于股价上涨，城市的公共服务、发展前景都非常重要。

如今的重庆，风华正茂：

GDP破3万亿，坐稳“中国第四城”，汽车产业重回全国，且2024年对于重庆有了更高的“双定位”，以及重庆成为春晚分会场…

这就是重庆上涨的动力。

（来源：网易号-说故事的阿袭）

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