■2025年第五批次宅地交易总出让金额高达212.57亿元，6区6幅地块中5幅溢价成交。浦东、杨浦与闵行的地块分别以41.7%、30.8%和12.9%的溢价率拍出

■上海上半年宅地围绕虹桥商务区、张江科学城、宝山南大、紫竹科技园区等产业片区组团出让，凸显了“以产兴城、以城促产”的深层逻辑和新质生产力的辐射牵引

不出意外，上海土拍再次成为全行业热点。昨天，为期两天的2025年第五批次宅地交易结束，总出让金额高达212.57亿元。

一个月前，出让预告发布时，不少人捏了把汗。这是上海今年来放量更大的一次土拍，6区6幅地块集中亮相，金山新城等传统远郊和宝山南大“巨无霸”组合地块能否扛住市场的“压力测试”？6月是一个微妙的时间点，在一年中承上启下，上海土地市场如何表现，或将影响未来住房供应格局和价格预期。

然而，市场比预期更有热度。三大“意外”尤为亮眼：浦东曹路地块以近年更高溢价率落槌，远郊金山地块溢价突围，杨浦滨江持续稳居热销板块。更值得关注的是，上海土地溢价范围显著扩大，在中心城持续高热创“地王”的基础上，外围区域的热度从零星散点升级为成片爆发。上海土地市场仿佛比天气更早一步，冲刺进入“三伏天”。

供地策略精准对接产业布局

第五批次出让宅地分布在青浦、闵行、宝山、杨浦、金山和浦东，5幅溢价成交，1幅底价成交。浦东、杨浦与闵行的地块分别以41.7%、30.8%和12.9%的溢价率拍出，热度超过预期。“本次土拍共有17家企业参拍，从报名情况看，杨浦滨江、浦东曹路和闵行颛桥的热度更高。”中指研究院上海数据总经理张文静说。

令人意外的是浦东曹路地块。昨天上午的竞拍中，4家房企激烈抢夺曹路地块长达一个多小时，现场在进行67轮竞价后到达轮竞价上限，此时溢价率为40%，无一竞买房企放弃，全部进入竞高品质环节。在竞高品质环节中，安徽高速和联发互不相让，双双进入第二轮竞价。最终，联发以超高溢价率摘得地块，曹路地块也成为近年来上海溢价率更高的地块。

曹路地块为组团出让，由宅地和公共服务用地组成，宅地还配置了2%的保障性租赁住房。为何还能如此抢手？地块周边新房购买力强、市场承接力好自然是一方面，区域的精准规划和产业定位也在发挥作用。

曹路毗邻张江科学城，作为上海中城地带重点发展区域之一的“金海湾”现代城镇，已在开展城市设计国际方案征集工作。昨天出让的地块位于曹路科教园区，这里正在构建“教育+产业+生态”智慧新城。

经过40轮报价拍出的闵行颛桥地块，周边配套成熟，2.0的容积率为房企打造高品质产品留足了发挥空间。从发展定位看，颛桥正在打造区域内的产城融合社区，此次出让的地块紧邻大零号湾科技创新策源功能区等产业高地，又在闵行航空航天、人工智能、生物医药等新质生产力板块辐射范围内。此次的高品质住宅有望作为支撑科创人才生态的重要载体，成为区域吸引力的核心要素，也是产城融合发展的关键需求。

可见，上海房地产市场的可持续动能深度锚定在产业与空间的协同进化中。上海全力建设“五个中心”，持续吸引高端人才集聚。这类群体对高品质住宅的需求，构成了楼市的“基本盘”。为了让土地供应策略精准呼应产城融合逻辑，规划赋能在各区的宅地出让中被置于愈发重要的位置。

太平戴维斯中国区策略顾问部负责人朱锋告诉记者，上海上半年宅地围绕虹桥商务区、张江科学城、宝山南大、紫竹科技园区等产业片区组团出让，凸显了“以产兴城、以城促产”的深层逻辑和新质生产力的辐射牵引。这种供地策略精准对接了上海“五个中心”建设和重点产业廊道布局。

这种“产业基地+住宅组团”的出让模式已成为上海土地调控的常态化工具之一。在规划强调空间重构的背景下，金山、嘉定等远郊产业区将通过“适配性”宅地出让加速人才导入，宝山南大等转型区域则借力TOD模式实现产城升级。预计后续在大虹桥拓展区、张江科学城等战略区域，还将出现更多产住融合地块包。

宅地“溢价圈”向外大幅推进

另一个意外，是金山地块今年供应就以9.78%溢价成交，将上海宅地从市中心覆盖郊区的“溢价圈”，再向外推进了几十公里。

此次为厦门建发在金山的再次加仓。该地块是汇龙湖高品质生活社区板块的宗出让地块，容积率为1.25，房企可以规划打造低密度高品质住宅，优势突出。在可预见的未来，地块周边住房需求旺盛。

金山区规划和自然资源局副局长石优学表示，雷克萨斯纯电动汽车及电池研发生产项目计划2027年投产，直接提供约1000个就业岗位。上海湾区科创中心也在集聚中科生态数字港、东湖国际创新中心等科创载体，预计引入1.5万名高精尖人才。

今年以来，上海已有多幅新城地块溢价成交，前端土地和后端楼市相互影响、形成良性互动，引导开发商和购房者预期不断增强。

6月16日，统计局发布今年5月70城商品住宅价格数据。数据显示，上海以0.7%的环比涨幅成为上涨的一线城市。今年5月，上海新房成交面积61.8万平方米，环比增长16.5%，同比增长23.7%，楼市呈现量价齐升态势。

张文静表示，上海土拍热度持续升温，各优质地块未来将为区域发展提供高品质住房。随着优质新房供应不断加大，叠加政策效应的持续释放，上海房地产市场或将愈加稳固。

杨浦滨江诞生板块新“地王”

杨浦东外滩地块吸引了6家竞买人参与竞价，竞拍战况可谓激烈，经过95轮竞价，最终由保利发展竞得，楼板价突破每平方米9.55万元，成为板块新“地王”。

这一次，是保利发展近两年在杨浦滨江布局的第四个项目。保利发展深耕杨浦滨江，过去一段时间里，多个项目销售成绩优异。保利外滩序认购率在去年曾高达727%，深受市场追捧。

不过，拉长时间轴看，杨浦滨江如今的土拍盛况何尝不是又一个“想不到”。

在2016年黄浦江两岸公共空间贯通前，杨浦滨江被叫做“工业锈带”，大多数岸线“隔江不见江”，产业能级相对落后。此后一段时间，由于精心打磨产业定位、编制规划，杨浦滨江开发一度被外界认为“进度过慢”。不过随着规划逐步落地，基础设施和新兴产业导入，成为“生活秀带”的杨浦滨江快速崛起，能级还在不断提升。

不久前，杨浦区举办了本年度全球推介大会，发布营商环境、重点产业发展及产业政策。最近杨浦地块频频出现竞拍热度，就得益于数字新经济的产业带动。

（来源：解放日报）

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