住房租赁进入平稳发展期，租赁企业还有哪些新的发力点？

10月以来，楼市热度提升，但住房租赁市场由于毕业季效应减退，租赁需求释放节奏放缓等因素，转而进入淡季，重点城市平均租金环比小幅下跌。中指研究院数据显示，2024年11月，全国50个城市住宅平均租金为35.6元/平方米/月，环比下跌0.66%，同比下跌3.18%。11月，住房租赁市场持续处于淡季，需求保持相对低位。实际上，自8月份开始，住房租赁市场就已提前进入淡季行情。数据显示，7月份重点城市住房租赁平均租金还是微幅上涨，到8月转为小幅下跌，9月50城住宅平均租金为36.1元/平方米/月，环比下跌0.39%，同比下跌2.52%。分梯队来看，今年三季度各梯队城市租金累计均下跌。根据50城住宅租赁价格指数，2024年三季度，一线城市住宅平均租金累计下跌0.49%，二线城市累计下跌0.63%，均较去年同期由涨转跌；三、四线代表城市平均租金累计下跌0.35%，跌幅较去年同期扩大0.12个百分点。需求放缓，但市场供应规模在不断增加。近年来，中国房地产供给侧结构不断改革，长租公寓逐步成为我国未来租赁住房供给体系中增长潜力更大的部分。截至10月，TOP30的长租公寓企业总共管理的房源数量已经上升至177万间，开业房源量也达到122.1万间。此外，在“十四五”保障性租赁住房筹集临近收官之际，大批房屋密集入市，亦在持续推动住房租赁市场高速长效发展。截至6月底，全国已建设筹集保障性住房112.8万套（间），占年度计划170.4万套（间）的66.2%，完成投资1183亿元。克而瑞研究认为，过去几年住房租赁行业产品发展与变化，经历了起点、爆发和平稳阶段。2022年，是众多企业初次涉足住房租赁领域的起点之年，产品质量差异大。2023年行业爆发之年，各企业产品力实现质的飞跃。以地方国企为主的典型企业，产品能力迅速提升并达到了与市场化企业较为一致的水平；一些原有的租赁行业头部企业也开始推出高端产品线，进一步丰富原有产品厚度。在经历2023年质变之后，2024年行业进入平稳发展期，各企业已在产品能力上达到新的高度，未来将以此为基础，保持稳健发展和个性化提升。一方面体现在客户与产品的关系构建上，传统按白领...

一线城市年底推土地“盛宴” 百亿级地块频破总价纪录

今年以来，全国土地市场延续低温运行态势。不过，临近年底，一线城市百亿地块接连出炉，屡现破纪录地块，明显不同于此前热点地块多数以小地块为主的情形。其中，12月2日，深圳185.12亿元的涉宅“总价地王”出炉；11月29日，北京153.3亿元“总价地王”诞生，预计12月12日北京还将成交今年以来的第3宗百亿级别土地。对于一线城市的土地市场表现，业内人士认为，目前土地市场上一些高价地块交易都是个案，核心城市核心区域地块销售确定性更强。短期内，热点城市优质地块热度尚在，核心城市土拍或继续温和修复，而对于多数城市，房企拿地信心仍偏弱，土拍分化现象仍将延续。深圳、北京百亿高价地先后出炉12月2日，经过295轮竞价，华润置地与中海地产联合体拿下深圳南山区粤海街道地块，成交金额达185.12亿元，楼面价70388元/平方米，溢价率为46.3%，该地块成交价刷新了深圳涉宅地块成交史上总价纪录，可能成为今年的全国总价更高的地块。就在几天前，北京单笔土地出让金的纪录也被刷新，成为北京新的“总价地王”。11月29日，北京朝阳“巨无霸”组团地块以153.3亿元成交。不过，与深圳成交地块相比，其溢价率较低，仅为0.21%。与深圳近300轮竞价、华润置地与中海地产联合拿地不同，在北京，仅有华润置地与中海地产两家房企参与竞价。地块开拍前仅录得两次历史报价，而现场只有一次举牌加价记录，最终，北京的“巨无霸”地块由中海地产获取。此前业内预测中的多轮竞价戏码没有上演。值得一提的是，一线城市在不断推出优质地块的同时，相继优化土拍规则、调整规划。比如深圳、北京的高总价地块，解除了此前土地出让的多项限制条件，以吸引更多房地产企业参与，目前看来初具成效。其中，深圳以“价高者得”为原则确定竞得人和成交价，不限制建成后的商品房销售价格，也不受“90/70”（即90平方米以下户型占比70%以上）政策限制。北京朝阳的地块提高建筑高度局部高度、降低配建规模、允许综合性商服用地整体转让等。在业内人士看来，北京高总价地块在保证其利润空间前提下，减轻商业运营压力，帮助资金快速回笼。深圳则取消土地限价，或有利于稳房价、稳预期，提升优...

机构看市：2025年房地产市场研判丨智库

2024年中国宏观经济总体呈现稳步增长态势，前三季度实现GDP同比增长4.8%，实现全年经济目标基本无虞，但房地产和建筑业仍然是经济增长的主要拖累。2024年9月以来，中央层面推出“一揽子”逆周期调节政策，促进房地产市场止跌回稳。从近期房地产市场表现和相关数据看，政策效果开始显现，市场呈现回暖迹象。2025年是“十四五”规划收官之年，也是我国推进高质量发展的关键一年。宏观经济形势如何？政策将如何发力？房地产市场能否摆脱困局实现止跌回稳？针对明年经济和房地产市场走势，各研究机构在年度报告中给出了各自研判和展望。━━━━对宏观经济形势谨慎乐观对于2025年的中国经济形势，各研究机构普遍持谨慎乐观态度。对全年GDP增速的预测大多集中在4.5%~5%之间，例如国海证券、国盛证券、广发证券和粤开证券等机构均给出了5%的预测值，西南证券的预测值为4.9%，民生证券的预测值为4.6%左右，长城证券预测值在4.5%左右。银河证券给出了乐观、悲观、中性情形下三种预测值，预计中性情形下实际GDP增长4.8%，其中社会消费品零售总额增长5.1%，固定资产投资增长4.6%（制造业、基建、地产分别为9%、6.6%、-7.1%），全年出口增速为2.9%；乐观情形下，全年GDP增速有望达到5%；悲观情形下，全年GDP增速约为4.4%。四个季度GDP增速或呈现“倒U”型趋势。国盛证券认为，2025年全年应会继续“保5%”，分季度看，Q1~Q4当季增速分别为5.0%、5.1%、5.1%、4.7%（“两头低、中间高”），名义GDP增速约为4.8%左右。民生证券则认为，2025年实际GDP增速预计在4.6%左右，同时还需要注重名义GDP增速向实际GDP增速的收敛。国海证券预计2025年中国经济持续回升向好，GDP增速为5%。其中消费延续恢复势头，社零增速5.4%；投资平稳增长，固定资产投资增速达5.4%；进出口方面，贸易机遇与挑战并存，出口增速0.6%、进口增速1.1%。在2025年宏观经济政策导向上，长城证券认为，中国或仍将实施积极的逆周期调节政策。长周期来看，中国经济正处于人口调整、房地产行业调整和债务...

今起实施！房地产税收新政来了

促进房地产市场平稳健康发展，系列税收政策今起执行财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，税务总局发布《关于降低土地增值税预征率下限的公告》，均自2024年12月1日起执行。契税方面，将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米，并明确北京、上海、广州、深圳4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策；面积为140平方米以上的，首套住房减按1.5%的税率征收契税、二套住房减按2%的税率征收契税；增值税方面，在有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准后，对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税，原针对北京、上海、广州、深圳4个城市个人销售已购买2年以上（含2年）非普通住房征收增值税的规定相应停止执行。将土地增值税预征率下限降低0.5个百分点。调整后，除保障性住房外，东部地区省份预征率下限为1.5%，中部和东北地区省份预征率下限为1%，西部地区省份预征率下限为0.5%（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。（来源：澎湃新闻·澎湃号·政务）https://www.ershoufang.com/web/#/Hons/HomeIndex

百强房企前11个月销售总额为3.85万亿元 9家房企销售额超千亿元

中指研究院数据显示，2024年前11个月，TOP100房企销售总额为38516亿元，同比下降32.9%，降幅较上月缩窄1.8个百分点。其中，11月份TOP100房企销售额同比下降9.46%，环比下降18.62%，但仍较9月份销售额有较大增幅。从单家房企销售额来看，今年前11个月，保利发展销售额达3080亿元，位居榜首；中海地产、绿城中国、华润置地、万科等4家房企紧随其后，销售额均在2000亿元至3000亿元之间。中指研究院研究总监刘水向《证券日报》记者表示，当前需求端政策已较为宽松，居民购房首付比例及贷款利率已达历史更低，限购政策也处于自实施以来最宽松阶段，随着年末房企冲刺销售业绩，加大推盘力度，预计12月份房地产市场将保持一定活跃度。房企可把握政策窗口期，加大推盘促销力度。具体来看，今年前11个月，阵营（销售额超1000亿元）房企有9家，销售额均值1981.3亿元；第二阵营（销售额500亿元至1000亿元）房企有8家，销售额均值729.1亿元；第三阵营（销售额300亿元至500亿元）房企有16家，销售额均值351.5亿元；第四阵营（销售额100亿元至300亿元）房企有43家，销售额均值168.2亿元。其中，包括华发股份、保利置业等在内的不少房企11月份销售额增长强劲。“9月底以来，重点城市新房及二手房成交表现活跃，市场持续‘回稳’。11月份，重点城市新房销售面积环比继续增长，同比增长约15%，增幅较10月份有所扩大。”刘水表示，房企应把握政策窗口期，积极提升产品力与服务力，投资方面，可更多关注高能级城市投资确定性高的项目，为未来发展积蓄力量。从新增货值来看，华润置地、保利发展和绿城中国仍然位列前三。今年前11个月，华润置地以1091亿元新增货值占据榜单，保利发展以1001亿元新增货值位列第二，绿城中国新增货值规模为958亿元，位列第三。TOP10房企前11个月新增货值总额7037.0亿元，占TOP100房企的32.0%。拿地方面，房企活跃度亦有所提升。今年前11个月，TOP100房企拿地总额同比降幅收窄7.1个百分点，其中，保利发展、绿城中国、中海地产拿地金额分别为4...

建“好房子”应成为自觉选择

你心目中的“好房子”是什么样的呢？近日，在中国建筑科技展上，集中展出了167项数字化、工业化、智能化发展的新成果、新技术和新应用。其中，新建“好房子”和旧改“好房子”样板间，让我们对“好房子”有了更直观的感受。党的二十届三中全会提出，支持城乡居民多样化改善性住房需求。以安全、舒适、绿色、智慧为特征的“好房子”将成为未来住房发展的方向。“好房子”离不开标准引领。到底什么样的房子算是“好房子”，“好房子”该怎么建？于2023年2月1日起开始实施的新版《住宅性能评定标准》，相比旧版新增了适老化、建筑新技术、新产品等内容，优化了评价方法，为“好房子”建设发挥技术标准的引导作用。各地也积极为“好房子”设立好标准。近日，北京市发布《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》，从风貌协调、生活便捷、全龄宜居、环境友好、健康安全、舒适可变、绿色低碳和耐久适用等角度，对居住区规划和住宅建筑提出高品质设计要求。未来，应该加快完善“好房子”标准体系，全面提高设计、材料、建造、设备以及无障碍、适老化、智能化等标准。“好房子”离不开技术赋能。“好房子”需要好材料。新材料的研发应用，绿色建材的大力发展，有助于提升建筑材料的保温、隔热、防水、环保等性能。“好房子”需要好建造。应该推广好绿色建造、智能建造等新型建造方式，像造好汽车一样造出“好房子”。好材料和好建造都离不开科技创新。“好房子”就是要将新一代的信息技术、绿色低碳技术、新型的建造技术等新技术，以及新产品、新材料、新工艺都应用到房屋建设中去。建好“新房子”，也要把老房子改造成“好房子”。老房改造有很多潜力可挖。一项调查显示，人们对住房问题改善的需求中，隔音排在，卫生间串味儿排在第二，第三是渗漏和开裂。此外，一些房屋仍存在沉降、门窗不严、偷工减料、以次充好等质量问题。还有很多住房存在配套设施不全，尤其是“一老一少”设施不足问题。同时，在缺少电梯以及智慧化管理程度低，不适应年轻人需求等方面也有很大改善空间。将这些小问题解决好，老房子就会逐步变成“好房子”。“好房子”不仅满足人们的居住需求，对于扩内需、稳增长也将发挥重要作用。“好房子”是系统工程，是应...

李涛：打好组合拳促房地产市场稳健发展

日前，自然资源部印发《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》，要求使用专项债券资金加大收回收购存量闲置土地力度，并规定这些收回收购的土地原则上当年不再用于房地产开发。财政部、税务总局、住房和城乡建设部也联合发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，从供需两端降低税负，降低住房交易成本，支持居民的刚性和改善性住房需求，缓解房地产企业财务压力，稳定市场预期。当前，相关部门按照抓存量政策落实、抓增量政策出台的要求，打出了一套有效的政策“组合拳”。初步完成了土地、财税、金融政策的调整，各类购房的限制性措施已相继取消，以积极支持居民的刚性和改善性住房需求。未来，要有效促进房地产市场回稳，关键在于多方协同发力。一方面，严格控制增量，确保房地产市场发展规模与实际需求相匹配，避免过度开发导致的资源浪费和市场失衡。另一方面，对存量进行深度优化，充分挖掘现有房地产资源潜力，提高利用效率。同时，要提供高质量住房产品，满足人民群众改善住房条件的需求。这都需要持续深化改革，积极创新体制机制，进一步推动构建新的房地产发展模式。应增加保障性和改善型住房供给，稳定房地产及工薪群体住房预期。在土地供应环节，适当增加用于改善型住房建设的土地供给量，通过科学规划和精准配置土地资源，确保改善型住房项目顺利落地实施。加大保障性租赁住房建设力度是解决住房问题的重要一环，要构建多元租赁住房供给体系，全方位满足不同群体的租房需求。还要实施好配售型保障住房建设和供给，加快解决工薪收入群体住房困难问题，使其在城市中拥有稳定的居住环境。可探索住房公积金“以房养老”的创新模式，助力养老事业发展。同时，通过盘活存量住房资源，提高住房利用效率。为增强市场稳定性和抗风险能力，维护人民群众的合法权益，还应推动商品房预售制度改革，增加“白名单”项目信贷规模，创新融资机制。鼓励政府、市场和社会资本的创新合作，发挥住房公积金制度作用，探索多元化的融资渠道。完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期基础性制度，严厉查处各类违法违规行为，切实维护广大业主、出租人和承租人的合法权益。同时，完善住宅专项维修资金制...

力度大形式新 多地发布公积金新政

11月26日，广州市出台公积金新政，两人或两人以上购买同一套自住住房共同申请公积金贷款的更高额度调整至160万元，引发市场关注。中国证券报记者观察到，近期，多地出台新一轮公积金新政，政策内容较为新颖。例如，广东省韶关市明确，符合住房公积金贷款申请条件的缴存职工，可申请将商业贷款未结清部分转为公积金贷款。以安徽省六安市、贵州省黔南州为代表的部分地区支持提取公积金支付物业费。此外，不少地区提高贷款额度，政策向多子女家庭倾斜。公积金政策再优化11月26日，广州住房公积金管理中心发布调整住房公积金政策的通知。通知指出，使用住房公积金贷款购买自住住房的，一人申请贷款的更高额度调整至80万元，两人或两人以上购买同一套自住住房共同申请贷款的更高额度调整至160万元。购买首套及第二套自住住房申请住房公积金贷款的，更低首付款比例为20%。其中，购买保障性住房的，住房公积金贷款更低首付款比例为15%。生育二孩及以上的家庭（至少一个子女未成年）购买首套及第二套自住住房的，住房公积金贷款更高额度上浮40%。贷款期限最长可以计算到借款人退休年龄后5年，且不得超过68岁。广州住房公积金管理中心明确，居民家庭在购房所在区内无住房的，新购住房申请住房公积金贷款可按首套住房认定。在购房所在区内符合“租一买一”“卖一买一”条件的，新购住房申请住房公积金贷款可按核减后的名下住房套数认定。缴存人及其配偶、未成年子女在本市行政区域内无自有产权住房且租房自住，无租赁合同或租赁合同未登记备案的，租房提取限额提高至每人每月2000元。最近，多地出台新一轮公积金新政，政策内容新颖。11月25日，广东省韶关市住房公积金管理中心发布《关于开展韶关市商业性个人住房贷款转住房公积金个人贷款业务的通知》。《通知》提出，在韶关市购买新建商品房已办理个人住房商业贷款（不包括组合贷款），符合住房公积金贷款申请条件的缴存职工，可申请将商业贷款未结清部分转为公积金贷款。根据《通知》，申请将商业贷款未结清部分转为公积金贷款的受理条件包括：借款申请人为原商业贷款的借款人或配偶；个人住房商业贷款已正常还款12个月（含）以上，处于正常还款状态，当...