云南省住房信贷政策落地生效

记者近日从云南省多家商业银行了解到，自云南省全面优化住房信贷政策出台以来，各银行业金融机构积极落实政策要求，及时向市场传导政策红利。云南省多家商业银行目前均已按照云南省市场利率定价自律机制确定的优化方案执行个人住房贷款首付比例及利率。在首付比例方面，首套房执行不低于15%，二套房执行不低于25%；在利率方面，首套住房个人住房贷款利率更低下行至3.45%，二套住房个人住房贷款更低利率下行至3.85%，较政策实施前分别下降15个BP、30个BP，有效支持刚性和改善性住房需求。中国人民银行云南省分行货币信贷处负责人表示，全省取消首套、二套商业性个人住房贷款利率下限，实现房贷利率市场化，为商业银行拓宽了个人住房贷款利率自主定价空间，各银行机构可以依据市场供需关系的新变化科学合理地确定具体利率水平，发挥利率在金融资源配置中的关键作用，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。此外，为统筹消化存量房产和优化增量住房，人民银行还设立了保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成存量商品房用作保障性住房配售或租赁。目前，人民银行云南省分行已协同省住房和城乡建设厅等部门推进保障性住房再贷款工作。相关工作的深入推进，将有利于全省通过市场化方式加快推动存量商品房去库存，加大保障性住房供给力度，助力保交房和“白名单”机制，推动构建房地产发展新模式。（来源：云南日报 记者：杨抒燕）

收购存量商品房扩大至县级以上城市，释放什么信号？

6月20日，住房城乡建设部召开了“收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议”，并明确表示，要推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。6月20日，住房城乡建设部召开了“收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议”。这意味着，收购存量商品房用作保障性住房“扩容”至县级以上城市。那么，这一楼市新政对房地产市场有何影响？释放了什么信号呢？对此，6月22日，记者联系了中指研究院市场研究总监陈文静，陈文静表示，通过收购市场未售新房作为保障房，有利于加快保障性住房供给，更好满足工薪收入群体的住房需求，促进房产资源合理配置。收购存量商品房扩大至县级以上城市记者看到，“收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议”强调，各地市县根据本地区房地产市场情况，综合考虑保障性住房实际需求、商品房市场库存水平等因素，按照“政府主导、市场化运作”的思路，自主决策、自愿参与。“收购范围明显扩大，此过程中，市县准确摸清需求，摸清本地区保障性住房需求底数和已建成存量商品房情况至关重要。”陈文静表示。同时，会议要求，要坚持规范实施，防范各类风险，做到收购主体规范、收购过程规范、配售配租规范，做到收购的已建成存量商品房户型面积合适、价格合适、位置合适。要坚持用好金融支持政策，实现资金可平衡、项目可持续。各地开启新一轮“去库存”举措记者注意到，在5月17日的国务院政策例行吹风会上，住房和城乡建设部副部长董建国曾明确，要推动消化存量商品住房，城市政府坚持“以需定购”，可以组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房用作保障性住房。同日的吹风会上，央行也宣布拟设立保障性住房再贷款，规模为3000亿元，用以支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。此后，全国多地启动收储举措。根据中指监测，今年二季度以来，湖北省、宁夏回族自治区、广州、武汉等多地鼓励收购符合条件的存量房源用作保障性住房，部分城市如杭州临安区、贵阳、惠州、临沧、大理州等地发布征集商品房用作保障性住房的公告，由国有企业在部分行政区域征集已建成未出售的商品住房用作保障性住房...

美国房地产损失惨重，金融海啸前奏已现，全球经济将受影响？

一场史诗级的房地产危机，正在美国酝酿。史诗级别的房地产危机，正在酝酿。众所周知，最近几十年来更大的金融危机，是美国08年因为房地产暴雷而导致的“次贷危机”；而纵观历史，10次金融危机，8次都是房地产所引爆的。而就在最近，美国银行的最新财报告显示了两次“暴雷危机”：一个是英国购物中心支持的“商业抵押贷款支持证券”；而一个是美国曼哈顿百老汇的房地产美元票据，涉及金额3.08亿美元。曼哈顿核心区，大楼被打折甩卖然而，重要的并不是金额，而是这次涉及到的两次暴雷，都是房地产行业发生的，并且信用级别更高的AAA级投资者，都出现了罕见的亏损。这意味着，美国房地产和衍生品，并不安全。两次暴雷危机，是否意味着金融危机正在酝酿？美国房地产的风险到底如何？席卷全球的金融危机，是不是正在来袭？今天我们就来谈谈这些话题，欢迎点赞，转发，收藏。了解这次危机，首先我们要了解这次暴雷的产品，它的名字叫做商业抵押贷款支持证券，英文缩写是CMBS。这个商业抵押贷款支持证券，其实就是一种房地产的金融投资工具，主要面向商业地产和工业地产，它能够提供较为为稳定的现金回报，并且信用风险和流动性风险也比较低。美国CMBS的结构示意图而AAA级别的产品，毫无疑问是信用等级更高的，也是最安全的产品，然而就是这种最安全的产品暴雷，才让全球市场都吓出了一身冷汗。首先我们来看欧洲那边，欧洲的情况是，该资产组合的最安全的A类票据，损失了6%的本金，也就是说一款低息安全的产品，不仅没有带回收益，反而亏了6%。而美国那边的暴雷，其实要先于欧洲，这次以曼哈顿百老汇一栋大楼作为抵押的产品，AAA级别的债券损失26%，金额为4030万美元，而其他的B-F级债券的损失率，则高达，AAA级别的债券，都出现了亏损，其他级别都奎光了。而这是2008年金融危机以后，出现“更高安全级别”的债券投资者，出现了损失。那么，为什么会出现这样的情况呢？其实和08年的类似，那就是美国的房地产，特别是商业地产行业，出现了大问题。首先，是因为疫情和远程办公的普及，导致美国办公空间的空置率不断攀升，这就导致美国商业地产需求不断减少，就连洛杉矶和休斯顿这种大城市，其...

取消新建商品房价格备案，可以尝试 | 新京报社论

取消或优化新建商品房价格备案制，也未尝不是加快构建房地产发展新模式的应有之义。▲资料图：2024年6月22日起，房地产企业在兰州办理商品房预售许可证时，不再需要到相关部门申请办理价格备案。图/新华社6月22日，兰州市发布关于印发《进一步优化房地产政策措施》的通知，要求继续深入落实2023年9月兰州出台的《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》，取消购房资格限制，取消住房上市交易限制年限，取消对新建商品住房价格备案。所谓新建商品房价格备案，是指新建商品住房在面向市场销售前，开发企业必须到相关部门申请价格备案。备案内容，一般包括当期销售推出商品房总套数及其户型、各种户型的建筑面积及其套数、销售单价、总价款、当期推出销售的商品住房均价等。根据该新政，房地产企业在兰州办理商品房预售许可证时，不再需要到相关部门申请办理价格备案，新建商品住房成交时不再受备案价格的限制，购房人和房企可自行协商确定成交价格。近一两年，我国房地产市场供求关系发生重大变化，相应的房地产调控措施正在不断适配这一新形势进行优化。兰州这次出台房地产新政，实际是一种新的跟进。其中，取消新建商品房住房价格备案，更是具有标志性意义。新建商品房价格备案制度的建立，主要是配合监管部门加强对新建商品房价格的调控，有效防止房价出现过快、无序增长。当前房地产市场供求关系发生改变，也就意味着新建商品房价格备案制的执行土壤和实施必要性也已变化，取消其备案，无疑是房地产调控措施因时而变的具体体现。以兰州为例，统计局最新数据显示，5月份兰州市商品住宅销售价格继续下行，新建商品住宅销售价格同比下降4.8%，降幅比上月扩大1个百分点。在此行业现状下，及时开启更大力度的政策优化，由购房人和房企自行协商确定成交价格，既是尊重市场规律，也向房地产行业发出了积极信号，有利于推动房地产去库存，缓解开发企业的资金压力，从而为房地产行业平稳健康发展创造更好条件。继2023年7月中央政治局会议提出要适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱之后，今年初住建部也明确，要坚持因城施策、精准施策、一城一策，充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以...

楼市以价换量 企稳仍需耐心

5月份的房地产数据备受关注。5月中旬以来，有关地区和部门进一步调整优化房地产政策，房地产市场出现了积极变化。从统计局6月17日公布的数据看，1—5月份新建商品房销售额、房屋新开工面积同比降幅有所收窄。5月17日央行关于贷款利率、首付比例和公积金贷款利率三项政策推出后，各城市积极落地新政，调低首付比例，降低首套房和二套房贷款利率。在政策作用下，以上海、深圳、杭州等为代表的城市均出现市场成交量放大的表现。从数据上看，5月当月，新建商品住宅销售面积比4月份有所增长。1—5月份新建商品住宅销售面积30744万平方米，1—4月份新建商品住宅销售面积24507万平方米，因此，5月当月的新建商品住宅销售面积为6237万平方米。而4月份新建商品住宅销售面积是5565万平方米。这表明，5月份商品住宅的销售面积有所增加。销售面积较上月增长，而商品住宅销售价格有继续下调趋势，意味着市场很可能在“以价换量”。6月17日统计局公布的5月份商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，各线城市商品住宅销售价格环比下降，一、二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.7%、0.7%、0.8%。二手住宅销售情况类似，一、二、三线城市二手住宅价格环比分别下降1.2%、1.0%和0.9%。本轮房地产市场调整过程中，绝大多数城市均出现了价格调整，只是不同城市间或同一城市中的不同区域有所分化。有的城市和区域价格下探更为明显，有的则较为坚挺。面对当前市场形势，选择调低价格促成销售和成交，是房地产开发企业和二手房房主的不二选择，“以价换量”是当前房地产市场调整的重要表现。分析判断我国房地产市场走势，不能光看新房。当前，很多城市二手住宅成交量的增长高于新房。二手房销售好于新房，从长期因素看是房地产市场进入增量存量并重发展阶段的必然趋势，部分购房居民对新房的需求转向二手房，二手房交易量在住房交易量中占比越来越大，二手房对新房形成一定的供应替代。2023年，我国就曾经在新房销售量下降的情况下，二手房销售量增长带动住房销售总量实现正增长。截至2023年底，全国已经有7个省和直辖市二手住宅交易量超过新建商品住宅交易量。不过，随...

房地产新规：空置物业管理费的70%规定

根据2022年《民法典》第937条，物业服务合同是指物业服务提供者为物业服务区域内的建筑物及其附属设施提供维修、环境卫生和管理服务，业主支付物业费的合同。物业服务提供者包括物业服务公司和其他管理者。具体的物业费收取标准因地而异，具体的物业费收取标准由当地价格局公布。一、空置物业管理费的70%规定《物业管理条例》并未明确规定物业售出后业主或居住者入住前如何收取物业管理费。在一些省市，规定长时间未被占用的空置物业（完成入住手续后连续六个月以上未被占用）的业主或长时间未被使用的空置物业的业主在入住后应向物业服务公司提交书面记录，并按照规定或约定的服务标准支付空置物业费的70%至90%。具体比例由当地价格和物业管理部门制定。对于已交付给业主的物业，物业费从交付给业主的次月开始收取。然而，车辆管理费需要全额支付。对于连续一个月以上未被占用或使用的物业或停车位，业主应提前书面申请，并在确认后支付规定标准的机动车停车服务或停车位公用事业、卫生等费用。二、物业服务合同的要求《物业管理条例》第34条规定，业主委员会应与业主大会确定的物业服务公司签订书面物业服务合同。物业服务合同应明确物业管理、服务质量、服务费用、双方权利和义务、专项维修资金的管理和使用、物业管理场所、合同期限和违约责任等事项。如果被物业管理公司起诉不支付物业费，应该怎么办？三、被物业管理公司起诉不支付物业费的处理方式1.如果因不支付物业费而被起诉，法院将调解争议。如果调解失败，并确定业主确实未支付物业费，将作出判决要求业主支付。如果业主拒不执行判决，物业管理公司可以申请强制执行。2.及时支付物业费是业主根据合同必须履行的义务。物业管理是指业主通过物业服务合同选择物业服务公司对建筑物及其配套设施和相关区域的环境卫生和秩序进行维修、保养、管理的活动。在这种物业管理（物业服务）的法律关系中，物业服务公司的义务是提供物业服务，其权利是收取物业服务费；业主的义务是支付物业服务费，其权利是享受物业服务。双方的具体权利和义务在物业服务合同中有所规定。业主和物业服务公司都应根据合同行使权利、履行义务。除非物业服务合同另有规定允许业主扣留...

房地产不能依靠豪宅行情，何时结束深度调整？

2024年即将过半，如何看这半年仍在深度调整的房地产市场，以及未来的行业态势？相信大多数人都不会太乐观——仅从数据来看，统计局6月17日发布的信息显示，1-5月份，全国房地产开发投资40632亿元，同比下降10.1%；其中，住宅投资30824亿元，下降10.6%。1-5月份，全国新建商品房销售面积36642万平方米，同比下降20.3%，其中住宅销售面积下降23.6%；新建商品房销售额35665亿元，下降27.9%，其中住宅销售额下降30.5%。截至5月末，全国商品房待售面积74256万平方米，同比增长15.8%。其中，住宅待售面积增长24.6%。下行市场的豪宅行情具体到企业方面，观点指数发布的“2024年1-5月房地产企业销售表现”报告显示，5月份前100房企实现权益总销售金额2410.24亿元，同比下降34.15%，环比上升10%。1-5月份，前100房企累计实现权益销售金额10577.17亿元，同比下降45.3%，同比收窄两个百分点。前五月，仅有三家房企全口径销售金额超过千亿，分别为保利发展1313亿元、万科1022亿元及中海1017亿元。更为令人关注的是，作为头部企业，保利、万科、中海给出的这份成绩单中，仍然录得33.23%、39.09%、30.8%的同比跌幅。即便是这样的表现，也需要更进一步的观察：例如3月28日，上海新天地板块中海顺昌玖里开盘，以196.5亿销售额刷新中国房地产开盘纪录。与之相类似的消息还有：4月18日，新鸿基地产旗下上海滨江凯旋门开盘售罄，单日收金70.27亿元；4月21日，融创旗下上海外滩壹号院二期开盘入市，当日总成交金额99.97亿元；4月25日，上海浦东新区保利世博天悦开盘去化80%，当日成交金额80.84亿元；4月29日，上海徐汇滨江板块的“香港置地启元”摇号选房，当天销售约44.55亿元；5月16日，凯德集团上海项目“凯德·茂名公馆”开盘，单日收金超31亿元；6月3日，上海宸嘉100嘉佰道2小时内去化完成，收金超61亿元。无一例外，这些成交仍然火爆的楼盘都是高端改善型项目。虽然这类产品走出独立行情，但市场成交主力的刚需、刚改项目仍然...

活跃度UP！房地产新政“月考”成绩点击查询

5月份，多个部门打出房地产政策“组合拳”，出台了包括首付比例更低降至15%、取消商贷利率下限等一系列优化调整政策后，不少城市纷纷跟进，包括降门槛、降首付、调利率、“以旧换新”等政策陆续落地。如今，时间已过去一个月，效果到底如何？一起看看房地产市场近期的变化↓北京：新房市场活跃度持续上升在北京，记者走访新房市场后发现，随着政策效应的持续释放，看房人数明显多了，线上线下咨询量大幅度提升。在北京南四环的一个新房项目售楼处，记者看到，现场有不少意向购房人正在向销售人员了解楼盘情况。记者在现场粗略统计了一下，一个小时之内，售楼处大厅共接待了20多组来看房的人。销售人员告诉记者，相比此前，最近来看房的人明显增加了不少。北京某房地产项目销售顾问 周琳：自从进入6月份以来，我本月接到的客户明显是5月份到访量的2倍，明显感觉到客户的热情，包括客户的积极性还是非常高涨的。同时客户下定的决心时间明显缩短了。据相关机构的统计，近期受一系列政策优化调整的影响，北京不少新房项目的咨询量、线下到访量明显增多，部分项目到访量较年初增长了七成。同时，受五环外限购政策优化的影响，顺义、昌平、大兴、房山、通州等区，现在已成为北京新房市场成交量更好的区域。根据北京市住建委公布的最新数据，今年5月17日到6月17日，北京新建商品住宅网签3147套。国务院发展研究中心市场经济研究所副研究员 王瑞民：我觉得对市场信心是一个极大提振，有一些观望情绪购房者，他也积极进入市场中，也会带动其他居民产生信心，市场交易热度提升，也就是开始活跃起来。不过，记者走访其他区域的楼盘后发现，目前并不是所有楼盘都出现到访量大幅增长的情况，不同楼盘间也存在着冷热不均的现象，适合刚需和改善性需求的楼盘，明显更吸引购房者的关注。此外，由于北京目前的政策，只下调了公积金贷款利率，还未跟进降低首付和下调商贷利率，因此，新房市场相对于二手房市场，观望情绪更浓厚一些，不少购房人还在观望，等待更多政策落地。杭州：二手房成交增幅明显5月9日，杭州宣布取消限购，至今已过一个多月，政策效果如何？记者走访后发现，当地二手房带看量和成交量，目前都出现幅度不等的上...