专家：房地产转向“存量更新运营” 住房租赁市场迎发展新阶段

“房地产发展新模式的核心，就是整个行业都要适应房地产由‘增量开发销售’转向‘存量更新运营’这一新发展阶段。”中国人民大学城市更新研究中心主任秦虹近日在第六届住房租赁产业国际论坛上解读存量盘活的意义时指出。在专家看来，存量盘活的关键在于对现有资产的高效利用，同时减少对新增土地的依赖，进而实现资源的可持续利用。秦虹指出，过去我们土地、住房、金融等各方面的政策，以及企业的经营模式都围绕着增量开发销售来实施。构建房地产发展新模式则要围绕存量更新运营出台新的制度安排。其中，租赁住房是未来整个住房发展的重要一环，盘活存量的重要内容。建立租购并举的住房制度是现阶段消化存量房的必要举措。“租赁住房是存量资产的重要盘活方向，这表现为长租公寓的大宗交易量逐年上升，以及保障性租赁住房REITs的优异表现。”ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然表示。在第六届住房租赁产业国际论坛上，与会嘉宾认为，官方宣布的“‘白名单’项目信贷规模增加到4万亿”“新增实施100万套城中村改造和危旧房改造”，将对住房租赁行业产生较大影响。ICCRA住房租赁产业研究院发布的《存量盘活背景下住房租赁行业价值发现》报告指出，随着存量房收储、城中村改造的快速推进，住房租赁市场有望重塑供需结构。具体而言，市场或将出现一批“黑马”品牌，通过快速收储存量房源，在短时间内大幅扩张管理规模。但部分地区可能会面临保障房需求与存量房供给之间的不对称问题，存量资产来源和类型的多元化，将增加有效资产的筛选和改造难度，加剧行业微利运营的挑战。对此，赵然指出，这要求产业链条上不同功能板块协同运营，“存量资产持有方应该从‘投-融-建-管-退’全流程视角出发，进行资产盘活的战略规划。”2024年9月，北京大红门地区的南中轴国际文化科技园第二期竣工，大红门服装商贸城发展成包含近10万平方米产业空间、3万平方米服务配套及近500套人才公寓的现代化高新科技园区，是城市从“增量开发销售”向“存量更新运营”过渡的典型案例。“存量盘活是城市更新进程中必然要经历的环节。”秦虹表示，城市更新就是要告别过去房大拆大建的房地产开发模式，其实重点就是盘活存量。清华大学建...

更好发挥专项债作用 促进房地产市场止跌回稳

作为稳增长的重要工具，地方政府专项债有了新安排。近期，财政部宣布拟会同相关部门实施利用专项债收储土地和收购存量商品房的政策。专家认为，此举不仅扩大了专项债支持范围，更聚焦促进房地产市场止跌回稳这一重大任务，将在更好发挥专项债作用的同时，支持经济持续回升向好。土储专项债重启土地储备曾是地方政府专项债的主要投向领域。天风证券固定收益首席分析师孙彬彬介绍，土储专项债是地方政府为土地储备而举借的一种地方政府专项债，债券与具体项目相对应，并纳入基金预算管理。历史上，土储专项债主要发行阶段为2017年7月至2019年9月。多位专家认为，财政部明确允许专项债用于土地储备，既有利于促进土地市场的供需平衡，又有利于缓解地方政府和房地产企业的流动性和债务压力。在民生证券固定收益首席分析师谭逸鸣看来，重启发行土储专项债，一方面，能够对土储融资资金缺口形成补充，缓解地方政府债务压力；另一方面，由于土地储备的资金投入和回收存在一定期限错位，土储专项债将有助于调剂跨期余缺、平衡预算。孙彬彬也表示，土储专项债还可以降低城投公司资金占用和债务负担，化解地方国企和城投公司被动拿地但又无法开发的困境。为用好土储专项债政策，自然资源部副部长刘国洪介绍，考虑优先回购企业无力开发或者不愿继续开发、尚未动工建设的住宅、商服用地，及时匹配专项债等资金。还将会同相关部门，研究设立收购存量土地专项借款，作为专项债的补充，中国人民银行提供专项再贷款支持。在具体操作方面，财政部部长助理宋其超介绍，支持各地结合实际情况，与存量土地的业主企业合理确定收购价格，妥善处理回收存量土地涉及的债权债务关系，合理确定专项债项目内容和地块范围，及时安排债券发行和支出，提高土地资源利用效率和债券资金使用效益。加快消化存量房财政部还明确，用好专项债券来收购存量商品房用作各地的保障性住房，同时，优化调整保障性安居工程补助资金支持方向，支持地方更多通过消化存量房的方式来筹集保障性住房的房源。专家表示，这是作用于房地产市场供给端的又一重要举措，有助于加快消化存量房，促进房地产市场供需平衡。此前，推进“收储”存量商品房主要通过保障性住房再贷款进行。今...

多地加大房地产政策支持力度 落实落细“两个增加”

为推动房地产市场止跌回稳，近期，住房和城乡建设部（以下简称“住建部”）会同有关部门，打出房地产政策“组合拳”。其中，两项增量政策于10月17日公布后，引发市场广泛关注。各地也在着力抓好增量政策落实落细，加大对城中村改造及房地产“白名单”项目融资等领域支持力度。中指研究院政策研究总监陈文静表示，当前房地产政策方向已经明确，推动各项政策落地落实是关键。加快推进城中村改造10月17日，住房和城乡建设部部长倪虹在国新办举行的新闻发布会上表示，在前期城中村和危旧房改造基础上，再新增100万套，并通过货币化方式，加大政策支持力度。目前，已有地区宣布将跟进落实。比如，10月26日，在相关新闻发布会上，河南省住房和城乡建设厅党组书记、厅长高义表示，抢抓城中村改造支持城市扩围政策机遇，组织各地结合群众意愿谋划推出一批城中村改造项目，并鼓励采用货币化方式安置，既解决好城中村居民的安居问题，又有效消化市场库存。上海易居房地产研究院副院长严跃进对《证券日报》记者表示，预计各地会持续发力城中村改造工作，此次城中村改造更大的亮点在于持续和存量消化工作挂钩，这既有利于更好推进城中村改造工作，也有利于持续推进新房项目去库存。值得注意的是，近日还有城市拟出台细则，拓宽城中村改造项目安置渠道，满足群众房屋安置多样化需求，对房票安置形式进行规范。10月21日，哈尔滨发布了《关于征询〈哈尔滨市城中村改造项目集体建设用地上房屋征收房票安置实施细则〉公众意见的通知》，为城中村改造项目安置增加房票安置方式，并对房票制发、房票使用规则等内容作出规定。“下一步，在以货币化安置方式推进城中村改造的过程中，需要细化实施细则，包括成熟项目的选择、货币安置意愿的形成、安置方案的成熟、资金大平衡方案的设计等。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉建议。落实“白名单”项目金融支持自今年1月份以来，城市房地产融资协调机制在保交房、改善企业资金环境等方面持续发挥重要作用。金融监督管理总局副局长肖远企10月17日在国新办举行的新闻发布会上介绍，截至10月16日，“白名单”房地产项目已审批通过贷款达到2.23万亿元。预计到2024...

主要商业银行批量集中调整存量房贷利率 房贷减负 促消费利民生

核心阅读10月25日，多家商业银行对符合条件的存量房贷利率进行批量集中调整。相关调整由银行统一操作，绝大多数借款人不需要到银行网点，也无须主动在手机银行操作。调整后，存量房贷利率明显下降，减轻了购房者房贷负担，有利于提升消费能力、提振消费信心。“一觉醒来，每月房贷少还近千元。”10月25日，不少购房者在社交媒体上晒出自己收到的银行短信通知，房贷利率已经下调，还款压力减轻。当天，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、邮储银行、交通银行等多家商业银行，对符合条件的存量房贷利率进行了批量集中调整。这是银行业积极落实9月29日中国人民银行公告和市场利率定价自律机制（以下简称“利率自律机制”）倡议而实施的调整举措。利率调整政策落地后，给借款人带来什么变化？对当前经济发展带来哪些影响？记者进行了采访。总体上平均每年将能节省利息支出约1500亿元，有利于提升消费能力10月26日，上海居民曾先生在建设银行手机银行查到，本次存量房贷利率调整后，自己的二套房贷利率从4.45%下降至3.8%，每月节省贷款利息3000多元。曾先生说，房贷降息节省的利息支出，为自己消费和理财提供了更大空间。目前，我国绝大部分房贷利率以贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成，10月25日银行调整的是加点幅度。根据中国人民银行此前发布的公告和利率自律机制倡议，各家商业银行原则上应在2024年10月31日前对符合条件的存量房贷开展批量调整。调整的存量房贷包括首套、二套及以上，对于加点幅度高于-30基点的存量房贷利率，将统一调整到不低于-30基点。对于部分城市仍设定了新发放房贷利率政策下限的，调整后的加点幅度需不低于下限。记者了解到，批量调整由银行统一操作，绝大多数借款人不需要到银行网点，也无须主动在手机银行操作。建设银行住房金融与个人信贷部住房信贷处副处长隋云飞介绍，10月25日起，借款人即可通过登录建行手机银行或建行智慧个贷微信小程序这两个线上渠道，在“存量房贷利率调整”专项服务功能中，查询利率调整结果。建设银行也已从10月25日起，向完成本次利率调整的客户，发送利率调整成功告知短信。本次调整后，预计存量房...

楼市显现筑底迹象

今年国庆假期，不少城市房地产市场热度较节前提升明显，核心城市项目到访量、认购量普遍较节前大幅提升，“银十”开局表现超预期，市场显现筑底迹象。“金九银十”作为房地产市场传统销售旺季，其表现备受关注。业内人士认为，10月房地产市场销售数据或将出现增长，四季度若政策持续发力、经济加快复苏，核心城市楼市或将筑底企稳。市场表现良好本轮市场热度的上升在一线城市表现尤为明显。从链家成交数据来看，国庆长假期间，北京二手房成交热度较高，与去年同期相比，成交数量增长近两倍。新房热度提升更为明显，成交规模同比增长两倍以上。从前瞻指标方面来看，二手带看相较于去年同期增长五成，新咨询客户同样增长近五成。新房方面，案场到访量较去年同期翻番。“自上海公布新的楼市政策以来，客户咨询电话和线上咨询量有了显著增加。之前看房，很多客户总是犹豫，现在政策落地，不少客户签约速度明显加快。这表明市场对新政策的反应是积极的。”上海链家老西门分行买卖店店长仲广乐说。上海链家数据显示，国庆期间，与去年同期相比，流量、客户咨询量、新增挂牌房源三方面均增长约40%。根据深圳贝壳研究院监测，国庆长假期间，深圳新房成交量同比增长807%，市场活跃度大幅上升。二手房实时成交量同比增长480%，成交量与增幅均达到近年来新高。此外，供需各项指标均出现大幅增长，其中新增供应增长141%，新增客源增长41%、带看量增长15%。贝壳数据显示，国庆期间，广州二手住房市场新增客源量比9月增长29%，比去年同期增长31%；新房市场新增客源量比9月增长79%，比去年同期增长58%。从全国线上新房找房热度看，58安居客研究院数据显示，国庆长假期间，日均新房找房热度较9月份日均热度上升约8%，二手房重点监测百城中，有83个城市的找房热度有所上升，其中38个城市的涨幅超过10%。“9月底，多项政策集中落地，有效提振了市场信心。”中指研究院研究副总监李益峰表示，一系列政策降低了购房门槛和购房成本，对刚需和改善性需求有很大的带动作用，从最新数据来看，“银十”开局表现超预期，市场显现筑底迹象。政策提振信心9月26日，中央政治局会议定调“要促进房地产市场止跌回...

三季度多地加速推出低密宅地 进一步满足“好房子”用地需求

今年以来，部分城市推出的低密宅地受到开发商的热捧，包括杭州，苏州，合肥等多个核心城市正加速推出低密宅地供给，进一步加大高品质住宅供给，满足“好房子”供地需求。进入三季度，在部分城市，低密宅地已逐步成为土地市场供应主流。以苏州为例，10月15日，苏州出让2宗相城区低密宅地，容积率均为1.01，建筑限高12米，共收金8.695亿元；10月18日，苏州迎来3宗低密宅地出让，容积率均为1.02，最终3地块收金13.67亿元。此外，苏州还有不少宅地将于近期开拍，容积率大多在1.3以下。杭州亦于近期连续推出多宗容积率在1.2以下的涉宅地块。例如，9月30日，杭州共2宗宅地出让，容积率分别为1.1，1.2。其中，配套更为完善的丁桥单元地块容积率为1.1，由天阳地产有限公司以总价7.63亿元竞得，溢价率20.53%。而更多的低密度地块还在陆续摆上货架，从数量上来看，低密度地块已然成为不少城市三季度供地主流。10月15日，南京土地市场网发布最新经营性用地出让公告，挂牌7宗宅地，其中有4宗地块容积率低于1.6。低密度地块成为当下供地新趋势，这背后亦是开发商向建造高品质住宅转型的缩影。例如，今年下半年，绿城中国在杭州接连拿下两块低密地块，溢价率分别达到59%和39.57%，这一事件背后，不仅仅是地段好、舒适度高的低密产品供不应求，同时，亦被不少市场人士解读为，房企正期望通过低密地块打造标杆性项目。“对购房者来说，容积率是体现居住舒适度的重要因素之一，容积率越低一般意味着舒适度更高，但这也考验开发商对产品的把握以及开发品质楼盘的能力。”上海易居房地产研究院副院长严跃进向《证券日报》记者表示。中指研究院分析师孟新增向《证券日报》记者表示，近两年中央关于支持改善性住房需求方面力度加大，改善需求已经成为市场重要支撑，未来改善性住房需求整体仍具备较大释放空间。低容积率更宜打造高端产品，会更好满足及承接城市改善需求，从而提升房企投资意愿，盘活郊区土地，一定程度上也有利于缓解地方财政压力。从今年各地供地来看，多数城市虽然较之前容积率水平有所降低，但普遍仍在1.0以上。（来源：证券日报网记者：陈潇）http...

上市房企销售向好融资环境改善明显

进入10月下旬，房企传统“金九银十”的销售旺季接近尾声。从房企披露的销售数据来看，今年前9个月，大部分房企的销售数据表现不佳。不过，随着9月底政策利好效应的不断显现，房企销售额在今年10月迎来明显增长，市场预期有所扭转。销售走出低迷期从主流上市房企披露的销售数据来看，9月份国内主要房企的销售总额同比和环比均呈现下降趋势。中指研究院公布的数据显示，今年1月至9月，百强房企销售总额为29699.4亿元，同比下降38.8%。9月，百强房企销售额同比下降38.81%，环比下降2.20%。从销售业绩规模来看，1月至9月，销售总额超千亿元的房企共有6家，较去年同期减少8家，百亿房企65家，较去年同期减少31家。从销售额来看，保利发展9月销售额居首，实现签约金额209.16亿元，同比下降41.94%。中国海外发展位居第二，销售额为188.19亿元，同比下降32.96%。销售面积方面，保利发展9月销售面积居首，实现签约面积124.98万平方米，同比下降36.36%。万科位居第二，销售面积为123.1万平方米，同比下降36.48%。虽然房企在9月份的销售表现整体不佳，但随着9月底楼市新政的出台，房企10月以来的销售量呈现明显增长态势，为全年销售预期打开了想象空间。记者从万科方面获悉，今年国庆假期期间万科南方区域新房销售回暖明显，期间共成交1098套，销售金额31.2亿元。万科相关负责人表示，万科南方区域七天假期的销售总额超过了九月全月的销售额，并且提前完成了十月份的全月任务，国庆期间任务完成率超过200%。广州市住房和城乡建设局公布的成交数据显示，本轮楼市新政实施以来（即9月30日至10月21日），广州房地产市场一手住宅认购量为7680套，比9月全月一手住宅网签总量（5164套）增长48.7%。乐有家研究中心监测数据显示，10月1日至10月22日，深圳全市一手住宅累计认购量为8405套，达到深圳楼市交易量的繁荣线水平，平均每天认购382套。中指研究院分析认为，从政策来看，一线城市的调控政策未来仍有优化空间；二线及三四线城市也有望加大购房补贴力度，进一步推动市场量价企稳。从市场层面来看，目...

退市16家，破产1663家...地产江湖正在“消散”

10月29日，佳源国际控股、大发地产、大唐集团控股(下称大唐地产)三家上市房企集体在这正式退市。据凤凰网风财讯统计，2023年以来约40家A股公司因各种原因被终止上市；2023年至今退市的上市房企已超过16家：除佳源国际、大发地产和大唐地产外，还有新力控股、蓝光发展、宋都股份、嘉凯城、泰禾集团、阳光城、三盛控股、中天金融、美好置业、粤泰股份、深圳天地、南海控股、嘉年华国际等房企。与此同时，凤凰网风财讯根据人民法院公告网信息粗统发现，2024年内全国申请破产房企数量已超过152家，累计2019年至今全国范围内发布了破产文书的房企数量则突破1663家。自今年4月12日证监会颁布《关于严格执行退市制度的意见》，A股“出清”明显加速。专家柏文喜表示，“常态化退市”的格局正加速形成，今年至今摘牌退市的股数已逼近2023年全年水平，这有助于肃清市场中的劣质公司，促进市场的新陈代谢。不过放诸房地产开发行业，似乎已经难以“上新”，只有“代谢”，曾经辉煌的“地产百强”一个个消失，曾经喧嚣的“上市房企”一步步衰退。回顾它们的故事，我们或许能够更好理解房地产的浪潮更迭：每当潮头成了前浪，总会有新的潮汐前仆后继，无论黄金还是青铜，时代从不缺浪尖，缺的是周期轮转中继续逐浪的勇气。缘起：下海与淘金，一个群雄并起的年代1992年初，“南方讲话”将改革开放再度推向新的高度，争议多年的“住房私有化”也自此迈出了势不可挡的前进步伐。当年，全国房地产公司从5月的不到4000家跃升至年底的1.2万家。自此势如破竹，到2019年的时候，国内的房地产开发商已经突破“9万家”的大关。当时台湾商人余英仪已经在房地产的道路上走了8年，开创了“大唐地产”，并在台湾拿下一个鲁班奖。但奈何90年代台湾地产泡沫破灭，余英仪釜底抽薪在1994年迈入厦门，以京脸谱窦尔敦作为logo开始了二次创业。虽然他2008年筹备公司香港上市时猝死并且资金链断裂，最终在2010年被福信集团并购，但大唐的故事还在继续，只不过主角变成了厦门女首富黄晞，以及她的忠实伙伴吴迪。那时候的浙江嘉兴，一位颇有想法的政府部门领导沈天晴（曾任嘉兴市乡镇企业局副局...