9月4日下午，随着最后一宗地块落槌定音，上海2025年七批次土拍收官。本次共涉及5宗地块，总出让面积共13.99万平方米，最终3宗地块溢价成交，2宗地块底价成交，总成交金额111.16亿元。

据克而瑞介绍，杨浦区地块竞争尤为激烈，经过75轮竞价后由中铁置业联合体竞得，超过外滩序项目地块，成为杨浦区内中环区域地价更高的宅地。普陀区宅地溢价13%成交，由上海城建竞得，如期刷新板块地价新纪录。

业内人士分析称，上海正加快优质土地供应，尤其侧重重点发展板块。七批次土拍也延续了之前出让热度，预计土拍热度将逐步传导至区域新房价格，上海房地产市场将有望持续稳定态势。

3宗地块溢价率超10%，优质地块竞拍热度高涨

作为本场土拍的焦点，杨浦区N090601单元I4-01地块位于内中环间，距黄浦江仅约700米，土地出让面积16482.71平方米，规划建筑面积29668.87平方米，容积率1.80，地上建筑限高24m，可建成项目具备优越的滨江视野条件。

据了解，该地块吸引了上海城建、华润置地、“润皋置业、中铁置业”联合体、招商蛇口、中海、“保利发展、上海建工”联合体、国贸、北京建工、越秀共9家竞买人参与现场竞价，最终“润皋置业、中铁置业”联合体以总价27.36亿元竞得该地块，成交楼面价92225元/平方米，溢价率28.09%。

出让文件显示，该地块配建保障性租赁住房比例5%，计1478.45平方米；中小套型比例40%，计11827.55平方米；无高端人才房配建比例要求；商品住宅装修标准不低于4000元/平方米（集采价）；此外须配建不少于100平方米（计容）的生活服务点。

中指研究院上海数据总经理张文静表示，项目1公里范围内有12号线宁国路站和18号线丹阳路站，距离内环高架及北横通道等城市快速路不足2公里，交通便捷。周边教育资源丰富，医疗配套成熟，商业设施包括宝龙旭辉广场、东方渔人码头、百联滨江购物中心等，消费选择多样。结合杨浦滨江片区此前新房销售表现优异，以及该地块独有的滨江景观资源，其受到市场普遍看好也在情理之中。

闵行区MHC10402单元24A-06A地块，土地出让面积9319.6平方米，规划建筑面积14911.36平方米，容积率1.60，地上建筑限高50m。该地块体量小、总价低，且地块方正，吸引了长江精工、闵房、“象屿、天安”联合体共3家竞买人参与现场竞价。最终长江精工以总价5.46亿元竞得该地块，成交楼面价36649元/平方米，溢价率11.19%。

普陀区W060401单元A03B-04、A03B-05地块，总土地出让面积26423.41平方米，规划建筑面积66058.5平方米。该组合地块吸引了上海城建、中海、招商蛇口共3家竞买人参与现场竞价。最终上海城建以总价52.40亿元竞得该地块，成交楼面价79324元/平方米，溢价率13%。

据中指研究院介绍，该组合地块东侧不远即六批次土拍中的普陀区W060401单元A03D-01、A03D-03地块，由中海以总价65.25亿元竞得地块，成交综合楼面价58823元/平方米（住宅部分成交楼面价72381元/平方米）。

2宗地块底价成交，宇诚联手新易腾落子青浦新城

青浦新城地块、宝山美兰湖宅地组合则以底价成交。其中，青浦区QPC1-0009单元75-04地块，用地性质为住宅、商业用地，土地出让面积9690.85平方米，规划建筑面积17443.53平方米（住宅85%，商业15%），容积率1.80，地上建筑限高60m。该地块体量小、总价低，最终由宇诚集团以底价2.70亿元竞得地块，成交楼面价15505元/平方米。

出让文件显示，该地块商品住宅装修标准不低于2000元/平方米（集采价）；无配建保障性租赁住房要求；中小套型比例40%，计5890.8平方米；地块内应设置建筑面积不少于200平方米（计容）的养老服务设施；根据青浦新城中央商务区现代商贸产业规划定位，商业部分应引入信息通讯智能应用终端、全屋智能家电、新能源汽车等功能业态的展示销售中心，面积不小于2000平方米。

市场消息显示，宇诚集团此次拿地是与新易腾集团合作。而新易腾集团是一家依托科技赋能的消费级智能终端产品研发、销售及解决方案服务商，此前在大虹桥前湾设立“新易腾数智AI天地”总部基地。

此外，宝山区BSP0-2102单元0216-03、0211-02、0212-01、0217-07地块，总土地出让面积78013.3平方米，总规划建筑面积109064.68平方米。该组合地块由建发以底价23.23亿元竞得，成交楼面价21300元/平方米。

出让文件显示，该组合中各子地块商品住宅装修标准不低于2500元/平方米（集采价）；配建保障性租赁住房比例均为5%，合计5453.23平方米；中小套型比例均为30%，合计32719.41平方米；无高端人才房配建比例要求；合计应设置建筑面积不少于400平方米（计容）的养老服务设施。

该地块组合的西南侧，即建发云锦湾项目，对应地块宝山区罗店镇美罗家园大型居住社区01单元0117-02地块，2020年5月成交，建发以24.391亿元竞得地块，成交楼面价21043元/平方米。

“从竞拍情况来看，杨浦滨江地块热度较高，参拍企业达9家，体现出各大国央企开发商对于高价值稀缺地块的高关注度及未来看好潜力。另外此次出现了包括宇诚集团、浙江精工两家涉足上海房地产市场且成功摘地的民企，体现出非传统型民企开发商对于上海房地产市场的关注与认可。”张文静告诉央广网记者。

对于“新面孔”的企业拿地，上海易居房地产研究院副院长严跃进认为有几个重要特点，他表示，一是从企业实力与战略看，长江精工是钢结构建筑领军企业，虽未涉足上海住宅开发，但凭借自身技术优势与行业经验，正借此积极拓展业务版图，提升在房地产领域的影响力。加之其在上海已经有保障房承接的项目，所以对于上海市场的熟知程度会提高。而对于宇诚集团与科技企业新易腾合作拿地，可能是看中科技赋能对房地产项目的助力，通过整合资源，打造具有创新性的项目，以实现差异化竞争。

在严跃进看来，“新面孔”的加入为上海房地产市场注入新活力，也影响了房企拿地格局，反过来促使各企业要重视此类竞争格局，持续提升产品力和竞争力。

（来源：央广网  记者：门庭婷）

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