上市房企中报透露出行业三大变化

上市房企2024年上半年“成绩单”已披露完毕。洞察上市房企利润表、现金流量表及资产负债表这三张重要报表变化曲线，对企业、行业经营逻辑以及投资者信心变化，非常重要。参考上市房企披露的标志性财务指数变化曲线来看，笔者认为，开发商已摒弃靠“旧三高”（高杠杆、高负债、高周转）模式拼增长，正落实保持底线思维、谨慎稳健的经营策略。在此过程中，有三大变化值得期待。，忙降债保兑付，放慢脚步求安全。近年来，监管部门多次强调，加快构建房地产发展新模式。而新旧模式转换的前提是甩开旧模式高负债的包袱，最关键的是处理好债务问题。这是房企正在攻克的难题。在房地产粗放式发展时代，即便不计入表外负债，不少A股房企剔除预收款后的资产负债率仍超过80%红线。经过三年多的调整，行业融资模式已发生根本性转变。据兴业证券统计，截至今年上半年末，房地产板块上市公司剔除预收账款资产负债率为68.5%，较2023年底下降0.7个百分点；有息负债规模进一步缩减，较去年同期下降2.6%。与此同时，多数优质房企在2024年中期业绩会上均披露了年内偿债安排计划，包括但不限于降低一年内有息债务比例、优化债务结构、以自持资产为锚点置换存量债等策略，保障债务安全兑付，其核心逻辑是放慢脚步，完成债务结构切换，保证现金流安全，驱动业务转型发展。第二，去库存揽现金，以销定支稳经营。与过去依赖融资现金流，忽视经营性现金流，以高负债驱动发展相比，如今上市房企对经营性现金流回正的重视程度前所未有。从标杆房企掌舵人对市场的预判来看，密切跟进各地政策变化，进一步加大存货去化力度，是当前最重要的工作之一。具体实施路径有三种，一是以“有回款的销售”为目标，用各种手段促销回笼现金；二是加大流动性较低的大宗资产变现力度，盘活“沉睡”资产；三是缩减营销费用、管理费用以及财务费用等成本支出，“以销定支”稳定经营盘面。第三，减投资慎拿地，轻重并举谋转型。随着行业调整推进，单一依赖地产开发业务的模式已难以持续。从今年中报实现盈利的上市房企表现来看，地产开发业务同样也有所下滑，但商业、长租公寓、物业等经营性业务对业绩的贡献却在持续提升，成为稳定营收的第二增长点。与...

又见险资接盘地产，新华保险等再拿下一座“万达”

据天眼查信息，近日，南京万达茂投资有限公司（简称“南京万达茂”）发生工商变更，大连万达商业管理集团股份有限公司退出股东行列，新增坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙）为股东并全资持股，同时，多位主要人员也发生变更。公开信息显示，南京万达茂是万达集团打造的大型文化旅游项目，总体量120万平方米，集“文化、旅游、商业、商务、人居、体育”为一体，涵盖室内主题乐园、万达广场、室外步行街等体验业态。2018年6月，南京万达茂开业，集合228家商户，包含万达影城、万达宝贝王、永辉超市、迪卡侬等9大主力店，开业首日客流超26万人次。本次股权变更，新晋股东坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙）成立于2023年12月，由新华人寿保险股份有限公司、中金资本运营有限公司分别持股99.99%、0.01%。该基金成立时，新华保险曾披露，公司将以有限合伙形式成立一只基金，基金规模是100亿，其中，中金资本作为普通合伙人认购100万，主要投资方向为不动产。据天眼查，除了南京万达茂，坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙）还分别于今年4月、7月“接盘”了万达旗下北京万达广场实业有限公司、烟台芝罘万达广场有限公司。新华保险“青睐”万达是当前险企资产配置的一个缩影，即在资本市场震荡和利率下行压力下，险资有意配置优质的不动产投资标的，以获得稳定的现金流和长期投资回报。除了新华保险，阳光人寿也在去年拿下江苏、上海、广州等地多家万达广场投资公司，友邦人寿、平安人寿等也有多笔大额地产项目成交。（来源：齐鲁晚报·齐鲁壹点客户端 记者：黄寿赓）https://www.ershoufang.com/web/#/Hons/HomeIndex

2024年中国房地产行业保值力综合测评成果发布

9月20日，“向新而行--2024 中国房地产企业品牌价值测评成果发布会暨第十四届房地产品牌发展高峰论坛”圆满举行。克而瑞集团CEO张燕女士在会上发布了中国房地产行业保值力测评研究成果，并对测评成果进行详细解读。榜单发布企业榜项目榜榜单解读在当前房地产市场整体去化速度放缓的背景下，企业要想穿越周期，关键在于打造能够适应市场变化、满足消费者需求的高品质产品、提供贴心完善的服务。在此背景下，CRIC保值力研究工作组启动了“保值力”测评工作，通过对已入住运营的项目进行保值力综合测评，挖掘并表彰那些在长时间尺度上表现稳健的项目，为整个房地产行业树立标杆，推动行业向更高质量发展转型。“保值力”测评体系旨在衡量住宅类项目长期保持其价值和吸引力的能力。客户对于项目价值的认可除市场价值外，更向产品力和服务力延伸，基于此“保值力”的测评体系从市场表现与公共资源、产品品质与质量和物业管理与服务三大维度展开。图：2024年保值力项目评价体系数据来源：CRIC从测评项目表现来看，保值力项目呈现四大特征：1、一二线城市保值力项目更多，城市核心板块因公共资源丰富，价值受到认可从保值力入选项目城市分布结构来看，一二线城市入选项目个数占比达到83%，其中一线城市项目占比26%，二线城市占比57%。进一步拆分城市区位分布来看，各能级城市中城市中心板块入选项目均过半，城市中心板块发展成熟，各类配套资源丰富，价值受到市场认可。2、项目中TOP和高端项目占比多，且各维度指标呈现均好性项目中，TOP和高端项目占比达到74%，这些项目公共资源、产品和物业各方面都要达到高标准，无明显短板。公共资源偏弱的项目通过产品和服务弥补项目资源缺陷，提升项目保值力。3、成熟高端产品线因其高度标准化的择地和产品标准，形成口碑聚集性，不同城市“保值力”均优在开展项目的综合测评工作时，我们发现多个项目名称相同，例如中国金茂开发的“金茂府”、华润置地的“橡树湾”以及保利发展旗下的天字系列中的“天悦”。这些项目均属于各自企业成熟的高端产品线，它们通常选择城市中心或次中心地带，或是拥有特殊资源的区域作为项目选址。在产品配置方面，它们均采用...

2024上半年中国房地产企业代建综合能力TOP30排行榜发布

9月20日，克而瑞集团副总裁孟音女士，于“向新而行——2024 中国房地产企业品牌价值测评成果发布会第十四届房地产品牌发展高峰论坛”会上发布2024上半年中国房地产企业代建综合能力测评成果，并对榜单进行了详细解读。PART1 榜单发布PART2 榜单解读2023年爆发式增长后，代建行业迎来了拓展增速放缓、企业加速分化的新阶段。2024年上半年，行业新增签约总量同比增16%，增速较2023年下降11个百分点。截止到6月末，已有超过百家企业涉及代建业务，企业间竞争愈发激烈。在此背景下，克而瑞研究中心从经营发展能力、产品竞争力、资源整合力以及品牌信誉力等多维度综合考虑分析，对代建企业进行测评，以供参考和借鉴。01 30强总合约建面超8亿平方米，超过1000万平方米达20家从2024年上半年代建综合能力30强企业来看，30强总签约面积达到8.1亿平方米，同比增9.14%。其中，有20家企业总签约面积超过1000万平方米。梯队来看，总合约面积超过5000万平方米企业共5家，与2023年保持一致，合计签约总面积达4.29亿平方米，占30强比重达53%，八成的规模由前15名的企业占据，集中度保持较高水平。随着有意愿、有能力的企业均“下场”布局代建，未来竞争格局将愈发激烈。企业来看，在代建领域深耕多年且业务模式、产品较为完整的企业如绿城管理、蓝城集团总合约超过1亿平方米，近一年新入局行业的并快速发展的企业如旭辉建管、龙湖龙智造等，保持较强竞争力同时总合约规模已突破2000万平方米。02 上半年TOP30企业新增签约面积8885万平方米，前五强占比42%2024年上半年综合能力TOP30代建企业新增签约面积8885万平方米，同比增长23%。尤其是新入局或新成立平台正式发展的企业仍在“高歌猛进”。如旭辉建管、融者共创、新城建管等7家企业2024年上半年新增规模同比增加超过了。与地产开发相似，代建行业“高集中度”特征显著：新增规模上，TOP1-5占30强的42%，第6-10名企业占27%，扩张态度相对积极。03 浙系企业仍是代建行业中流砥柱，但新拓占比较2023年下降2个百分点从企业的区域分...

房产税怎么计算 详细解析计算过程与要点

一、房产税概述房产税是一种对房屋产权人征收的税费，旨在调节房地产市场，促进资源的合理配置。房产税的多少取决于房屋的价值和当地政府的政策规定。二、房产税计算要素1. 房屋评估价值：房产税的税基通常是房屋的评估价值，这一价值由当地税务部门或专业评估机构进行评估确定。2. 税率：政府会根据当地经济情况和房地产市场状况，制定相应的税率。3. 减免政策：政府可能会针对某些特定情况，制定房产税减免政策，如首套房、低收入家庭等。三、房产税计算过程1. 评估价值确定：首先，确定房屋的评估价值。这一价值可能基于房屋的市场价值、建筑成本等因素。2. 查询税率：了解当地政府规定的税率。3. 计算应纳税额：将房屋的评估价值乘以税率，得到应纳税额。应纳税额 = 评估价值 × 税率4. 考虑减免政策：根据政府政策，确定是否存在减免情况，如有，则从应纳税额中减去相应金额。5. 最终结果：最终应纳税额 = 应纳税额 - 减免金额四、注意事项1. 房产税的计算可能因地区和政策差异而有所不同，具体计算方式需参照当地政府规定。2. 在计算房产税时，应确保房屋评估价值、税率等数据的准确性。3. 及时了解政府政策，以便享受相关减免政策。五、实例分析假设某房屋评估价值为200万元，当地政府规定的税率为1%，且符合首套房减免政策，减免金额为5万元。则：应纳税额 = 200万元 × 1% = 2万元最终应纳税额 = 2万元 - 5万元 = -3万元（实际无需缴纳房产税）通过以上分析，我们可以了解到房产税的计算过程及注意事项。在实际操作中，建议咨询专业人士或当地税务部门，以确保计算的准确性。（来源：深港在线综合）https://www.ershoufang.com/web/#/Hons/HomeIndex

智库圆桌：加快推进保障性住房建设

保障性住房是我国住房供给体系的重要组成部分。规划建设保障性住房，是完善住房制度和供应体系、重构市场和保障关系的重大改革，“十四五”规划纲要提出，扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难群体和新市民住房问题。党的二十届三中全会提出，加大保障性住房建设和供给。本期特邀专家围绕相关问题进行研讨。多元化住房保障体系基本形成住房保障重点保障哪些群体？在不同时期我国采取了哪些住房保障政策？形成了怎样的住房保障体系？秦虹（中国人民大学国发院城市更新研究中心主任）：我国历来重视住房保障工作，住房保障对象随保障政策的变化而有所不同。总体来说，我国住房保障按救助性、援助性和互助性三个层次提供。救助性保障是托底性租赁保障，针对户籍城镇居民中收入很低且居住困难的群体，他们以极低租金租住廉租房。1999年至2007年，《城镇廉租住房管理办法》《城镇更低收入家庭廉租住房管理办法》《廉租住房保障办法》相继出台，2014年廉租房并入公租房政策，在实施过程中，根据家庭收入不同交纳不同租金，这类群体仍是重点救助对象。援助性保障是政府针对收入中等偏下且住房困难的群体实施的支持性保障，与救助性保障不同，援助性保障有租和购两种方式，费用由保障对象支付大部分，差额部分由政府补贴或优惠。1998年深化城镇住房制度改革后，出台的经济适用住房、公租房、两限房、共有产权房、保障性安居工程住房、保障性租赁住房、保障性住房等均属此类保障。无论救助性还是援助性保障，均包括实物保障和货币补贴两种方式。互助性保障主要是住房公积金，缴纳住房公积金的职工同时也是纳保人，在购租住房时，可使用公积金贷款和支付，公积金免所得税，贷款实行低利率政策。1999年《住房公积金管理条例》发布，2019年进行了修订，2023年全国住房公积金实缴人数超1.7亿人。截至2023年末，住房公积金缴存总额29.2万亿元，累计发放住房公积金个人住房贷款4768.54万笔、151858.01亿元。在不同发展时期，我国住房保障政策重点有所不同。1998年国务院印发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，明确“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供...

房屋体检赛道火热 企业抢抓市场机遇

人老了会生病，房子像人一样，也会“变老”和“生病”，发生这种情况怎么办？“这就需要建立房屋定期体检制度，按照房屋的建造年代、功能类型确定体检频次，及时查找和发现问题。”在日前国新办举行的国务院政策例行吹风会上，住房和城乡建设部新闻发言人、住房改革与发展司司长王胜军说。记者了解到，住建部正研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。上海等22个城市正在进行试点。房屋体检是为房屋提供全生命周期安全保障的步。目前，多家传统房屋检测机构在既有房屋检测鉴定经验的基础上，加速布局房屋体检业务。同时，新型房屋检测机构、专业细分领域检测机构等也迎来新的机会。房屋检测行业迎来市场机遇上海房屋质量检测站有限公司总经理陈小杰告诉记者，进行房屋体检的目的是及时发现并消除房屋存在的安全隐患。以上海市为例，房屋体检包括结构安全和外立面安全检测，涵盖地基基础、结构体系、外墙面、外立面建筑附属构件等具体内容。根据《建筑结构可靠性设计统一标准》，普通房屋和构筑物的设计使用年限为50年。作为世界上既有房屋最多、房屋建成年代最集中的，截至2022年底，我国城镇既有房屋中建成年份超过30年的接近20%，这意味着这些房屋将进入设计使用年限中后期。而预计到2040年前后，近80%的房屋将进入这一阶段。房屋老化问题正不断催生出房屋检测维护的市场需求。房屋体检，钱从哪儿来？多位业内人士对记者表示，资金问题是制约房屋检测行业发展的更大问题之一。“房屋养老金制度改革的关键举措是建立公共账户，公共账户的首要用途是为房屋公共体检提供资金。”中国社科院保险与经济发展研究中心副主任阎建军说。住房和城乡建设部相关司局负责人同样明确表示，公共账户资金主要用于房屋体检和保险等支出。这表明，此次房屋养老金制度的落地将为房屋检测市场发展注入资金“活水”。据上海易居房地产研究院测算，房屋养老金制度改革将催生总资金规模4.4万亿元的市场。其中，公共账户每年大约需要投入1300亿元的资金，即使按3%的比例计算，房屋检测行业也将迎来每年约39亿元的市场机会。“随着城市化进程的加快和既有房屋老化问题的加剧，房...

重要会议！事关房地产新质生产力

房地产如何发掘新质生产力？行业大咖这样说房地产行业正以前所未有的决心迈向高质量发展之路，新质生产力的崛起成为推动这一变革的关键力量。面对扑面而来的新质生产力发展浪潮，房地产行业和企业要怎么做？9月13日，以“新质向新 塑造未来空间”为主题的2024中国房地产新质生产力论坛在北京召开，与会专家、学者、企业家代表就高质量发展背景下房地产新质生产力推进，进行了广泛而深入的探讨。本次活动由中国房地产报主办，中国通信企业协会数字化转型推进工作委员会、中国城市与区域治理研究院提供学术支持。中国房地产报执行总经理、北京中房同创文化传媒总裁、城市与区域治理研究院院长张学冬表示，以技术创新引领行业变革，既是企业肩负的社会责任和时代使命，也是企业可持续发展的内在要求和巨大机遇。我们期待通过本次活动搭建一个平台，征集和展示一批成功的新质生产力实践案例，展现房地产行业的创新成果，让新质生产力成为照进房地产行业的一束光，在中国式现代化的广阔前景中引领房地产行业高质量发展。“人工智能是先进生产力，智能化大势不可阻挡。要因地制宜发展应用人工智能，加快经济社会智能化步伐。”中国新一代人工智能发展战略研究院执行院长龚克在会上说。他提出，人工智能在房地产产业中有重要应用，比如市场分析和预测、智慧社区和智能家居。中共中央党校(行政学院)中国式现代化研究中心主任、哲学社会科学一级教授张占斌提出，发展新质生产力要把重点放在战略性新兴产业和未来产业上，因为这些产业代表技术发展的前进方向，但也不能忽视或放弃传统产业。一方面新兴产业要不断发展壮大，在新赛道上奋力奔跑；另一方面传统产业也需要聚焦高端化、智能化、绿色化进行提升，做到“老树开新芽”。住房城乡建设部原总工程师王铁宏表示，建筑产业新质生产力要围绕三“新”思考，一是新型建造方式，二是新型服务业，三是新型业态。他还提出，要研究房地产业和建筑产业共同的新动能转换与业态变革，新动能包括城市更新，PPP、EPC新的核心竞争力，“投—建—营”一体化和双循环，以及装配化 、“双碳”和数字化转型。在“房地产行业及相关产业链智慧科技赋能应用实践探讨”主题演讲环节，7位来自一线前...