住房“以旧换新”实践的三点思考

住房“以旧换新”被视为打通一二手房置换链条、助力房地产去库存的重要方式。连日来，实施住房“以旧换新”政策的城市不断扩容。据中指研究院监测，截至6月28日，全国已有超88城表态支持住房“以旧换新”。在笔者看来，在政策落实过程中，力争牵一线而动全局，破除房地产开发企业、中介机构与换房人三方壁垒，畅通“旧房难卖导致新房难买”僵局，以“小细节”撬动大市场，至关重要。首先，多方联动盘活二手存量市场，摸底“去旧”需求，激发换新动力。住房“以旧换新”政策能否达到预期目标，关键在于能否更大范围地满足群众“卖旧买新”需求，其中，老房子、小房子、老旧城区非学区房等房型业主换新动力更足。完成一单住房“以旧换新”交易，中介机构可发挥重要作用，多部门及开发商联动推进是必要手段，也是加速器。一是要鼓励房地产开发企业、专业化住房租赁企业、房地产经纪机构委托出售、租赁旧房，甚至收购处置旧房，尤其支持国资平台收购旧房用作保租房、人才房或者租赁运营；二是让更多熟知城市或者单个区域市场及挂牌房源的中介机构参与进来，有利于提高“卖旧买新”需求匹配度，缩短交易周期，同时考虑在中介费用方面给予市场标准八折以上优惠；三是开发商要承诺买房人在较长期限内无理由退房及不承担违约责任，为其提供换新无忧安全保障；四是金融机构、财税、家装企业以及房地产评估机构等，给予“带押过户”交易方购房首付比例、契税及增值税、装修及房屋价格评估费等各项优惠措施加持，全方位激发换新动能。其次，扩大住房“选新”覆盖范围，让更多开发商旗下更多新房项目参与进来，以好房子驱动销售。住房“以旧换新”关键性特征是“卖旧买新”，是针对改善性需求精准施策，这意味着要想顺利换新，有四个关键问题必须重视。一是，要拿出好房子才能满足改善性需求。对开发商而言，不能把“以旧换新”当作去库存、去尾货的机会，需注意，购房者要买的新房是能改善居住品质的好房子。二是，要扩大新房选择范围，力争凭借“房票”（住房置换资金以“房票”形式发放兑换）可跨区域流通换新。毕竟，新房选择范围小，购房人的参与意愿就不强，换新受阻，会使得卖旧房动力不足。三是，要平衡“卖旧买新”两端新旧房源价格差...

北京市经开区拟引入北京师范大学附属中学，北神树优质教育资源落位

近日，从北京市经开区社会事业局了解到，经开区拟与北京师范大学附属中学合作，在北神树地区打造十二年制学校。优质教育资源的引入，将进一步助力亦庄新城地区教育多样化特色发展。合作办校项目用地面积约8.49万平方米，拟引进北京师范大学附属中学，打造十二年制学校，进一步补充区域优质教育学位，推动城市新中心规划蓝图落位。学校计划开学时间为2027年9月（具体以实际为准）。据了解，17号线北神树站是北京市着重打造的批轨道微中心。未来将被打造成以地铁站为中心，出行与服务一体、商业与文化融合、各类交通换乘便捷的城市新中心。其中，区域内2024年2月出让的基础教育用地规划为9班制幼儿园，可与北京师范大学附属中学十二年制学校“接驳”，实现全龄目送式教育。（来源：央广网 记者：门庭婷）

廊坊：三孩家庭更高公积金住房贷款额度提高到110万元

7月1日，廊坊市住房公积金管理委员会发布关于印发《关于提高住房公积金更高贷款额度的意见》的通知，明确单方缴存公积金的家庭更高住房贷款额度由60万元提高到70万元，夫妻双方缴存公积金的家庭更高住房贷款额度由80万元提高到90万元。通知显示，单方缴存公积金的“二孩”家庭更高住房贷款额度由70万元提高到80万元，夫妻双方缴存公积金的“二孩”家庭更高住房贷款额度由90万元提高到100万元；单方缴存公积金的“三孩”家庭更高住房贷款额度由80万元提高到90万元，夫妻双方缴存公积金的“三孩”家庭更高住房贷款额度由100万元提高到110万元。同时，使用住房公积金贷款购买高于更低等级以上绿色建筑标准的新建绿色建筑自住住房或者新建全装修自住住房的，单方缴存公积金的家庭更高住房贷款额度由70万元提高到80万元；夫妻双方缴存公积金的家庭更高住房贷款额度由90万元提高到100万元。通知提到，持有廊坊市燕赵英才A卡或B卡人员家庭更高住房贷款额度由100万元提高到110万元。此外，缴存职工家庭住房公积金贷款的可贷额度，在更高贷款限额内，由不高于缴存职工夫妻双方住房公积金账户余额之和的20倍提高到30倍，账户余额不足1万元的按1万元计算。（来源：央广网 记者：门庭婷）

安徽调整2024年度住房公积金缴存基数

7月2日，“安徽发布”官微发布《关于开展2024年度住房公积金缴存基数调整工作的通知》（简称《通知》）。《通知》显示，2024年调整后，安徽省住房公积金月缴存基数上限为29795元，月缴存额上限单位和个人分别为3575元，住房公积金月缴存基数下限为合肥市现行更低工资标准2060元。执行时间为2024年1月1日至2024年12月31日。（来源：新京报）

四大一线城市楼市新政效果明显，6月沪深二手房成交创三年新高

5月17日央行“四箭齐发”助力楼市发展，随后四大一线城市楼市新政全部落地。从市场效果来看，一线城市的房地产市场交易活跃度明显提升。6月，沪深二手房交易量创下三年来新高；北京二手房网签量创15个月新高；广州二手房网签宗数也创下2023年4月以来的新高。北京新政后成交量增长明显虽然北京是一线城市中最后跟进“5·17”新政的城市，但6月北京房地产市场仍处高位运行。北京市住建委官网数据显示，2024年6月，北京市二手住宅网签量为14987套，环比增长12.0%，同比增长29.1%。据中原地产研究院监测，6月北京二手住宅网签量超过2024年3月的小阳春，这也创下近15个月新高。从3月开始，北京已连续4个月超过1.3万套，整体市场处于高位运行。中原地产首席分析师张大伟表示，6月最后一个周末，北京二手房住宅网签出现了罕见的周末高成交，6月30日二手房住宅网签高达864套。在系列政策的影响下，市场延续了小阳春。这也是多年来历史次出现3月市场学区房小高峰后，5月、6月成交环比4月持续上涨的。今年6月26日，北京住建委等四部门联合下发通知，落实“5·17”新政，优化房地产有关政策措施，其中首套房贷更低首付比例调整至20%，利率更低调整为3.5%。中指研究院监测数据显示，政策调整后北京执行的首套和二套房贷利率与上海基本一致。对于一套五环内城六区住宅而言，按照贷款500万、还款期限为25年计算，二套房利率由4.55%降至3.9%，总利息将减少54.5万元，每月还款减少1817元。北京链家研究院分析师冷会指出，6月二手住宅网签量和实际成交量均较上月有所增长，交易节奏总体平稳，“626”政策出台后市场热度较前期有所上升，周末成交量明显增长。网签方面，上周末恰逢月底和季度末，叠加政策影响，集中网签现象较为明显，因此网签量远高于正常周末水平。价格方面，北京链家研究院数据显示，6月二手住房成交均价与5月份基本持平，价格走势总体平稳。随着“626”政策逐步落地，市场预期将较前期进一步改善，预计未来一段时间内二手住房成交量价将较当前有进一步回升。北京链家数据显示，"626"政策出台以来（...

“以需定供”激活房地产市场 武汉一次性推介多个重点片区

7月6日，2024年武汉市重点片区招商推介会上，多个重点片区集中亮相，满满诚意吸引华润置地、招商蛇口等43家品牌房企竞相赴会交流，现场18家企业与8个区达成合作意向。根据联合国人居署新近发布的2024—2025亚洲宜居城市排行榜，结合全年综合气候舒适度、教育和医疗条件、经济发展水平、物价与收入相对平衡性等指标，武汉排名亚洲第十、全国第二，具有极强的吸引力和广阔的发展前景。当前我国房地产市场正处于转型期，亟需构建房地产发展新模式。武汉市组建自然资源和城乡建设局、住房和城市更新局，以规划引领城市的高品质建设。同时，通过定制化招商推介、“一对一”跟踪等服务，该市让企业也参与到片区规划，以产品需求端改革，全面带动供给端升级。去年以来，新“汉十条”叠加“一区一策”，武汉针对人才、多孩家庭、以旧换新等方面精准施策，还上线了全国住房供应链平台——武汉安居供应链平台，助力房地产市场活跃度明显提升。根据中指研究院（华中）市场研究中心统计，上半年武汉住房总成交量居全国前五，“以需定供”正全面激活当地房地产市场。（来源：湖北日报 作者：马文俊）

中指研究院：下半年房地产调控预计聚焦在“稳市场”“去库存”方面

“首先，保交楼任务要切实完成。对于纳入‘白名单’企业贷款和收购住房贷款出现坏账应免于问责，这是政策协调性和一致性的重要体现。”7月4日，中房指数2024年房地产市场趋势报告会在北京举行，信息中心原首席经济师祝宝良发表主题演讲时表示：“其次，研究援助房地产企业的政策，包括房地产企业的兼并重组和存量房盘活问题，例如设计政策性住宅金融工具，收购住房用于保障性住房。”祝宝良指出，从过去一个月的数据来看，一线城市如广州、深圳的市场情况有所好转，但二线城市并不明显，这表明政策力度不够。因此，可以进一步研究按贷款利息纳入抵扣个人所得税政策，从而鼓励房地产需求。会上，中指研究院发布《2024上半年中国房地产市场总结&下半年趋势展望》报告（以下简称报告）。报告指出，下半年房地产调控预计将聚焦在“稳市场”“去库存”方面，配套政策有望继续优化落实。稳市场方面，部分城市仍有望继续降低房贷利率、降低交易税费，一线城市限购政策仍有优化空间，同时促进“好房子”建设的配套政策也有望继续完善，带动改善性住房需求释放。去库存方面，各地国企收储已建成未售新房预计将进入实际落地阶段，同时南京、郑州等国企“收旧换新”模式或将得到推广，此外，通过收回、收购等方式盘活存量土地的政策也有望取得进展。从市场趋势来看，上半年，全国新建商品房销售规模同比下降超20%，市场超预期调整。乐观预期下，国企收储加快，下半年全国新建商品房销售面积与上年同期基本持平，全年同比下降10%左右；中性预期下，全年新建商品房销售面积同比或下降14.9%；悲观预期下，全年降幅约18%。（来源：每日经济新闻）

房地产市场逐步企稳 发展新模式加快构建中

保交房、去库存、稳市场……2024年上半年，在持续防范化解重点领域风险、顺应人民群众对优质住房新期待的背景下，从中央到地方，房地产相关政策不断出台，政策力度持续加大，瞄准房地产市场供需两侧，着力构建房地产发展新模式。展望下半年房地产领域的政策趋势与市场走势，受访专家普遍认为，下半年房地产供需两端的支持政策还将进一步加力，在政策利好带动下，房地产市场将逐步企稳，房地产发展新模式有望加快构建。积极信号不断释放与房地产市场有关的积极信号不断释放。今年《政府工作报告》明确“优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展”“适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式”；4月30日召开的中共中央政治局会议强调“切实做好保交房工作，保障购房人合法权益”，并提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”；6月7日召开的国务院常务会议指出“着力推动已出台政策措施落地见效，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施”……与此同时，有关部门通过推进城市房地产融资协调机制、降低商业性个人住房贷款首付比例与取消房贷利率下限、支持收购存量商品住房用作保障性住房等多种手段，从保交房、释放购房需求、去库存等多个着力点综合施策，适应房地产市场供求关系的新变化，促进房地产市场平稳健康发展。在地方层面，各地因城施策，在需求端放松限购、跟进房贷相关政策、优化公积金贷款政策，拉动购房需求；在供给端用好城市房地产融资协调机制、积极探索住房“以旧换新”和保障性住房“以购代建”，发力保交房与去库存。根据中指研究院数据，2024年上半年，全国各地共出台房地产相关政策超360条。“从上半年来看，政策效果已经在多个城市得到体现，不少城市二手房成交量提升。”58安居客研究院院长张波对《证券日报》记者表示，这为下半年市场复苏打下了良好基础。根据统计局公布的数据，1月份至5月份新建商品房销售额、房屋新开工面积同比降幅有所收窄，房地产市场出现了一些积极的变化。从单月表现来看，5月份商品房销售面积为7390万平方米，同比下降20.7%，降幅较4月份收窄...