一些地方专项债存偿还压力，国务院已出招

防范地方政府专项债券（下称专项债）风险引起全国人大关注。近期全国人大常委会预工委、全国人大财经委公布了《关于2024年度政府债务管理情况的监督调研报告》（下称《调研报告》），其中提及当前政府债务管理和风险防范化解还存在一些困难和问题时称，近年来由于加大逆周期调节力度，加力实施积极的财政政策，叠加实施专项债置换地方政府存量隐性债务政策和土地出让收入大幅下降，政府法定债务规模增长较快。一些地方政府专项债存在偿还压力。一些地方还不起利息近年来为了稳投资、防风险，专项债发行规模明显增加，专项债余额快速增长，这支持了数十万个重大项目开工建设，助推经济平稳增长，也大幅缓释了地方政府隐性债务风险，让地方腾出更多资金用于促发展、保民生。根据财政部数据，2015年中国发行新增专项债券约0.1万亿元，而2025年这一规模已经跃升至4.4万亿元。截至2025年7月末，地方政府专项债务余额约35.5万亿元，占地方政府债务总额比重约67%。专项债是指为有一定收益的公益性项目发行，以公益性项目对应的政府性基金收入或专项收入作为还本付息资金来源的政府债券。而近些年部分专项债项目收益不及预期，甚至没有收益，而部分地方政府性基金收入受楼市和土地市场低迷影响，大幅下滑，这就导致上述一些地方政府专项债存在偿还压力。财政部数据显示，2021年地方政府性基金本级收入（以卖地收入为主）高达约9.4万亿元，此后几年受地方卖地收入大幅下滑影响，地方政府性基金本级收入连续三年下滑，2024年降至约5.7万亿元。今年前8个月，地方政府性基金预算本级收入23516亿元，同比下降1.6%。而此前多个省份审计报告显示，部分地方政府专项债券项目因前期申报夸大项目收益、项目推进不及预期导致资金闲置，项目运营后收益不及预期。比如，广东省审计厅今年披露的审计报告显示，1 个市 3 个专项债项目年度实际收益未达预期，涉及 6.6 亿元。山东省审计厅今年公开的审计报告显示，1市9县35个项目建成后收益未达预期，涉及债券资金49.95亿元。目前地方政府可以通过发行再融资债券来偿还到期的专项债本金，也就是“借新还旧”。但是专项债利息必须要用财...

前8个月全国已累计新开工改造城镇老旧小区2.17万个

老旧小区改造既关系到社会民生，也关系到城市发展。9月24日，记者从住房和城乡建设部（以下简称“住建部”）获悉，2025年，全国计划新开工改造城镇老旧小区2.5万个。根据各地统计上报数据，今年前8个月，全国已累计新开工改造城镇老旧小区2.17万个。营造高品质城市生活空间“十四五”规划提出，加快推进城市更新，改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能。根据部署，“十四五”时期，将基本完成2000年底前建成的、约21.9万个城镇老旧小区的改造任务。近年来，住建部等部门持续推动实施城镇老旧小区改造，取得了显著成效。在商务部9月19日召开的城市一刻钟便民生活圈建设扩围升级专题新闻发布会上，住建部建筑节能与科技司副司长张雁介绍，截至目前，全国累计开工改造老旧小区30万个，惠及居民5100万户，在此过程中增设养老、托育、助餐、便民市场等各类社区服务设施7.96万个，增设停车位400万个、电动自行车充电桩93万个，新增文化休闲、体育健身场地3200多万平方米。“‘十四五’期间，我国将基本完成2000年底前建成的城镇老旧小区改造任务，2025年是‘十四五’规划收官之年，考虑到前期开工规模大，今年新开工改造的规模有所减少。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《证券日报》记者表示，老旧小区改造分基础类、完善类、提升类。目前来看，基础类改造基本完成，主要以市政设施完善为主，以满足居民基本安全需求和生活需求。另外，很多城市也推进了完善类和提升类改造，主要为适老化、绿化、停车场等满足生活便利和改善性需求的改造，以及养老托幼、社区综合服务等丰富社区服务供给的改造。在以存量提质增效为主的城市发展新阶段，城镇老旧小区改造已成为推动城市高质量发展、营造高品质城市生活空间的重要举措。今年8月份印发的《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》要求，持续推动城镇老旧小区改造。今年5月份发布的《中共中央办公厅 国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》明确，推进城镇老旧小区整治改造。更新改造小区燃气等老化管线管道，整治楼栋内人行走道、排风烟道、通风井道等，全力消除安全隐患，支持有条件...

房地产新模式下，支柱产业地位改变

继中央城市工作会议之后，近日中共中央 国务院又出台了关于推动城市高质量发展的意见，城市的发展已经成为我国经济发展的重点。同策研究院联席院长宋红卫认为，城市高质量发展意见改变房地产行业的三大逻辑，在很大程度上将会改变我们对于传统房地产行业的认知。、 房地产的产业地位将发生本质改变，过去20多年房地产行业的快速发展，均扮演了拉动经济增长的支柱产业的地位。当前几个重要变量发生重要变化，一是城镇化由快速增长进入稳定发展阶段，二是总人口近三年的呈现下降趋势，三是住房普及率不断提高，目前住房家庭户均套数超过1.1套。基于以上三大变量出现重要变化，房地产业的定位和功能将会由拉动经济的支柱产业调整为辅助城市产业和人民安居的产业，拉动经济不再是房地产行业的要务，换句话说，房地产业成为产业和经济发展的辅助产业。第二、给城市明确的分工定位，城市价值将会分化。意见明确提出要打造的城市群，尤其是要提高超大型城市的综合竞争力，所以未来会有更多的产业支持政策给到超大型城市，优厚的产业政策、金融政策加持下，一定会吸引大量的产业人才流入。但是政策又明确提出对于超大型城市仍然会严控城市规模，要疏解非核心的产业功能，也就是说，头部城市仍然会设置产业导入和人才落户方面的限制，不会对流入的人口照单全收，近期流传的北京上海“买房送户口”也不会放开，资源的稀缺性会一直保持。对中小城市来说，传统的产业会从核心城市逐渐疏解出来，中小城市将会成为产业转移的承载地区，这些产业中大部分还是劳动密集型为主，这也决定了未来这些区域才是城镇化人口的集中流入地。剩下的一类城市就是人口净流出的城市，这些城市的价值将会大幅度下降。第三、房地产作为资产配置的价值将会发生重大变化。超大型城市未来主要是以科创、生产性服务业为主，这些高附加值产业相对应的行业人才收入也比较高，能够对高房价形成一定的支撑。不动产的配置人群也不再是区域性，而是全国化及全球化配置人群，所以一定会打造与国际大都市地位匹配的高端住宅，因此高品质的供给，更高的房价将会在超大型城市持续。同时，超大型城市的住房保障体系也会进一步健全，主要给收入不高的群体提供居住场所，对这些基础...

城市房地产融资协调机制持续显效

9月22日，在国务院新闻办公室（以下简称“国新办”）举行的“高质量完成‘十四五’规划”系列主题新闻发布会上，金融监督管理总局局长李云泽介绍，金融监督管理总局（以下简称“金融监管总局”）牵头建立城市房地产融资协调机制，“白名单”项目贷款超过7万亿元，支持近2000万套住房建设交付，有力保障广大购房人的合法权益。城市房地产融资协调机制（以下简称“协调机制”）是支持房地产项目建设和交付的重点举措。上海易居房地产研究院副院长严跃进对《证券日报》记者表示，协调机制引导资金精准支持“保交房”，为房地产项目注入流动性，使得楼盘能够加快完工交付。为保护购房者合法权益、实现“住有所居”提供了助力。融资新模式落地见效2024年1月份，住房和城乡建设部（以下简称“住建部”）、金融监管总局发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，指导各地级及以上城市建立协调机制。2024年10月份，住建部、金融监管总局联合举行全国保交房工作推进视频会议，提出进一步推动协调机制“扩围增效”，扩大“白名单”覆盖范围，确保合规房地产项目“应进尽进”。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《证券日报》记者表示，协调机制建立了以房地产项目而非企业为核心、资金封闭运转的融资新模式，专注于项目本身创造和平衡现金流的能力。既满足了项目的合理融资需求，也保障了金融机构的风险防控需求。协调机制为防范化解房地产风险、推进保交房工作提供了有力支撑。住建部数据显示，截至2024年底，全国“白名单”项目贷款审批通过金额超过5万亿元，保交房攻坚战实现住房交付373万套，顺利完成年度既定目标。今年以来，协调机制持续推进，“白名单”项目贷款规模稳步增长。在国新办今年5月份举行的新闻发布会上，李云泽介绍，商业银行审批通过的“白名单”贷款增至6.7万亿元，支持了1600多万套住宅的建设和交付。截至目前，“白名单”项目贷款已超7万亿元，支持近2000万套住房建设交付，较5月初的数据进一步增加。未来，协调机制在保交房等方面仍将发挥重要作用。目前，已有省份明确将常态化推动“白名单”项目融资。例如，河南省人民政府办公厅9月17日发布的《河南省金融服...

房地产市场去库存成效继续显现

今年以来，各地区、各部门因城施策稳定房地产市场，出台政策推动房地产市场止跌回稳，积极促进刚性和改善性住房需求释放。前8个月，房地产市场虽有所波动，但商品房销售价格和住宅价格同比降幅还在收窄，去库存成效继续显现，房地产市场仍朝止跌回稳方向迈进。近期，部分城市进一步调整优化住房政策，效果有所显现，市场交易出现改善。市场短期波动不改止跌回稳大势，我们应该对房地产市场保持回稳势头有信心。近期房地产市场有一定波动，但也呈现一些积极因素：房地产市场销售降幅收窄。今年以来，各地区各部门积极支持居民刚性和改善性住房需求释放，带动商品房销售降幅收窄。1月份至8月份，全国新建商品房销售面积同比下降4.7%，降幅比去年同期收窄13.3个百分点，比去年全年收窄8.2个百分点。商品房销售额下降7.3%，降幅比去年同期收窄16.3个百分点，比去年全年收窄9.8个百分点。新建商品住宅价格同比降幅收窄。8月份，70个大中城市中多数城市商品住宅销售价格同比降幅有所收窄，其中一、二、三线城市新建商品住宅销售价格同比降幅比上月分别收窄0.2个、0.4个和0.5个百分点。房地产企业资金和库存有所改善。从资金来源看，1月份至8月份，房地产开发企业到位资金同比下降8%，降幅比去年同期收窄12.2个百分点，比去年全年收窄9个百分点。从商品房库存看，8月末商品房待售面积比7月末减少317万平方米，连续6个月减少。之所以对房地产市场有信心，在于房地产市场供需平衡不断改善。一些城市库存高企，房子卖不掉，市场不景气。若为了拉动投资继续大规模供地和开发建设，供求关系将会进一步失衡。地方政府主动收缩新增土地供应，房企应对市场形势减少新拿地和新开工。从商品房库存连续6个月减少这一数据不难看出，房地产市场供需不平衡态势得到明显缓解。供求关系趋于平衡，有利于市场走向稳定。之所以对房地产市场有信心，在于未来我国房地产开发和市场规模总量依然很大。我国城镇化仍在持续推进，加之我国有大规模存量房屋优势，目前城镇住房存量接近350亿平方米。按平均寿命50年计，每年约有2%的更新需求，也就是说，每年将产生约7亿平方米的新建筑面积需求。房地产市场...

全国2300多个县市新建商品房项目“交房即交证”

记者日前从自然资源部获悉，全国2300多个县市实施新建商品房项目“交房即交证”改革，发放不动产权证书840多万本，群众在拿到新房钥匙的同时就能领到不动产权证书。不动产登记关系百姓安居。由于房地产开发建设项目业务链条长，涉及部门和环节多，历史上一些项目审批、建设、交易、监管等环节不衔接、不规范，导致登记要件缺失，无法登记办证，影响群众合法权益。在自然资源部日前召开的媒体座谈会上，自然资源部自然资源确权登记局局长胡善顺透露，通过相关部门和各地共同努力，历史遗留问题化解工作取得积极成效。全国累计已化解历史遗留问题房屋2300多万套，今年以来化解230多万套，群众拿到“红本本”，与之相关的落户、入学、买卖、融资等难题也迎刃而解。今年以来，自然资源部联合相关部门构建部际沟通协调机制，开展常态化沟通会商，共同研究解决涉及跨部门的重大问题，高效协同推进历史遗留问题化解工作。针对土地房屋因房企原因被查封无法办理不动产登记的，更高人民法院民事审判第二庭副庭长葛洪涛表示，对于符合《更高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》规定条件的购房群众，已支付全部购房款(含按揭)的不动产(含土地、在建工程、房屋)被查封的，查封机关应当根据法律规定与司法政策及时作出处理：办理预告登记后被查封的，应当解除查封，但因购房群众自身债务被查封的不得解除；对其他劣后于购房群众交付请求权的债务导致被查封的，应当解除查封；对于超标的查封的，应当及时解除超标的范围的查封。对于购房群众就涉案房屋办理预告登记后因其自身债务被查封的，不解除查封不影响为购房群众办理不动产权证书。异地法院查封的，属地人民法院应做好协调，两地人民法院不能协调一致的，逐级报请共同上级人民法院协调解决。针对土地房屋被房企抵押项目办证问题，金融监管总局统计与风险监测司副司长申爱华指出，以居住为目的的购房群众已支付全部购房款(含按揭)，但房企存在未偿还抵押债务的，在为购房群众办理不动产权证书的同时，按套注销对应房屋的不动产(含土地、在建工程、房屋)抵押登记。同时，也要采取有效措施保障金融机构债权安全。注销抵押登记前，各地相关工作机制应与金融机构加强...

多地发放“大礼包”助力楼市“金九银十”

“这次国庆节回家正好可以顺便看看房子，政府补贴再加上项目本身也有不少促销活动，也许这次真能下决心买房了。”在广州工作的肖女士告诉《证券日报》记者。随着国庆节假期临近，近期，多地纷纷拿出真金白银，通过现金补贴、举办房交会等多重方式鼓励住房消费。业内人士认为，此轮政策主要集中在二三线城市，既契合了返乡置业、购房旺季的季节性特点，又释放出地方稳楼市的决心。多地推出购房“大礼包”从各地的购房“大礼包”来看，以现金补贴最为普遍，多数城市的补贴金额在1万元到5万元之间，补贴普遍是按套发放，有的则按面积或购房总价比例计算。以广西为例，2025年广西“金九银十”购房补贴活动于9月15日至10月31日开展。活动期间内，在广西购买首套或二套新建商品住宅的购房人，每套可获1万元补贴；购买新建商品房车位的购房人，每个车位可获1000元补贴。补贴总额为1.2亿元，采取“先到先得”原则。记者了解到，截至9月18日发稿，已有超400万元补贴额度完成发放。广西壮族自治区住房和城乡建设厅相关负责人告诉《证券日报》记者，消费者购房后，凭借相关凭证在线上申请即可，补贴资金会直接打到消费者银行卡上，只要购买的是普通住宅，都可以申请。与广西普惠性补贴不同，吉林省延吉市则侧重通过房交会释放交易需求。据了解，延吉市将于9月20日至10月31日举办2025年秋季房交会，相比于以往，今年延吉市房交会优惠力度空前。除企业自主推出的“购房立减”等福利外，政府对购买新建商品房的群众按照每平方米补贴500元、更高补贴5万元；对人才购房及可办理产权证的车位、车库购买者，均有不同额度补贴；还会叠加发放家电消费券、减免部分交易税费，并提高住房公积金贷款额度、降低商业性个人住房贷款利率等。河南同样通过多重方式叠加发力降低购房成本。河南近期发布的相关公告提出，不仅要加大购房补贴力度，同时，各地要利用“金九银十”等传统消费旺季和节假日，2025年底前通过线上线下等方式全省累计开展不少于100场房展会、购房节等展销活动，引导房地产企业集中推出一批位置好、品质高的优质房源，搭配家电家装大礼包等让利优惠措施，持续降低居民购房成本。广东省中山市则...

部分上市房企加速转型发展

近期，房地产上市公司密集披露相关并购重组方案。其中，多家上市房企加速剥离房地产开发业务，向轻资产运营转型；一些中小房企则通过并购重组切入新赛道。向轻资产运营转型9月18日，南国置业股份有限公司（以下简称“南国置业”）公布重大资产出售暨关联交易报告书（草案），南国置业拟向控股股东中国电建地产集团有限公司全资子公司转让房地产开发、租赁业务相关资产及负债，交易价格为1元。通过重组，南国置业将聚焦商业运营、产业运营等城市运营轻资产业务方向，实现向综合性城市运营服务商的转型。同样动作出现在中交房地产集团有限公司（以下简称“中交房地产集团”）旗下的中交地产股份有限公司（以下简称“中交地产”）。中交地产以象征性的1元对价，将其房地产开发业务相关的资产与负债整体剥离至控股股东中交房地产集团，聚焦稳定性更强的物业服务和资产管理与运营（含商业管理及自持物业租赁）等轻资产业务，近期，公司宣告已完成重大资产重组交割工作。事实上，将房地产开发业务剥离至控股股东并非个例。例如，美的置业控股有限公司在进行业务重构后，今年上半年，实现营业收入20亿元，同比增长41%，增速位居行业前列。上海易居房地产研究院副院长严跃进对《证券日报》记者表示，房企频频以“1元”剥离开发业务，并非“贱卖”，或是因为相关资产评估值已为负数，继续持有会拖累净资产和偿债能力。实施转让则可实现风险隔离。“剥离之后，上市公司反而轻装上阵，能够集中资源发展物业服务、商业运营、产业服务等轻资产业务。”严跃进表示，这类业务资金占用小、现金流稳定，更契合行业转型方向，也有利于提升资本市场对企业的估值。谋求增长点也有一些中小上市地产公司选择通过并购重组拓宽业务边界。9月15日，新大正物业集团股份有限公司（以下简称“新大正”）公告，公司正在筹划发行股份及支付现金购买嘉信立恒设施管理（上海）有限公司（以下简称“嘉信立恒”）不低于51%股权并募集配套资金事项暨关联交易事项。本次交易预计构成重大资产重组。公开资料显示，新大正系独立第三方物业服务企业，主要为各类城市公共建筑提供物业服务，而嘉信立恒深耕IFM综合设施管理领域近30年，以驻场综合服务、绿色...