从房地产走向不动产，行业的转变重点表现在四个方面：从投资属性回归居住属性、从打造增量转向优化存量、从重资产走向重运营、从卖房子到卖生活方式，这也是未来中国房地产行业创新的突破点和机会点所在。

二十届三中全会明确了“进一步全面深化改革，推进中国式现代化”的总基调。

房地产作为改革的重点，核心就是要加快构建房地产发展新模式，在“房住不炒”的总方针下，加快建立租购并举的住房制度，建设满足人民美好生活方式的“好房子”，更好地满足刚需住房和多样化改善住房需求，并逐渐建立与目标相匹配的土地、财税、销售以及融资等政策制度。

当前，中国房地产市场的宏观环境、供求关系都发生了重大转变，以此轮房地产企业的暴雷和出清为标志，中国房地产市场已经从追求高速度发展的上半场，走向高质量发展的下半场，我们认为，下半场最关键的认知是行业经营逻辑已经从房地产走向不动产。

上世纪90年代，日本房地产泡沫破灭后，房企面临痛苦转型，三井不动产、三菱地所等头部房企得以穿越周期，逐渐实现了从重资产开发，到租赁、代建、管理、经营等不动产内容运营的转型。

从房地产走向不动产，行业的转变重点表现在四个方面：从投资属性回归居住属性、从打造增量转向优化存量、从重资产走向重运营、从卖房子到卖生活方式，这也是未来中国房地产行业创新的突破点和机会点所在。

从投资属性回归居住属性

随着中国房地产高增长、高暴利时代结束，这一轮价格回调挤出泡沫，炒房致富的神话破灭，市场逐渐回归理性。在房住不炒的大方针下，房地产整体回归居住属性已成共识，在此转变下，有3大特点：

1、并行——未来保障房与商品房双轨并行

推进保障房是落实房住不炒的重要支撑。同时，在市场多样化需求下，商品房仍然重要。未来，住房将是“保障归保障，市场归市场”的双轨并行，至于保障房与商品房的合理占比，各国的国情、省情、市情不同，不能照搬。

以深圳为例，2019年《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》中提到，规划至2035年深圳保障房与商品房的占比大概是60%和40%。

保障房主要服务普通大众，而商品房将以市场化机制运行，满足一些中高端人群的改善性、高品质的居住需求。既保障大众“居者有其屋”，也满足了市场的个性化需求，并不违背“房住不炒”。

2、分化——全国市场和不同区域逐渐分化

未来，商品房市场不会出现全国普涨现象，市场和区域将出现分化，人随产业走，城市产业和经济的发展，将是支撑房地产价值的核心，分区域来看：

北上广深一线城市：市场供不应求，价格回调后仍有增长价值。

中国人口向大都市圈及一线城市聚集是趋势，未来，随着人口和产业聚集，北上广深一线城市，商品房市场仍是供不应求状态，虽然在这次震荡周期下，价格有所回调，但仍具有投资价值。同时，在保障房制度下，商品房市场不会再出现普涨暴涨现象，房价平均增速将与货币增速和城市GDP增速相匹配。

强二线城市：有特色产业支撑和虹吸效应，重点板块仍有活力。

例如，成都、杭州等明星省会城市，有特色产业、休闲氛围、发展活力、营商环境，既对省域内城市人群有较强虹吸效应，又能吸引全国一些特色人才，这些城市的核心片区的房地产市场，未来仍然有活力。

三线以下城市：库存压力大，人口外流，内循环市场价值不大。

中国大多数三线及以下城市，由于整体处于人口净流出，未来市场需求以内部消化为主，加上普遍库存压力大，未来房地产市场的投资价值不大。

提出因城施策，不再制定“一刀切”的调控政策，正是因为不同区域和城市未来的市场情况各异，因此，每个城市需要根据自身实际情况来做调整。

3、弱化——房子与区域配套关联逐渐弱化

房地产附带较强投资属性，一个重要的原因是房子与户籍、名校、医疗等优质配套资源强关联，“望子成龙”足以让家长为了孩子上名校而一掷千金。

房地产回归居住属性，一个关键点就是支撑房地产投资价值的配套资源与房子关联性逐渐弱化。在“北上广深”以外的非一线城市，这个趋势会率先明显：一方面，政府通过为保障房配备完善的学校、医疗等配套，这部分人不必为了名校而投资买房；另一方面，随着中国出生人口和生育率持续走低，当名校片区内适龄儿童减至少于名校学位，那么家长就不必再为了上学而必须投资买房，学区房的价值会逐渐弱化。

同时，随着中国人口增长放缓、老龄化加速，武汉、成都、西安等新一线城市都开始“抢人大战”，未来，放开限购、放开户籍限制，吸引更多人才是大势所趋，年轻人才是支撑城市发展、刺激消费，以及保障未来养老政策的关键。如今，除了北京、上海两大城市严格限制落户，全国大部分城市基本上会逐渐放开落户，深圳市入户门槛也较低，目前只需专科学历即可申请入户。

从打造增量转向优化存量

1、中国房地产总体过剩，局部供不应求

中国人均住房约35.9㎡，套户比1.09，已接近发达水平。根据公开数据，截至2023年底，全国城镇住宅存量约335.5亿㎡，住房套数约3.74亿套，城镇人均住房建筑面积约35.9㎡，发达人均居住面积约40㎡；其次，中国房地产的“套户比”达到1.09，美国是1.17、德国是1.03、日本是1.16，从这两大指标来看，中国已接近世界发达水平，中国住房总体上已处于平衡状态。

全国百城新建商品住宅去库存压力大，消化需要26.5个月。根据上海易居数据，截止2024年4月，全国百城新建商品住宅库存规模约50020万㎡，环比增长0.2%，而这百大城市的新建商品住宅库存去化周期即“存销比”为26.5个月，其中，有42个城市去化周期甚至超过36个月，例如，韶关、洛阳、哈尔滨等城市，如何消化库存将成为接下来的重点。

从供需关系规律来看，重点一线城市住房市场仍有较大需求。目前，中国城镇化率66.2%，低于发达的81.3%，预测至2030年，中国将新增约1.4亿城镇人口，而这些人口主要流向以“北上广深”为代表的城市群。城镇化提升带来人口持续聚集，“北上广深”总体住房需求仍处于供不应求状态。目前，“北上广深”的套户比约1.01，低于平均水平1.07。

以深圳为例，根据2021年《深圳市政府关于深圳公共住房情况的专项工作报告》，深圳共有各类住房1129万套，其中，商品房约189万套、占比17%；公共住房约55万套、占比5%；私人自建房、宿舍等其他住房占比77%。也就是说，深圳常住人口住房自有率仅约23%，超过70%的市民需要租房。虽然深圳近几年加大了保障房建设，但仍是杯水车薪。2023年底，深圳市常住人口约1779万人，按照30%的住房自有率，那么仅约500万人有自有住房。

2、如何消化存量，激活冷淡市场的死水

存量时代最需要激活的三大板块是：住宅市场、依赖住宅销售的城市旧改、以文旅为主题的文旅地产。由于房地产降至冰点导致这些板块遇冷，如何激活：

商品房市场：强信心，做保障

目前，除了一些刚需和改善人群，大部分潜在购房者都在观望，核心就是对市场信心不足，怕踩雷、怕买了就跌，如何强信心、做保障至关重要。

首先，政府监督做好保交楼工作，并给予税收、金融等政策支持；其次，一些虽然暴雷，但仍有市场价值的项目，例如恒大深圳项目，可由政府组织实力国企接手盘活；然后，一些销售困难但产权清晰的商品房，可由地方国企市场化收购，作为城市保障房。

就在近日，深圳国资已经率先出手，开始面向全市收购商品房用作保障性住房。“十四五”期间，全国计划筹建保障房约900万套，2023年9月，住建部披露，全国已建设筹集保障性租赁住房约508万套，较目标仍有缺口。通过合理方式去库存、做保障，既强化信心，也贯彻保障房政策，又刺激市场。

旧改市场：强品质，做升级

核心城市重点地段的旧改项目，仍然是城市发展和升级的重点，目的是提升生活质量和配套服务。

在不提倡大拆大建的背景下，北京劲松社区的“改造+运营+物业”模式值得参考，2018年，劲松北社区成为北京由社会资本参与改造老旧小区的试点。企业与劲松街道签订20年的改造和运营协议，街道给予支持，拆除重建后容积率不变、物业产权不变，企业对社区进行投资改造、配套升级，并获得公共空间和设施的经营权以及物业管理权。

投入方面，企业前期投入3000万元，每年基础物业运营成本279万元。收入方面，运营成熟后，每年服务管理收益约230万元，例如物业服务；设施经营收益约377万元，例如停车管理费、商业租金等，预计10年收回成本。

文旅地产市场：强内容，做运营

文旅地产是急需重点盘活的板块，网络曾流传一份“中国特色小镇死亡名单”，全国至少有上100个文旅小镇处于烂尾状态。这些项目大多以文旅地产思维为主，缺乏文旅产业的运营思维和经验，因此，需要注入主题业态、强化运营，才有可能盘活项目。

可以通过引入全国具有文旅产业成熟运营经验、人才和资源的团队，例如，经营西安大唐不夜城的曲江文旅、阿那亚的团队、华侨城等等，通过成熟团队的运营与带动，培养项目自身的运营团队。通过文旅经营的盘活，带来流量、人气和知名度，才有可能激活项目存量住宅或商业的价值。

从重资产走向重运营

高杠杆、高周转、高负债的重资产模式难以为继，房地产进入存量时代，盘活资产与空间是挑战也是机遇，运营能力是可以助力企业穿越周期的利器。房地产将从以开发、建设为特点的第二产业，转变成以内容、管理、服务等运营为特色的第三产业，通过运营获得稳定现金流。

1、香港启示：房企从重资产到轻重并举，深耕运营

中国内地房地产发展模式学习的香港，香港房地产市场早已进入存量时代，从曾经的“百团大战”到现存的更具代表性的10家龙头房企。港资房企在穿越市场周期中的调整和转变，仍然值得内地房企借鉴。最核心的变化就是，从重资产的开发模式，转向轻重并举的重运营能力，深耕房地产相关的运营服务。

目前，港资房企的资产负债率普遍较低，前十大房企资产负债率平均在20%左右，2023年财报，新鸿基地产、长实集团分别为24.71%、21.51%。2023年，内地上市房企的平均资产负债率为72%，有的甚至超过80%。

很多港资龙头房企也投资内地市场，例如，新鸿基、新世界、太古等等。但是，在同样市场中，港资房企与内地开发商思路截然不同，它们不追求短平快、以运营为主、追求长期收入，轻重并举，运营收入占很大比重。例如，香港太古地产，2023年财报显示，总收入146.7亿港元，同比增长了6%，其中，租金收入是营收核心，占比达到九成，达135.25亿港元。太古地产在内地更具代表性的项目就是成都太古里、广州太古汇，经营非常成功，是全国网红项目。

香港房企的转型告诉我们，从重资产到重运营，降负债、做服务，才是房企发展的长期主义道路。中国内地房地产链条的市场规模更大、人口更多，与之相关的服务需求更大更多元，未来房企转型运营服务的发展空间也会更大。

2、广州正佳启示：通过运营创新，创造和引领市场

在房地产玩法和消费转型时代下，内地市场也出现了一些探索者，它们通过运营创新来引领市场，推动项目增值，更具代表性的就是广州正佳广场。商业经营最依赖地段和人流，正佳广场位于广州天河CBD正中心，凭此地利，只要跟好市场，按部就班做好业态升级，足以立于不败之地。但是，正佳广场却通过创造市场，实现了超常规的发展。

正佳广场从最初以零售、百货等业态为主，逐步打破常规、打破空间，投入近10亿元，把极地海洋世界（获得吉尼斯世界纪录）、雨林生态植物园、自然科学博物馆、侏罗纪恐龙乐园等带到都市、搬进室内，创造新的市场需求，并结合研学教育、体验活动、主题表演等运营，改变了对于城市商业中心的认知及经营逻辑。

目前，文旅休闲业态占比超40%，它已不仅是一个城市商业中心，更是大都市里的景区，更是文旅商业目的地，年客流量达5500万人次，年销售额64亿元。正佳广场的年销售额并非全国，但是其业态体验和运营思路在中国商业中心里具有性，为商业地产的突破提供了参考。当前实体商业供给过剩，主题公园单一的门票经济也难以为继，在此背景下，只有敢于创造市场、精耕运营才能保持市场竞争力。

从卖房子到卖生活方式

中国房地产走到今天，总体在解决住房“有没有”的问题后，市场越来越追求“美不美”的美好生活方式，从单纯的买房子到买生活方式，而这种美好生活方式的内核，应该是回归人文、回归传统、回归邻里。欧美小镇作为西方特色名片，在上百年的发展过程中，仍然是人们向往的理想人居生活场，很重要的一点就是小镇对于本地文化、精神和生活方式的传承。

近几十年的城市化、工业化浪潮中，现代城市社区逐渐与传统脱节，居住、自然空间、邻里关系等问题愈发明显。中国在文化复兴、乡愁回归、消费升级的背景下，人们内心呼唤传统人居的回归。今天，越来越多城市人返乡下乡创业，开民宿，很多人都憧憬着这种生活方式。因此，从卖房子到卖生活方式，我们认为很重要的一个突破方向就是，构筑具有文化内核的中国式社区。

中国式社区：中国人的理想人居生活方式

满足中国人的乡土情结。中国式社区很重要的一点就是要体现回归乡土、寻找乡愁的生态氛围。

对于城市人来说“城市农夫有点田”是理想生活方式，因此，如何围绕传统的耕读传家，将菜园、花园、果园等生态做足、业态做丰、体验做特，是吸引城市人的核心所在。

展现中国人的大家族文化。中国传统家庭以家族式群居为特征，体现了大家族文化。

虽然，现代社会的家庭已逐渐小型化，但是大家族时代的祠堂、学堂等文化依然重要，尤其是广东的广府、潮汕、客家三大民系，现在很多广深的城中村，仍保留着象征家族文化的祠堂等元素。因此，新时代的中国式社区，很有必要将这种文化精神地标传承，通过创新打造礼堂、学堂、食堂等配套，成为社区家庭生活、人文关怀、主题活动、书香传承、传统礼仪的文化载体。

找回中国人的邻里关系。“远亲不如近邻”体现了中国人对于邻里关系的珍视。

目前，很多城市社区缺乏这种邻里感情。因此，搞好邻里关系是增强社区归属感、价值力的核心。核心是需要全民参与、社区自治、发挥各自所长，做好社群关怀、做好传统节庆活动、做好主题社群活动，增加邻里亲情感。

中国式社区是一种理想也是一个目标，并非所有社区都有资源或配套能做到尽善尽美，但是房地产在走向“卖生活方式”的过程中，这种符合市场需求的社区生态、文化、内容和运营上的理念，是跳出市场的关键。

今天，已经出现了越来越多“中国式社区”理念的探索：阿那亚在邻里关系和社群文化上的深耕、客天下对于客家民系文化精神地标的呈现……都值深入思考。

（来源：智纲智库   作者：许明凯 张蒙 李俊江）

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