离婚后房产未变更登记，能否排除执行？

案情简介某农商行与黄某一、黄某二、黄某三、田某某金融借款合同纠纷执行案，郯城法院于2022年6月24日查封了登记在田某某（共有权人庞某某）名下房产一套。庞某某以其已与田某某于2020年1月3日登记离婚，且离婚协议约定案涉房产归其所有为由，请求法院中止对该房产的执行，并提交了离婚证、被执行人田某某放弃案涉房产份额的公证书、庞某某支付田某某离婚补偿金10万元的支付凭证。法院审理法院经审理后认为，对于法院查封的房产，异议人庞某某是否享有排除执行的权益，应作如下分析：首先异议人庞某某与被执行人田某某于2020年1月3日登记离婚，双方在离婚协议中明确约定该房产归庞某某所有，据此庞某某享有将该房屋的所有权转移登记至其名下的请求权。根据执行依据的民事判决书审理认定事实可知，借款人黄某一与申请执行人某农商行签订的个人借款合同约定借款期限为2019年10月25日至2020年10月24日，被执行人田某某是担保人之一。在借期内借款人黄某一一直按月支付利息至2020年10月，借款到期后借款人黄某一未能还本付息。申请人某农商行于2021年12月16日向本院起诉借款人及保证人主张债权，于2022年6月20日基于上述判决的金钱债权向本院申请强制执行。综合比较庞某某的请求权与某农商行的金钱债权，庞某某的请求权具有特定指向性，且形成时间先于某农商行对田某某所形成的金钱债权，结合田某某与庞某某离婚后又与他人登记结婚的事实，可以合理排除某农商行提出的庞某某与田某某具有恶意串通、逃避债务的行为。庞某某的请求权应当优于某农商行的金钱债权受到保护。其次，该房产系采用按揭贷款方式购买，庞某某与田某某离婚时该房屋按揭贷款尚未全部偿还，仍处于抵押状态，庞某某在未全部清偿按揭贷款并办理解押的情况下无法申请办理转移登记。庞某某为此协商田某某在县公证处进行了公证。对此，不能认定庞某某对未办理过户登记存在主观过错，该情形属于非因庞某某自身原因未能及时办理转移登记的情形。遂本院裁定中止对该房产的执行。申请执行人某农商行对裁定不服，向法院提起了执行异议之诉，后又撤诉。法官说法《中华人民共和国民法典》第二百零九条款规定“不动产物权的...

农村的房子有房产证吗、农村没有房产证的房子怎么确权

众所周知，城里的居民在买了房子之后，就能获得房产证，房产证上面不仅写着房子的居住面积大小，也写着户主的名字，以证明这套房子归谁所有。而农村房屋由于都是当地居民在自家宅基地上建造，是自建房屋，所以很多农村房屋就没有房产证。最近一段时间，我们也开始给农村房屋办房产证了，村干部会挨家挨户进行通知，未来农村房屋也要发“证书”了。不过，也不是所有的农村自建房屋都可以办理房产证，也有5类农村房屋不能办理房产证，那些在农村有房子的人先要了解一下：类，在耕地上建造的房屋。我们本来人均耕地就很少，对于耕地资源的保护是十分重视的。而这类房子在未经过村委会的批准，私自建造在耕地上面，明显是违规建筑。所以，在耕地上的房屋是拿不到房产证的。建议拥有这类房子的村民，应该主动搬到自己的宅基地上的房子里去居住。第二类，旧房子是没有被拆除的。在广大农村地区，之前就有规定在宅基地上是一户一宅，这主要是农村的宅基地面积也有限，不可能让一个家庭建有多套住宅。而有些农村家庭，在没有拆除自己老房子的情况下，又在另一块地上又建造起了新的住宅，而建造的这套新住宅，就很可能会拿不到房屋产权证了。我们建议，如果农村居民已经在另外一处地块上建好了新房子，不会再去旧房子居住，就应该尽快拆除，以免新房子的产权证办不下来。第三类，拥有多套住房的家庭。有些农村居民以子女将来长大要有房子住为由，就在另外一块地上建起了新房子，而这类新建房子也是拿不到房产证的，主要是将来子女长大之后，很可能会搬到城里去居住。另外，子女就算将来要有房子住，也可以向村里申请自己的宅基地建房，而不需要替子女提前造房子。第四类，空置时间超过两年以上的老房子。随着我国城镇化进程的不断推进，很多农村居民都跑到城里去买房子，早已经定居下来，成为了市民，也不会再回自己的老房子居住了。此外，还有一些农村居民长期在城里打工，也不愿意再回农村生活了，而老房子也是被长期空置着。现在的问题是，这类房屋由于长期没人居住，不仅会因年久失修成为危房，随时会出现倒塌风险，而且也不利于农村土地资源的合理利用。所以，我们对于空置时间超过两年的老房子也是不会发放房产证的。第五类，城镇居民在农...

买房时的喷泉景观交房时居然拆了，官方回应

“快交房时，大门口的喷泉居然被拆了……”近期，四川乐山市中区滨江花园城小区不少业主反映开发商把房子卖完后，将原来大门口的水景及部分绿地拆除，并认为开发商当初“虚假宣传欺骗购房者”。▲小区大门口原有的喷泉水景等对此，该小区开发商相关负责人否认虚假宣传，并称原来的规划图上就没有喷泉水景，当初为了更好地卖房，对售楼部门口进行了美化，交房前有其他业主投诉喷泉水景内设置电线电路有安全隐患、影响通行，才进行了拆除。8月8日，红星新闻从乐山市住房和城乡建设局获悉，开发商的绿化报建方案中有相应的喷泉水景和绿地，竣工后也已经进行了绿地指标确认，已经责令其限期整改。业主质疑：交房时喷泉消失开发商“虚假宣传”？滨江花园城小区位于乐山市中区岷江东岸，曾是当地一家网红楼盘，而售楼部大门口的一处喷泉水景也给很多购房者留下了深刻的印象。“2021年底我们来看房子的时候，小朋友一下子就被门口这个喷泉水景吸引了，中间是数十只小海豚跃出水面，很可爱，也很有动感。”业主刘女士介绍，她的孩子还专门在大门口的喷泉前面拍了张照片，但万万没想到，2023年5月来收房的时候喷泉水景却消失了，让人很生气。有很多业主在网上发帖表达不满，买房时看到的沙盘、实景，均显示该小区大门口有水景、绿化、喷泉池，也正是眼看到这些外在环境才选择买房，不料房子卖完后开发商就把这些设施拆除了，希望恢复原样还业主们美好的生活环境。此外，还有业主质疑开发商“虚假宣传”。“买房的时候大门一个样，交房后又是另外一个样。”业主徐先生表示，当初把喷泉水景这些修得漂漂亮亮的，现在又悄悄全部拆了，这不是欺骗大家吗？业主提供的图片显示，当初该项目沙盘及实景中，门口均有水景及绿化等。8月7日，红星新闻记者在该小区大门外看到，原来的喷泉水景处只剩下一圈深色的地砖，中间有“滨江花园城”字样。▲小区大门口拆除喷泉水景后很空旷开发商回应：原规划图纸上没有喷泉有业主投诉存安全隐患才拆掉对此，该小区开发商相关负责人告诉红星新闻，原来的规划图纸上是没有喷泉水景的，营销中心为了更好地卖房子，售楼部门口肯定要美化，做漂亮点，后来就设计做了喷泉水景和相应的绿化，花了好几十万元。随...

全国百城二手房均价环比下跌！“以价换量”趋势未改

七八月楼市传统淡季，全国二手房市场正处在“以价换量”交易周期。买家们“货比三家”，房东们则经历着是否割肉离场的艰难抉择。　　根据中国房地产指数系统百城价格指数，7月，百城二手住宅平均价格为14653元/平方米，环比下跌0.74%，跌幅较6月扩大0.01个百分点，已连续27个月环比下跌，同比跌幅为6.58%。　　业主“以价换量”趋势延续，重点城市二手房成交继续放量。北京二手商品住宅累计成交1.55万余套，环比微增4%，同比增长约60%；深圳二手商品住宅成交近4700套，环比增长超10%，同比增长超；上海二手商品住宅成交1.82万套，环比减少23.79%，但同比增加44.7%。　　中指研究院研究副总监徐跃进向《每日经济新闻》记者表示，近期一线城市的二手房市场保持较高活跃度，随着价格持续下跌，核心区域二手房的性价比逐渐显现。对于未来走势，预计新房市场仍面临较大调整压力，二手房市场在“以价换量”态势下，还将保持一定活跃度。　　“以价换量”趋势未改　　数据显示，7月百城二手住宅价格环比下跌城市数量为100个，连续4个月出现百城二手房价格集体下跌情形。百城新建住宅价格环比下跌城市数量为39个，较6月增加4个。　　一二线城市二手房的价格环比跌幅扩大，根据中国房地产指数系统百城价格指数，一线及二线城市的二手住宅价格环比分别下跌0.80%、0.78%，跌幅较6月分别扩大0.14个百分点、0.04个百分点，三四线代表城市二手住宅价格环比跌幅收窄至0.67%。房地产政策优化，在短期内提振了市场活跃度与信心，促进二手房交易量保持高位，只是“以价换量”趋势未改。　　值得一提的是，根据中指研究院统计的7月百城二手住宅价格及环比涨跌幅榜，房价环比跌幅最小的是浙江嘉兴，均价11456元/平方米，仅环比下跌0.23%。跌幅较大的是江苏常州，均价13944元/平方米，环比下跌1.55%。下跌幅度较大的城市还有芜湖、金华、东莞、武汉、重庆、扬州、昆山、福州和厦门等。　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，“5·17央行新政”以来，不论是限购松动，还是按揭首付下降，均利好刚需买房客群。房价还在高...

幼儿园入园看户口还是房产证，如何解决房子被占用入学名额的问题

一、幼儿园入园要求根据幼儿园的要求，通常会优先考虑户口和房产证一致的孩子入园。如果报名人数少，幼儿园可能会放宽要求，允许户口和房产证不一致的孩子入园。二、房子被占用入学名额的解决方法如果房子被占用入学名额，可以采取以下措施来解决问题。1. 协商首先，可以尝试与占用入学名额的家庭进行协商，了解他们的情况和原因，并请他们归还名额。如果对方同意归还名额，问题就可以得到解决。2. 起诉如果协商无果，可以收集证据起诉对方。在我国，购买并迁入户口后才能占用入学名额。如果原房主拒绝迁出户口，无法过户，可以向法院提起诉讼，要求原房主迁出户口。3. 调整学区如果原房主不同意归还名额，或者起诉无果，可以考虑将孩子的学区调整到原本购房时所在的学区。这需要与当地教育局或学校协商，提供相关证明材料，如购房合同、房产证明等，申请将孩子划归到原本购房时所在的学区。4. 转学如果调整学区的申请不被批准或等待时间过长，可以考虑将孩子转到其他学区就读。这需要与目标学校进行沟通，了解转学的具体要求和程序，并提供必要的材料。但需要注意的是，转学需要考虑到交通、费用和适应新环境等问题。5. 在线教育资源为了保证孩子不因学区问题耽误学业，可以考虑利用在线教育资源。在线教育资源丰富多样，不受地域限制，可以让孩子在家中接受优质教育。如果房子被占用入学名额，需要冷静分析情况，采取合适的措施解决问题。如有疑问，建议咨询相关工作人员。房老二找房 全国加盟启动！-深圳楼市新闻-房老二，中国二手房公众平台 (ershoufang.com)免责声明：房老二转载此文目的在于传递更多信息，不代表本网的观点和立场。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。

容积率是什么？对房地产项目有哪些影响？

容积率是指房地产项目的地上建筑总面积与项目总用地面积的比值。它是城市规划中的重要技术指标，反映了单位土地上所承载的各种人为功能的使用量，即土地的开发强度。一、容积率的计算和规定容积率的计算公式是地上建筑总面积/项目总用地面积。例如，如果一个住宅项目的总用地面积为10万平方米，地上总建筑面积为30万平方米，那么该小区的容积率为3.0。不同类型的住宅项目有不同的容积率规定。多层住宅小区的容积率一般在0.8-1.2之间，11层小高层住宅小区的容积率一般在1.5-2.0之间，而19层以上的高层小区的容积率一般在2.4-4.5之间。二、容积率的影响1. 人口密度：容积率的高低会影响小区的人口密度。高容积率意味着小区内的居住人口较多，这会对小区内的健身场所、儿童活动区域、电梯、消防通道等设施造成一定的压力。2. 安防问题：容积率的大小与小区的安防问题密切相关。高容积率的小区内出入的人较多，外来人员混入其中的难度较低，因此高容积率的小区需要有更高的安防要求，如加大监控设备密度。3. 内部规划：容积率的高低会影响小区的内部规划。容积率过高会导致小区内的楼层更高，绿地比例减少，从而影响居住区的生活环境和品质。同时，高容积率也会导致小区内部楼间距过近、停车位置不足等问题。三、容积率的取舍容积率既不能过高也不能过低。过高的容积率会给周边城市基础设施带来压力，同时也会降低居住者的生活舒适度。过低的容积率则会导致园区安全性和生活便利性等问题。因此，在购买房产时，需要综合考虑容积率对居住环境的影响。容积率是衡量房地产项目开发强度的重要指标，对小区的人口密度、安防问题和内部规划等方面都有影响。在选择房产时，需要根据自身需求和对居住环境的要求，综合考虑容积率的大小。房老二找房 全国加盟启动！-深圳楼市新闻-房老二，中国二手房公众平台 (ershoufang.com)免责声明：房老二转载此文目的在于传递更多信息，不代表本网的观点和立场。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。

韩国房地产：比小说更残酷

原创 何思锦 经济观察报在现实中，韩国炒房客因为房价波动而损失个人财产的案例数不胜数，即使短期因为炒房获利，这种追逐房价上涨的行为也可能潜藏着风险。过度投机的行为进一步加剧了房地产市场的不稳定性，给经济大环境带来了不确定性。作者：何思锦封图：视觉中国导读壹 || 在个人生活方面，2011年的韩国网络用语就出现了“三抛世代”的说法，指抛弃爱情、婚姻和生育的一代年轻人。这个词衍生出的“五抛世代”和“七抛世代”，分别抛弃的是人际关系和购房、梦想和希望。贰 || 随着房价下跌，房产并没有因为更强的可得性而变得热门，而是因为失去了人们投资的信心，反而跌入冰点。手握房产的人没办法卖掉房子偿还贷款，只能看着价格下跌无所适从。叁 || 房地产政策和人口政策，似乎成为了韩国政府改善社会问题的两大抓手，但这些政策是否被买账，收效如何，还需要时间来检验。谈及韩国的社会问题，很多人时间想到的是低结婚率和低生育率问题。实际上，韩国的房地产问题和婚育问题互相交织：出生率低会导致房地产需求减少，开发建设项目低迷，从而影响地方经济；而住房压力落到具体的人身上，又成为他们选择不结婚或者不生育的原因之一。社会学专业出身的作家赵南柱长期以来关心着韩国的现代都市问题。她曾长期致力于呈现都市女性的家庭困境。近年来，她也把写作主题的目光转移到了韩国的住房与房产问题上。买房还是租房？2019年，赵南柱因其小说《82年生的金智英》被中国读者熟知。小说中的金智英是一位“乖乖女”，原本就职于一家小型公关代理公司。她在31岁结婚，33岁生下女儿，因为养育孩子而离开职场。她的丈夫在首尔的一家IT（信息技术）中型企业工作，每周单休。金智英的故事之所以引起读者们的共鸣，是因为她在经历产后抑郁症之后，产生了精神分裂的症状。有的时候，金智英会以自己大学时期的好友的口吻说话。“好友”与自己两种人格之间的斗争，帮助金智英讲述了她生而为女不得不做出的妥协，以及妥协背后的不公平待遇。金智英的上代人白手起家跨越为中产阶级。她的父亲是公务员，母亲是家庭主妇。她上面有一个大她两岁的姐姐，下面有一个小她五岁的弟弟。金智英一家人原本住在33平方米的平...

北京商品房“以旧换新”首单落地

8月5日，北京商报记者从北京房地产业协会获悉，目前北京商品房“以旧换新”已迎来首单成交，业主已与开发商完成草签，预计9月中旬进行网签。根据北京房地产业协会最新统计数据显示，目前已有超400人报名北京市的商品房“以旧换新”活动，且参与活动的新房项目不断增加，除启动时确认的31个新建商品房项目、9000余套房源外，又增加了5个项目、1171套房源，参与活动的新房房源总量已超万套。“旧房”挂牌12小时卖出7月19日，在北京市住建委等部门的指导支持下，北京房地产业协会、北京房地产中介行业协会主办的北京商品房“以旧换新”活动正式启动。此次“以旧换新”活动针对的是下半年计划出售二手住房并购买新建商品住房的购房居民。活动以为换房业主在旧房出售、购买新房、过渡居住、购买家居家电等换房全链条过程中提供一定服务和优惠为主，助力居民改善性置换需求。目前北京商品房“以旧换新”已迎来首单成交。据北京房地产业协会相关负责人介绍，今年7月底，北京商品房“以旧换新”活动迎来首单成交，业主已与开发商完成草签，预计9月中旬进行网签。“该业主签约速度很快，从看新房到卖出旧房，再到完成新房草签只用了10天左右时间。”上述负责人称。根据此前发布的活动倡议书，参与活动的房地产开发企业承诺，在90天内，旧房未成功出售的，购房居民可无条件申请退还订金，退款时间不超过15天。同时，在旧房出售环节中，链家、我爱我家、麦田、21世纪不动产等11个参与活动的房地产经纪机构承诺，对购房居民的旧房“全城推、优先卖”。并且，参与活动的中介机构还可以自主决策，为“以旧换新”居民提供购房优惠、专属中介费优惠等服务。上述负责人介绍，业主了解到“以旧换新”活动后，首先与开发商签订协议，随后联系了参与“以旧换新”活动的中介机构进行卖房，享受“全城推、优先卖”服务，挂牌后12个小时即卖出。旧房卖出后，业主便立即完成了新房草签，等资金到账后，于9月中旬进行新房网签。“活动在一定程度上减轻了‘以旧换新’业主购买新房的后顾之忧，能更好帮助居民满足置换需求。”该负责人称。房源总量已超万套除首单落地外，北京商品房“以旧换新”的参与项目也在不断扩容，目前...