透视11月金融数据：个人住房贷款企稳回升，不良贷款核减加快

12月13日，中国人民银行公布的数据显示，今年前11个月人民币贷款增加17.1万亿元，月末人民币贷款余额254.68万亿元，同比增长7.7%；社会融资规模增量累计为29.4万亿元，比上年同期少4.24万亿元。具体到11月，人民币贷款增加0.58万亿元，环比多增0.8万亿元；社会融资规模增量为2.34万亿元；11月末，广义货币(M2)余额311.96万亿元，同比增长7.1%，较上月回落0.4个百分点。狭义货币(M1)余额65.09万亿元，同比下降3.7%，较上月大幅回升2.4个百分点。据了解，贷款利率保持在历史低位水平。11月份新发放企业贷款(本外币)加权平均利率为3.45%，比上月低2个基点，比上年同期低36个基点；新发放个人住房贷款（本外币）利率为3.08%，比上月低7个基点，比上年同期低92个基点，均处于历史低位。市场机构分析指出，11月金融数据受不良资产处置、地方债务化解的影响较大，金融支持实体经济力度没有减弱，金融数据总体平稳，保持较强的实体经济支持力度。个人房贷企稳回升，提前还款金额减少前十一个月人民币贷款增加17.1万亿元。分部门看，住户贷款增加2.37万亿元，其中，短期贷款增加4144亿元，中长期贷款增加1.95万亿元；企（事）业单位贷款增加13.84万亿元，其中，短期贷款增加2.63万亿元，中长期贷款增加10.04万亿元，票据融资增加1.12万亿元；非银行业金融机构贷款增加2286亿元。具体到11月，住户贷款增加2700亿元，其中，短期贷款减少370亿元，中长期贷款增加3000亿元；企（事）业单位贷款增加2500亿元，其中，短期贷款减少100亿元，中长期贷款增加2100亿元，票据融资增加1223亿元，非银行业金融机构贷款减少701亿元。从结构上看，住户贷款增速近期已在上升，主要是个人房贷企稳回升。11月居民中长期贷款新增规模创今年下半年以来新高。随着稳定房地产市场的一揽子增量政策逐步落地显效，个人房贷提前还款现象明显减少。数据显示，今年10月个人房贷发放量超过4000亿元，提前还款金额减少，提前还款额占个人住房贷款余额的比重明显低于8月政策出台前。房地产...

孟晓苏：保障房缺口较大，应盘活存量商办用房用于保障房供应

中央经济工作会议12月11日至12日在北京举行。会议提到，明年的重点任务之一，是有效防范化解重点领域风险，牢牢守住不发生系统性风险底线。持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。就在会议召开的几天前，红星新闻记者对话中房集团公司原董事长、原房改课题组组长孟晓苏，探讨保障房建设未来的发展规模及供应方式。曾被称为“中国保障房之父”的孟晓苏着重谈到用存量商办用房改为保障房的建议。▲中房集团公司原董事长、原房改课题组组长孟晓苏12月13日，孟晓苏告诉红星新闻，“盘活存量商办用房”是自己两年来的建议，与这次中央经济工作会议的要求不谋而合。保障房缺口较大建议十年建设完成红星新闻：您此前被媒体称为“中国保障房之父”，一直在呼吁推进保障房建设。我们为什么要大规模建设保障房？孟晓苏：我国房地产发展的新模式是“市场+保障的住房供应体系”，其中关键就是保障房建设。从去年中央政治局两次会议、国务院14号文件、去年年底中央经济工作会议，到今年党的二十届三中全会、九月份中央政治局会议，从中央层面强调保障房建设就有六次之多，足以看出中央对保障房建设的重视。如今已明确住房供应体系是“市场+保障”，保障房建设应以政府行为为主，限购和限售等政策都应当运用于保障房；商品房供应则应以市场行为为主，应减少限制性措施允许居民购买。我国需要大力建设保障房。如果能实现保障房的规模化供应，整体房价就能良性下降，而且这种降房价又不影响有房居民的资产权益。红星新闻：您一直强调说保障房建设力度不够，那您认为，我们需要建设多少保障房才能满足需求？孟晓苏：我国城镇人口统计有两个数据，一个是户籍人口，另一个是常住人口，常住人口多于户籍人口，而其中的差异主体为新市民，就是进城就业的农民。如果按城镇户籍人口计算，或许可以说保障房够用了，但是如果按城镇常住人口计算，则能看到供应明显不足。党的二十届三中全会要求，推动符合条件的农业转移人口社会保险、住房保障、随迁子女义务教育等享有同迁入地户籍人口同等权利。因此，应...

当前中国经济问答：房地产市场走势怎么看

住房问题，既是民生问题也是发展问题。当前的房地产市场走势备受各方关注。9月26日召开的中共中央政治局会议强调，“要促进房地产市场止跌回稳”“要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式”。从中央到地方，一揽子政策密集推出，释放出稳定房地产市场的强烈信号。在各方努力下，市场预期和发展信心提振效果如何？市场出现了哪些变化？（一）9月26日中共中央政治局会议后，多部门打出促进房地产市场平稳健康发展政策“组合拳”，概括起来，就是“四个取消”“四个降低”和“两个增加”。各地特别是一线城市纷纷调整优化房地产市场相关政策，力促市场回暖。不同举措，从不同角度，直击当下房地产市场“痛点”“堵点”：地方因城施策取消或调减限制性措施，释放购房需求；优化税收政策，降低购房交易成本；调整土地政策，控新增、盘存量，进一步发挥土地储备“蓄水池”功能；加码金融支持，为行业流动性注入“活水”……这一套政策组合拳效果怎样？我们观察几个关键指标。看销售面积——统计局最新数据显示，从监测的40个重点城市的销售情况看，前期回调幅度较大的二线城市边际改善比较明显，10月份当月销售面积实现正增长，销售额降幅明显收窄。1至10月，全国新建商品房销售面积同比下降15.8%，降幅比1至9月收窄1.3个百分点；新建商品房销售额同比下降20.9%，降幅比1至9月收窄1.8个百分点。住房城乡建设部网签数据显示，10月份，全国新建商品房交易网签量同比增长0.9%，连续15个月下降后实现增长；新建商品房和二手房成交总量同比增长3.9%，连续8个月下降后实现增长。看先导指标——观察房地产市场活跃度，除了销售量，还有两个先导指标：一手房的到访量，二手房的带看量。购房属于大宗消费，从有购房意愿，到去实地精挑细选找到满意的好房子，再到讨价还价等环节，普遍需要较长过程。记者近日走访北京、上海、南昌等多地房地产中介机构了解到，不论在工作日还是周末，都有不少客户来签约洽谈，签约室里常常坐满讨价还价的买卖方。一手房的到访量、二手房的带看量也有明显增长。这些现象的背后，是有更多居民已经...

房地产税收新政落地首周 二手房热度持续提升

“您看咱们售楼处现在的人流量也知道了，这几天到访的客户特别多。”谈到过去一周的销售情况，北京西红门板块某新房楼盘的客户经理语气轻快地告诉记者，12月8日上午就有客户为99平方米户型的一套房源交了定金。近日，财政部等三部门发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》(以下简称《公告》)，加大住房交易环节契税优惠力度，明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策。《公告》自12月1日起执行。在实探一线市场房地产市场后，记者注意到，有关政策在降低居民购房成本的同时，也促进了刚性与改善性住房需求的进一步释放，助力房地产市场止跌回稳。税收政策落地后，购房需求得到进一步释放，其中，一线城市的市场表现尤为突出。税务总局数据显示，12月1日至5日，全国房屋交易累计申报55.3万套，同比增长24.8%。其中，北京、上海、广州、深圳同比分别增长62.2%、87.2%、27.5%和66.4%。北上广深四大一线城市在《公告》发布后迅速跟进，宣布自12月1日起取消普通住宅和非普通住宅标准。其中，北京、上海、深圳特别明确，自12月1日起，对个人销售住房涉及的增值税、个人购买住房涉及的契税，按照《公告》有关规定执行，切实降低了买卖双方的交易成本。北京跟进调整有关税收政策后，对于购买90平方米至140平方米住宅的购房者来说，首套住房契税由此前的1.5%降至1%。刚在北京购置了套住房的黄女士对记者表示，自己相中的房子在130平方米左右，刚好能被新政策覆盖，算下来契税能优惠三万多元。“就我们团队情况看，优惠出来后二手房(市场)反应更大。”上海市闵行区的一位链家经纪人告诉记者，在二手房市场上，90平方米至140平方米的房源本身就比较受欢迎，现在来要求带看客户更多了，一些此前已经基本选好房的客户也在税收优惠后“下定决心”成交。据网上房地产数据统计，12月1日至12月7日，上海二手房网签量为6804套，较11月1日至11月7日5842套的网签量增长16.4%。“税收政策调整的效果在市场体现明显，尤其是二手房更为直接，成交量持续保持高位。”58安居客研究院院长张波在接受《证券...

利好政策持续叠加 楼市回暖信号明显 一线城市交易创阶段性新高

11月，北京二手房网签量创近20个月新高；上海二手房成交量为年内更高利好政策持续叠加，楼市回暖信号明显进入11月，交易税率全面调降、一线城市取消普通住宅和非普通住宅标准、多地提高公积金贷款额度等利好政策持续加码，楼市释放出明显的回暖信号。12月1日，住房契税优惠政策开始实施，业内人士认为，这有望带动短期市场持续回温。“终于不用再过总是搬家的日子了。”12月2日，在北京租房多年的林女士终于买下了自己的套房子，如愿以偿安居北京。“目前，买房对我来说是刚需，现在价格合适，还有各项优惠政策支持，觉得时机不错就入手了。”林女士说。9月26日，中央政治局会议提出，要促进房地产市场止跌回稳。随后，一系列稳楼市政策陆续出台。进入11月，交易税率全面调降、一线城市取消普通住宅和非普通住宅标准、多地提高公积金贷款额度等利好政策持续加码，“降门槛、降成本、提预期”形成叠加效应，使得即使过了“金九银十”的房地产传统销售旺季，楼市交易热度依旧不减。尤其是一线城市，楼市回暖信号更为明显。一线城市交易创阶段性新高“最近看房的人多了不少，特别是周末。”北京房山区某售楼处销售人员邓浩告诉记者，从10月开始，自己所在的楼盘销售表现明显好转。“北京‘9·30’新政出台，加上国庆期间开发商有促销活动，10月楼盘销量可观，甚至有客户次来看房当天就签单成交。近期住房契税优惠政策落地，叠加楼盘年底冲业绩，来看房的客户也都热情满满。”邓浩说。对于房地产市场的回暖迹象，上海某房产中介公司经纪人孙文彬也有同样的感受：“只要房屋没有什么硬伤，功能性尚可，挂牌价低于市场价10%左右，很快就能成交，特别是功能性强、性价比高的房子卖得更快。12月1日，契税优惠政策开始执行，对于购买改善型住房的客户来说降低了购房成本，同时也为交易量带来了新的增长点。”政策暖风吹动下，一线城市楼市交易量创下阶段性新高。北京住建委数据显示，11月，北京二手住房网签18763套，创下近20个月新高，同比增长49.6%，环比增长8%；新房网签4888套，同比上涨12%，环比上涨5%。安居客上海监测显示，11月，上海二手房累计成交27050套，为年内更高。...

住房租赁进入平稳发展期，租赁企业还有哪些新的发力点？

10月以来，楼市热度提升，但住房租赁市场由于毕业季效应减退，租赁需求释放节奏放缓等因素，转而进入淡季，重点城市平均租金环比小幅下跌。中指研究院数据显示，2024年11月，全国50个城市住宅平均租金为35.6元/平方米/月，环比下跌0.66%，同比下跌3.18%。11月，住房租赁市场持续处于淡季，需求保持相对低位。实际上，自8月份开始，住房租赁市场就已提前进入淡季行情。数据显示，7月份重点城市住房租赁平均租金还是微幅上涨，到8月转为小幅下跌，9月50城住宅平均租金为36.1元/平方米/月，环比下跌0.39%，同比下跌2.52%。分梯队来看，今年三季度各梯队城市租金累计均下跌。根据50城住宅租赁价格指数，2024年三季度，一线城市住宅平均租金累计下跌0.49%，二线城市累计下跌0.63%，均较去年同期由涨转跌；三、四线代表城市平均租金累计下跌0.35%，跌幅较去年同期扩大0.12个百分点。需求放缓，但市场供应规模在不断增加。近年来，中国房地产供给侧结构不断改革，长租公寓逐步成为我国未来租赁住房供给体系中增长潜力更大的部分。截至10月，TOP30的长租公寓企业总共管理的房源数量已经上升至177万间，开业房源量也达到122.1万间。此外，在“十四五”保障性租赁住房筹集临近收官之际，大批房屋密集入市，亦在持续推动住房租赁市场高速长效发展。截至6月底，全国已建设筹集保障性住房112.8万套（间），占年度计划170.4万套（间）的66.2%，完成投资1183亿元。克而瑞研究认为，过去几年住房租赁行业产品发展与变化，经历了起点、爆发和平稳阶段。2022年，是众多企业初次涉足住房租赁领域的起点之年，产品质量差异大。2023年行业爆发之年，各企业产品力实现质的飞跃。以地方国企为主的典型企业，产品能力迅速提升并达到了与市场化企业较为一致的水平；一些原有的租赁行业头部企业也开始推出高端产品线，进一步丰富原有产品厚度。在经历2023年质变之后，2024年行业进入平稳发展期，各企业已在产品能力上达到新的高度，未来将以此为基础，保持稳健发展和个性化提升。一方面体现在客户与产品的关系构建上，传统按白领...

一线城市年底推土地“盛宴” 百亿级地块频破总价纪录

今年以来，全国土地市场延续低温运行态势。不过，临近年底，一线城市百亿地块接连出炉，屡现破纪录地块，明显不同于此前热点地块多数以小地块为主的情形。其中，12月2日，深圳185.12亿元的涉宅“总价地王”出炉；11月29日，北京153.3亿元“总价地王”诞生，预计12月12日北京还将成交今年以来的第3宗百亿级别土地。对于一线城市的土地市场表现，业内人士认为，目前土地市场上一些高价地块交易都是个案，核心城市核心区域地块销售确定性更强。短期内，热点城市优质地块热度尚在，核心城市土拍或继续温和修复，而对于多数城市，房企拿地信心仍偏弱，土拍分化现象仍将延续。深圳、北京百亿高价地先后出炉12月2日，经过295轮竞价，华润置地与中海地产联合体拿下深圳南山区粤海街道地块，成交金额达185.12亿元，楼面价70388元/平方米，溢价率为46.3%，该地块成交价刷新了深圳涉宅地块成交史上总价纪录，可能成为今年的全国总价更高的地块。就在几天前，北京单笔土地出让金的纪录也被刷新，成为北京新的“总价地王”。11月29日，北京朝阳“巨无霸”组团地块以153.3亿元成交。不过，与深圳成交地块相比，其溢价率较低，仅为0.21%。与深圳近300轮竞价、华润置地与中海地产联合拿地不同，在北京，仅有华润置地与中海地产两家房企参与竞价。地块开拍前仅录得两次历史报价，而现场只有一次举牌加价记录，最终，北京的“巨无霸”地块由中海地产获取。此前业内预测中的多轮竞价戏码没有上演。值得一提的是，一线城市在不断推出优质地块的同时，相继优化土拍规则、调整规划。比如深圳、北京的高总价地块，解除了此前土地出让的多项限制条件，以吸引更多房地产企业参与，目前看来初具成效。其中，深圳以“价高者得”为原则确定竞得人和成交价，不限制建成后的商品房销售价格，也不受“90/70”（即90平方米以下户型占比70%以上）政策限制。北京朝阳的地块提高建筑高度局部高度、降低配建规模、允许综合性商服用地整体转让等。在业内人士看来，北京高总价地块在保证其利润空间前提下，减轻商业运营压力，帮助资金快速回笼。深圳则取消土地限价，或有利于稳房价、稳预期，提升优...

机构看市：2025年房地产市场研判丨智库

2024年中国宏观经济总体呈现稳步增长态势，前三季度实现GDP同比增长4.8%，实现全年经济目标基本无虞，但房地产和建筑业仍然是经济增长的主要拖累。2024年9月以来，中央层面推出“一揽子”逆周期调节政策，促进房地产市场止跌回稳。从近期房地产市场表现和相关数据看，政策效果开始显现，市场呈现回暖迹象。2025年是“十四五”规划收官之年，也是我国推进高质量发展的关键一年。宏观经济形势如何？政策将如何发力？房地产市场能否摆脱困局实现止跌回稳？针对明年经济和房地产市场走势，各研究机构在年度报告中给出了各自研判和展望。━━━━对宏观经济形势谨慎乐观对于2025年的中国经济形势，各研究机构普遍持谨慎乐观态度。对全年GDP增速的预测大多集中在4.5%~5%之间，例如国海证券、国盛证券、广发证券和粤开证券等机构均给出了5%的预测值，西南证券的预测值为4.9%，民生证券的预测值为4.6%左右，长城证券预测值在4.5%左右。银河证券给出了乐观、悲观、中性情形下三种预测值，预计中性情形下实际GDP增长4.8%，其中社会消费品零售总额增长5.1%，固定资产投资增长4.6%（制造业、基建、地产分别为9%、6.6%、-7.1%），全年出口增速为2.9%；乐观情形下，全年GDP增速有望达到5%；悲观情形下，全年GDP增速约为4.4%。四个季度GDP增速或呈现“倒U”型趋势。国盛证券认为，2025年全年应会继续“保5%”，分季度看，Q1~Q4当季增速分别为5.0%、5.1%、5.1%、4.7%（“两头低、中间高”），名义GDP增速约为4.8%左右。民生证券则认为，2025年实际GDP增速预计在4.6%左右，同时还需要注重名义GDP增速向实际GDP增速的收敛。国海证券预计2025年中国经济持续回升向好，GDP增速为5%。其中消费延续恢复势头，社零增速5.4%；投资平稳增长，固定资产投资增速达5.4%；进出口方面，贸易机遇与挑战并存，出口增速0.6%、进口增速1.1%。在2025年宏观经济政策导向上，长城证券认为，中国或仍将实施积极的逆周期调节政策。长周期来看，中国经济正处于人口调整、房地产行业调整和债务...