拐点出现！10月一线城市商品房成交量激增，回暖信号强劲

在一系列宽松政策的积极推动下，全国楼市活跃度显著提升，成交量稳步上扬，尤其是一线城市，受直接松绑或取消限购影响，成交明显上涨。据官方或机构发布的数据显示，10月份，北京二手房网签量达到19个月的更高值；深圳一手住宅成交量环比上升146.3%，创35个月新高；广州商品住宅网签面积环比增长106%。住建部数据显示，10月份，商品房销售面积同比的连续下降出现了拐点，新建商品房和二手房成交总量同比增长3.9%，自今年2月份连续8个月下降后实现增长。北京二手房网签量创新高，广深新房成交涨幅超此轮楼市调整中，一线城市由于直接采取松绑限购等措施，走出了独立行情，成交量大幅增长。受社保年限缩短至2年或3年等政策影响，北京二手房市场大增，创阶段性新高。北京住建委披露数据显示，10月1日-10月30日，全市新建商品住房网签0.43万套，环比增加41.7%，为今年以来高点；新建商品住房成交均价5.5万元/平方米，环比增长16.9%，部分高端项目集中签约拉高均价。二手住房网签1.6万套，环比增加20.4%，为近19个月以来更高值，主要经纪机构三方协议均价5.22万元/平方米，环比增长2.3%。购房资格核验申请4.9万笔，环比增加41%。来自中原地产统计的最新数据显示，10月1日-10月31日，北京二手网签量为17367套，达到连续19个月更高值，同比上涨幅度达到了63%，环比9月份的13274套也上涨了31%。“这一销售数据在最近两年仅次于2023年3月份，是2017年以来连续8年同期10月更高值。因为网签滞后的原因，实际10月份北京二手房真实成交达到了2.5万套，同比2023年同期上涨超过150%。”中原地产首席分析师张大伟说，其中，10月30日单日网签达到了1077套，10月31日达到1400套，这也是今年以来的单日更高值。上海“9·29”新政将外环外区域社保年限从3年降为1年。新政之下，据中指研究院统计，从网签数据来看，10月1日-10月23日，上海新房销售面积环比增长29%，同比增长13%。据上海网上房地产网站最新数据显示，10月1日-30日，上海二手房（含商业，下同）成交量达2369...

数据资产是什么？如何登记和变现？一文读懂

数据局成立一周年，数据登记、确权、授权运营等全链条文件密集出台。对于企业，哪些数据可以登记？哪些能变现？李奎：对于数据的价值如何定价，实际上没有先例，也不同于我们的固定资产或者说是其他类的资产。因为数据可以无限复制，它完全不同于我们传统的动产或者不动产的价值评估的体系。李奎是一位职业数据经纪人，他的主要工作就是挖掘各类数据的价值，撮合买卖双方达成交易。李奎入行有两年多时间，已经促成了大大小小17万笔交易。他告诉记者，数据作为一种资产只有被唤醒才有价值。他们推荐代理的数据产品主要会根据数据采集、治理、脱密、加密、凭证登记、系统监控服务等成本来完成定价。什么是公共数据？李奎正在给银行推荐的征信数据产品，数据的源头来自政府公共管理数据平台，也属于公共数据资源的范畴。10月9日印发的《关于加快公共数据资源开发利用的意见》中明确，公共数据是指公共管理和服务机构在依法履行公共管理职责或者提供公共服务过程中产生、处理的数据。这些数据包括政务机构的数据，以及各类与“公共”相关的企事业单位和社会团体在履行公共事务职能时产生或获取的数据。公共数据包括什么？公共管理数据能够入市交易，首先要做的就是登记工作，简单来说就是要明白有什么数据。2022年8月，广东省政数局在佛山顺德发出首批公共数据资产登记证书。广东省佛山市顺德区行政服务中心副主任张亮介绍，对于当地政府来说，探索让公共数据产品入市交易，这一步迈得并不轻松。张亮：按照我们的理解，政府的数据只能服务于政府内部，社会面的数据我们是没有办法提供出去的。所以说在整个摸索探索过程中，这里面遇到了很多困难和难点。在整个过程中，我们从最开始的确权问题就发现了很多问题，数据持有权是谁？生产经营权是谁？产品开发权、后续的监管整个的确权都是一个问题。张亮介绍，当地政府推进公共数据入市过程中，将数据要素市场化过程细分为汇聚、授权、治理、开发、评估、登记、运营、撮合、流通、监测10个阶段，明确了顺德区政府各部门只拥有公共数据的持有权，数据持有权、开发权、使用权严格分离。张亮：我们就提醒顺德区政府授权政数局产品的加工开发权和产品使用权，使用权的确认代表我们区政数...

专家：房地产转向“存量更新运营” 住房租赁市场迎发展新阶段

“房地产发展新模式的核心，就是整个行业都要适应房地产由‘增量开发销售’转向‘存量更新运营’这一新发展阶段。”中国人民大学城市更新研究中心主任秦虹近日在第六届住房租赁产业国际论坛上解读存量盘活的意义时指出。在专家看来，存量盘活的关键在于对现有资产的高效利用，同时减少对新增土地的依赖，进而实现资源的可持续利用。秦虹指出，过去我们土地、住房、金融等各方面的政策，以及企业的经营模式都围绕着增量开发销售来实施。构建房地产发展新模式则要围绕存量更新运营出台新的制度安排。其中，租赁住房是未来整个住房发展的重要一环，盘活存量的重要内容。建立租购并举的住房制度是现阶段消化存量房的必要举措。“租赁住房是存量资产的重要盘活方向，这表现为长租公寓的大宗交易量逐年上升，以及保障性租赁住房REITs的优异表现。”ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然表示。在第六届住房租赁产业国际论坛上，与会嘉宾认为，官方宣布的“‘白名单’项目信贷规模增加到4万亿”“新增实施100万套城中村改造和危旧房改造”，将对住房租赁行业产生较大影响。ICCRA住房租赁产业研究院发布的《存量盘活背景下住房租赁行业价值发现》报告指出，随着存量房收储、城中村改造的快速推进，住房租赁市场有望重塑供需结构。具体而言，市场或将出现一批“黑马”品牌，通过快速收储存量房源，在短时间内大幅扩张管理规模。但部分地区可能会面临保障房需求与存量房供给之间的不对称问题，存量资产来源和类型的多元化，将增加有效资产的筛选和改造难度，加剧行业微利运营的挑战。对此，赵然指出，这要求产业链条上不同功能板块协同运营，“存量资产持有方应该从‘投-融-建-管-退’全流程视角出发，进行资产盘活的战略规划。”2024年9月，北京大红门地区的南中轴国际文化科技园第二期竣工，大红门服装商贸城发展成包含近10万平方米产业空间、3万平方米服务配套及近500套人才公寓的现代化高新科技园区，是城市从“增量开发销售”向“存量更新运营”过渡的典型案例。“存量盘活是城市更新进程中必然要经历的环节。”秦虹表示，城市更新就是要告别过去房大拆大建的房地产开发模式，其实重点就是盘活存量。清华大学建...

更好发挥专项债作用 促进房地产市场止跌回稳

作为稳增长的重要工具，地方政府专项债有了新安排。近期，财政部宣布拟会同相关部门实施利用专项债收储土地和收购存量商品房的政策。专家认为，此举不仅扩大了专项债支持范围，更聚焦促进房地产市场止跌回稳这一重大任务，将在更好发挥专项债作用的同时，支持经济持续回升向好。土储专项债重启土地储备曾是地方政府专项债的主要投向领域。天风证券固定收益首席分析师孙彬彬介绍，土储专项债是地方政府为土地储备而举借的一种地方政府专项债，债券与具体项目相对应，并纳入基金预算管理。历史上，土储专项债主要发行阶段为2017年7月至2019年9月。多位专家认为，财政部明确允许专项债用于土地储备，既有利于促进土地市场的供需平衡，又有利于缓解地方政府和房地产企业的流动性和债务压力。在民生证券固定收益首席分析师谭逸鸣看来，重启发行土储专项债，一方面，能够对土储融资资金缺口形成补充，缓解地方政府债务压力；另一方面，由于土地储备的资金投入和回收存在一定期限错位，土储专项债将有助于调剂跨期余缺、平衡预算。孙彬彬也表示，土储专项债还可以降低城投公司资金占用和债务负担，化解地方国企和城投公司被动拿地但又无法开发的困境。为用好土储专项债政策，自然资源部副部长刘国洪介绍，考虑优先回购企业无力开发或者不愿继续开发、尚未动工建设的住宅、商服用地，及时匹配专项债等资金。还将会同相关部门，研究设立收购存量土地专项借款，作为专项债的补充，中国人民银行提供专项再贷款支持。在具体操作方面，财政部部长助理宋其超介绍，支持各地结合实际情况，与存量土地的业主企业合理确定收购价格，妥善处理回收存量土地涉及的债权债务关系，合理确定专项债项目内容和地块范围，及时安排债券发行和支出，提高土地资源利用效率和债券资金使用效益。加快消化存量房财政部还明确，用好专项债券来收购存量商品房用作各地的保障性住房，同时，优化调整保障性安居工程补助资金支持方向，支持地方更多通过消化存量房的方式来筹集保障性住房的房源。专家表示，这是作用于房地产市场供给端的又一重要举措，有助于加快消化存量房，促进房地产市场供需平衡。此前，推进“收储”存量商品房主要通过保障性住房再贷款进行。今...

多地加大房地产政策支持力度 落实落细“两个增加”

为推动房地产市场止跌回稳，近期，住房和城乡建设部（以下简称“住建部”）会同有关部门，打出房地产政策“组合拳”。其中，两项增量政策于10月17日公布后，引发市场广泛关注。各地也在着力抓好增量政策落实落细，加大对城中村改造及房地产“白名单”项目融资等领域支持力度。中指研究院政策研究总监陈文静表示，当前房地产政策方向已经明确，推动各项政策落地落实是关键。加快推进城中村改造10月17日，住房和城乡建设部部长倪虹在国新办举行的新闻发布会上表示，在前期城中村和危旧房改造基础上，再新增100万套，并通过货币化方式，加大政策支持力度。目前，已有地区宣布将跟进落实。比如，10月26日，在相关新闻发布会上，河南省住房和城乡建设厅党组书记、厅长高义表示，抢抓城中村改造支持城市扩围政策机遇，组织各地结合群众意愿谋划推出一批城中村改造项目，并鼓励采用货币化方式安置，既解决好城中村居民的安居问题，又有效消化市场库存。上海易居房地产研究院副院长严跃进对《证券日报》记者表示，预计各地会持续发力城中村改造工作，此次城中村改造更大的亮点在于持续和存量消化工作挂钩，这既有利于更好推进城中村改造工作，也有利于持续推进新房项目去库存。值得注意的是，近日还有城市拟出台细则，拓宽城中村改造项目安置渠道，满足群众房屋安置多样化需求，对房票安置形式进行规范。10月21日，哈尔滨发布了《关于征询〈哈尔滨市城中村改造项目集体建设用地上房屋征收房票安置实施细则〉公众意见的通知》，为城中村改造项目安置增加房票安置方式，并对房票制发、房票使用规则等内容作出规定。“下一步，在以货币化安置方式推进城中村改造的过程中，需要细化实施细则，包括成熟项目的选择、货币安置意愿的形成、安置方案的成熟、资金大平衡方案的设计等。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉建议。落实“白名单”项目金融支持自今年1月份以来，城市房地产融资协调机制在保交房、改善企业资金环境等方面持续发挥重要作用。金融监督管理总局副局长肖远企10月17日在国新办举行的新闻发布会上介绍，截至10月16日，“白名单”房地产项目已审批通过贷款达到2.23万亿元。预计到2024...

主要商业银行批量集中调整存量房贷利率 房贷减负 促消费利民生

核心阅读10月25日，多家商业银行对符合条件的存量房贷利率进行批量集中调整。相关调整由银行统一操作，绝大多数借款人不需要到银行网点，也无须主动在手机银行操作。调整后，存量房贷利率明显下降，减轻了购房者房贷负担，有利于提升消费能力、提振消费信心。“一觉醒来，每月房贷少还近千元。”10月25日，不少购房者在社交媒体上晒出自己收到的银行短信通知，房贷利率已经下调，还款压力减轻。当天，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、邮储银行、交通银行等多家商业银行，对符合条件的存量房贷利率进行了批量集中调整。这是银行业积极落实9月29日中国人民银行公告和市场利率定价自律机制（以下简称“利率自律机制”）倡议而实施的调整举措。利率调整政策落地后，给借款人带来什么变化？对当前经济发展带来哪些影响？记者进行了采访。总体上平均每年将能节省利息支出约1500亿元，有利于提升消费能力10月26日，上海居民曾先生在建设银行手机银行查到，本次存量房贷利率调整后，自己的二套房贷利率从4.45%下降至3.8%，每月节省贷款利息3000多元。曾先生说，房贷降息节省的利息支出，为自己消费和理财提供了更大空间。目前，我国绝大部分房贷利率以贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成，10月25日银行调整的是加点幅度。根据中国人民银行此前发布的公告和利率自律机制倡议，各家商业银行原则上应在2024年10月31日前对符合条件的存量房贷开展批量调整。调整的存量房贷包括首套、二套及以上，对于加点幅度高于-30基点的存量房贷利率，将统一调整到不低于-30基点。对于部分城市仍设定了新发放房贷利率政策下限的，调整后的加点幅度需不低于下限。记者了解到，批量调整由银行统一操作，绝大多数借款人不需要到银行网点，也无须主动在手机银行操作。建设银行住房金融与个人信贷部住房信贷处副处长隋云飞介绍，10月25日起，借款人即可通过登录建行手机银行或建行智慧个贷微信小程序这两个线上渠道，在“存量房贷利率调整”专项服务功能中，查询利率调整结果。建设银行也已从10月25日起，向完成本次利率调整的客户，发送利率调整成功告知短信。本次调整后，预计存量房...

楼市显现筑底迹象

今年国庆假期，不少城市房地产市场热度较节前提升明显，核心城市项目到访量、认购量普遍较节前大幅提升，“银十”开局表现超预期，市场显现筑底迹象。“金九银十”作为房地产市场传统销售旺季，其表现备受关注。业内人士认为，10月房地产市场销售数据或将出现增长，四季度若政策持续发力、经济加快复苏，核心城市楼市或将筑底企稳。市场表现良好本轮市场热度的上升在一线城市表现尤为明显。从链家成交数据来看，国庆长假期间，北京二手房成交热度较高，与去年同期相比，成交数量增长近两倍。新房热度提升更为明显，成交规模同比增长两倍以上。从前瞻指标方面来看，二手带看相较于去年同期增长五成，新咨询客户同样增长近五成。新房方面，案场到访量较去年同期翻番。“自上海公布新的楼市政策以来，客户咨询电话和线上咨询量有了显著增加。之前看房，很多客户总是犹豫，现在政策落地，不少客户签约速度明显加快。这表明市场对新政策的反应是积极的。”上海链家老西门分行买卖店店长仲广乐说。上海链家数据显示，国庆期间，与去年同期相比，流量、客户咨询量、新增挂牌房源三方面均增长约40%。根据深圳贝壳研究院监测，国庆长假期间，深圳新房成交量同比增长807%，市场活跃度大幅上升。二手房实时成交量同比增长480%，成交量与增幅均达到近年来新高。此外，供需各项指标均出现大幅增长，其中新增供应增长141%，新增客源增长41%、带看量增长15%。贝壳数据显示，国庆期间，广州二手住房市场新增客源量比9月增长29%，比去年同期增长31%；新房市场新增客源量比9月增长79%，比去年同期增长58%。从全国线上新房找房热度看，58安居客研究院数据显示，国庆长假期间，日均新房找房热度较9月份日均热度上升约8%，二手房重点监测百城中，有83个城市的找房热度有所上升，其中38个城市的涨幅超过10%。“9月底，多项政策集中落地，有效提振了市场信心。”中指研究院研究副总监李益峰表示，一系列政策降低了购房门槛和购房成本，对刚需和改善性需求有很大的带动作用，从最新数据来看，“银十”开局表现超预期，市场显现筑底迹象。政策提振信心9月26日，中央政治局会议定调“要促进房地产市场止跌回...

三季度多地加速推出低密宅地 进一步满足“好房子”用地需求

今年以来，部分城市推出的低密宅地受到开发商的热捧，包括杭州，苏州，合肥等多个核心城市正加速推出低密宅地供给，进一步加大高品质住宅供给，满足“好房子”供地需求。进入三季度，在部分城市，低密宅地已逐步成为土地市场供应主流。以苏州为例，10月15日，苏州出让2宗相城区低密宅地，容积率均为1.01，建筑限高12米，共收金8.695亿元；10月18日，苏州迎来3宗低密宅地出让，容积率均为1.02，最终3地块收金13.67亿元。此外，苏州还有不少宅地将于近期开拍，容积率大多在1.3以下。杭州亦于近期连续推出多宗容积率在1.2以下的涉宅地块。例如，9月30日，杭州共2宗宅地出让，容积率分别为1.1，1.2。其中，配套更为完善的丁桥单元地块容积率为1.1，由天阳地产有限公司以总价7.63亿元竞得，溢价率20.53%。而更多的低密度地块还在陆续摆上货架，从数量上来看，低密度地块已然成为不少城市三季度供地主流。10月15日，南京土地市场网发布最新经营性用地出让公告，挂牌7宗宅地，其中有4宗地块容积率低于1.6。低密度地块成为当下供地新趋势，这背后亦是开发商向建造高品质住宅转型的缩影。例如，今年下半年，绿城中国在杭州接连拿下两块低密地块，溢价率分别达到59%和39.57%，这一事件背后，不仅仅是地段好、舒适度高的低密产品供不应求，同时，亦被不少市场人士解读为，房企正期望通过低密地块打造标杆性项目。“对购房者来说，容积率是体现居住舒适度的重要因素之一，容积率越低一般意味着舒适度更高，但这也考验开发商对产品的把握以及开发品质楼盘的能力。”上海易居房地产研究院副院长严跃进向《证券日报》记者表示。中指研究院分析师孟新增向《证券日报》记者表示，近两年中央关于支持改善性住房需求方面力度加大，改善需求已经成为市场重要支撑，未来改善性住房需求整体仍具备较大释放空间。低容积率更宜打造高端产品，会更好满足及承接城市改善需求，从而提升房企投资意愿，盘活郊区土地，一定程度上也有利于缓解地方财政压力。从今年各地供地来看，多数城市虽然较之前容积率水平有所降低，但普遍仍在1.0以上。（来源：证券日报网记者：陈潇）http...