房地产债务重组从“有效化解”迈向“系统修复”

8月份以来，时代中国境外债务重组获批，花样年控股集团有限公司宣布与主要美元债权人就基础商务条款达成一致。公开信息显示，7月份至今，龙光集团、世茂集团等多家出险房企相继宣布境外债务重组生效，亦有远洋集团等十余家房企公布新的债务解决方案。另据中指研究院监测，2025年房地产企业海外债尚有一千多亿元，规模较高峰期明显下滑，风险逐渐缓释。在笔者看来，经过两年多的持续努力，房企债务风险处置工作取得重要突破性进展，正从“有效化解”迈向“系统修复”新阶段，这将成为房地产行业从规模竞争迈向质量竞争的关键转折点。首先，化债重点由展期转向削债。随着市场化处置机制逐步成熟，政策工具箱持续扩容，房企制定债务重组方案也呈现出策略性转变。早期化债时，房企在与债权人谈判后通过率较高的方案，主流模式是“展期+债转股”。但相较于彼时这种以展期为主的“时间换空间”模式，当前房企更倾向采取削债手段，从源头上减负。今年下半年以来生效的重组方案中，绝大多数房企都给出了多元化偿债路径，涵盖资产抵债、现金回购、债转股及留债展期等多种选项，其中“现金+债转股+资产包”组合偿付方案较为常见。进展顺利的债务重组模式，有一个共性特征是以削债为主，削债比例少则接近50%，多则达到70%左右。此外，在房企与债权人就境外债重组方案充分博弈与权衡后，境内债或者新的债务重组方案通过时间也较之前缩短，这反映出债权人愈发理性。其次，短期套现与长期兑付方案配套并行，重建信用循环体系。债务重组是否顺利，本质是如何化解债务人与债权人的矛盾，寻找“更优解”。从债权人角度而言，往往诉求各异，有的担忧房企获得的现金用途难以平衡保交楼任务与债务重组，有的坚持短期套现和高清偿率，有的则倾向于长期兑付方案。从已有债务化解案例来看，“长短兑付”组合方案，尽量满足不同债权人诉求，相对通过率较高。其中，有四个化债工具的实施细节值得关注，一是有现金偿付选项，不过最终现金偿还的比例多数不超过20%；二是重组方案涉及的偿债资产评估值要较为合理；三是留债展期时间、利息以及还本方式要协商一致；四是方案中涉及债转股的，要设置股权收益分成条款，也要谨慎确定转股价格和比例，充...

2025年1—7月份全国房地产市场基本情况

一、房地产开发投资完成情况1—7月份，全国房地产开发投资53580亿元，同比下降12.0%；其中，住宅投资41208亿元，下降10.9%。1—7月份，房地产开发企业房屋施工面积638731万平方米，同比下降9.2%。其中，住宅施工面积445107万平方米，下降9.4%。房屋新开工面积35206万平方米，下降19.4%。其中，住宅新开工面积25881万平方米，下降18.3%。房屋竣工面积25034万平方米，下降16.5%。其中，住宅竣工面积18067万平方米，下降17.3%。二、新建商品房销售和待售情况1—7月份，新建商品房销售面积51560万平方米，同比下降4.0%；其中住宅销售面积下降4.1%。新建商品房销售额49566亿元，下降6.5%；其中住宅销售额下降6.2%。7月末，商品房待售面积76486万平方米，比6月末减少462万平方米。其中，住宅待售面积减少285万平方米。三、房地产开发企业到位资金情况1—7月份，房地产开发企业到位资金57287亿元，同比下降7.5%。其中，国内贷款9207亿元，增长0.1%；利用外资17亿元，增长3.2%；自筹资金23230亿元，下降8.5%；定金及预收款16815亿元，下降9.9%；个人按揭贷款7918亿元，下降9.3%。四、房地产开发景气指数7月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为93.34。（来源：统计局）https://www.ershoufang.com/web/#/Hons/HomeIndex

海南房地产新政：支持多孩家庭购房 支持居民换购改善住房

8月15日，海南省住房和城乡建设厅等部门发布关于进一步优化调整有关调控政策的通知：一、支持盘活存量房地产用地和用房（一）结合本地区实际需求，稳妥有序推进收购存量商品房用作保障性住房、城中村和危旧房改造安置房。继续利用住房公积金增值收益收购适量存量商品住房房源用作公共租赁住房，谋划用好保障性住房再贷款收购存量商品房用作保障性住房配售或租赁。收购存量商品房用作保障性租赁住房的，可适当放宽收购面积标准。（二）进一步盘活存量商服用地和商办用房，支持商服用地转型用于发展鼓励类产业，依法依程序调整为安居房、租赁住房等用地。符合住宅设计相关强制性规范并经论证通过的商办用房，可转型为租赁住房、安居房。具体政策措施按资规、住建部门有关规定执行。（三）对商品住房去化期高的市县，在推动城市更新过程中，涉及被征迁居民安置的，鼓励优先采用“以购代建”方式安置，支持采用房票方式安置，鼓励收购商品房用于城中村改造安置房。二、加大财税、金融支持力度（四）取消我省普通住宅和非普通住宅标准。同时，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条项，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税，普通住宅免税标准按照《海南省人民政府关于明确普通住宅认定标准的通知》（琼府﹝2019﹞40号）有关规定执行。（五）多孩家庭（二孩及以上）申请商业贷款购买商品住房时，家庭成员在拟购住房所属市县名下已有住房的，套数认定核减一套，银行业金融机构按有关部门出具的套数查询结果或认定证明执行住房信贷政策。（六）继续支持居民改善住房条件，符合有关规定的出售自有住房并在现住房出售后1年内在同一市县市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税按规定予以退税优惠。三、着力满足引进人才住房需求（七）引进人才已享受各市县推出的专项购房补贴政策，可继续申领引进人才购房补贴。引进人才可凭保障性租赁住房相关租赁凭证，申请人才住房租赁补贴。四、优化相关审批措施（八）推行适宜的装配式技术体系。对因技术原因不宜采用装配式方式建造的新建项目，由建设单位报省装配式建筑联席会议办公室，经专家论证后采取其他方式建...

北京出台房地产新政 力促市场回暖

8月8日，北京市住房和城乡建设委员会、北京住房公积金管理中心联合印发了《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，明确京籍居民家庭及在京连续缴纳社保或个税满2年的非京籍居民家庭，购买五环外商品住房不限套数；成年单身人士购房按居民家庭执行限购政策。而五环内限购政策保持不变，京籍家庭限购2套，非京籍家庭（连续缴纳社保或个税满3年）限购1套。这是继去年“930”政策后，北京在限购领域的又一重要调整。房地产新政发布后的第二天恰逢周末，位于昌平北七家的北京国贤府售楼处来了不少人，近10组家庭正拿着户型图在样板间穿梭，沙盘旁的洽谈桌上更是座无虚席。记者观察到，到访的人群涵盖了各个年龄段，其中不少是带着孩子来的。销售人员介绍说，“新政出台叠加周末效应，今天来看房的人明显多了不少。”据悉，作为中建智地旗下改善型产品的代表作，国贤府紧邻地铁17号线，打造了近5600平方米的实景园林和2600平方米湖景，自4月开盘后就受到了较多关注。“此次优化主要是放宽了五环外的住房套数限制，五环内住房政策保持稳定。”中指研究院政策研究总监陈文静表示，放开符合条件的家庭购房套数限制，让有能力、有意愿、有需要的居民家庭进入市场，在促进市场修复的同时，也可以更好地支持职住平衡。根据中指研究院监测，今年1月至7月，北京新建商品住宅销售套数中，五环外占比超80%，是新房市场的成交主力地区，二手住宅成交套数五环外占比也超过了50%。克而瑞研究中心副总经理杨科伟也认为，去年一线城市购房限制性政策松动调整，除广州全域解除限购外，京沪深三城市依然保留核心区限购，外围区域有条件放开。今年以来，京沪外围项目销售去化压力凸显，为行政性限制措施逐步退出市场打开了空间和可能性。利用“核心区严控、郊区松绑”的差异化策略，一方面可以消除投机顾虑，另一方面也能满足合理自住购房需求。通过释放郊区购房需求，既能缓解库存压力、提振经济，又能服务于人口疏解、区域协同等战略目标，实现房地产市场平稳健康发展与城市可持续增长的双赢。值得一提的是，此次新政还加大了住房公积金的支持力度，一是扩大了首套房公积金贷款支持范围，对借款申请人在京无房但全国有...

青岛：全面推行和规范使用存量房屋交易合同统一示范文本

8月11日，青岛市住房和城乡建设局发布《关于全面推行存量房屋交易合同示范文本进一步加强房屋网签备案管理工作》的通知，该通知自2025年9月1日起施行。一是全面推行和规范使用存量房屋交易合同统一示范文本。在本市城市规划区国有土地范围内开展二手房买卖、房地产经纪、房屋租赁等交易活动，凡涉及房源信息发布、房地产经纪服务、二手房买卖、房屋租赁等合同签订的，相关房地产经纪机构和住房租赁企业应引导房屋交易双方当事人使用、省、市有关部门制定的统一示范文本（以下统称“存量房屋交易合同示范文本”）。房地产经纪机构发布房屋产权人委托的房屋出售、出租房源信息前，应指派有职业资格的经纪人员与房屋产权人先行签订统一示范文本的《房源信息发布委托协议》，或直接签订统一示范文本的《房地产经纪服务合同》；可指派经实名登记的经纪辅助人员与房屋产权人签订《房源信息发布委托协议》，但不得签订《房地产经纪服务合同》。住房租赁企业发布房屋产权人委托的出租房源信息前，住房租赁企业应与房屋产权人先行签订统一示范文本的《房屋租赁合同》并依法办理房屋租赁登记备案。对房屋产权人委托但未办理房屋租赁登记备案或超出房屋租赁登记备案约定租赁期限的房屋，住房租赁企业不得以任何形式对外发布房屋产权人出租房源信息。二是严格落实存量房屋买卖合同、租赁合同网签备案制度。市区两级住房城乡建设管理部门和相关房地产经纪机构、住房租赁企业在开展二手房买卖合同、租赁合同网上签约备案（以下简称房屋网签备案）时，应当使用统一的交易合同示范文本，其中二手房买卖合同、租赁合同网上签约实行即时自动备案。经网签备案的二手房买卖合同，可以作为当事人办理银行贷款、住房公积金提取、涉税业务等的依据；经网签备案的房屋租赁合同，可以作为承租人按规定申领居住证、提取住房公积金、申领租金补贴等的依据；经网签备案的非住房租赁合同，可作为市场主体登记备案的法人住所凭证。三是加强日常监管，严厉查处违规网签备案行为。各房地产经纪机构和住房租赁企业应当按规定在门店等经营场所醒目位置公示存量房屋交易合同示范文本等相关内容，供房屋交易当事人查阅使用，保证交易当事人在签约前充分了解合同文本...

郑州启动第二轮旧房装修补贴消费券，每日发放1000万元

8月12日，郑州市住房保障和房地产管理局发布郑州市2025年旧房装修补贴活动第二轮消费券发放工作的通知。据了解，第二轮消费券发放平台为“郑好办APP”，发放时间为8月18日-8月22日每日10时整，每日发放消费券1000万元，共计5000万元消费券。根据首轮消费券发放信息，活动补贴范围包括：饰面砖、板材、集成吊顶、门窗、窗帘、定制柜、卫生洁具、墙纸（布）、涂料等9类材料。活动期间，进行非全屋整体装修的，按照不高于装修合同中可补贴品类实际购买价格的20%给予补贴；进行全屋整体装修的，按照不高于装修合同总价款的10%给予补贴。每人且每套房补贴金额更高不超过2万元。需注意的是：补贴申请人须为房屋产权人，且2024年已享受过郑州市旧房装修补贴政策的旧房，不再重复享受补贴。（来源：央广网 记者：门庭婷）https://www.ershoufang.com/web/#/Hons/HomeIndex

今年已惠及百万居民！城市更新持续加力，各地实践成果亮眼

近年来，城市更新作为推动城市高质量发展的重要抓手，受到及地方各级政策的大力支持。从老旧小区改造到历史文化街区保护，从产业升级到基础设施完善，各地积极探索城市更新的多元模式，助力城市功能提升与人居环境改善。政策助力，城市更新驶入“快车道”7月30日，中共中央政治局会议提及要“落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新”。这也是继7月中旬的中央城市工作会议后，中央又一次对城市更新工作做出部署。“城市更新是当下以及未来更长时间最为重要的内容之一。”中指研究院政策研究总监陈文静分析认为，城市更新相关内容由此前的“大力实施”到“加力实施”，再到中央城市工作会议的“高质量开展”，提法上更加向质量和品质提升侧重。今年5月，《关于持续推进城市更新行动的意见》正式印发，其中强调要建立可持续的城市更新模式和政策法规，并提出通过六项举措加强对城市更新的支撑保障，其中用地政策、金融政策较为关键。陈文静表示，后续相关内容将加快落地，进一步强化顶层设计，支持地方更好地探索适合当地且可持续的城市更新模式，吸引社会资本介入，为企业参与城市更新提供更多机会。地方层面，各地也纷纷出台相关政策举措，积极响应号召。5月9日，北京发布《2025年北京市住房发展年度计划》，计划实施500个老旧小区综合整治，完成老楼加装电梯600部，启动20万平方米危旧楼房改造任务，同时推动老旧小区物业服务覆盖300个老旧小区。8月7日，上海住房城乡建设管理消息，接下来将积极探索符合上海市实际的城市更新新模式新机制，制定《上海市城市更新行动方案（2026—2028年）》，2026年全面启动城中村整体改造项目。上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受采访时表示，各地下半年要持续在城市更新方面落实好有关工作，更好促进城市更新工作的推进，同时也要基于城市更新工作，研究高质量土地和好房子建设等工作。加速落地，老旧街区与生态修复成效显著在政策持续发力下，各地城市更新项目加速落地，城市面貌焕然一新。住建部数据显示，今年以来各地围绕完整社区建设，已建设便利店、家政服务网点、理发店、邮件快递服务设施等便民商业网点700多个，新增停车位2.47万...

北京楼市新政释放购房需求 更多城市有望跟进

近年来，北京、上海、广州、深圳等四大一线城市的购房限制性措施不断优化。8月9日，由北京市住房和城乡建设委员会（以下简称“北京市住建委”）、北京住房公积金管理中心发布的《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》（以下简称《通知》）施行。业内人士认为，作为因城施策的“风向标”，北京楼市政策优化具有信号意义，预计未来会有更多城市跟进。限制性措施不断优化在四大一线城市中，广州已于去年9月份全面解除限购政策。限购放开后，广州楼市表现活跃。广州市房地产中介协会数据显示，2025年1月份至7月份，广州市二手住宅共网签65575套和657.91万平方米，同比分别增长9.03%和9.02%。目前，北京、上海、深圳在购房者户籍及缴纳社保或个税年限、购房套数、购房区域方面仍存在一定限制。具体来看，深圳在去年9月份优化分区住房限购政策后，非本市户籍居民家庭及成年单身人士在福田区、罗湖区、南山区和宝安区新安街道、西乡街道范围内购买住房，仍需提供购房之日前1年在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明。上海也在去年9月份对非本市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房放松限制，将购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。对于在外环内购房的购房者，其缴纳社会保险或个人所得税的年限仍需在3年及以上。本次北京发布的《通知》明确，符合本市商品住房购买条件的居民家庭（包括本市户籍居民家庭、在本市连续缴纳社会保险或个人所得税达到相关年限的非本市户籍居民家庭），在五环外购买商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套数。“当前京沪深三地依然保留核心区限购，外围区域有条件放开。今年以来，京沪外围项目出现销售去化压力，为行政性限制措施逐步退出市场打开了空间和可能性。”克而瑞研究中心副总经理杨科伟表示。中指研究院政策研究总监陈文静认为，继北京楼市政策优化后，预计未来会有更多城市跟进，上海、深圳也有望进一步优化限购政策，加大住房公积金支持力度。精准发力稳市场值得关注的是，《通知》针对五环外地区对限购政策进行了优化，居民家庭购买五环内商品住房的政策则保持不变。陈文静表示，本次北京对限购政策的...