新一轮地产危机中建业自救之路步履维艰

建业集团董事长胡葆森曾用"河南王"的大旗带领建业集团攀上了千亿房企的高峰。然而，随着房地产行业的调整，以及郑州特大暴雨和疫情的冲击，建业集团陷入了前所未有的困境。在巨大的债务压力下，胡葆森和建业集团正在艰难地探索自救之路。　　解散非主业，瘦身自救　　建业集团在2023年7月下发的一份内部文件中，决定对旗下的工程、装修及园林子公司琼磊建设、建祥装饰、厚德园林进行调整，要求它们在移交完工作任务并交账交钱之后走向解散。这一决定引发了相关员工的不满，一封带有66人签名的公开信随之流传。但在行业下行的大环境下，建业集团选择剥离非主业以瘦身自救，也不得不说是一种无奈之举。事实上，早在2022年，建业集团就已经开始调整组织架构，将商业项目交由万达运营，并出售了足球俱乐部等资产。　　"活下去"成出路　　面对沉重的债务负担和业绩下滑，胡葆森坦言"活下去是当前的出路"。2023年底，建业地产录得年度亏损，亏损额约为78.19亿元；2024年上半年，建业地产的合同销售总额同比减少55.1%，总合同销售建筑面积同比减少53.5%。在此情况下，建业集团不得不采取更加激进的自救措施，包括引入国资河南铁建投以获得资金支持，以及全面停止境外债务支付以缓解资金压力。尽管步履维艰，但建业集团仍在努力完成"保交楼"任务，目前已完成五分之四。这表明胡葆森和建业集团并没有放弃自救的决心。　　作为曾经的区域龙头房企，建业集团在这场地产危机中的自救之路备受关注。虽然前路坎坷，但胡葆森表示"活下去是当前的出路，也是企业的责任所在"。建业集团能否成功突围，不仅关乎自身的生存，也将影响区域经济和众多购房者的利益。在政府和各方的支持下，建业集团正在为渡过难关而不懈努力。这个过程中难免会有阵痛，但唯有直面困境、勇于自救，才能为建业集团开辟一条生路。房老二找房 全国加盟启动！-北京楼市新闻-房老二，中国二手房公众平台 (ershoufang.com)免责声明：房老二转载此文目的在于传递更多信息，不代表本网的观点和立场。文章内容仅...

房地产行业深度研究报告：存量房时代系列报告(三)：穿透ACN 本质是管控力

　建立高质量的中央交易系统是降低二手房交易总成本最有效的方式。1）根据信息集聚效应，建立中央交易系统使所有买卖经纪人在单一系统内基于真实信息进行信息传递与交换、并促成交易，信息隔离程度更低，能大幅缩短房源客源匹配时间，提高成交效率，极大降低二手房交易总成本。2）在没有高效的中央交易系统的情况下，经纪人成交效率较低。美国上世纪已形成中央交易系统MLS，其经纪人人均年成交3.7 单左右，我国尚未形成行业统一的中央交易系统，人效相对较低，如深圳年人效长期不足2 单。3）成交效率低会进一步导致人效低、工资低、行业流失率高等问题，以及绝大部分直营中介公司在单个城市市占率难以突破10%。　　行业统一的中央交易系统较难自发建立，国内更适合建立公司内部的ACN（经纪人合作网络）。1）“搭便车行为”、“赢者通吃”以及拥有房源优势或客源优势的经纪人均倾向于“独吞”佣金等导致经纪人自发合作存在悖论。2）从海外成熟的存量房市场中介发展的经验来看，基本自上而下推动中央交易系统的建立。如美国的MLS 由全美经纪人协会推动建立，日本REINS 由政府主导形成。3）我国中介行业并不适合委托，不同公司间合作门槛高，缺乏建立行业层面的中央交易系统、进行全网联卖的基础。4）更适合国内的中央交易系统模式为公司内部的ACN（经纪人合作网络），在大型中介公司内部实行单一委托、单边代理以及合作分成的难度更低，目前链家、贝壳、我爱我家、乐有家等大型中介公司已建立内部的ACN。　　ACN 运行的关键在于公司对经纪人的管控力度。1）单一委托、单边代理、合作分成等是中央交易系统必要的规则，但只有对经纪人行为进行强管控才能打破经纪人的“自发合作悖论”、保障中央交易系统长久运行。2）从海外来看，美国中央交易系统MLS 通过规定24 小时内上传房源等严格的要求实现了对经纪人的强管控，效率相对更高；日本及澳大利亚对经纪人的管控力度弱于美国，成交效率也相对较低。3）从国内建立ACN 的大型中介表现来看，成交效率存在一定差异。ACN 运行成效突出的如直营龙头链家，对经纪人实现强管控，在业内保持领先优势，在北京、上海等多个城市常年二手房...

更大房产中介贝壳西安拿地 醉翁之意或许不在“当开发商”

近日，国内更大房产中介平台贝壳的旗下公司在西安拿下两宗商住用地，引起中介、房地产、家居建材领域广泛关注。　　华商报大风新闻记者采访发现，贝壳进军房地产领域，并不仅仅是为了当开发商，醉翁之意不在酒，或许是为了依靠其掌握的海量数据打通整个房地产市场上下游生态，进而将自身已布局的新房和二手房经纪、家装、租赁等资源嫁接进去。　　贝壳旗下公司西安拿地 引入绿城合作代建　　国内更大房产中介贝壳下场拿地。7月30日，西安市未央区挂牌成交2宗共14.475亩商住用地，分别位于永兴路以东、纬二十七街南北两侧，成交总价13380万元，均由西安嘉家致和置业有限公司摘得。　　企查查显示，西安嘉家致和置业有限公司是陕西嘉明志远置业有限公司全资子公司，后者大股东为贝好家（西安）置业发展有限公司（简称“贝好家西安”），持股95%。穿透股权后，贝好家西安隶属于贝壳投资控股有限公司。去年7月，贝壳宣布将企业战略升级为“一体三翼”，将组建经纪、家装、惠居、贝好家四条事业线。其中，贝好家定位住宅开发服务平台。从注册时间看，贝好家西安及旗下几家置业公司都是在去年底到今年初成立的。　　贝壳以前主要涉足租、售等房地产二级市场，而土拍这一一级市场是今年才开始入局。今年3月，北京市顺义区空港地块吸引36家房企摇号竞拍，其中就包括贝好家（北京）置业有限公司，该地块最终由北京建工竞得。三个月后，6月25日的广州土拍中，保利以7亿元拿下荔湾鹤洞路一地块，竞拍企业中也曾出现贝好家身影。　　对最终在西安如愿拿地一事，贝壳方面称，该项目是贝好家在“1+2”模式（即产品解决方案以及资金服务和营销服务）下的一个多方合作项目，并非自主开发。有消息称，拿地之前，贝好家就已计划由绿城管理作为合作代建方，引入绿城品牌和建管经验——绿城管理是绿城中国附属公司，2020年7月在香港上市，成为中国代建股。　　综合各方信息，贝壳西安项目预计通过多方合作模式完成，贝好家将在其中提供资金、数据和营销渠道等资源。　　该地块位于红庙坡附近 周边二手房价不算高　　开行业之先河，贝壳在西安拿下地块价值如何？　　二环内主城区位置、居住氛围成熟，这或许是两块地更大...

房地产金融政策效应逐渐释放

一线城市房贷利率再度下行。目前，中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行等国有大型商业银行在广州的首套房贷利率已从5年期以上贷款市场报价利率（LPR）减55个基点下调至5年期以上LPR减75个基点，二套房贷利率仍维持5年期以上LPR减15个基点。　　目前房贷利率已取消全国下限，实现了利率市场化。此前的全国首套房贷利率政策下限为5年期以上LPR减20个基点，二套房贷利率政策下限为5年期以上LPR加20个基点，各地结合自身实际，在全国下限的基础上加基点。5月17日，中国人民银行发布《关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。　　“取消房贷利率政策下限后，商业银行可根据客户风险状况，自主决定利率水平，实现房贷利率市场化。”中国人民银行副行长陶玲说。贝壳研究院数据显示，进入今年6月，全国百城房贷利率已普遍降至“3”字头水平。　　除了贷款利率下行，购房首付比例也有所下降。5月17日，中国人民银行、金融监督管理总局发布《关于调整个人住房贷款更低首付款比例政策的通知》，降低全国层面个人住房贷款更低首付比例，将首套房更低首付比例从不低于20%调整为不低于15%，二套房更低首付比例从不低于30%调整为不低于25%。　　在房地产金融政策的推动下，近期房地产市场活跃度有所提升。统计局新闻发言人7月15日表示，各地区各部门适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，因城施策，积极调整优化房地产政策，扎实做好保交房工作，支持刚性和改善性住房需求，政策效应逐渐释放，市场活跃度有所提升。　　对新建商品房来说，今年上半年，全国新建商品房销售面积、销售额同比分别下降19%、25%，降幅比1月份至5月份分别收窄1.3个百分点、2.9个百分点；房屋新开工面积、房地产开发企业到位资金降幅也有所收窄；6月，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比5月收窄0.2个百分点，其中，北京、广州和深圳分别下降0.6%、1.2%和0.7%，上海上涨0.4%。　　对二手房来说，成交面积、销售价格均有所回暖。从成交面积看，近几个月二手房网签面...

“预支”房产，解开九年债务枷锁

夏日午后，广东省深圳市罗湖区人民法院执行员吴李干正在办公室内研究卷宗，一阵电话铃声划破了这份宁静：“您好，我是老李，某大厦执行案件的申请人，我来给您送锦旗了……”听着电话的那头充满感激之情的话语，吴李干想起半年前那个如“烫手山芋”般的房产案件……九年追债，前路迷茫2012年，老李的生意伙伴老林因经营需要借款3700余万元，经过九年追讨，老李只要回了700万元。久讨未果，老李将老林起诉至罗湖区法院，要求偿还剩余的3040万元本金及利息。老李的诉求得到了法院的支持，可老林依旧没有履行生效判决。2023年10月，老李向法院递交了强制执行的申请。根据送达查证结果通知书，法院冻结了老林多个银行账户并查封了其位于罗湖区某大厦里的一套房产，老李感觉自己看到了一线曙光。但房产被法院查封前，老林已与开发商签署了搬迁补偿协议，目前大厦已经处于待拆除的状态，能否直接处置这处房产，还需进一步调查。得知进展后，老李十分沮丧，这场追债已耗费近十年时间，但似乎仍看不到尽头。在罗湖区红岭中路，沿街的老旧商铺一幢挨着一幢，大厦矗立在这些老房子之中，被执行的房产就在大厦8楼。根据政府公告，房产连同该大厦于2021年已划入城市更新项目统筹片区范围内。此时距离申请强制执行已过去了一个多月，“执行员，我很久没睡过一个安稳觉了，这事该怎么办？”凌晨3点，老李辗转反侧，在移动微法院上给吴李干留了言。看到留言的吴李干就此无法入睡。正常情况下，法院将被执行房产查封、拍卖后就可以变现，然而老林已经与开发商签署了搬迁补偿协议，若法院直接拍卖，被执行人可能被开发商起诉追究违约责任；同时，辖区政府已经作出行政征收决定，如果买受人拒绝重新签署搬迁补偿协议，房子将面临被征收的风险，甚至可能阻碍城市更新项目的进展。如何找到各方共赢的更佳方案，避免执行再生纠纷？执行陷入了僵局。找到钥匙，打开了锁“我理解你的焦虑，这件事确实比较棘手，给我们点时间，一定会找出方案。”回复完老李后，吴李干反复翻阅法条，找寻相似案例，试图突围。从晨光初照到日影西斜，时间仿佛被思考与探索无限拉长。终于，在相关资料中看到一句“合同债权属于被执行人享有的财产性权利...

发改委：加快构建房地产发展新模式

8月1日，发改委副秘书长袁达在国新办新闻发布会上表示，下一步，稳妥有序化解重点领域风险。落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式。进一步落实一揽子化债方案，有针对性完善相关措施。稳妥处置金融风险，筑牢有效防控系统性风险的金融稳定保障体系。（北京商报记者 王寅浩 李晗）房老二找房 全国加盟启动！-北京楼市新闻-房老二，中国二手房公众平台 (ershoufang.com)免责声明：房老二转载此文目的在于传递更多信息，不代表本网的观点和立场。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。

聚焦制度改革，新发展模式助力房地产行稳致远

证券时报记者 张达　　党的二十届三中全会审议通过的《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》（以下简称《决定》）确立了构建房地产发展新模式的改革目标，并从完善供应体系、优化调控政策、转变运营方式等重点领域明确了改革任务，房地产业改革路线图更加清晰。　　接受证券时报记者采访的专家学者认为，《决定》兼顾当前和长远，为房地产长远发展确立了方向和目标。加快构建房地产发展新模式，离不开政策的引导和支持，制定和实施有利于新模式构建的金融政策、土地政策、税收政策等是必选之项。　　明确改革目标　　兼顾当前和长远　　《决定》对于房地产层面的表述放在了“健全保障和改善民生制度体系”的框架之下。“这次《决定》之所以对房地产着墨较多，是因为兼顾了当前和长远，既着眼于解决当前的迫切问题，又兼顾未来的可持续发展，确保经济、社会和环境的全面协调发展，为房地产长远发展确立了方向和目标。”中国人民大学发展与战略研究院研究员秦虹在接受证券时报记者采访时说。　　在秦虹看来，“加快建立租购并举的住房制度”直接回应了当前房地产市场中存在的部分城市房价高、租赁市场不规范和不成熟等问题，结合《决定》中“推行由常住地登记户口提供基本公共服务制度”的部署，可以预见，通过加快构建租购并举的住房制度，可以缓解目前部分居民购房难、租房难、租购不同权的问题，切实保障民生，提升人民生活质量。　　“加快构建房地产发展新模式”旨在创新和优化现有的房地产发展模式。秦虹对记者说，特别是改变“高负债、高杠杆、高周转”的房企经营模式，推动房地产市场健康、可持续发展。　　秦虹同时指出，加快构建房地产发展新模式离不开政策的引导和支持，因此，制定和实施有利于新模式构建的金融政策、土地政策、税收政策等是必选之项。　　改革融资方式和预售制度　　构建房地产发展新模式是破解房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。　　加快构建房地产发展新模式，需要进一步深化重点领域改革。　　此次《决定》明确提出“改革房地产开发融资方式和商品房预售制度”，这是构建新发展模式在体制机制改革方面的重要内容之一。　　“过去房地产开发融资与商品房预售资...

取消新房销售限价是大势所趋

近日，郑州发布《关于取消商品住房销售价格指导的通知》，明确“住房保障部门不再对新建商品住房销售价格进行指导，开发企业按照自主定价进行销售、办理商品房预（销）售许可（备案）手续”，引社会舆论广泛关注。所谓取消新房销售限价，即房地产开发企业向属地住建部门申请办理商品住房项目的预售许可证前，无须再将拟确定的销售价格报有关部门备案。据相关机构统计，今年以来，沈阳、兰州、郑州、宁德等城市明确不再实施新建商品房销售价格指导，另有阳江、珠海、芜湖等地优化限价政策，如缩短备案价格调整时间间隔、取消楼层差价限制等。这意味着，商品房价格将更多地由市场供求关系决定。作为一项实施已有十余年之久的房地产政策，其“转向”的原因是什么？从根本上讲，是因为房地产市场供求关系发生了重大变化。以郑州为例，2024年上半年，全市新房住宅供应约170万平方米，成交261万平方米，同比下降近50%，整体来看供需处于低位。在这样的市场环境下，及时“松绑”楼市调控政策，由购房人和开发商自行协商确定成交价格，有助于推动房地产行业去库存，缓解开发商的资金压力。要看到，房地产是一个以城市为单元的市场，各个城市的供求关系又有很大的差别，所以强调因城施策、精准施策、一城一策，充分赋予城市调控的自主权至关重要。现实中，有诸如郑州这样的城市“一步到位”，完全取消销售限价；有诸如东莞这样的城市“循序渐进”，将预售新房调价申报时间由过去的数月之久缩短为30天；有诸如深圳这样的城市“按兵不动”，坚决落实“稳地价、稳房价、稳预期”的工作目标……这就启示我们，地方政府要根据供需情况以及保障需求，编制好、实施好住房的发展规划，因城施策用好政策工具箱，稳定房地产市场。让市场的归市场，保障的归保障。如果说取消新房销售限价意在消化存量，那推进保障房建设则是优化增量。相信通过多元化的政策举措，我国各地必能尽快完善“保障+市场”的住房供应体系，建立人、房、地、钱要素联动新机制，促进房地产发展新模式加速形成。房地产产业链条长、涉及面广，对国民经济具有重要影响，与广大人民群众生活也息息相关，取消新房销售限价是大势所趋。（静子）房老二找房 全国加盟启动！-...