房地产企业城市更新开发策略研究

城市更新是城镇化发展的必然过程，是推动城市高质量发展的重要举措。随着“三大工程”的提出，城市更新行动加速推进，各地提出具体建设目标。城市更新是未来政策支持的方向，具有广阔的市场空间，也是房地产企业适应新的发展模式，推进企业转型发展、高质量发展的重要赛道。一、基本背景改革开放40多年间，随着城镇化率不断提升，城市更新被提升到前所未有的高度。党的十九届五中全会提出实施城市更新行动，并将“实施城市更新行动”写入五年规划。主要包括民生工程、“里子”工程和安全工程三个大类。（一）政策层面。国务院办公厅印发的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》中提出，到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务；2022年初以来，从中央到地方城市更新政策密集发布，为城市更新的实施构建了良好的政策环境。（二）社会层面。当前城镇化率达到65%，城市增量扩张已到达瓶颈，外围供地受到限制，城市更新将成为城市供地主要方式；同时随着居民收入和消费水平的提升以及对生活品质的追求，为城市更新的实施奠定了坚实的基础。（三）市场层面。传统房地产行业发展几近饱和，主要城市二级市场竞争激烈，招拍挂获地难度较大，较多一线房企选择发展特色地产来拓宽获地渠道，而城市更新作为特色地产的重要组成部分，是众多房企必争赛道。（四）区域层面。北上广深等一线城市早就开始了城市更新运营模式的探索，北京积极探索社会资本参与的新模式和新路径，推进地上地面地下空间一体化改造提升；上海以理念创新、方法创新推动城市更新的模式创新，大力推进“两旧一村”改造，完善“三师”负责制、规划土地、标准规范、财税金融等更新政策。二、现有城市更新项目调研笔者有幸参加了某国企开发的深圳公馆项目，对该项目进行复盘，分析项目成败的原因，总结了一些经验及教训。（一）项目基本情况。项目位于深圳市龙岗区，总用地面积约4.5万平方米，分三期开发建设，其中一期于2014年12月已完成竣工备案，2015年10月售罄，2018年7月完成。（二）项目开发经验。一是项目所处深圳热点片区，对区域选择有较为准确的研判。二是项目总体开发节奏...

更高法发文：房地产“白名单项目”融资专款专用，不可被查封冻结

更高人民法院在7月底低调发布了《关于房地产白名单项目采取保全执行措施有关问题的通知（法〔2024〕154号）》（下称154号文）。有知情人士确认，法院系统已经收到这份文件。154号文在执行层面对融资支持资金提供了以下司法支持：，确保资金专款专用；第二，对融资支持资金优先保护。154号文规定，人民法院对金融机构为支持房产白名单项目建设施工提供的新增贷款、发放的并购贷款等账户及其资金，不得采取冻结、扣划措施，除非是因本项目续建工作原因。此外，人民法院在冻结、扣划银行账户资金或查封房地产建设工程时，如当事人或者协助执行人以账户资金属于白名单项目融资支持资金，或建设工程属于利用融资支持资金的新建部分为由提出执行异议，必须征求所在地房地产融资协调机制的意见，经审查异议理由成立的，不得采取保全、执行措施；已经采取的，必须立即解除。（来源：21世纪经济报道）https://www.ershoufang.com/web/#/Hons/HomeIndex

建行已印发城市房地产融资协调机制贷款尽职免责正、负面清单

记者近日从建设银行获悉，该行充分发挥建设银行在“建”字领域的传统优势，做好房地产领域金融工作，积极推动城市房地产融资协调机制落地见效，截至8月末，该行协调机制白名单项目超过600个，审批金额超过1300亿元。建设银行认真贯彻落实监管要求，印发城市房地产融资协调机制贷款尽职免责正面清单和负面清单，明确正面清单和负面清单的适用范围和具体情形，打消参与融资协调机制贷款业务相关人员的顾虑，同时明晰业务合规标准，便于相关人员对照操作、顺畅推进，推动融资协调机制白名单项目顺利落地实施，助力打好“保交房”攻坚战。(来源：中国银行保险报)https://www.ershoufang.com/web/#/Hons/HomeIndex

重大利好！降息！

“这对于中国楼市复苏是个机会？美联储降息，终于落定。美国东部时间9月18日，美国联邦储备委员会宣布，将联邦基金利率目标区间下调50个基点，降至4.75%～5%的水平。这是美联储自2020年3月以来降息，此前美联储已持续加息11次。美联储是全球货币政策主要风向标，其降息意味着全球正式进入降息周期，货币政策由紧缩周期彻底转向宽松周期。美联储官员预测，今年年底美国联邦基金利率将降至4.4%，到2025年将降至3.4%，到2026年将降至2.9%，这透露出未来美联储还会多次降息。历史上，除非遇到重大经济危机，美联储在开启新降息周期时，很少大幅降息50个基点。市场猜测，美联储此次以高出机构预期的力度降息，或为实现经济“软着陆”，对冲经济活动“失速”风险。几日前，美国劳工部公布的数据显示，8月美国消费者价格指数（CPI）同比上涨2.5%，降至2021年2月以来新低，接近美联储2%的通胀目标。与此同时，美国就业市场持续疲软。7月份，美国裁员人数增至176万，为2023年3月以来更高水平。据美联储官员预测，到今年底，美国失业率可能继续上升。个人消费支出增长放缓，制造业活动连续多月处于萎缩区间，劳动力市场也持续疲软，私营部门与非农部门新增就业人数逐月大幅下降，这些因素令部分投资者担忧，美国经济临近衰退。9月18日，美联储主席鲍威尔在货币政策例会结束后的记者会上表示，降息50个基点是美联储做出的“对美国经济正确的事情”，这一调整将有助于维持劳动力市场的强劲，并推动通胀进一步改善。他同时表示，由于中性利率已显著高于过去，美国不会再回到超低利率时代。股市率先受到鼓舞。当日，美国股市三大指数在美联储发表声明后迅速上涨，其中道琼斯工业平均指数和标准普尔500种股票指数创出盘中历史新高。随后，三大指数回吐所有涨幅，最终小幅收跌。美联储降息，对中国意味着什么？最直接影响就是，随着全球货币宽松时代的到来，中国货币政策操作空间加大，后续可能会通过降低逆回购利率、存量房贷利率、降低存款准备金率等多种手段来提振经济增长。近两年来，中国处于降息周期，而美国处于加息周期。受中美利差因素影响，一旦中国降息过大，必然...

美联储降息，中国经济利好？房地产狂欢、A股大涨、黄金汇市走势…

“千呼万唤始出来”，美联储如期开启降息周期。北京时间9月19日凌晨，美联储宣布将联邦基金利率目标区间下调为4.75%至5%，即降息50个基点。这是2020年以来的降息，也意味着美国2022年3月开启加息周期、2023年7月停止加息后，本轮紧缩周期的结束。不过，50基点的降息幅度让市场颇为“意外”。值得注意的是，上世纪90年代以来仅有2001年1月、2007年9月和2020年3月美国进行了如此大幅利率调降。汇市、股市、黄金……各类资产在这一重磅消息公布后也迅速反应。降息为外汇市场带来的空间推动人民币汇率强势升值，A股三大股指集体大涨、近4900股飘红；金价则是冲高回落，坐上了“过山车”。不过整体来看，美联储降息对中国经济影响偏正面，国内宽松货币政策空间将进一步打开，与此同时可以间接带动楼市回暖。汇市：利差缩窄延续升值随着美联储大幅降息消息发出，美元指数持续下探近期低点，一度跌至101关口以下，随后又开启反弹，更高来到101.47。人民币则经历了冲高回落、再走高的行情。北京时间9月19日早间，离岸人民币对美元汇率一度跃升至7.08关口附近，随后回落至更低7.1136。截至12时，离岸人民币对美元汇率强势上涨至7.08145。在岸人民币对美元汇率同样一路升值，最新报7.0718。事实上从7月底至今，受益于美联储的降息预期与美元指数回调，人民币汇率已经走出了一波强势反弹，从7.3附近升破7.1关口，境内外汇供求关系也趋于改善。9月18日，人民币对美元中间价上调160点报7.0870，创下自2024年1月3日以来的新高；在岸人民币对美元汇率盘中更是触及7.0708的年内高点。美联储降息带来的直接影响，便是缩小中美利差，对人民币汇率构成利好。对全球外汇市场同样是如此。光大银行金融市场部宏观研究员周茂华表示，美联储降息周期将有助于缩窄美国与其他经济体利差，降低部分经济体资本外流压力，同时，制约美元上行空间，利好非美货币稳定。不过，广开首席产业研究院研究员刘涛指出，由于中国经济基本面目前不够强劲，货币政策同样处于偏松状态等原因，人民币汇率短期内也难以出现单边大幅度走强的态势。中国民生银...

楼宇与信心一起“长高”

“盼星！盼月！终于等到您回家”——这是郑州一个“保交房”项目表达的对于业主到来的喜悦，而这份喜悦实则凝聚了各方的共识与努力。自2022年7月底召开的中共中央政治局会议提出“保交楼、保民生”的政策方向后，关于“保交楼”的各类支持举措不断推出。今年以来，政策支持力度“更上一层楼”，从“保交楼”到“保交房”，各地因城施策，金融机构做好相关服务，多方合力驰援房企，房地产市场出现了积极变化。近期，《证券日报》记者实地探访河南省郑州市两个顺利交付的“保交房”项目。记者了解到，正是政策支持、政府统筹、金融发力等因素共同促成了项目的顺利交付，而交付也进一步鼓舞了当地对于楼市的信心。事实上，作为保交房“一项目一策”处置模式在全国的试点城市，郑州“保交房”工作的推进是全国“保交房”工作的缩影，也对其他城市继续推进“保交房”具有一定程度的样本意义。郑州多楼盘顺利交付市场整体信心增强走进被郑州市民誉为“高新区品质改善住房天花板”的金桥西棠小区，现代式景观园林、上千种绿植绿意盎然、互动式的水系与草坪映入眼帘，随处可见的休闲沙发及座椅上坐满了前来看房以及咨询的购房者，该楼盘的火热程度可见一斑。与此形成巨大反差的是，该楼盘曾是郑州市高新区“保交楼”重点项目。记者在采访中了解到，金桥西棠项目原由当地两大房企金桥和永威联合开发，2021年底，先因股东之间纠纷被曝“永威退出”，随后又有超10亿元资金被股东挪用的消息传来，一时之间，金桥西棠项目陷入巨大争议中。为做好“保交楼”工作，郑州市高新区成立了“永威西棠”专班组。针对业主担心的资金保障问题，2022年7月2日，该专班组表示，在多方协调下10.115亿元被股东挪用资金已追回，将由郑州市高新区管委会委派国资公司监管项目资金使用，10.115亿元追回的资金、后续销售收入全部转入国资名下监管账户，用于保障后续项目建设，专款专用、封闭运行。最终，在多方共同努力下，金桥西棠项目于2024年7月15日正式交付。该项目销售中心工作人员透露，项目共规划房屋2500套左右，目前已售出近90%。郑州某房产中介经理告诉《证券日报》记者，金桥西棠项目风波事件代表着一类“保交房”...

自然资源部：优化土地管理 持续完善用地政策

自然资源部总规划师吴海洋今日在国新办新闻发布会上表示，近年来，自然资源部门在严守红线底线、促进节约集约、维护农民权益的前提下，持续完善了用地政策，不断优化土地管理，服务保障了党中央部署的一系列重大战略、重大项目的落地实施，有力支撑了高质量发展。一是改革土地计划管理制度，分类精准保障用地指标。坚持“项目跟着规划走、要素跟着项目走”原则，对重大项目用地“应保尽保”，由直接配置计划指标。对其他的项目用地，实行了计划指标的安排与存量土地的盘活相挂钩的机制，就是常说的“增存挂钩”，倒逼企业和地方节约集约用地。同时，为每个省（区、市）安排了基础计划指标，保障省级党委政府重大战略、重大产业项目、重要民生工程用地的需求，对脱贫县持续安排专项计划指标、单列农民住宅建设的计划指标，支撑乡村的全面振兴。总而言之，只要是符合规划、符合产业政策和用地政策的有效投资项目，合理用地需求都能给予计划保障。二是优化用地审批制度，支持建设项目及时落地开工。加强部门协同联动，做深项目前期工作，简化建设项目用地预审，支持重大项目立项提速；对能源、交通、水利、国防等重大建设项目，出台先行用地、临时用地、分期分段报批等政策举措，保障这些项目尽早开工建设。同时，督促地方依法调整公布新的征地区片价，严格履行土地征收程序，落实征地补偿安置，切实维护农民合法权益。三是简化许可事项，促进营商环境改善。发挥“多规合一”优势，推进“多审合一、多证合一”改革，合并用地预审与规划选址、用地批准与建设用地规划许可、土地核验与规划核实等事项。同时，规范建设用地规划许可、建设工程规划许可、乡村建设规划许可等事项，推进规划许可电子证照应用。加快推进不动产登记“全程网办”，推动实现“交地即交证”“竣工即交证”。“下一步，我们将持续优化土地管理，强化主导产业、重大项目要素支持，不断提高土地要素配置的精准性和利用效率，保障各业用地合理需求。”吴海洋说。（来源：人民网 记者：欧阳易佳）https://www.ershoufang.com/web/#/Hons/HomeIndex

专家快评美联储超预期降息 中国低估值资产吸引力将显著增强

19日，A股三大指数集体高开。上证指数涨0.22%报2723.21点，深证成指涨0.29%，创业板指涨0.64%。截至10:16，上证指数涨0.30%报2725.55点，深证成指涨0.74%，创业板指涨0.43%。隔夜美联储宣布将联邦基金利率目标区间下调50个基点，降至4.75%至5.00%之间的水平。中信证券研报表示美联储降息50个基点，超出部分市场预期。此次降息是一次提前发力的预防式降息，意在维持当前经济增长和就业市场的状态，同时保持后续政策灵活性，预计年内还有两次25个基点降息。申万宏源研究所副所长、首席策略分析师王胜也认为这是预防式降息。“预防式降息对资本市场在基本面方面的影响是比较中性的，并不意味着美联储对美国经济衰退产生了担忧。”王胜在接受央广资本眼采访时指出，从资金成本角度来说，美联储降息对全球资本市场肯定是一个好消息，尤其是对港股。“就境内市场而言，如果港股的一些互联网核心资产能够在美联储降息之后有好的表现，提振整个中国资产在全球投资组合中的回报率，那么也会进一步提升内地一些核心资产的吸引力。”王胜如是认为。川财证券首席经济学家、研究所所长陈雳也认为，美联储的降息决定，对全球资本市场有着广泛的影响。陈雳指出，降息会进一步增加市场流动性，这可能吸引更多的外资流入其他，尤其是具有高成长性和发展潜力的市场，中国的低估值资产投资吸引力将显著增强。此外，美联储降息也可能导致美元贬值，人民币相对升值压力加大，进口商品成本降低，同时对出口也有一定的影响。中国宏观经济研究员副研究员徐鹏对央广资本眼表示，美联储降息说明美联储承认美国经济是衰退的。基于这一点，未来美国股市有非常大的回落风险，美元汇率也有很大的贬值风险。“之前套利的国内资金会选择卖出美国资产换回人民币，这会促进人民币汇率的升值。但这部分资金是否会投资国内权益资产还需要等待基本面信号的确定。”徐鹏说，“东升西降，东升正等待房地产的东风，西降是板上钉钉的事实。”“美联储降息减轻了外汇压力，为国内货币政策进一步宽松提供了空间。”德邦证券研究所所长程强对央广资本眼表示。浙商证券研报也认为，本次联储降息也给中国国内货币...