楼市正在起变化

中国房地产市场正在经历一轮“前所未见”的政策调整。所谓“前所未见”有两重含义。一是政策力度大幅超预期。比如，上海的限购政策14年来出现实质性放松；广州购房需缴纳个税(或社保)的时限降至6个月，并且打破了此前差别化信贷政策“三套房不能贷款”的限制。目前，超过80%城市首套房首付比例已降至15%的历史更低水平，购房政策全面走向宽松阶段。二是“解题思路”与以往完全不同。此次出台的诸如房地产项目“白名单”制度、政府收购部分存量商品住房用于保障性住房等，都是前所未见的政策措施，瞄准的是当下楼市的关键问题，即：房地产企业流动性风险。业内普遍认为，新的“解题思路”找到了问题的症结。前段时间房地产股出现一波明显拉升，显示市场对此态度积极。“前所未有”的政策潮开启楼市调控和发展的新时代。尽管“5.17”重磅房地产政策组合拳打出不到两周，但细微处，变化已经开始出现。变化一，“老破小”交易升温近期，在一二线城市，卖不动的“老破小”似乎打了个翻身仗。据机构统计，杭州5月9日全面取消限购后，“老破小”的日均成交量同比增长38%，交易活跃度大增。这并非靠“以价换量”取得。近期，部分杭州市中心老小区出现“量价齐升”的状况，有业主挂牌价每平方米“逆势”上调1000元-2000元。北京海淀区一位中介经纪人也表示，近期“老破小”的带看量和成交量都有明显提高。“老破小”一般是指城区房龄老、房屋破旧，且内部面积较小(一般小于70平方米)的房子。在本轮楼市调整中，“老破小”房价率先下跌，且跌幅较大。这种被业内视为“劝退资产”的房子交易升温背后有两个逻辑。首先，经历一轮房价调整，“老破小”价格跌回均衡水平，购买性价比提升。随着价格下调，“老破小”的租售比明显提升，一套总价200万元左右的房子买来出租，月租金基本可以覆盖房贷月供，20-30年内可以回本，收益情况好于其他类型住房。其次，作为住房改善链条的底端，“老破小”升温也显示出近期购房者情绪有所改善。“老破小”升温是房价调整后，供求关系重新匹配的结果。不同类别房产达到回暖临界点会有先有后，此番“老破小”升温反映出市场真实的潜在需求依然较大。变化二，北京二手房挂牌...

一线城市楼市扫描：上海、北京韧性强，广州、深圳待修复

“金三银四”一过，楼市便迎来了政策频出的5月。不少强二线城市纷纷取消限购政策，一线城市中的深圳、北京均放松了外围区域的限购政策。5月17日，中央发布住房信贷新政，将首套房的更低首付比例调整至15%（下称“517”），上海、广州、深圳均落地了最新住房信贷政策，无论是购房门槛还是购房成本，均有明显的下降。那么，在政策密集出台的5月，作为全国楼市风向标的一线城市，新房、二手房的成交量如何？楼市中的买方和卖家都有哪些心态上的变化？新政之后，一线城市的楼市产生了哪些“化学反应”？整体来看，尽管北京还未落地“517”新政，但二手房成交量在此前“五环外可多买一套房”的政策影响下热度持续，新房市场主要以降价跑量为主；而对于已经落地“517”新政的上海、深圳、广州，尽管5月楼市成交未明显放量，但新政对楼市的利好影响很明显，上海、广州住宅成交量均出现了翘尾的情况，深圳楼市的看房量则明显提升。北京：新房降价跑量、二手房站上荣枯线央行“517”新政后，各地接连跟进楼市政策，一线城市中沪广深也已落地。截至目前，北京官方还未发文放松调控，但此前“五环外可多买一套房”的政策已对市场有显著影响。“周末有时间来看看房吧，线上不好多说，线下看盘都有较大优惠。”5月31日，北京一房产中介表示。自四月底以来，北京新房市场隐隐躁动，因为五环外买房新政，不少楼盘来访量都有所提升。但最搅动购房者的，还是价格端实打实的折扣。日前便有购房者反映称，自己去年“上车”的大兴星光城楼盘，五一假期开启大力度折扣促销，同户型房源售价较去年直降百万元。上述现象并非孤例，近期，北京多个新盘大幅“降价跑量”。有大兴西红门板块楼盘如橡树湾，平台对外显示指导价6.6万元/平米，最近推出的特价房单价低至5.5万元/平米，还送25万元车位券。“活动很快结束，能接受较低楼层，优惠力度很大，开发商可能视政策收回折扣。”房产中介表示。此外，该项目附近的楼盘如中建·玖玥府，近期推出的特价房折扣力度也很大，网签价6.5万元/平方米以上、部分特价房单价5.6万元/平方米。“有一口价房源，比如三室两厅108平方米的特价房，原总价695万现总价610万，如果...

广州市基层政府下场收购商品房 按成本价收

收购存量住房的政策暖风终于吹到了广州。5月30日，广州市增城区新塘镇发布《关于广州（新塘）至汕尾铁路项目（新塘段）征集符合条件商品性安置房源报名的公告》，提及拟采用购买市场化商品房作为该项目安置房源，并向社会征集符合条件的住宅房源（房企）。房企报名的截止时间是6月3日17时。“我们是今天报的名。”6月3日上午，金茂万科都会四季的相关人士对中国房地产报记者表示，积极参与是响应政府号召，同时也能够助力项目销售。广州本地一家民营房企也报了名。“政府公布的收购价是成本价，我们项目现在的售价已经低于成本价了，如果能以成本价卖给政府当然更好了。”该公司的管理层如此表示。━━━━按成本价收购公告对安置房源的位置、面积等都提出了相应要求，如根据就近安置原则及协议约定，房源需在增城区新塘镇范围内，房源已取得预售许可证、满足签约条件和项目安置需求量，总建筑面积不低于2.07万平方米，户型面积段必须能组合出72个280平方米、2个270平方米的安置指标。房企报名需提交房源基本信息登记表、房源项目介绍、房企资质等资料。需提供的信息包括项目的可网签存量面积、户型面积段、涉及楼栋、交付时间、剩余工程量所需建设资金、楼栋对应预售证号、对应监管户账号、对应账户资金、“保交楼”特别措施、企业规模、等级资质、财务审计报告、业绩证明材料等。至于备受关注的交易价格。公告提到，房源交易单价以成本法的评估方式确定，原则上为“土地成本+建安成本”。据了解，这是广州市响应中央号召，推进“存量收储”用作拆迁安置房。5月份以来，杭州、重庆等重点城市陆续宣布将收购一批商品住房用作公共租赁住房。其中，杭州市临安区打算收购的面积不超过1万平方米，要求现房或一年内具备交付条件的期房，以不超过周边房源、车位的评估价作为收购的更高限价。重庆嘉寓房屋租赁有限责任公司则以整幢、整单元作为基本收购单位，单套建筑面积不超过90平方米，须位于重庆市中心城区轨道交通站点和商业商务区、产业园区、校区、医院院区周边一公里内。房源价格采用收益法进行测算，由测算基础价和市场价的加权平均值（分别为60%和40%）两部分构成。━━━━增城库存量全市更高5月...

胶州市出台购房优惠政策并发放500万元购房补贴

今年6月1日至7月31日在胶州购买新建商品住房且网签备案的享受补贴。5月31日，胶州市推出房票安置、购房补贴、商品房团购、共有产权人才房等多项激励政策和举措，促进房地产市场高质量发展。根据政策，胶州市征迁实施单位将被征迁人的房屋安置补偿权益货币量化后，以房票形式出具给被征迁人，房票可以作为购房款、首付款；胶州市向2024年6月1日至2024年7月31日在胶州市范围内购买新建商品住房，且已网签备案的购房人发放购房补贴，发放补贴总额度500万元；胶州市面向全市卫生系统、教育系统、大型工业企业的单位职工开展商品房团购，团购池房源将确保为2024年度内同等房源市场更低价，并保证为网签后半年内更低价；满足青岛市人才类别规定且有购房意向的七类人才可选择购买胶州市属企业的共有产权人才房。在房票安置政策方面，胶州市征迁实施单位将被征迁人的房屋安置补偿权益货币量化后，以房票形式出具给被征迁人，由被征迁人向参与房票安置工作的开发企业购买商品房。在票面构成和奖励优惠方面，房票票面金额由两部分构成，一是被征迁人房屋安置补偿权益货币量化后的总金额；二是房票安置补贴，选择房票安置的，给予货币化补偿总额5%的政策性补贴。选择房票的享受相关契税减免和义务教育保障政策。在使用规则方面，一是使用规则期限。房票实名持有，可更名，持有期间不计息。房票有效期自开具房票之日起不超过12个月。二是被征迁人房票使用、兑付。由房地产开发企业提供具备销售条件的房地产开发项目作为可选房源。被征迁人用房票置换房源库的房源，房票可以作为购房款、首付款。对使用房票面值不足部分，由房票使用人自行补齐，房票使用人可以申请商业银行贷款，公积金提取或贷款。对使用房票后有余额的，使用达到一定比例后到期可兑换货币。本实施意见自发布之日起施行，有效期两年。在购房补贴政策方面，胶州市向2024年6月1日至2024年7月31日在胶州市范围内购买新建商品住房，且已网签备案的购房人发放购房补贴，发放补贴总额度500万元。其中新建商品住房不包含商业、车位、储藏室等其它业态，不包含企事业单位购房。在购房补贴分类方面，一是普通购房补贴。以网签备案的《商品房...

房贷还款方式卷出新花样，“先息后本”重出江湖遇冷

近期，市场上各类与“先息后本”相关的小作文盛传。多家媒体报道平安银行在房贷业务宣传中，提及“二阶段还款”“气球贷”等有争议的先息后本的还款方式。据了解，“气球贷”的概念如同字名，即根据气球“前小后大”的形象来形容还贷金额“前小后大”。“气球贷”还款方式下，允许借款人在贷款初期享受较低的月供，但在约定期限结束时需一次性还清剩余的本金和利息。记者调查梳理发现，除平安银行外，建设银行、工商银行、邮储银行等多家银行也有房贷“先息后本”还款方式存在。例如，建设银行的“轻松供”“尾期还”，兴业银行的“随薪供”等。与普通的等额本息相比，这类还款方式在前期月供压力更小，但综合利息将有一定上浮。上述还款模式多在2022年上线，目前多数仍存在。与此前曾被监管叫停的模式不同，这些还款方式存在一定风险控制安排，在还款时间、用途上有限制。不过，记者从多个银行客户经理处获悉，这类还款模式上线后，客户咨询量并不大，对银行业绩的提振作用也相对有限。创新的“先息后本”还款模式据了解，与经营贷先息后本的还款方式不同，这类个人按揭贷款“先息后本”还款方式出于风险控制，多存在时间、金额、用途上的限制。例如，平安银行在官微推文中介绍的“二阶段还款”。如采用该还款方式，可在前三年内按月付息、无须偿还本金，在剩余贷款期限按月等额本息还款。不过记者于昨日致电广州某网点时，该客户经理称暂不了解此类还款模式。▲图片来源：平安银行官微与之类似的还有建设银行。记者从该行广东某分行网点客户经理处获悉，该行曾推出过“轻松供”“尾期还”两类账单计划，目前仍存在，需要经审批才可使用。该行历史宣传资料显示，“轻松供”最长可选择24个月期限，在此期间每个月本金部分只需要1元，按月缴纳利息。剩余本金将顺延至第三年偿还；而“尾期还”则是借款人在申请个人住房贷款时，可以选择保留一定比例的尾款本金（更高为30万元且不能超过贷款总金额的30%），该部分保留的尾款本金在提前还款或是贷款到期时结清本金及利息即可。而也有银行在用途上“设限”。平安银行5月底在官方微信端宣传个人按揭“气球贷”还款方式。该还款方式下，借款人需按约定的总期数(固定20年)计算...

“挖掘机指数”活跃展现各地基建热度

全国工程机械平均开工率环比提升，挖掘机销量持续实现正增长……今年以来，“挖掘机指数”表现活跃，各地重大项目建设提速，为经济发展注入强劲动能。挖掘机销量有望保持增长挖掘机是基础设施建设的“标配”，也被视为经济“晴雨表”。三一重工基于树根互联工业互联网平台打造的“挖掘机指数”显示，今年4月，全国工程机械平均开工率为57.55%。其中，黑龙江、吉林、湖北等21地开工率实现环比增长。“工程机械设备开工小时数等数据开始反弹，说明各项稳经济增长措施开始发力，社会投资动力逐渐复苏，经济企稳回升势头逐步显现，韧性不断增强，投资拉动经济增长的作用正在显现。”中国技术经济学会环境技术经济分会常务理事张建红对上海证券报记者表示。据中国工程机械工业协会对挖掘机主要制造企业的统计，今年4月销售各类挖掘机18822台，同比增长0.27%。机构预测，5月国内挖掘机销量有望连续3个月实现正增长。统计局的数据也印证了这一点。今年前4个月，基础设施投资同比增长6%，增速比全部投资高1.8个百分点，拉动全部投资增长1.3个百分点。东方金诚首席宏观分析师王青称，5月与基建投资密切相关的土木工程建筑业商务活动指数虽有所下降，但仍处于58%以上的高位，这表明未来基建投资仍将保持较高水平，这将在很大程度上抵消房地产投资下滑的影响。多地加紧谋划一批重大项目地方重大项目推进正在提速。“挖掘机指数”的细分数据显示，4月，吉林、辽宁、内蒙古、新疆、黑龙江等省份泵送方量环比增长显著，增幅超过70%。百年建筑网分析师江元林表示，据调研，4月工地资金到位率较3月提升15个百分点，达到63%，4月以来全国工地开工率随着资金到位情况转好而持续提升。比如，目前宁夏回族自治区发展改革委共申报污染治理、节能降碳、老旧小区、以工代赈、地下管网、数字经济等领域中央预算内投资180亿元，发展改革委已下达投资计划7.7亿元，支持推进宁夏116个重大项目。宁夏回族自治区相关人士表示，将进一步加快已开工重大项目、重点项目、增发国债项目、中央预算内投资项目、自治区预算内统筹投资项目、地方政府专项债券项目的建设进度，确保上半年投资完成率超过50%。着眼于...

武汉：鼓励全面开展预告登记，防范商品房“一房二卖”“先卖后抵”等风险

近日，武汉市自然资源和规划局印发《关于进一步优化不动产登记政策措施促进房地产市场平稳健康发展》的通知，推出10条不动产登记便民利企服务举措，促进房地产市场平稳健康发展。一是鼓励全面开展预告登记。全面开展预购商品房预告登记，加快推广存量房预告登记。房屋现（预）售监管与预告登记深度衔接，房屋买卖合同纳入不动产单元号及预告登记约定书。鼓励买卖双方、抵押双方积极申办预告登记，从源头上防范商品房“一房二卖”“先卖后抵”等风险。二是支持土地二级市场预告登记转让。允许未完成投资总额25%的国有建设用地，在签订转让协议后，先行办理转移预告登记，由受让方对地块进行开发建设，受让方持预告登记证明可以办理用地规划、工程规划等项目建设审批、变更手续。待开发投资达到转让条件时，再依申请办理不动产登记手续。三是支持分步解除国有建设用地使用权抵押。在金融机构认可的情况下，已办理建设用地使用权抵押的，支持开发建设单位合理量化建设用地使用权，办理抵押权变更登记或者以在建建筑物抵押置换，将拟办理预告登记商品房对应的建设用地使用权份额从抵押范围中解除；已办理在建建筑物抵押的，支持企业按批次按套解除抵押，方便购房人办理预告登记，及时回款，缓解资金压力。四是提高涉企登记服务水平。鼓励设立企业办事专区或企业专窗，为企业办理不动产登记提供“绿色通道”。企业间存量非住宅类不动产登记，按“线上线下融合办”方式，实行申请人与1个窗口互动，交易、缴税、登记三个部门的审核办理时限压缩至90分钟内，实现“190”办结标准。对改制重组涉及权属转移符合契税、印花税、土地增值税减征、免征或暂不征收政策的，不动产登记机构要及时依法办理登记，支持各类经营主体改革发展。五是推进二手房“带押过户”提质增效。继续推进二手房“带押过户”改革，深化登记金融协同，进一步推行在申请办理已抵押不动产转移登记时，无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接，并逐步将“带押过户”拓展覆盖至工业、商业等各类不动产，不断提升便利化服务水平，降低制度性交易成本。六是推行“交地(房)即交证”。向前延...

新工具助推消化存量房 去库存模式逐步清晰

近期，多地发布相关文件，部署消化存量住房、优化保障性住房供给。专家表示，资金是推动消化存量房产的重要保障。人民银行日前宣布设立3000亿元保障性住房再贷款，将有效解决资金难题。相关部门应尽快落实支持政策，缓解房企经营压力、稳定市场预期。地方国企拟收储存量商品房随着多地进一步细化消化存量住房有关政策，楼市“去库存”模式逐渐清晰。中国证券报记者梳理发现，地方国企出手收储存量商品房或是主要模式。例如，5月27日，上海市住房城乡建设管理委等四部门联合印发的《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》提出，探索通过国有平台公司等主体收购、趸租适配房源，优化住房保障供给；6月2日，苏州市房地产长效机制试点工作领导小组出台的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展若干政策措施的通知》提出，坚持“以需定购”，组织地方国有企业以合理价格收购部分存量商品住房用作保障性住房。以旧换新也是消化存量房产的重要手段。5月31日，衢州市城乡住房工作协调委员会发布的《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展若干举措的通知》明确提出，试行超低价住房国企收购“以旧换新”。按年制定超低价住宅收购计划，由国有企业筹集一定额度资金，以房票形式开展收购。同日发布的《青岛市2024年进一步稳定房地产市场政策措施》明确提出，支持国有平台公司参与“以旧换新”活动，以合理价格收购已建成存量的商品房用于保障性住房、租赁住房等。“消化存量住房的路径和模式逐渐清晰，后续应尽快推动落实，缓解房企经营压力、稳定市场预期。”中指研究院指数研究部总经理曹晶晶说，国企收储未售新房正成为政府力推的“去库存”模式，以旧换新、非居改租等是消化存量的重要模式补充。招联首席研究员董希淼表示，存量未出售的商品房被收购将有助于房地产企业资金回笼，之后可用于保交房及其他项目建设，形成良性循环。对接新结构性货币政策工具资金是推动消化存量房产的重要保障。人民银行日前宣布设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。多家金融机构明确，加强对接新的结构性货币政策工具。开发...