粤民投李晓明：如何规避房地产周期波动中的投资风险？

作为拥有十万亿规模、资金密集型的支柱行业，房地产业在很长的一段时间里具备良好的投资属性。许多金融机构青睐于将资金配置在房地产业，底层逻辑也相对直白：无论是股权或者债权，开发型业务抑或是持有型业务，在整个行业蒸蒸日上的阶段，获得稳定的回报几乎是确定的。近年来，房地产业经历了巨变，整个链条的投资逻辑与之前截然不同。部分机构由于各种主观或者客观原因，在房地产投资上也出现失误，即使部分险资、银行等大型金融机构也不可避免。这些现象的出现，也导致房企与机构之间的信任度不如以前稳固。在这种行情下，机构对房地产业的投资更趋于严苛，如何安全、合理地配置资金是当下热议的话题。回溯过往，在房地产业的波动中，仍存在一些成功穿越周期的投资平台——这些平台出于对行业周期的精准研判以及合格的风控模型，最终平稳落地，并未受到明显的冲击。粤民投的不动产金融投资团队，就不失为行业中较为典型的样本。作为一家由大型民营企业联合设立的投资平台，粤民投主动控制了总资产配置规模，不激进、不冒进。而正是总体趋于保守的投资风格，让粤民投在房地产的投资中没有明显的风险暴露。近期，21世纪经济报道记者专访了粤民投助理总裁李晓明。作为团队的负责人，李晓明有产业与金融的复合背景，他在保利地产开发、运营以及投资等板块有10年的工作经验，这使得他对房地产业的周期、复杂资产的判断掌握更有心得。李晓明说，投资本质上是建立和依赖正确的常识，而在房地产业，一个简单的常识是，不动产的标的不可能像股票波动一样短期就有成倍的涨跌。当它在短期内有巨大涨幅的时候，风险已经在累积。因此，在选择投资标的时，不仅要底层资产好，价格也要合适，要用当下的市场价格去估值而不要按照预期，才有足够的安全边际，在长周期中才不会犯大错。周期的判断粤民投在房地产投资能够实现稳健回报的前提，是对行业周期的预判相对超前。综合分析行业周期、资金与资产要素供求关系，李晓明形成的投资模型是，将经济与政策基本面作为模型塔基，以宏观周期决定模型、城市区位选择模型、资产类别选择模型、管理模式为四根支柱，共同作用于核心部分的投资时钟模型，做出正确的周期判断和策略选择，最后以塔尖的资产估值...

中国房地产市场关键指标出现一些积极变化

文/夏宾　　中国央行13日发布最新金融数据，权威人士对中新社国是直通车表示，金融支持重点领域力度稳固，信贷结构继续优化。　　今年以来，央行持续发挥货币政策工具总量和结构双重功能，围绕做好金融“五篇大文章”持续发力，支持重大战略、重点领域和薄弱环节的力度保持稳固。　　数据显示，7月末，制造业中长期贷款同比增长16.9%，其中，高技术制造业中长期贷款同比增长15.5%；“专精特新”企业贷款同比增长15.0%；普惠小微贷款同比增长17%。以上贷款增速均高于同期全部贷款增速。　　权威人士还提到，金融加大了对房地产领域的支持力度。为支持房地产行业平稳健康发展，防范房地产市场风险发散拖累宏观经济，央行5月份推出房地产政策组合拳，在降低房贷利率、下调购房首付比例及支持房地产去库存等方面采取了务实的举措。　　“政策效果逐步显现，房地产市场活跃度已有提升。”权威人士直言，近期，全国商品房销售面积、销售额、房屋新开工面积、房地产开发企业到位资金等关键指标降幅均有收窄，二手房网签面积同比增长，一线城市6月份成交面积增长较快。　　此外，金融数据显示直接融资加快发展，宏观融资结构持续改善。权威人士表示，适应中国经济结构转型升级和高质量发展的需要，金融系统注重合理把握债券和信贷两个更大融资市场的关系，推动建立多元化融资体系，促进直接融资加快发展，多渠道稳固实体经济支持力度。　　业内专家也认为，随着我国经济结构加速转型升级，在金融存量规模已经较大的情况下，今年以来，在有效信贷需求偏弱的大背景下，综合反映实体经济通过各种渠道获得融资支持的社会融资规模指标增速保持平稳，展现出了一定的韧性，也反映了直接融资与银行信贷之间存在替代效应。房老二找房 全国加盟启动！-济南楼市新闻-房老二，中国二手房公众平台 (ershoufang.com)免责声明：房老二转载此文目的在于传递更多信息，不代表本网的观点和立场。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。

央行：住房租赁产业是未来房地产新发展模式的重要方向

近日，中国人民银行官网发布2024年第二季度中国货币政策执行报告。报告指出，支持住房租赁产业可持续发展，住房租赁产业是未来房地产市场发展的重要方向。图片来源：新华社The housing rental industry in China, which is expected to see robust demand and stable supply, is a "crucial direction" for the new development model of the country's real estate market in the future, the People's Bank of China (PBOC) said on Saturday.中国人民银行（央行）8月10日称，随着租赁需求的上升和租赁供给趋于稳定，住房租赁产业是未来房地产新发展模式的“重要方向”。Given the profound changes in the supply and demand dynamics of the real estate market, the scale of existing housing in China is already very large, the central bank noted in a report on monetary policy implementation.央行在货币政策执行报告中指出，在房地产市场供求关系深刻转变的新形势下，我国存量住房规模已然很大。On the demand side, market institutions project that the population in China with rental needs will exceed 200 million, and the market potential is relatively large, the PBOC said, adding that demand is rising among key...

杨德龙：稳定房地产市场 有助于提振信贷增速｜首席读数据

8月13日，央行发布了7月份金融数据。数据显示，7月广义货币量（M2）同比增长6.3%，达303.31万亿元，而狭义货币量（M1）同比下降6.6%，两者差距较大。M0同比增长12%。社会融资规模同比增长8.2%，总体保持平稳，对实体经济发放的人民币贷款余额为247.85万亿元，同比增长8.3%。尽管人民币贷款仍处于平稳状态，但增速较低，且单月增速较去年同期有所回落。前海开源基金首席经济学家杨德龙分析指出，居民贷款主要反映购房需求，未来或将通过更多措施提振房地产市场，从而稳定人民币贷款增速。房老二找房 全国加盟启动！-济南楼市新闻-房老二，中国二手房公众平台 (ershoufang.com)免责声明：房老二转载此文目的在于传递更多信息，不代表本网的观点和立场。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。

人民财评：稳定市场预期，增强社会信心

　人民财评：稳定市场预期，增强社会信心　　——“坚定发展信心做好下半年经济工作”系列评论③　　7月30日召开的中央政治局会议部署下半年经济工作时强调，“稳定市场预期，增强社会信心”。当前外部环境变化带来的不利影响增多，国内有效需求不足，经济运行出现分化，重点领域风险隐患仍然较多，新旧动能转换存在阵痛。面对这些发展中、转型中的问题，我们既要增强风险意识和底线思维，积极主动应对，又要保持战略定力，坚定发展信心。　　稳预期、强信心，要向改革要动力。深化经济体制改革是进一步全面深化改革的重点。今年以来，我国财税、金融、科技等重点领域改革不断深化。4月，《我国支持制造业发展主要税费优惠政策指引》发布，重点支持科技创新和制造业发展；一季度，本外币绿色贷款增加3.7万亿元，季度增量创历史新高，金融供给侧结构性改革效果明显；上半年，单位GDP能耗继续下降，集成电路、服务机器人、新能源汽车等产量均保持两位数增长，供给侧结构性改革持续深化。事实证明，改革越深入，高质量发展的成色越来越足。下半年，仍要以改革为动力促进稳增长、调结构、防风险，充分发挥经济体制改革的牵引作用，及时推出一批条件成熟、可感可及的改革举措。各地区各部门要聚焦稳预期、稳增长、稳就业，着力转方式、调结构、提质量、增效益，防范房地产、中小金融机构、地方债务风险，注重政策协调配合、统筹推进、形成合力，为高质量发展提供强大动力。　　稳预期、强信心，要让市场添活力。今年以来，我国牢牢坚持“两个毫不动摇”，稳步推进高标准市场体系建设，加快形成全国统一大市场，各种所有制经济更加公平参与市场竞争，市场活力充分涌流。司法部等部门启动民营经济促进法起草，各地加快规范清理隐性壁垒、地方保护，我国民营经营主体占比进一步提高。截至今年5月底，民营经济经营主体占所有经营主体的比例，从2019年的95.5%增长到96.4%。下半年，要继续坚持和落实“两个毫不动摇”，促进各种所有制经济优势互补、共同发展，完善产权保护、市场准入、破产退出等市场经济基础制度，防止和纠正一些地方利用行政、刑事手段干预经济纠纷。8月1日开始实施的《公平竞争审查条例》为各类经营...

房地产企业的保交楼，取得重大的成果，基本完成保交楼的历史使命

前几年，房地产企业卖房子卖多了。可是卖出这么多的房子，房子却没有盖完。近三年的时间，房地产主要的工作重点倾向于保交楼建设。由于金融对房地产企业去杠杆，房地产企业资金陷入了困境，有限的资金进行了全力以赴的保交楼建设。经过这两三年全力以赴的保交楼建设，绝大多数房地产企业的预售楼盘有望在今年年底基本上得到重大的交付。看看房地产企业上市公司的资产负债表就可以看到绝大多数上市公司的资产负债表中的合同负债已经急剧的下降，所谓的合同负债，也就是预付款代交楼房，这两三年的时间，合同负债巨额的下降已经完全降低到了合理水平，甚至很多企业已经降到了严重偏低的程度。从资产负债表来分析，房地产企业今年年底的保交楼建设已经取得了全面巨大的成功，保交楼建设的压力已经彻底得到缓解。在这两三年的时间里，市场上火爆的是二手房的销售。而新房的销售因为种种原因呈现了连续两三年的下降态势。此消彼长，二手房的库存越来越少，在二手房库存越来越少的情况下，未来有望启动新楼盘建设，以对冲市场的合理需求。今年下半年，新楼房的开工建设有望开始逐渐的加速，而明年却是新开工楼盘大力度的启动恢复建设的周期，如果不进行强力启动房地产市场的供需矛盾，将会显现出来，需求将开始大于供给。从各项指标判断，房地产企业已经触底房地产的最悲观预期已经到了最差的时候。今年下半年仍然是以保交楼建设为主，但是新开工楼盘建设有望逐渐的开始启动，而明年新开工楼盘建设将大力度的启动。房地产重新恢复生机，进入新的发展周期已经开始启动。房老二找房 全国加盟启动！-济南楼市新闻-房老二，中国二手房公众平台 (ershoufang.com)免责声明：房老二转载此文目的在于传递更多信息，不代表本网的观点和立场。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。

楼市积极信号持续释放，地产股迎来新一轮涨势

“以购代建”、“购房落户”等政策利好叠加“地王”效应，大大提振了行业信心。图片来源：图虫创意8月9日，房地产板块再度爆发。A股早间开盘后房地产板块持续走高，世联行和莱茵体育相继涨停，特发服务盘中一度涨超16%，行业指数盘中更高涨超3.9%。截至晚间收盘，世联行涨超10%，金地集团涨超8%，首开股份、深物业A、南国置业、沙河股份、皇庭国际等涨超5%。地产债也迎来上涨，“24保利05”涨超3%，“21金地04”涨超1%，“22润置13”、“20万科08”、“20龙湖06”涨近1%。万得地产债30指数同样呈现上涨趋势，涨幅为0.06%。与此同时，港股内房股也表现强劲。截至收盘，珠光控股涨超10%，世茂集团涨超8%，万科企业、新城发展、融创中国、旭辉控股集团、富力地产等多股也纷纷上涨。消息面上，近日来多地在“以购代建”、“购房落户”等方面出台的楼市利好政策，为地产股的走高奠定了基础。8月6日，广州市花都区住房和城乡建设局印发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施》。其中包括，“买房享花都‘准户口’待遇”、“大力推行‘房票’安置”、“推进落实以旧换新无忧购”、“全力保障居民购房安全”6条措施，率先打响了一线城市“购房落户”的枪，同时对于区域的新房市场成交也将形成一定程度的利好。8月7日，深圳安居宣布将针对全市开展收购商品房用作保障房工作，并对房源的区域、配套和户型等方面提出具体要求，成为继广州之后第二个开启“以购代建”模式的一线城市。据中信证券预计，从9月份起，各地收购存量商品房作为保障性住房项目的速度将继续加快，预计年内将有超过5000亿元的银行贷款支持，用于集中收购区位条件较好、已建成并可整栋交易、户型较小的存量住宅和公寓。再加上，土拍市场上，上海再次诞生了全国单价最贵“地王”，更是大大提振了投资者的信心。8月7日，绿城以总价48亿元斩获原为小米总部地块的徐汇区地块，楼板价13.1万元/平方米，溢价率高达30%，刷新了中国土拍的楼面价记录。“大城市高价住宅用地和优质住宅用地的供应和成功出让，将向市场释放积极的强劲信号，这表明各地对于土地交易的底气是充足的，也说明房企投...

房价限价令取消对房地产市场的影响及其意义

一、取消房价限制的意义根据本文所述，取消房价限制有以下几个好处。首先，取消限价可以释放潜在的购房需求，增加市场交易量。对于有购房需求的人来说，取消限购可以提供更多的购房机会。其次，取消限价可以刺激房地产市场的复苏，带动多个行业的营业收入和就业岗位的增长，推动城市经济的发展。此外，取消限价意味着降低了购房门槛，对于有购房需求的人来说，他们可以更容易地获得银行贷款和购房资格，实现购房梦想。最后，取消限价后，更多的开发商和投资者将进入市场，市场竞争将更加激烈，推动房地产市场朝着更加健康、稳定的方向发展。二、取消房价限制可能带来的问题然而，取消房价限制也可能带来一些问题。首先，如果房价过高，即使取消限购，普通购房者也难以承受高昂的房价。另外，为了迅速回笼资金，开发商可能采取过激的降价措施，导致市场混乱和消费者不满。因此，在取消房价限制的同时，政府需要加强监管，防止市场出现过度波动和不公平竞争，以保障消费者的权益和市场稳定。三、取消房价限制的影响取消房价限制对房地产市场将产生重要影响。首先，取消限价可以增加市场交易量，释放潜在的购房需求，促进房地产市场的发展。其次，取消限价可以降低购房门槛，让更多有购房需求的人能够实现购房梦想。此外，取消限价还可以增加市场竞争力，吸引更多的开发商和投资者进入市场，推动房地产市场向更加健康、稳定的方向发展。四、政府应加强监管在取消房价限制的同时，政府需要加强监管，以防止市场出现过度波动和不公平竞争。政府应制定相应的政策和措施，确保房价在合理范围内，保障消费者的权益和市场的稳定。此外，政府还应加强对开发商和投资者的监管，防止他们采取过激的降价措施，导致市场混乱和消费者不满。五、综合考虑取消房价限制的利弊取消房价限制对房地产市场有一定的利好影响，可以增加市场交易量，促进市场发展，降低购房门槛，增加市场竞争力。然而，也需要注意取消限价可能带来的问题，如房价过高和市场混乱。因此，在取消房价限制的同时，政府应加强监管，保障消费者权益和市场稳定。