阵地丨3000万以上高端住宅同比大增,且呈现"越贵越买"特征

2024年楼市呈现出前稳中低后高走势，四季度一二手房成交均出现不同程度放量，新房成交占比小幅回升。高端住宅市场相对坚挺，尤其是3000万元以上顶豪市场同比大增，新房优于二手。CRIC监测数据显示，30个重点城市一二手3000万以上高端住宅2024年分别成交4356套和1255套，同比分别增长64%和6%，无论是新房还是二手房，3000万以上高端住宅大多都来自上海，一二手占比分别达60.4%和42.7%，且呈现出“越贵越买”特征。我们认为，随着产品进一步“内卷”，未来产品的差异化需求会变得越来越明显。从一二手总需求量来看，2024年整体市场持稳，据CRIC监测数据，重点30城2024年一二手房总成交面积约达到3.7亿平方米，较2023年微降8%。不过从结构占比来看，二手房成交持增但增幅放缓，新房稳中有降，降幅仍达23%。从变化趋势来看，呈现出“前低后高”趋势，尤其是步入四季度以来，新房连续多月创2023年下半年以来新高。据CRIC监测数据，12月30个重点城市新建商品住宅成交1801万平方米，环比增长15%，同比增长17%，量水平较2022年12月亦增长2%，创近三年同期更高分能级来看，一线市场韧性显著好于二三线城市，四季度同环比分别增长44%和77%，累计同比降幅收窄至10%。深圳表现可圈可点，四季度受新政利好效应影响，新房成交同环比倍增，全年实现正增长，是30城中全年同比转正城市。多数二三线城市在四季度均迎来稳步复苏行情，同环比齐增，少数城市诸如武汉、杭州、西安、长沙、长春、珠海成交规模尚未复苏至2023年同期水平。2024年高端住宅市场相对坚挺，尤其是3000万元以上顶豪市场同比大增。据CRIC监测数据，30个重点城市一二手3000万以上高端住宅2024年分别成交4356套和1255套，同比分别增长64%和6%，新房增幅显著高于二手房。其中1亿元以上豪宅成交78套，同比大增141%，涨幅显著高于5000万元-1亿元89%涨幅和3000万-5000万元50%涨幅。具体到城市来看，无论是新房还是二手房，上海仍是高改需求集聚地：据CRIC监测数据，2024年上海总价300...

新年的钟声已经敲响，回顾2024年的房地产政策，无疑是充满转折与亮点的一年。在“止跌回稳”基调下，房地产调控政策经历了前所未有的重大转向。 这一年，住建部会同有关部门以及地方政府打出一套“组合拳”，包括“四个取消、四个降低、两个增加”政策组合拳，旨在通过一系列调整措施，有效推动房地产市场从低谷稳步回升，迈向更加稳健的发展道路。 据中指研究院统计，2024年，我国房地产政策应出尽出，围绕“稳楼市

开年以来，2024年房地产销售数据陆续出炉。整体而言，行业的规模仍在收缩。百强房企整体销售额同比又降了三成，千亿级、百亿级房企的数量也都在减少。这一年，对房企来说是艰难的一年，也是匍匐前进的一年。当全年的销售数据摆在我们面前的时候，除了“围观”百强座次更迭，感慨行业风光不再，更要重点关注一下潜藏在数据背后的趋势变化，这对于未来行业的格局及走向，将产生深刻影响。房企间阵营分化加剧市场份额向头部房企集中如果对比2023-2024年地产销售百强榜单，会发现2组数据变化很有意思。，看TOP100房企在整体市场中的占比。2023年，TOP100房企销售额市场占比约为34.5%。2024年，TOP100房企销售额市场占比约为31.9%。同比下降了2.6个百分点。第二，看千亿房企的市场份额变化。2024年，千亿房企虽然只有11家，但销售额在百强房企中的占比达到51.1%。也就是说，前11家房企的销售额，顶得上后面90家房企的销售总和。而在2023年，千亿房企有16家，他们的销售额在百强房企中的占比为55.9%，如果只算前11家，则占比为48.4%这两组数据放在一起，会发现，尽管大家的业绩都在下滑，但明显的，中小型房企下降幅度更大，头部房企相对降幅要小点。由此可知，经过这几年的洗牌，市场份额正在向头部房企集中。局部市场也呈现出类似特点。以深圳为例，2024年TOP10房企销售额为1836.61亿元，占全市销售额的51.93%；TOP11-20房企销售额为556.66亿元，仅占全市销售额的15.74%。前10房企占据了深圳一半的份额。再看西安，作为去年热点城市之一，西安也是众多房企重点布局的二线城市。中指研究院的数据显示，2024年西安TOP10房企的总销售额超1170亿元，同比增加了10亿元；而TOP20房企的总销售额则减少了172亿元；与此同时，百亿级别的房企数量，也从去年的6家减少到了5家。地产行业马太效应明显，强者恒强的局面正加速形成。城市深耕策略成效凸显全国性房企拿下多个城市销冠这几年，房企都投资力度都在向核心城市聚拢。2024年数据显示，几个TOP级全国性房企已经拿下了多个城...

复盘2024｜房地产十大政策：止跌回稳主基调下，组合拳发力

新年的钟声已经敲响，回顾2024年的房地产政策，无疑是充满转折与亮点的一年。在“止跌回稳”基调下，房地产调控政策经历了前所未有的重大转向。这一年，住建部会同有关部门以及地方政府打出一套“组合拳”，包括“四个取消、四个降低、两个增加”政策组合拳，旨在通过一系列调整措施，有效推动房地产市场从低谷稳步回升，迈向更加稳健的发展道路。据中指研究院统计，2024年，我国房地产政策应出尽出，围绕“稳楼市”，一系列政策组合拳持续发力。截至2024年12月27日，全年政策出台数量达780余条。基于此，新京报贝壳财经盘点出2024年房地产“十大政策”，包括一线城市松绑限购、首付利率降至新低、存量房贷利率再下调、普宅标准取消、收储商品房、城中村改造全面重启等。1、一线城市大尺度松绑限购政策回顾：2024年，限购政策迎来真正的转向。上半年，除了苏州、杭州、成都、西安等核心二线城市全面放开限购外，一线城市的限购也出现了大尺度调整。诸如北京通州“双限”松绑、取消离婚限购、五环外允许多购1套房；上海放松单身限购、外地户籍社保“5改3”、五大新城“5改2”；广州放开大户型限购、四区取消限购、部分区域社保“5改2”；深圳外围区域限购松绑、非深户“5改3”。下半年，随着“9·26”中央政治局会议发出“止跌回稳”的最强音，一线城市限购政策继续松绑。尤其是北京，执行了长达13年的“五年社保限购”门槛松动，非京籍人士社保年限五环外“5年变2年”，五环内“5年变3年”，同时，通州迎来重大调整，购房政策与全市保持一致；深圳则是分区调整社保年限的限制，部分区域取消社保限制，部分区域社保则是“3改1”；上海外环外购房社保年限从“满3年”调减到“满1年”；广州更是全面取消了限购。点评：一线城市大尺度地松绑限购，直接带动了2024年四季度的成交复苏，助力楼市“止跌回稳”。2、首付比例、利率降至新低政策回顾：2024年，降首付、降利率成为房地产调控的重要手段。2024年5月17日，监管部门推出一系列楼市调控措施，其中包括首套房、二套房更低首付比例分别降至15%、25%。此后的9月份，央行新政“四连发”，其中包括商业性个人住房...

银行密集“甩包袱”：房地产不良资产成重灾区

多家银行正在密集甩卖不良资产。2025年1月2日，平安银行发布期公告，转让不良贷款未偿本息总额1.45亿元，起拍价663.18万元，相当于打了0.5折。2024年最后一个月，在银登中心挂牌转让的不良资产公告多达数百条，涉及交通银行、建设银行等国有行，中信银行、兴业银行、平安银行、广发银行等股份行，以及南京银行、江苏银行、兰州农商行等城农商行，涉及房地产贷款项目、个人消费贷、信用卡等。2024年12月30日，广州农商行以99.93亿元向广州资产管理公司出售并转让资产，预计亏损3.4亿元，该资产包主要为房地产业债权资产。12月26日，广发银行将第十期璟粹项目不良资产收益权（原始金额49.74亿元），以2.89亿元卖给广东粤财信托公司，低至0.5折。该资产涉及24.93万户债务人，包括房地产、租赁、商务服务、批发零售等从业者。随着房地产市场下行，银行手中的房地产类不良资产正在增加，“为盘活资产压降不良，大部分情况下只能将债权‘低价卖’。”一位银行人士称。而不良资产包转让的超低折价，无疑对接盘方有很强的吸引力，更多机构加入公开处置不良资产的行动中来。不良资产亏损转让伴随不良资产规模大幅增长，行业里稀缺的早已不是货源。银登中心数据显示，2024年前三个季度，不良贷款转让业务挂牌数量分别为86单、224单和288单，成交总规模1276.3亿元，同比增长107%。被转让不良资产多为个人消费贷款、个人经营性贷款，以及与房地产开发相关的不良贷款。个人不良贷款转让最多的是平安银行。2024年，平安银行共发布156期个人不良贷款转让公告。其中，仅12月15日就发布了16期不良资产转让公告，未偿本息总额82.9亿元，涉及借款人11万户。2024年，平安银行因违规领了17张罚单，罚款超7900万元。其中，更大单笔罚款6073.98万元，居银行业之首。从平安银行被罚违规类型来看，信贷业务依然是“重灾区”，主要集中在贷款管理不审慎、资金违规流向以及房地产信贷违规等，不良贷款滋生的“种子”就此埋下。资产规模超万亿元的广发银行，也在不断为不良资产寻找“买家”。2024年，广发银行11次转让不良资产收益权...

城中村改造提速，助力房地产市场健康发展

2025年首场国务院常务会议对“研究推进城市更新工作”作出部署。会议指出，要加快推进城镇老旧小区、街区、厂区和城中村等改造。为提升居民居住品质，助力房地产去库存化，本周，多地“端”出新一年改造计划。住建部：继续扩大改造规模，加大质量监管力度因安全隐患多、居住环境差，居民改造意愿迫切，城中村改造成为城市更新的重要内容。2024年，城中村改造扩围至300多个城市，全国实施城中村改造项目1790个。2025年，为持续用力推动房地产市场止跌回稳，住建部将加力实施城中村和危旧房改造，推进货币化安置，计划在新增100万套城中村改造和危旧房改造的基础上继续扩大改造规模。1月7日，住建部发布关于加强保障性住房和城中村改造安置房建设质量监管的通知，要求各地严格依法开工建设，全面加强建设质量管理，加大建设质量监管力度。住建部要求，保障性住房和城中村改造安置房工程必须严格履行基本建设程序，通过工程建设项目审批管理系统加快推进项目实施。各地要坚持先勘察、后设计、再施工原则，取得规划、施工许可后方可进行施工。同时，各地要坚持以需定建，摸清底数需求，科学确定年度计划、发展规划，做好项目谋划储备，实现“人、房、地、钱”要素联动。要充分考虑居民就业、医疗、入学、出行等需要，严格项目选址审查，加强小区和户型设计，建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子。江苏：改造城中村5.6万户、超700个老旧小区1月8日至9日召开的江苏住房城乡建设工作会议“端”出最新城建计划，2025年城建利好不断。加快推进好房子、好小区、好社区、好城区建设，江苏将新开工改造城镇老旧小区超过700个。积极有序推动城中村改造，实施城中村改造5.6万户。优化住房保障，全省今年将筹集保障性租赁住房5万套，发放租赁补贴14万户(人)。浙江：用住有好房擦亮“浙里安居”名片1月9日，浙江省住房和城乡建设工作会议在杭州召开。会议指出，2025年，浙江省将更加充分释放住房城乡建设稳增长巨大潜力，着力稳住楼市、加快构建房地产发展新模式，着力城市更新、加快提升城乡建设品质，着力科技赋能、加快建筑业转型发展，进一步筑牢住建领域本质安全，为经济社会发展大局积极贡...

2024年楼市去库存战果如何？郑州、东莞等城市库存明显下降

“去库存”是2024年房地产行业的一项重要任务，也是助力房地产行业平稳发展的关键一环。2024年，从年初中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产”，到各地推出“以旧换新”、收储商品房、“房票”等政策，再到9月份降首付、降利率等一系列政策组合拳，都在从供给和需求两端助力去库存。那么，2024年去库存战果如何？据克而瑞研究中心发布的统计数据显示，就2024年狭义库存规模变动情况来看，绝大多数样本城市狭义库存规模有所下降。其中，郑州、青岛、佛山、东莞、南京的去库存成效明显。郑州、东莞等地压降库存收效明显“去库存”是2024年房地产行业的一项重要任务，也是助力房地产行业平稳发展、实现“稳住楼市”目标的题中之义。2024年4月30日，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产”，政策重点转向去库存；5月17日，央行发布消息，设立3000亿元保障性住房再贷款，支持各地收购已建成商品房用于保障性住房；10月17日，财政部明确表态，将推动利用专项债券收购存量商品房用作保障性住房。而2024年9月26日，一系列政策组合拳落地，更是全方位助力楼市去库存。当天举行的中央政治局会议提出，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量。要回应群众关切，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。基于中央政治局会议的政策基调，各地因城施策，从需求端发力，降首付、降利率等政策组合拳助力楼市实现销售回暖；同时，多城积极出台“以旧换新”政策刺激增量需求入市；此外，多城还收购存量房作为保障房，开辟去库存的新措施。从供给端来看，多城也控制增量，减少土地出让，聚焦存量的消化。经过需求端、供给端的双重发力，2024年，多个城市的库存有效减少。据克而瑞研究中心发布的统计数据显示，就2024年狭义库存规模变动情况来看，绝大多数样本城市狭义库存规模有所下降。其中，郑州、青岛、佛山、东莞、南京位列前五，2024年末狭义库存均减少130万平方米以上。就变化幅度来看，东莞狭义库存更是同比下降25%，库存规模显著下降。值得一提的是，上述统计中的狭义库存量，通常是指已取得预售许可但尚未售出的商...

从危楼变新房 广东首例“自主更新”房屋模式能否复制？

集群街2号楼项目的成功探索，为解决超大城市发展新阶段危旧房治理难题，推动城市更新工作提供了借鉴。这两天，深冬的广州市花都区晴空万里，温暖如春。新华街道集群街2号楼内，73岁的老业主文姨拿着新房钥匙，站在阳台上晒太阳。让她欣喜不已的是，自己住了40年的“老破小”危房，如今被重建成一座崭新的现代化居民楼，楼下街道也是焕然一新。1月11日上午，广受关注的广东省首例业主“自主更新、自筹资金、原拆原建”危旧房改造项目——花都区集群街2号正式验收交房交证。“不光是交钥匙，我们把产权证都办出来了。”在新房内参观时，花都区委书记邢翔对财经记者介绍。集群街2号楼坐落于广州市花都区新华街道辖区，广州北站片区东南侧，属典型的人气兴旺、商业繁华的老城区旧楼。原旧楼始建于1976年，为5层混合结构，共25户，历经48年岁月洗礼，房屋损坏严重，被鉴定为D级危房。2024年3月，集群街2号楼的业主们，自筹数百万元资金，对已“病入膏肓”的老楼进行彻底的“自拆自建”。经过短短9个月的集中建设，如今终于验收交房。当前，北上广深等超大特大城市发展，已进入增量建设和存量更新并重的新阶段，实施城市更新是城镇化发展的必然过程。然而，城镇老旧小区改造量大、涉及面广，改造所需要的资金、改造中各方的利益平衡等，都对项目的推进提出挑战。危楼变新房集群街2号楼，地处闹市，位于新华街道新华市场旁，周边老旧居民楼林立，人口密集。2024年3月，当财经记者来此探访时发现，这里外墙斑驳、砖体裸露，老旧破败。如今，短短9个月过去，已换了一番新景象。2025年1月11日上午，当财经记者再次来此探访发现，这里已完全褪去过去“老破小”的景象，老旧的居民楼已蜕变为一栋崭新的白色居民楼建筑。并且，过去居民楼楼下的小广场杂乱无序，摊贩聚集，现在取而代之的是宽敞整洁的小广场。集群街2号旁边的集群党群服务中心，成为业主及周边地区居民的休闲学习多功能平台，还有ATM机等办事小设备。“我们过去的旧楼布局，类似于早期的企业宿舍，卧室、客厅、厨房、卫生间等功能间被公共空间分割，狭小的厨房甚至无法容纳一个标准的洗碗池，做饭、洗菜不得不分开进行，油烟在狭小空间...

湖北集中攻坚化解住房办证难

“红本本”终于到手了！近日，恩施州巴东县三观凤凰城小区1296户业主们等来了好消息，困扰他们多年的“有房无证”的问题终于解决。三观凤凰城小区建于2014年，开发过程中因企业资金链断裂、土地被抵押，始终无法办理不动产登记。为保障购房者权益，巴东县自然资源和规划局创新工作模式，探索出“按套解封，逐套解押”的办法，经过50天多部门联合攻坚，在去年12月将办证渠道全部打通。省自然资源厅自去年8月以来，在全省开展不动产登记难问题专项整治，摸排遗留历史问题823个，到年底共为23.6万户群众打通办证通道，惠及群众59万人。听民声解民忧“烦心事”化为“顺心事”不动产登记难问题，全省到底有多少？有哪些难点、堵点？群众有哪些所愁、所盼？去年8月初，湖北省自然资源厅向社会公布举报投诉电话和邮箱，集中收集企业和群众不动产登记难问题线索。“每个地方都要公开不动产登记难问题线索和投诉举报电话，实行24小时接听，做到件件有落实，事事有回应。”厅主要负责人提出明确要求。全省累计受理群众诉求1110条，摸排发现的问题项目823个（涉及房屋23.6万套）。省委、省政府、省纪委监委出台《湖北省容错纠错工作办法（试行）》，鼓励各地因地制宜探索创新举措，构建化解问题新机制。省自然资源厅会同省公安厅、省住建厅、省税务局、省人民法院、省国动办、人民银行湖北分行等部门和单位，根据“谁审批谁负责”原则，建立会商机制共同研究、共同推动解决问题，在此基础上，出台《工作指引》，在现有的法律、行政法规框架下给予基层更大限度的政策支持。“盼了十年的证终于拿到了手，‘烦心事’化为‘顺心事’。”去年10月1日，孝感市云梦县城关镇正业阳光小区内，业主代表万忠家从省自然资源厅主要负责人手中接过不动产权证激动不已。正业阳光小区共有业主256户，由于该项目存在未通过规划核实、未通过工程竣工验收、土地使用权抵押、土地使用权被司法查封、开发企业欠税（未开具增值税发票）“五类”历史遗留问题，迟迟满足不了办理不动产权证的要求，成为困扰业主多年的“心结”。省、市、县三级联手，充分运用“证缴分离”“票税分离”“罚缴分离”系列措施，分类解难、逐一击破，...