央行发布多项重磅政策！给市场带来哪些影响？专家解读

在国新办9月24日举行的新闻发布会上，央行发布多项重磅政策，涉及降准、降息、下调存量房贷利率等，这些政策将对市场带来哪些影响？民生银行首席经济学家温彬与中国首席经济学家论坛理事长连平带来解读。政策一：近期将下调存款准备金率0.5个百分点民生银行首席经济学家温彬表示，降准意味着向金融体系释放长期低成本资金，有助于引导金融机构进一步降低实体经济融资成本。近期正值国债、地方政府专项债发行高峰，降准也有利于金融机构增加对政府债券配置，促进货币政策与积极财政政策更好协调，巩固经济回升向好态势。温彬还表示，四季度将有超过3.6万亿元的中期借贷便利到期，央行仍有可能继续通过降准置换部分到期的中期借贷便利，从而优化银行体系资金结构、降低负债成本。政策二：降低中央银行政策利率，7天期逆回购操作利率下调0.2个百分点，从目前的1.7%调降至1.5%温彬表示，今年6月，央行已明确将7天逆回购利率等短期操作利率作为主要政策利率，通过短期利率调整向其他更长期限利率传导。同时，政策利率调整会迅速向金融市场传导，包括货币市场、债券市场、存贷款利率的调整。随着利率市场化的深入推进，利率价格杠杆在传导货币政策意图方面将发挥更加重要的作用。温彬研判，未来的货币政策仍有很大空间，以进一步促进经济复苏和价格的温和回升。政策三：降低存量房贷利率并统一房贷更低首付比例中国首席经济学家论坛理事长连平表示，目前市场利率总体趋低，货币政策宽松，而存量房贷利率相对偏高，市场存在提前还贷情绪。此政策推出后，一方面有助于遏制提前还贷情绪，降低购房者房贷成本，增强家庭消费能力；另一方面，可增加购房者在房地产市场的投资意愿，对助力楼市平稳运行发挥积极作用。政策四：创设证券、基金、保险公司互换便利和股票回购、增持专项再贷款连平表示，央行创设证券、基金、保险公司互换便利，关键在“便利”二字。手中持有国债、地方债等金融资产的证券、保险、基金等金融机构可以更加便利地获取资金，将资产换成流动性注入市场，对资本市场将起到积极推动作用。股票回购、增持专项再贷款则主要针对上市公司。当市场低迷、股票价值被明显低估时，有利于上市公司进行回购，对稳定...

地产｜取消普宅标准：一线存量交易复苏的支持因素

取消普宅标准有利于降低一线城市存量房交易成本，提升居民实际可利用杠杆规模。如果政策未来落地，有助于释放一线城市真实购房需求，促进存量房交易量复苏。展望未来，房地产相关指标之中复苏确定性更高的是交易量，而房价、开发投资和竣工面积都还有比较大的不确定性。此外，核心城市存量房市场的交易量复苏确定性又高于整体市场。因此，在产业链而言，我们最看好经纪服务公司。▍9月20日，中共北京市委在贯彻《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》的实施意见发布，提到将适时取消普通住宅和非普通住宅标准。▍普宅标准影响存量房交易税，取消普通住宅和非普通住宅标准，本质就是降低存量房交易税率。例如，一线城市针对满2年或5年的非普通住宅交易根据交易价差征收5%的增值税，一旦普通住宅标准取消，我们认为满2年或5年的住宅就能获得免征增值税的待遇。上海和深圳针对无法提供房屋原值的房屋在核定个人所得税征收税率方面，非普通住宅较之普通住宅高1和0.5个百分点。未来如果普通住宅认定标准取消，我们认为在上海和深圳无法取得原值的住宅交易个人所得税也会按照1%征收。不过，契税的差别化规则并非基于普宅和非普宅，而是直接基于面积段，所以如果只是取消普宅标准，我们认为对于契税并无影响。增值税和个人所得税，都只是在存量房（而不是新房）交易环节涉及的税收。▍普宅标准取消有利于提升居民实际可利用杠杆规模。历史上，北京的网签价格和实际成交价格有比较大的差距，这个差距存在的原因和交易避税有一定关系。虽然根据差价征收的个人所得税仍然存在，但我们认为住房交易相关增值税可能因为取消普宅标准而明显下降，居民实际可利用杠杆的规模也可能明显上升。▍取消普宅标准定向有利于一线城市市场复苏。在低线城市，增值税已经实现了无差别化针对满2年的住宅免征，故而我们认为取消普宅标准在低线城市可能并无多大影响。一线城市的政策空间更大，按揭利率下行空间更大，限购取消和购房落户推广的边际影响更大，普宅标准如果取消，可能进一步有利于核心城市二手房市场复苏。▍风险因素：北京虽然已经宣布适时取消普通住宅和非普通住宅标准，但何时可以取消普通和非普宅标准仍有很强...

稳楼市 多项房地产金融政策助力平稳发展

中国人民银行（以下简称“央行”）行长潘功胜9月24日在国新办发布会上表示，降低存量房贷利率和统一房贷更低首付比例，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。统一首套房和二套房的房贷更低首付比例，将全国层面的二套房贷款更低首付比例由25%下调至15%。将今年5月份央行创设的3000亿元保障性住房再贷款，中央银行资金的支持比例由原来的60%提高到，增强对银行和收购主体的市场化激励。将年底前到期的经营性物业贷款和“金融16条”两项政策文件延期到2026年底。对于此次存量房贷利率的调整，潘功胜表示，进一步降低借款人房贷利息支出有助于促进扩大消费和投资，也有利于减少提前还贷行为，同时还可以压缩违规置换存量房贷的空间，保护金融消费者的合法权益，维护房地产市场平稳健康发展。潘功胜预计，该政策将惠及5000万户家庭、1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出总数为1500亿元左右。金融与发展实验室副主任曾刚向记者表示，央行在9月24日明确的一系列政策实现了组合协同。存量房贷利率降低叠加统一首套房和二套房的房贷更低首付比例，意在对房地产需求端形成支持，促进房地产市场的平稳运行。曾刚认为，存量房贷利率下调在短期内会对银行带来一定冲击，特别是对银行的息差、盈利能力产生影响，但一系列资金端的政策作为配套，可以降低银行的成本管控压力，倒逼银行进一步进行资产负债管理调整。从长期看，存量房贷利率的下降可以缓解当下社会上提前还贷的趋势，可以达到以量补价的效果，对银行的影响或许是正面的。银行需要积极根据客户需求，进行利率调整业务产品的，更好满足相应的需求。对于二套房首付比降低、保障房再贷款加力、金融16条延期等措施，中信证券首席经济学家明明向记者表示，央行对地产支持力度抬升，在需求侧层面将大幅改善购房者负债成本，减少提前还贷的压力；降低首付比有助于刺激地产需求修复。在供给侧层面，保障房再贷款支持力度抬升，支持地产行业修复。同时，央行也提及正在研究允许政策银行、商业银行市场化收购房企的土地，必要时人民银行可以给再贷款支持，预计改善房企经营环境的同时也有助于改善地产行业...

约130城开展住房“以旧换新” 政策效果逐步显现

住房“以旧换新”正在持续优化扩围。据中指研究院监测，截至9月17日，已有约130城开展住房“以旧换新”相关工作，部分城市政策效果正在显现。同时，各地也在创新优化住房“以旧换新”相关政策，升级迭代住房“以旧换新”模式。受访专家普遍认为，住房“以旧换新”贯通了二手房与新房市场，在消化存量住房方面发挥了重要作用。随着相关政策的优化与落实，其对市场的带动效果或将进一步扩大。近日，多地表态将加大对住房“以旧换新”的支持力度。例如，江苏省住房和城乡建设厅副厅长陈浩东在9月10日召开的巩固增强经济回升向好态势进一步推动高质量发展若干政策措施新闻发布会上表示，将指导各地进一步扩围新房房源，引导房地产企业适度让利，统筹用好购房补贴、税费减免等支持政策，推动住房“以旧换新”持续取得成效。政策加码背后，反映了住房“以旧换新”在促进置换链条畅通以及提升房地产市场活跃度方面发挥关键作用。南京市在今年4月份、6月份分别推出两批住房“以旧换新”房源。南京安居集团有关负责人在9月11日召开的2024南京“惠聚金陵，家倍幸福”金秋房展会新闻通气会上介绍，截至目前，“以旧换新”各案场累计来访近4000组，申请评估存量房1000余套。另外，截至8月底，位于江北新区的颐和铂岸江璟项目已有12名“以旧换新”业主成功收房。无锡市梁溪区此前因推出异地住房“以旧换新”备受关注。据梁溪城发集团发布的消息显示，全国首单异地商品房“以旧换新”已于8月30日签约成交。在推进住房“以旧换新”的过程中，南京市、无锡市梁溪区均采取了国企“收旧换新”模式，分别由南京安居集团、梁溪城发集团作为收购主体。对此，中指研究院市场研究总监陈文静在接受《证券日报》记者采访时表示，住房“以旧换新”政策效果正在显现。其中以南京为代表的国企“收旧换新”模式带动效果相对较好，若后续有进一步资金支持，进展或将明显加快。“当前各个城市出台的住房‘以旧换新’支持政策以简化流程、减免税费、提供公共配套福利优惠为主。”谈及目前各地支持住房“以旧换新”的具体举措，镜鉴咨询创始人张宏伟对《证券日报》记者表示，住房“以旧换新”本质上是为了促进成交，加速存量住房去化。简...

南京举行2024金秋房展会 三天成交金额近百亿

22日，为期三天的“惠”聚金陵，“家”倍幸福——2024南京金秋房展会落幕。3天时间，展会共吸引近5万名群众进场观展，全市共认购商品房1933套，其中商品住房1644套，连续3天创今年南京市单日认购新高。本次展会展区总面积约1.2万平方米，共设房企、银行、行政区三大展区，展位112个。商品房展区共有奥体建设、颐居等86家房企187个商品房项目参展，其中，在售商品住房项目176个。银行展区共有农业银行、建设银行等14家商业银行参展，现场为购房群众提供贷款咨询和金融服务。行政区展区共设12个区展位，集中展示南京市各区的发展情况。据介绍，本次参展房源精准匹配当前市场需求特征。一是房源数量多，参展房源近2万套。二是覆盖面广，全市12个区数十个板块均有项目参展。三是房源类型多样，既有在售现房期房，也有“以旧换新”房源，部分项目还推出了“团购房源”和“尾盘特价”房源，为不同需求的购房者提供丰富的选择。同时，为进一步减轻居民购房负担，让购房者真正得实惠，促进购房需求释放，房展会期间，还对购房者推出多重优惠举措。为进一步做好精准购房服务，本次房展会邀请相关政府部门、12个区、金融机构等参展，设置“不动产交易登记”、“公积金贷款”、“税务”、“测绘”等一站式政务服务区和购房补助服务专区，12个区的展位提供区情区貌展示和一站式购房咨询服务，14家银行现场提供房贷咨询和金融服务。展会期间，空前的优惠、优质的服务不仅吸引了来自全市的买房人，还吸引了滁州、马鞍山、芜湖、镇江、扬州、南通、淮安等南京都市圈和省内城市的购房群众数千人。南京市房产部门有关负责人认为，展会期间的火热人气和高认购，不但激发了刚性和改善性需求的持续释放，同时也为下半年南京市房地产市场的平稳健康发展赋予了更加强劲的动能。（来源：新华网 记者：沈汝发）https://www.ershoufang.com/web/#/Hons/HomeIndex

地产周刊丨地王接连出现 楼市改善迹象明显

继上海之后，9月20日，成都出现新地王，热点城市房地产市场因而备受关注。谈到房地产市场走势，统计局发言人刘爱华日前表示，从1—8月相关数据来看，一些指标呈现边际改善。刘爱华认为，房地产市场继续处于调整中。从未来发展看，中国城镇化进程持续推进，房地产发展新模式加快构建，房地产市场仍然具有较大潜力和空间。热点城市接连出现地王传递什么信号9月20日，成都金融城三期一地块出让，再次刷新成都楼面地价纪录，达到27300元/平方米。这宗约24亩的地块，吸引了金茂、招商、绿城、贝壳等十余家房企竞拍，经过多轮竞价，最终被民营企业贝壳找房旗下的贝好家收入囊中，引起广泛关注。“成都房地产市场的基本面还是很好的，去年的一、二手房市场走出全国独立行情，销售规模全国。”9月21日，成都市有关专家对中国经济时报记者表示，这块地拍出创新高的楼面地价，对整个成都楼市信心的提振有很大的促进作用。今年8月7日，上海徐汇区一地块竞拍，最终被绿城拿下，并以131045元/平方米的楼面价，一跃成为全国最新单价地王。9月14日，上海又诞生了一块单价第二高的地王，静安区曹家渡地块最终以56.6亿元的价格拍出，楼面价11.41万元/平方米。这些地王带来的产品，通常是高端住宅产品。中国产业发展促进会楼宇经济和总部经济分会执行会长、集群智库负责人匡洪广对中国经济时报记者表示，目前高端住宅市场还不错，但其需求是有限的。市场看好这些项目的原因，主要是核心地段的土地资源日益稀缺。当前，在房地产市场中活得相对较好的企业是排名靠前的实力房企，拿地“大户”也是这些企业。9月20日，上海易居房地产研究院和克而瑞集团发布的研究报告指出，2023年以来，房地产行业销售处于探底阶段，行业出清持续进行。根据该研究报告，今年房企50强前三强分别是中海、保利发展和华润，万科、龙湖、招商蛇口、绿城、建发、金茂和越秀分列第四到第十位。在十强房企中，国有企业是的主力军，这也说明国企在房地产行业调整期，具有较强的抗风险能力。另外，交付能力已成为购房者看重且衡量房企经营能力的指标。在这方面头部房企占据优势，以较强的交付能力修复并强化消费者信心。中指研究院发...

地产周刊丨房地产市场在调整中加快构建发展新模式

“金九银十”是传统的房地产市场销售旺季，今年中秋假期，可以说是检验房地产市场“金九”的个重要节点。中秋假期期间，各地房企加大了推盘、促销的力度。北京房企推出了中秋专属优惠折扣和特价房房源；广州有超过40个楼盘推出优惠活动；深圳推出了装修送购房补贴等政策；郑州在中秋假期期间推出特惠房源、家电礼包、减免物业费等促销政策……一些地方政府也瞄准“金九银十”，促进房地产市场企稳。例如，南京市住房保障和房产局发布了《关于发放2024年金秋房展会限时购房补助的通知》，针对自2024年9月20日至22日期间在南京金秋房展会上购买新建商品住房，且在2024年12月31日前完成新建商品住房买卖合同网签备案的购房人，在各区现行购房补助政策基础上，额外给予购房合同金额1%的补助。此外，广东湛江、四川天府新区等多地也发布了房地产新政，促进房地产市场平稳健康发展。中指研究院的数据显示，北京的新房市场表现相对乐观，中秋假期新房日均成交较2023年假期上涨91%，成为一线城市中上涨的城市。而深圳、上海、广州的新房日均成交较2023年假期分别下降7%、17%和65%。中指研究院的报告指出，受台风、出游等多重因素影响，多数城市售楼处整体到访量一般，成交量低于以往中秋假期水平，25个代表城市新房日均销售面积较2023年假期下降约29%。统计局发布数据表明，房地产市场仍在调整之中。与上月相比，8月份，各线城市商品住宅销售价格下降。当月，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.2个百分点。二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.7%和0.8%，降幅均比上月扩大0.1个百分点。从二手房房价来看，8月份，一、二、三线城市二手住宅销售价格环比降幅均较上月有所扩大。值得指出的是，自“5·17房地产新政”以来，全国新房市场出现持续转好迹象，新房价格连续3个月环比降幅持续收窄。5月17日，中国人民银行和金融监督管理总局等部门出台了取消房贷利率政策下限、下调房贷首付款比例和公积金贷款利率、设立保障性住房再贷款等一系列房地产新政，随后各地出台了多项细化措施，市场信心也随之提振，房地产市场活跃度有...

上市房企中报透露出行业三大变化

上市房企2024年上半年“成绩单”已披露完毕。洞察上市房企利润表、现金流量表及资产负债表这三张重要报表变化曲线，对企业、行业经营逻辑以及投资者信心变化，非常重要。参考上市房企披露的标志性财务指数变化曲线来看，笔者认为，开发商已摒弃靠“旧三高”（高杠杆、高负债、高周转）模式拼增长，正落实保持底线思维、谨慎稳健的经营策略。在此过程中，有三大变化值得期待。，忙降债保兑付，放慢脚步求安全。近年来，监管部门多次强调，加快构建房地产发展新模式。而新旧模式转换的前提是甩开旧模式高负债的包袱，最关键的是处理好债务问题。这是房企正在攻克的难题。在房地产粗放式发展时代，即便不计入表外负债，不少A股房企剔除预收款后的资产负债率仍超过80%红线。经过三年多的调整，行业融资模式已发生根本性转变。据兴业证券统计，截至今年上半年末，房地产板块上市公司剔除预收账款资产负债率为68.5%，较2023年底下降0.7个百分点；有息负债规模进一步缩减，较去年同期下降2.6%。与此同时，多数优质房企在2024年中期业绩会上均披露了年内偿债安排计划，包括但不限于降低一年内有息债务比例、优化债务结构、以自持资产为锚点置换存量债等策略，保障债务安全兑付，其核心逻辑是放慢脚步，完成债务结构切换，保证现金流安全，驱动业务转型发展。第二，去库存揽现金，以销定支稳经营。与过去依赖融资现金流，忽视经营性现金流，以高负债驱动发展相比，如今上市房企对经营性现金流回正的重视程度前所未有。从标杆房企掌舵人对市场的预判来看，密切跟进各地政策变化，进一步加大存货去化力度，是当前最重要的工作之一。具体实施路径有三种，一是以“有回款的销售”为目标，用各种手段促销回笼现金；二是加大流动性较低的大宗资产变现力度，盘活“沉睡”资产；三是缩减营销费用、管理费用以及财务费用等成本支出，“以销定支”稳定经营盘面。第三，减投资慎拿地，轻重并举谋转型。随着行业调整推进，单一依赖地产开发业务的模式已难以持续。从今年中报实现盈利的上市房企表现来看，地产开发业务同样也有所下滑，但商业、长租公寓、物业等经营性业务对业绩的贡献却在持续提升，成为稳定营收的第二增长点。与...