房地产行业深度研究报告：存量房时代系列报告(三)：穿透ACN 本质是管控力

　建立高质量的中央交易系统是降低二手房交易总成本最有效的方式。1）根据信息集聚效应，建立中央交易系统使所有买卖经纪人在单一系统内基于真实信息进行信息传递与交换、并促成交易，信息隔离程度更低，能大幅缩短房源客源匹配时间，提高成交效率，极大降低二手房交易总成本。2）在没有高效的中央交易系统的情况下，经纪人成交效率较低。美国上世纪已形成中央交易系统MLS，其经纪人人均年成交3.7 单左右，我国尚未形成行业统一的中央交易系统，人效相对较低，如深圳年人效长期不足2 单。3）成交效率低会进一步导致人效低、工资低、行业流失率高等问题，以及绝大部分直营中介公司在单个城市市占率难以突破10%。　　行业统一的中央交易系统较难自发建立，国内更适合建立公司内部的ACN（经纪人合作网络）。1）“搭便车行为”、“赢者通吃”以及拥有房源优势或客源优势的经纪人均倾向于“独吞”佣金等导致经纪人自发合作存在悖论。2）从海外成熟的存量房市场中介发展的经验来看，基本自上而下推动中央交易系统的建立。如美国的MLS 由全美经纪人协会推动建立，日本REINS 由政府主导形成。3）我国中介行业并不适合委托，不同公司间合作门槛高，缺乏建立行业层面的中央交易系统、进行全网联卖的基础。4）更适合国内的中央交易系统模式为公司内部的ACN（经纪人合作网络），在大型中介公司内部实行单一委托、单边代理以及合作分成的难度更低，目前链家、贝壳、我爱我家、乐有家等大型中介公司已建立内部的ACN。　　ACN 运行的关键在于公司对经纪人的管控力度。1）单一委托、单边代理、合作分成等是中央交易系统必要的规则，但只有对经纪人行为进行强管控才能打破经纪人的“自发合作悖论”、保障中央交易系统长久运行。2）从海外来看，美国中央交易系统MLS 通过规定24 小时内上传房源等严格的要求实现了对经纪人的强管控，效率相对更高；日本及澳大利亚对经纪人的管控力度弱于美国，成交效率也相对较低。3）从国内建立ACN 的大型中介表现来看，成交效率存在一定差异。ACN 运行成效突出的如直营龙头链家，对经纪人实现强管控，在业内保持领先优势，在北京、上海等多个城市常年二手房...

发改委：加快构建房地产发展新模式

8月1日，发改委副秘书长袁达在国新办新闻发布会上表示，下一步，稳妥有序化解重点领域风险。落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式。进一步落实一揽子化债方案，有针对性完善相关措施。稳妥处置金融风险，筑牢有效防控系统性风险的金融稳定保障体系。（北京商报记者 王寅浩 李晗）房老二找房 全国加盟启动！-北京楼市新闻-房老二，中国二手房公众平台 (ershoufang.com)免责声明：房老二转载此文目的在于传递更多信息，不代表本网的观点和立场。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。

聚焦制度改革，新发展模式助力房地产行稳致远

证券时报记者 张达　　党的二十届三中全会审议通过的《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》（以下简称《决定》）确立了构建房地产发展新模式的改革目标，并从完善供应体系、优化调控政策、转变运营方式等重点领域明确了改革任务，房地产业改革路线图更加清晰。　　接受证券时报记者采访的专家学者认为，《决定》兼顾当前和长远，为房地产长远发展确立了方向和目标。加快构建房地产发展新模式，离不开政策的引导和支持，制定和实施有利于新模式构建的金融政策、土地政策、税收政策等是必选之项。　　明确改革目标　　兼顾当前和长远　　《决定》对于房地产层面的表述放在了“健全保障和改善民生制度体系”的框架之下。“这次《决定》之所以对房地产着墨较多，是因为兼顾了当前和长远，既着眼于解决当前的迫切问题，又兼顾未来的可持续发展，确保经济、社会和环境的全面协调发展，为房地产长远发展确立了方向和目标。”中国人民大学发展与战略研究院研究员秦虹在接受证券时报记者采访时说。　　在秦虹看来，“加快建立租购并举的住房制度”直接回应了当前房地产市场中存在的部分城市房价高、租赁市场不规范和不成熟等问题，结合《决定》中“推行由常住地登记户口提供基本公共服务制度”的部署，可以预见，通过加快构建租购并举的住房制度，可以缓解目前部分居民购房难、租房难、租购不同权的问题，切实保障民生，提升人民生活质量。　　“加快构建房地产发展新模式”旨在创新和优化现有的房地产发展模式。秦虹对记者说，特别是改变“高负债、高杠杆、高周转”的房企经营模式，推动房地产市场健康、可持续发展。　　秦虹同时指出，加快构建房地产发展新模式离不开政策的引导和支持，因此，制定和实施有利于新模式构建的金融政策、土地政策、税收政策等是必选之项。　　改革融资方式和预售制度　　构建房地产发展新模式是破解房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。　　加快构建房地产发展新模式，需要进一步深化重点领域改革。　　此次《决定》明确提出“改革房地产开发融资方式和商品房预售制度”，这是构建新发展模式在体制机制改革方面的重要内容之一。　　“过去房地产开发融资与商品房预售资...

取消新房销售限价是大势所趋

近日，郑州发布《关于取消商品住房销售价格指导的通知》，明确“住房保障部门不再对新建商品住房销售价格进行指导，开发企业按照自主定价进行销售、办理商品房预（销）售许可（备案）手续”，引社会舆论广泛关注。所谓取消新房销售限价，即房地产开发企业向属地住建部门申请办理商品住房项目的预售许可证前，无须再将拟确定的销售价格报有关部门备案。据相关机构统计，今年以来，沈阳、兰州、郑州、宁德等城市明确不再实施新建商品房销售价格指导，另有阳江、珠海、芜湖等地优化限价政策，如缩短备案价格调整时间间隔、取消楼层差价限制等。这意味着，商品房价格将更多地由市场供求关系决定。作为一项实施已有十余年之久的房地产政策，其“转向”的原因是什么？从根本上讲，是因为房地产市场供求关系发生了重大变化。以郑州为例，2024年上半年，全市新房住宅供应约170万平方米，成交261万平方米，同比下降近50%，整体来看供需处于低位。在这样的市场环境下，及时“松绑”楼市调控政策，由购房人和开发商自行协商确定成交价格，有助于推动房地产行业去库存，缓解开发商的资金压力。要看到，房地产是一个以城市为单元的市场，各个城市的供求关系又有很大的差别，所以强调因城施策、精准施策、一城一策，充分赋予城市调控的自主权至关重要。现实中，有诸如郑州这样的城市“一步到位”，完全取消销售限价；有诸如东莞这样的城市“循序渐进”，将预售新房调价申报时间由过去的数月之久缩短为30天；有诸如深圳这样的城市“按兵不动”，坚决落实“稳地价、稳房价、稳预期”的工作目标……这就启示我们，地方政府要根据供需情况以及保障需求，编制好、实施好住房的发展规划，因城施策用好政策工具箱，稳定房地产市场。让市场的归市场，保障的归保障。如果说取消新房销售限价意在消化存量，那推进保障房建设则是优化增量。相信通过多元化的政策举措，我国各地必能尽快完善“保障+市场”的住房供应体系，建立人、房、地、钱要素联动新机制，促进房地产发展新模式加速形成。房地产产业链条长、涉及面广，对国民经济具有重要影响，与广大人民群众生活也息息相关，取消新房销售限价是大势所趋。（静子）房老二找房 全国加盟启动！-...

贷款100万拿回6000元返点 乱象抬头折射房贷业务争夺白热化

“有银行与房产中介合作，让中介帮着拉房贷客户，待房贷放款后按照一定比例返点给中介。与其钱让中介赚，不如我们自己与银行对接，能省下几千元。”在社交平台上，多地购房者分享了房贷返点经验。　　中国证券报记者近日调研发现，房贷返点现象有所抬头。不同地区、不同银行以及不同时点的返点比例均有差异，通常在季末会有所上浮。7月底及8月初，记者收到的返点报价从“千五”到“千九”不等，能够办理该业务的银行包括国有行、股份行、城商行等。　　这一现象背后是银行对房贷业务的激烈争夺。业内人士表示，目前房地产行业买方市场特征突出。对于银行而言，按揭贷款是优质稀缺资产，银行愿意“花钱拉业务”。不过，房贷返点可能导致贷款市场定价不透明、正常竞争秩序被打乱、银行经营成本抬升等不良后果。　　个人能直接拿返点　　上海居民小敏在社交平台分享过房贷返点的成功经验。她告诉记者，看好房子后便四处询问能够返点给个人的贷款银行。经过多方对比，自己在6月与某城商行签订了贷款合同，并在放款后按照“千六”即每贷款100万元返6000元的价格收到了返点。　　记者以购房者身份调研发现，此前被全面叫停的房贷返点现象有所抬头。　　在小敏的介绍下，记者联系到为她办理房贷返点的银行贷款经理吴桐(化名)。吴桐说，上海地区各家银行的商贷利率都是一样的，该行现在的返点比例已从“千六”涨至“千七”，但需要在9月底前放款。　　“我们主要针对的是二手房购房客户，因为新楼盘往往有自己熟悉的银行，会指定几家贷款银行。”吴桐说。　　另一位自称可办理房贷返点的银行贷款经理向记者表示，该行与我爱我家等房产中介有着总对总合作。若客户通过几家中介购房并办理贷款，那返点无法给到客户个人，只能给到这些中介。“需要客户在网签前，跟中介说好，自己找贷款银行。否则有些中介会签霸王条款，为客户指定贷款行。”　　房贷返点并非新鲜事，此前大多处于行业的灰色地带。业内人士介绍，所谓房贷返点是指商业银行为争抢房贷市场份额，向提供房贷客户的中介机构提供的一种佣金，大多数银行及中介机构不会直接返给客户个人。如今，有购房者绕过中介，直接与银行合作，并将返点经历分享到社交平台，使得该现象浮...

百强房企前7个月销售总额约2.39万亿元

本报记者 陈 潇　　中指研究院最新数据显示，2024年1月份至7月份，百强房企销售总额为23909.4亿元，同比下降40.1%，降幅较上月继续收窄1.5个百分点，降幅连续五个月收窄。其中，百强房企7月份单月销售额同比下降19.4%，环比下降35.2%。　　数据显示，今年前7个月，销售额千亿元以上房企合计6家，同比减少4家；百亿元以上房企合计51家，同比减少34家。　　分阵营来看，今年前7个月，各阵营房企销售额均有所下降。其中，TOP10房企销售额均值为1168.7亿元，同比下降32.3%；TOP11至TOP30房企销售额均值为302.2亿元，同比下降44.5%；TOP31至TOP50房企销售均值为135.7亿元，同比下降50%；TOP51至TOP100房企销售额均值为69.3亿元，同比下降45.6%。　　虽然行业仍处调整期，但从上述数据可以看出，头部房企销售数据仍保持韧性，TOP10房企销售降幅更低。此外，保利发展、中海地产、绿城中国、万科和华润置地等头部房企均以较大优势，继续位于榜单前五名，销售额分别为1986亿元、1616亿元、1475.2亿元、1465.3亿元、1402亿元。　　中指研究院企业研究总监刘水向《证券日报》记者表示，7月份至8月份天气炎热，是传统的房地产销售淡季，房企新开盘项目较少。通过比较7月份单月部分热点城市热销项目可以看出，主要带动销售的项目特点为配套好、性价比高、产品好。　　房企拿地方面，中指研究院数据显示，2024年1月份至7月份，TOP100房企拿地总额4307.1亿元，同比下降38.0%，相较上半年降幅继续扩大2.2个百分点。　　中指研究院方面向《证券日报》记者表示，7月份一二线城市土地推出和成交地块均有所减少，由于拿地向核心城市优质地块聚焦的趋势持续，土拍市场和销售市场分化加剧，促使房企拿地短期内整体依旧保持审慎态势。　　从各城市群拿地金额来看，长三角领跑全国。2024年1月份至7月份，长三角TOP10房企拿地金额885.2亿元，继续居四大城市群之首，增长较快。京津冀TOP10房企拿地金额809亿元，位列第二。　　其中，保利发展、中海地...

房地产：2024年7月百强房企操盘金额同比下降19.7%，整体规模处于较低位置

房地产专家表示，2024年7月百强房企操盘金额为2790.7亿元，同比下降19.7%，环比下降36.4%，整体规模处于较低位置，相当于年初1~2月的水平。1~7月百强房企累计操盘金额为2.13万亿元，同比下降37.5%，降幅较H1收窄2个百分点。各梯队房企销售门槛进一步降低，降至去年更低水平，TOP10房企操盘金额门槛同比下降47.4%。目前7月千亿房企仅5家，分别是保利发展、中海地产，当前即便是头部TOP10房企，也同样面临整体房地产行业销售压力的局面。房老二，中国二手房网_中国房地产聚合营销平台 (ershoufang.com)免责声明：房老二转载此文目的在于传递更多信息，不代表本网的观点和立场。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。

发改委：落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策 进一步做好保交房工作

8月1日，发改委副秘书长袁达在国新办新闻发布会上表示，下一步，稳妥有序化解重点领域风险。落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式。进一步落实一揽子化债方案，有针对性完善相关措施。稳妥处置金融风险，筑牢有效防控系统性风险的金融稳定保障体系。(记者 刘超 制作 徐妙巧）房老二，中国二手房网_中国房地产聚合营销平台 (ershoufang.com)免责声明：房老二转载此文目的在于传递更多信息，不代表本网的观点和立场。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。