2024年，从宏观政策释放强烈信号，到市场去库存提速，再到企业风险化解方案逐步落地，房地产行业呈现出止跌回稳势头。 这一年，政策应出尽出，首付比例降至历史更低水平，房贷利率调整至历史低位，住房交易环节税费优惠力度持续加大。与此同时，“白名单”项目贷款审批通过金额近4万亿元，保障房“以购代建”、收回存量土地等创新性政策迈出重要一步，开发商得以调整存货结构“腾笼换鸟”，努力完成保交付任务，加快债务重

2024年末，中央多次重要会议都对房地产行业做出相应部署。继中央经济工作会议后，近日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开，为2025年房地产发展定下基调。综合多次重要会议内容来看，“止跌回稳”将是2025年房地产工作的首要任务，需“持续用力推进”。在笔者看来，2025年房地产行业怎么干，谱好“稳市场”“稳主体”“稳预期”三部曲，对唱响“稳楼市”至关重要。，加力释放需求稳市场。当前，需求端政策以“组合拳”的形式持续松绑和刺激，效果已有所显现。2024年10月份和11月份，全国新建商品房交易网签面积连续2个月同比、环比双增长，呈现止跌回稳势头。接下来，从中央到地方，各部门及各地有望协同施策，加大力度挖掘和有效激发潜在居住需求，主要从两大方面推进。一是要把各项存量政策坚决落实到位，预计进一步放松核心城市限购政策，降低公积金贷款利率等支持刚需及改善性需求的政策会加速上路；二是增量政策会加码落地，比如加力实施城中村和危旧房改造，推进货币化安置，在新增100万套的基础上继续扩大城中村改造规模，充分释放新增购房需求。第二，着力改善供给稳主体。用足用好政策工具箱，改善供给端的核心逻辑是“严控增量、优化存量、提高质量”，两大着力点是消化存量房产和严控增量住房并行。在增量供应方面，严控商品房建设增量，以需定购、以需定建，增加保障性住房供给是施政方向，即以人定房、以房定地、以房定钱，促进房地产供需平衡。在去库存方面，各地需在消化存量房产及土地等沉睡资产方面下功夫，这关乎能否稳住市场主体以及行业风险出清进程。笔者预计，2025年将多维度发力去楼市库存，减缓企业资金压力。一是完善存量商品房收储政策，在收购主体、收购价格和住房用途方面给予各地更多自主权；二是落实专项债收购存量闲置土地政策；三是多措并举盘活商办用房，存量商办用房转为租赁房或是重要方向；四是推进“白名单”融资协调机制，做好保交付增信心。第三，有力推动转型稳预期。当前，我国居民住房需求正从“有没有”转向“好不好”，旧模式难以为继，真正实现止跌回稳，让行业保持健康发展，需要转向新模式，这一路径已经愈发清晰。新模式是系统工程，包括建立“人房...

中国经济数据观丨稳定房地产市场 11月份新房销售额正增长

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有很多强二线城市的房地产率先回暖了

最近虽然天气进入深冬，但楼市却是在慢慢回暖。刚开始是一线城市，比如上海从9月开始新房和二手房的成交套数连涨三个月，预计12月还将继续上涨，但是大家知道，一线城市因为有更多的人口、产业等社会资源，他们的房价上涨不奇怪。数据来源：安居客上海或者说，一线城市的涨跌对于全国楼市来说，不算有代表性。所以什么样的数据才是更值得关注的？二线城市的上涨！从某种程度上来说，二线城市的上涨才真正意味着全国的楼市都在止跌回稳了。统计局前几天按例发布了11月全国70个城市的房价数据，有17个城市是上涨状态，其中就有10个是二线城市。数据来源：统计局当然，更先回血的往往是一些强二线城市，比如杭州、成都、武汉等二线城市都有不错的涨幅。最近从新闻上也总能看到这些城市热卖的消息，但是当我们真正了解之后，发现这些城市房价上涨背后的原因，才是真的各显神通。01、杭州，二手房时隔20个月再破万其实从9月开始，杭州二手房成交量就已经开始上升了，到11月，杭州二手房的成交套数达10429套，破万套。数据来源：贝壳研究院这是什么概念？杭州上一次二手房成交破万还是在2023年3月，也就是说这一次是创下二十个月以来的新高。成交量上去了，我们看看房价的行情怎么样？根据杭房数据，从9月开始杭州二手房的签约均价开始上涨，11月二手房签约均价达到29031元/㎡，可以说是今年更高了。数据来源：杭房数据而且杭州这一波二手房均价的直线上涨，主要是因为有高单价的改善型住宅持续的大量成交。我们查了杭州成交套数排名前五的二手房小区的签约均价，除了中海·河映云集，其他单价都在4万以上，滨江一个楼盘甚至在单价在5万以上。图源：杭房数据11月成交榜名的绿城·桂冠东方，这个小区在链家所有成交房源的面积段占比，大面积的户型占比明显更大，120-160㎡的户型占比超过一半，很明显是一个高端改善型楼盘。数据整理自链家前面说到杭州二手房签约均价大约是在2.9万/㎡，也就是正是因为这些单价4万、5万甚至更高的高端改善楼盘的成交量增加，拉高了杭州的二手房签约均价。但是在这一次的楼市周期，杭州不仅希望楼市回暖，更大的决心还让楼市长期的、稳健的发展，所以杭州...

止跌回稳”积极变化 2025年楼市小阳春可期

随着促进楼市“止跌回稳”的各项政策效果显现，市场交易趋于活跃，价格也出现回稳迹象。统计局近日公布了11月份70个大中城市房价数据，各线城市同比降幅今年以来均收窄。成交升温带动房价回稳据统计局消息，从环比数据来看，11月份一线城市房价环比总体上涨，二三线城市环比降幅均收窄；从同比数据来看，11月份一二三线城市房价同比降幅均收窄，为今年以来。与此同时，11月份70个大中城市中，新房价格环比上涨的城市比上月增加10个，二手房环比上涨的城市比上月增加2个。“房价回稳变化增多。”统计局新闻发言人、国民经济综合统计司负责人在12月16日国新办发布会上表示。随着9月底以来一系列利好政策落地显效，房地产市场交易趋于活跃，价格出现回稳势头。58安居客研究院院长张波分析，成交加速是房价“止跌回稳”的重要因素。安居客线上数据显示，一线城市二手房挂牌时长缩短，说明市场成交正在加速。“成交周期的缩短是房价‘止跌回稳’的前置性指标，随着成交周期不断缩短，房地产整体趋于稳定的概率大大增强。”除了一线城市，热点二线城市近期置换需求也呈现出上扬态势。据安居客线上数据，11月核心城市二手房挂牌量都出现一定程度增加。“往年临近年底挂牌量基本上逐步减少，今年却不降反增，说明政策效应带动下，市场交易热度明显提升。”张波表示。楼市“小阳春”有望提前自9月底一系列楼市新政出炉以来，楼市表现已经连续2个月好转。据中原地产数据，从重点一二线城市二手房成交情况看，10月成交面积较新政前的9月大涨30%，11月在10月的基础上再涨 16%，单月成交量创2023年3月以来新高。“各种政策从力度到节奏，如同给楼市注入了一针强心剂，极大地提振了市场信心，为市场提供了更充裕的资金流动性，降低了购房者的门槛，使得更多人有机会实现置业梦想。”中原地产首席分析师张大伟表示。随着近期召开的中央经济工作会议提出“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，分析人士普遍认为2025年各项支持政策有望继续落地落实，市场预期将持续改善。张大伟表示，随着各类政策陆续落地，12月二手房市场进一步升温，且涨幅远超预期。“从最新的12月上半月的二手房市场表现看，重...

2025年经济形势展望，专家热议提振消费、稳地产

展望2025年，国内应该如何大力提振消费、提高投资效益？在日前举行的中国财富管理50人论坛2024年会上，包括第十三届全国政协经济委员会副主任杨伟民、社保基金理事会原副理事长王忠民、广发证券首席经济学家郭磊、长江证券首席经济学家伍戈、摩根大通中国首席经济学家朱海斌等多位专家及业内人士对于明年将要应对的挑战进行了深入探讨。在与会嘉宾看来，提振消费和推动房地产持续止跌企稳是关键。在宏观政策层面，需要实施超常规的财政政策，提升赤字率，解决存量问题，扭转价格黏性和刚性；提振消费层面，要减轻养老金负债，推动个人养老金投资，激活消费需求，实施财政补贴和税收优惠等；此外还需解决房地产持续企稳的痛点。在日前召开的全国发展和改革工作会议上，发改委部署明年重点工作时提出，加强民生保障，更大力度稳定就业，着力促进居民增收，健全社会保障体系。此外，财政部、人社部、证监会、住建部等部门也密集发声，从加大民生支出、促进高质量就业、稳住股市楼市等多方面积极部署，打出促进居民增收的政策组合拳。中央财办有关负责同志在解读中央经济工作会议精神时表示，明年将通过加大财政对终端消费直接投入、提升社会保障水平等多种方式，推动居民收入稳定增长。比如，促进重点群体就业；完善劳动者工资正常增长机制，加快构建以技能为导向的薪酬分配制度；适当提高退休人员基本养老金，提高城乡居民基础养老金，提高城乡居民医保财政补助标准，制定促进生育政策，以及着力稳住楼市股市等，多渠道增加居民收入。不确定性带来的挑战“2025年，我们面对的不确定性，除了特朗普的一系列政策，还有美联储的货币政策。”财富50人研究中心主任、学术委员会秘书长高占军表示，外部环境不确定性带来的更大影响是需求端。在未来美联储降息幅度减少的预期下，中国货币政策的实施空间会很大程度压缩，需加大财政政策力度。王忠民表示，从需求侧来看，传统资产（如制造业、房地产）投资回报率低，导致投资意愿下降；家庭和企业的资产负债表衰退，消费和投资意愿不足。从微观层面感知来看，广发证券的首席经济学家郭磊表示，实际GDP增速虽然能达到目标，但名义GDP增速仍需提升。中央经济工作会议提出，未来...

多地宣布商品房按套内面积计价销售，影响几何

今年以来，多地提出商品房按套内建筑面积计价销售。这是否意味着取消公摊？按套内建筑面积计价销售，将给购房人带来什么影响？记者就此采访了相关专家。近日，湖南省衡阳市发布通知，明确自2025年1月1日起，在全市实行商品房按套内建筑面积计价销售。根据这份通知，套内建筑面积（专有建筑面积）由套内房屋的使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积三部分组成。通知明确，房地产开发企业在销售前应当公示被分摊的共用部位的名称、用途、位置、面积，参与分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、位置、面积、分摊系数。中国宏观经济研究院研究员刘琳说，按套内建筑面积计价销售，并不意味着取消公摊，公摊成本会计入套内建筑面积价格中去。“不论以建筑面积计价，还是以套内建筑面积计价，只是两种不同的计价方式，总购房成本不会发生变化。”比如购买一套建筑面积为100平方米的房子，总价是200万元，套内建筑面积是80平方米，那么，按照建筑面积计价是每平方米2万元，按照套内建筑面积计价是每平方米2.5万元。我国2001年施行的《商品房销售管理办法》第十八条规定，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。据了解，套内建筑面积包括套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积。公用建筑面积一般由两部分组成：一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；二是套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬表示，不同楼盘公摊比例不同，购房者可能并不清楚，容易产生面积纠纷。按套内面积计价，可以提高透明度，让购房者清晰地了解所购房屋的实际使用面积。但如果仅按套内面积计价，也可能导致出现开发商降低公共部位建设标准、部分购房者产生不需要承担公共部位责任的错觉等诸多问题。虞晓芬认为，可推广在售...

多地宣布“取消公摊”，购房有望实现“所购即所得”

业内人士指出，预计后续将有更多城市跟进，现阶段还应关注公摊面积透明化问题多年来备受关注的商品房公摊面积问题，近期出现了新变化。12月以来，湖南省衡阳市、河北省张家口市先后宣布，“取消公摊”或逐步推进“取消公摊”。对此，业内人士指出，取消公摊面积，意味着未来将能实现购房“所购即所得”，有利于减少信息不对称所引发的纠纷，促进商品房销售行为进一步规范。所谓公摊面积，是指由整栋楼的产权人共同分摊所有的整栋楼公用部分的建筑面积。当前多地提出的“取消公摊”，主要是在住房销售环节“取消公摊”或“调整为套内建筑面积计算”。12月17日，张家口市4部门联合发布《关于推动房地产市场平稳健康发展的若干措施》，提出逐步推进“取消公摊”。就在几天前，衡阳市也明确，自2025年1月1日起，该市商品房销售实行套内建筑面积计价销售。而在今年4月和9月，广东省肇庆市、湖南省湘潭市也分别发文，实行按住房套内面积计价宣传销售。而重庆则是从2002年就开始以套内建筑面积计价销售。长期以来，公摊面积存在一定的缺少标准、管理混乱等问题。上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，由于不透明的计入方式和含糊的合同条款，容易导致购房者最终得房率低，同时，也衍生出了物业费、取暖费收取等纠纷，损害购房者权益。58安居客研究院院长张波表示，取消公摊面积，意味着未来将能实现购房“所购即所得”。此外，按套内建筑面积计价，还有利于进一步增强购房信心，加速刚性和改善型购房需求的释放，助推房地产市场止跌回稳。“取消公摊”对购房成本和用房成本有何影响？中指研究院研究副总监徐跃进表示，以建筑面积或是以套内面积来进行交易对购房成本并没有太大影响。两种算法下的房屋总价应该是相近的，只是单价会有所不同。另外，对于用房成本的影响也不太确定。目前，物业费、采暖费大多是按建筑面积来计算，如果换作以套内面积进行计算，收费单价也可能会相应提高。“按套内面积计价有利于购房者更直观地了解实际价格，有利于减少信息不对称所引发的纠纷，促进商品房销售行为进一步规范，预计后续将有更多城市跟进出台相关规定。”徐跃进指出，现阶段除了关注是否“取消公摊”之外，还应该关注公摊面...

夏磊：2025年房地产展望

中央经济工作会议提及，“持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。” 房地产未来供需格局如何变化？销售、投资能否企稳？2025年，影响需求最核心的变量有两个，一是城中村改造货币化安置。二是收储商品房用作保障性住房。我们预计2025年商品房销售面积10亿平方米，增速4.6%。其中，城中村改造的影响范围由35个核心城市，扩围至近300个地级及以上城市。首批针对条件成熟项目，所以一二线城市是核心受益者，项目推进将较早较快。预计2025年房地产市场延续能级分化态势，一线城市及核心二线城市受益于一揽子政策快速落地，市场回暖较快；弱二线城市及三四线城市回暖相对较慢。具体来看：一线城市预计2025年销售面积0.57亿平，占比全国5.7%。一线城市人口众多，产业发展成熟，需求旺盛。一是人口持续流入，刚需长期存在。二是供需两端政策调整，形成有力支撑。三是政策宽松效果初显，新增需求可期。随着政策放松加码、城中村改造稳步推进，一线城市的需求将得到极大释放。二线城市预计2025年销售面积3.5亿平，占比全国34.9%。二线城市需求主要来自三个方面。一是城市间人口流动需求。二是周边乡镇购房需求。三是年轻人口返乡置业需求。随着城中村改造货币化安置落地，市场需求得到释放，二线城市销售面积将有力增长。三四线城市预计2025年销售面积5.9万平，占比全国59.4%。三四线城市过去销售面积大幅增长、占比大幅提升，主要是政策宽松和棚改货币化创造了需求。未来，三四线城市房地产市场回归居住属性，需求群体主要由本地及返乡置业需求支撑，销售占比将逐步回归到棚改前水平。具体来讲：三四线需求主要来自四个方面。一是本地居民住房需求。二是外地务工人员置业需求。三是返乡置业需求。四是周边乡镇的购房需求。2025年商品房供给存在结构性缺口，需盘活存量。预计2024年全国土地成交规划建筑面积约9.4亿平方米。新增供地全部正常节奏开发的情况下，与2025年...