一文读懂：存量房贷利率何时调、如何调、调多少？

9月24日，央行行长潘功胜在国新办发布会上宣布，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右，这一项政策将惠及5000万户家庭、1.5亿人口，平均每年减少家庭的利息支出总数1500亿元左右。该项政策涉及千家万户，引起广泛关注，居民也对存量房贷如何调整、何时调整等问题尤其关注。界面新闻记者根据去年调降情况以及潘功胜的相关发言来回答。当然，由于存量房贷利率调整工作仍在准备中，相关回答和实际落地情况可能会有出入。1．哪些存量房贷利率可以调整？去年存量房贷利率调降仅适用于首套房。此外，由于“认房不认贷”的推行，原先定义为二套房，在新政策下适用于首套房认定标准的存量住房贷款也可享受政策优惠，不符合要求的二套房，则不适用于存量房贷利率下调政策。在此次发布会上，潘功胜并没有对调整的存量房贷利率进行限定，预计本轮调整范围将包含二套房房贷利率。2．存量房贷利率如何调整？对于存量房贷“转按揭”问题，潘功胜回应称：“初期先会在本行内实施，下一步再考虑是否需要跨行转按揭”。因此，预计本轮存量房贷利率调整仍是采用银行与贷款人协商变更合同约定的方式。其中又分为两种：一是调整存量房贷利率的加点幅度，预计可能采取“今年调整加点幅度、明年存量房贷重定价”的策略；二是一步到位，在调整加点幅度的同时存量房贷重定价时间前提至今年。去年采取种方式，今年预计也将采用种方式。3．存量房贷利率会下调多少幅度？本次发布会对存量房贷利率调整的表述为“引导商业银行将存量房贷利率降至新发放利率附近”。相比2023年，调整后的利率从“不得低于原贷款发放时的当地利率下限”，变成了“新发放利率附近”，调整幅度相对更大。根据央行披露，本轮存量房贷利率平均下降幅度在0.5个百分点左右，但各地不同。新发放贷款利率很可能是所在城市房贷利率下限。以上海为例，当前上海首套房新发放贷款利率下限为LPR-45BP，存量房贷利率预计调整至该水平。如果购房者2021年7月24日-2023年12月14日在上海购买首套房，当时的房贷利率为LPR+35BP，那么此次房贷利率可下调80BP；如果购房时间在2019年...

金融政策“大礼包”联合解读：吹响稳增长的号角

事件：9月24日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，潘功胜行长、李云泽局长、吴清主席出席，中国人民银行公布了一系列政策。1、货币政策组合拳落地，总体超预期央行宣布降低存款准备金率50bp和政策利率20bp。（1）四季度前降准体现缓解银行压力，从而更好实现信用扩张的态度。市场预期四季度降准对冲近3.7万亿的MLF到期。赶在四季度前降准，体现了央行发力推动信用环境改善，稳增长态度坚决。值得注意的是，潘行长“预告”降准，或体现决策层加强预期管理，意图提振信心，强化积极预期。（2）稳增长重要性提高促成降息落地。潘行长在发布会提到当前货币政策制定的考量因素，按顺序分别为稳增长、抬升物价、保银行、汇率，以及与财政的协同。可以推测当前汇率对货币宽松的掣肘弱化、稳增长重要性提升。（3）对银行的影响如何量化？静态测算下，假设1年期、5年期LPR下降20BP，则对上市银行净息差影响约-12bp。调降存量房贷利率未来一年的影响约为-5.5bp（2024、2025年对上市银行息差的影响分别为-1.2、-4.3bp）。而负债端，降准50bp约为商业银行增加1.6bp净息差，假设存款利率调降20-25bp，未来一年约增加商业银行净息差4.9bp。综合考虑资产和负债端，则2024-2025年对上市银行净息差的总影响为-11bp。2、地产：存量房贷降息有望拉动消费和地产563亿元本次地产政策宽松，主要包括降低存量房贷利率、统一房贷更低首付比例、保障性住房再贷款央行支持比例由60%提高到等。（1）存量房贷下调幅度符合我们预期，预计每年减少借款人利息支出1500亿元。潘行长指出本次降幅平均为50bp左右，接近此前我们报告测算的下限，同时与银行财报相吻合，2024Q2五大行加权平均存量个贷利率3.91%，测算存量房贷利率约3.96%-4.01%（参考建行财报，个人房贷通常高出个贷利率5-10BP）、与新发房贷的利差为51-56BP。（2）预计存量房贷降息对消费和地产的拉动系数为40%左右，拉动总规模为563亿元。测算2023年9月至12月社零、商品住宅销售额的ttm两年复合增速分别提高了0.7、0.4个百分点...

机构：金融政策将有力提振经济增长预期和市场信心

德勤中国资本市场服务部今天发布的报告显示，今年前三季度，全球交易所IPO融资额排名中，香港交易所、上海证券交易所分别排名第四和第五，深圳交易所位列第八。德勤指出，今年4月以来，随着新“国九条”及相关配套政策落实落地，内地资本市场保持了IPO的适当节奏。“尽管整个资本市场自去年8月起加强监管，上海、深圳两个交易所IPO仍展现出坚韧的表现。”德勤中国资本市场服务部华北区上市业务合伙人周宏宇表示，近日美联储降息释放出很好的信号，将进一步增强整体市场流动性和最终投资情绪。同时，在24日国新办发布会上，中国金融监管部门推出了一系列利率、房地产、资本市场的经济政策，将有力提振经济增长预期和市场信心。未来，美联储是否会二次降息，以及国内相关政策措施的效果值得期待。展望四季度IPO市场，德勤认为，资本市场强监管、防风险、促高质量发展是监管部门的工作重点，四季度相关政策举措仍将继续落实生效，IPO也将继续保持适当节奏。预计，2024年A股市场将会有95至135只新股上市，融资650至960亿元人民币。（来源：人民网 记者：王震）https://www.ershoufang.com/web/#/Hons/HomeIndex

增量货币政策组合拳提振市场信心

降低存款准备金率和政策利率、降低存量房贷利率并统一房贷更低首付比例、创设新的结构性货币政策工具支持股票市场稳定发展……在国新办9月24日举行的新闻发布会上，中国人民银行、金融监督管理总局、中国证监会公布了多项重磅金融政策，力度超出市场预期，传递出提振市场信心、激发经营主体活力的强烈信号。下调存款准备金率0.5个百分点，将向金融市场提供长期流动性约1万亿元。充足的流动性可为银行体系提供长期低成本资金，推动信用扩张，提升银行服务实体经济的动力和可持续性。降准还有助于优化资金结构、节约经营成本，在一定程度上缓解商业银行净息差收窄压力。此外，在政府债券供给高峰，降准还可熨平资金过度波动，强化货币政策与财政政策协同效应。在当前有效需求不足、物价低位运行以及外部掣肘减弱的形势下，下调利率有助于降低实体经济融资成本，促进需求加快修复和全年经济增长目标实现。央行宣布，7天期逆回购操作利率下调0.2个百分点，从目前的1.7%降为1.5%，同时引导贷款市场报价利率和存款利率同步下行，有利于保持商业银行净息差稳定。此外，以7天期逆回购利率为基准，促进利率谱系同步下调，进一步疏通了由短端到长端的利率传导路径，助力货币政策框架完善，为经济稳定增长和高质量发展创造良好的货币金融环境。房贷利息支出关系着千万家庭和居民。此次存量房贷利率下调预计惠及5000万户家庭、1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出1500亿元左右。此举将切实减轻居民住房消费负担，推动居民将储蓄转化为消费和投资，提振居民的消费意愿和能力，助力恢复和扩大消费。下调存量房贷利率，还将缩窄存量房贷与新增房贷之间的利差，有助于减少提前还贷等行为，有利于压缩违规置换存量房贷空间，保护金融消费者合法权益，维护房地产市场平稳健康发展。此次增量货币政策的集中推出，将进一步精准有效支持实体经济，巩固和增强我国经济回稳向好的态势。未来，人民币汇率保持基本稳定具有坚实基础。当前，我国经济运行总体平稳，但还面临不少困难挑战。在此背景下，还需坚持支持性货币政策立场，加大货币政策调控强度，提高调控精准性。中国人民银行表示，年内还将视市场流动性状况，可能择机进...

央行发布多项重磅政策！给市场带来哪些影响？专家解读

在国新办9月24日举行的新闻发布会上，央行发布多项重磅政策，涉及降准、降息、下调存量房贷利率等，这些政策将对市场带来哪些影响？民生银行首席经济学家温彬与中国首席经济学家论坛理事长连平带来解读。政策一：近期将下调存款准备金率0.5个百分点民生银行首席经济学家温彬表示，降准意味着向金融体系释放长期低成本资金，有助于引导金融机构进一步降低实体经济融资成本。近期正值国债、地方政府专项债发行高峰，降准也有利于金融机构增加对政府债券配置，促进货币政策与积极财政政策更好协调，巩固经济回升向好态势。温彬还表示，四季度将有超过3.6万亿元的中期借贷便利到期，央行仍有可能继续通过降准置换部分到期的中期借贷便利，从而优化银行体系资金结构、降低负债成本。政策二：降低中央银行政策利率，7天期逆回购操作利率下调0.2个百分点，从目前的1.7%调降至1.5%温彬表示，今年6月，央行已明确将7天逆回购利率等短期操作利率作为主要政策利率，通过短期利率调整向其他更长期限利率传导。同时，政策利率调整会迅速向金融市场传导，包括货币市场、债券市场、存贷款利率的调整。随着利率市场化的深入推进，利率价格杠杆在传导货币政策意图方面将发挥更加重要的作用。温彬研判，未来的货币政策仍有很大空间，以进一步促进经济复苏和价格的温和回升。政策三：降低存量房贷利率并统一房贷更低首付比例中国首席经济学家论坛理事长连平表示，目前市场利率总体趋低，货币政策宽松，而存量房贷利率相对偏高，市场存在提前还贷情绪。此政策推出后，一方面有助于遏制提前还贷情绪，降低购房者房贷成本，增强家庭消费能力；另一方面，可增加购房者在房地产市场的投资意愿，对助力楼市平稳运行发挥积极作用。政策四：创设证券、基金、保险公司互换便利和股票回购、增持专项再贷款连平表示，央行创设证券、基金、保险公司互换便利，关键在“便利”二字。手中持有国债、地方债等金融资产的证券、保险、基金等金融机构可以更加便利地获取资金，将资产换成流动性注入市场，对资本市场将起到积极推动作用。股票回购、增持专项再贷款则主要针对上市公司。当市场低迷、股票价值被明显低估时，有利于上市公司进行回购，对稳定...

地产｜取消普宅标准：一线存量交易复苏的支持因素

取消普宅标准有利于降低一线城市存量房交易成本，提升居民实际可利用杠杆规模。如果政策未来落地，有助于释放一线城市真实购房需求，促进存量房交易量复苏。展望未来，房地产相关指标之中复苏确定性更高的是交易量，而房价、开发投资和竣工面积都还有比较大的不确定性。此外，核心城市存量房市场的交易量复苏确定性又高于整体市场。因此，在产业链而言，我们最看好经纪服务公司。▍9月20日，中共北京市委在贯彻《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》的实施意见发布，提到将适时取消普通住宅和非普通住宅标准。▍普宅标准影响存量房交易税，取消普通住宅和非普通住宅标准，本质就是降低存量房交易税率。例如，一线城市针对满2年或5年的非普通住宅交易根据交易价差征收5%的增值税，一旦普通住宅标准取消，我们认为满2年或5年的住宅就能获得免征增值税的待遇。上海和深圳针对无法提供房屋原值的房屋在核定个人所得税征收税率方面，非普通住宅较之普通住宅高1和0.5个百分点。未来如果普通住宅认定标准取消，我们认为在上海和深圳无法取得原值的住宅交易个人所得税也会按照1%征收。不过，契税的差别化规则并非基于普宅和非普宅，而是直接基于面积段，所以如果只是取消普宅标准，我们认为对于契税并无影响。增值税和个人所得税，都只是在存量房（而不是新房）交易环节涉及的税收。▍普宅标准取消有利于提升居民实际可利用杠杆规模。历史上，北京的网签价格和实际成交价格有比较大的差距，这个差距存在的原因和交易避税有一定关系。虽然根据差价征收的个人所得税仍然存在，但我们认为住房交易相关增值税可能因为取消普宅标准而明显下降，居民实际可利用杠杆的规模也可能明显上升。▍取消普宅标准定向有利于一线城市市场复苏。在低线城市，增值税已经实现了无差别化针对满2年的住宅免征，故而我们认为取消普宅标准在低线城市可能并无多大影响。一线城市的政策空间更大，按揭利率下行空间更大，限购取消和购房落户推广的边际影响更大，普宅标准如果取消，可能进一步有利于核心城市二手房市场复苏。▍风险因素：北京虽然已经宣布适时取消普通住宅和非普通住宅标准，但何时可以取消普通和非普宅标准仍有很强...

稳楼市 多项房地产金融政策助力平稳发展

中国人民银行（以下简称“央行”）行长潘功胜9月24日在国新办发布会上表示，降低存量房贷利率和统一房贷更低首付比例，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。统一首套房和二套房的房贷更低首付比例，将全国层面的二套房贷款更低首付比例由25%下调至15%。将今年5月份央行创设的3000亿元保障性住房再贷款，中央银行资金的支持比例由原来的60%提高到，增强对银行和收购主体的市场化激励。将年底前到期的经营性物业贷款和“金融16条”两项政策文件延期到2026年底。对于此次存量房贷利率的调整，潘功胜表示，进一步降低借款人房贷利息支出有助于促进扩大消费和投资，也有利于减少提前还贷行为，同时还可以压缩违规置换存量房贷的空间，保护金融消费者的合法权益，维护房地产市场平稳健康发展。潘功胜预计，该政策将惠及5000万户家庭、1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出总数为1500亿元左右。金融与发展实验室副主任曾刚向记者表示，央行在9月24日明确的一系列政策实现了组合协同。存量房贷利率降低叠加统一首套房和二套房的房贷更低首付比例，意在对房地产需求端形成支持，促进房地产市场的平稳运行。曾刚认为，存量房贷利率下调在短期内会对银行带来一定冲击，特别是对银行的息差、盈利能力产生影响，但一系列资金端的政策作为配套，可以降低银行的成本管控压力，倒逼银行进一步进行资产负债管理调整。从长期看，存量房贷利率的下降可以缓解当下社会上提前还贷的趋势，可以达到以量补价的效果，对银行的影响或许是正面的。银行需要积极根据客户需求，进行利率调整业务产品的，更好满足相应的需求。对于二套房首付比降低、保障房再贷款加力、金融16条延期等措施，中信证券首席经济学家明明向记者表示，央行对地产支持力度抬升，在需求侧层面将大幅改善购房者负债成本，减少提前还贷的压力；降低首付比有助于刺激地产需求修复。在供给侧层面，保障房再贷款支持力度抬升，支持地产行业修复。同时，央行也提及正在研究允许政策银行、商业银行市场化收购房企的土地，必要时人民银行可以给再贷款支持，预计改善房企经营环境的同时也有助于改善地产行业...

约130城开展住房“以旧换新” 政策效果逐步显现

住房“以旧换新”正在持续优化扩围。据中指研究院监测，截至9月17日，已有约130城开展住房“以旧换新”相关工作，部分城市政策效果正在显现。同时，各地也在创新优化住房“以旧换新”相关政策，升级迭代住房“以旧换新”模式。受访专家普遍认为，住房“以旧换新”贯通了二手房与新房市场，在消化存量住房方面发挥了重要作用。随着相关政策的优化与落实，其对市场的带动效果或将进一步扩大。近日，多地表态将加大对住房“以旧换新”的支持力度。例如，江苏省住房和城乡建设厅副厅长陈浩东在9月10日召开的巩固增强经济回升向好态势进一步推动高质量发展若干政策措施新闻发布会上表示，将指导各地进一步扩围新房房源，引导房地产企业适度让利，统筹用好购房补贴、税费减免等支持政策，推动住房“以旧换新”持续取得成效。政策加码背后，反映了住房“以旧换新”在促进置换链条畅通以及提升房地产市场活跃度方面发挥关键作用。南京市在今年4月份、6月份分别推出两批住房“以旧换新”房源。南京安居集团有关负责人在9月11日召开的2024南京“惠聚金陵，家倍幸福”金秋房展会新闻通气会上介绍，截至目前，“以旧换新”各案场累计来访近4000组，申请评估存量房1000余套。另外，截至8月底，位于江北新区的颐和铂岸江璟项目已有12名“以旧换新”业主成功收房。无锡市梁溪区此前因推出异地住房“以旧换新”备受关注。据梁溪城发集团发布的消息显示，全国首单异地商品房“以旧换新”已于8月30日签约成交。在推进住房“以旧换新”的过程中，南京市、无锡市梁溪区均采取了国企“收旧换新”模式，分别由南京安居集团、梁溪城发集团作为收购主体。对此，中指研究院市场研究总监陈文静在接受《证券日报》记者采访时表示，住房“以旧换新”政策效果正在显现。其中以南京为代表的国企“收旧换新”模式带动效果相对较好，若后续有进一步资金支持，进展或将明显加快。“当前各个城市出台的住房‘以旧换新’支持政策以简化流程、减免税费、提供公共配套福利优惠为主。”谈及目前各地支持住房“以旧换新”的具体举措，镜鉴咨询创始人张宏伟对《证券日报》记者表示，住房“以旧换新”本质上是为了促进成交，加速存量住房去化。简...