盛松成：房贷“降息”也需考虑银行息差，财税改革激发消费动能

就近期的经济数据来看，出口是一大亮点，但国内需求有待提振，市场对于刺激政策加码的预期升温。在CLF50 秋季会议期间，中欧国际工商学院经济与金融学教授盛松成在接受财经采访时表示，目前经济运行的主要矛盾是消费需求不足，建议进一步依靠财税改革激发消费动能，如适当提高个税起征点，并降低中低收入人群个人所得税；加大特别国债资金对消费的支持力度和范围等。值得一提的是，近期关于存量按揭贷款调整的预期升温。对此，盛松成认为，降低存量住房贷款利率也是释放居民部门购买力的一种方式。目前，存量房贷利率仍然较高，加快了居民提前还贷，挤压了消费。去年二季度，个人房贷出现负增长，且降幅持续扩大。虽然降低存量房贷利率对银行有一定压力，但能有效缓解提前还贷，在一定程度上对冲银行房贷利息收入的损失。财税改革激发消费动能当前，就经济的“三驾马车”而言，中国的出口表现仍然亮眼，地产问题需要时间消化亦成共识，更受关注的问题在于，消费何时能够得到提振。盛松成对记者表示，目前经济运行的主要矛盾是消费需求不足。从二季度GDP增速结构看，资本形成总额、最终消费支出和净出口分别拉动二季度经济增长1.9个、2.2个和0.6个百分点，其中消费明显走弱。与一季度相比，消费对GDP增速的拉动率大幅下降了1.7个百分点。事实上，消费对经济的拉动自去年二季度以来就出现了逐季下降。在他看来，如果不能有效改善居民收入，提振消费的相关举措效果可能较为有限。发放消费券虽然有一定效果，但消费券本质上是一次性补贴，往往只具有短期效应，无法改善收入预期。持续、稳定地改善居民部门现金流更有助于促进消费回稳。因而，盛松成认为，财税方面仍有可操作的空间。例如，可适当提高个税起征点，并降低中低收入人群个人所得税。具体而言，可考虑将个税起征点从目前的5000元/月提高至8000元/月，并适当调降年收入35万元以下的个人所得税率，“因为这一收入群体是消费的主力军。”他称。提高个税起征点和调降中低收入税率，短期内虽然会减少税收，但从长期看，随着经济增长和居民收入提高，税收收入也将增加。以上税改造成的财政缺口均可通过发行国债来弥补。由于个税是中央与地方按60...

专家称房价下跌40元咖啡都不敢喝，房产占据了大头

据凤凰网财经报道，东北证券首席经济学家付鹏在凤凰湾区财经论坛2024上表示：“基于房地产价格上涨带来的财富效应是一个非常危险的信号。近两年，一些中产阶级的房屋价值缩水，首付赔掉，一成了负资产，消费立即下降。40元的咖啡不敢喝了，只能选择8元买一送一的。房屋价值缩水带来的消费降级是其他任何收入都无法弥补的，因为房产占据了大头。”近年来，房价下跌已成趋势，据财联社此前报道，为促进楼市稳定，高能级城市开启抢人大战，纷纷推出购房即可落户措施。数据显示，今年以来，多个核心二线城市均已出台购房即可申请落户的政策，包括苏州、杭州、南京、武汉、佛山、合肥、沈阳等。截至目前，出台该政策的城市已超20余城。另外，还有部分城市出台租房即可落户的政策，进一步加大对人口、人才的吸引力度。“放开放宽落户限制有利于打破阻碍劳动力流动壁垒，进一步扩大城镇居民购房需求，随着核心城市楼市优化政策陆续落地，将从需求侧促进购房消费实质性升温。”光大证券分析师指出。对于各地放宽落户限制的原因，长城证券分析师表示，2012年至今，我国进入新型城镇化阶段，但近年来城镇化率增速略有放缓，一定程度也会影响商品房需求。此外，随着房价下跌压力更大，许多城市便开始推进户籍制度改革、放宽落户限制，而今年来这一措施已扩散至热点二线城市。据中指院研究报告指出，预计2024年下半年，全国房地产市场仍面临调整压力，新房市场或仍处于筑底阶段。乐观预期下，下半年全国新建商品房销售面积与上年同期基本持平，全年同比下降10%左右；中性预期下，全年新建商品房销售面积同比或下降14.9%；悲观预期下，全年降幅约18%。https://www.ershoufang.com/web/#/Hons/HomeIndex

郑钦文0比2不敌萨巴伦卡，无缘美网女单四强

北京时间9月4日，美网公开赛继续进行，郑钦文在女单四分之一决赛中亮相。对阵实力强劲的赛会2号种子萨巴伦卡，郑钦文以1比6、2比6输掉了比赛，止步美网女单八强。此前的比赛中，郑钦文接连战胜阿尼西莫娃、E·安德列娃、尼迈尔，随后又在八分之一决赛中力克维基奇，生涯第二次挺进美网八强。由此，郑钦文追平了自己在2023年创造的个人美网更佳战绩，向着更高的目标进发。巧合的是，2023年美网，郑钦文在四分之一决赛中对阵的正是萨巴伦卡，彼时郑钦文以1比6、4比6连丢两盘失利，被挡在了四强门外。随后在今年的澳网决赛，郑钦文再度与萨巴伦卡狭路相逢，结果又一次以3比6、2比6落败，和自己的生涯大满贯擦肩而过。大满贯舞台上，萨巴伦卡屡次成为郑钦文的拦路虎。本届美网之前，世界排名第2位的白俄罗斯人已经手握两个大满贯、一个大满贯亚军，除此之外，她还有5次止步大满贯四强。这也是萨巴伦卡5年来第10次闯入大满贯女单四分之一决赛，这个数字在近5个赛季所有的女选手中排名。不过郑钦文近期也是手感火热，过去四场比赛中她打出了49记ACE球，几乎是榜单第2名选手维基奇的两倍。再度在美网赛场和萨巴伦卡碰面，郑钦文的目标就是向强手全力发起挑战，“我很喜欢和她交手，也很期待这样的时刻。要想成为球员，我必须翻越其他球星，而她就是这样的高山。”“之前身体感觉和比赛感觉并不在，但面对困难时自己一直在找各种办法，随着比赛的深入，感觉也越来越好。”萨巴伦卡则表示，自己在去年美网决赛失利后有了更多的进步，心理上也已经变得更加的强大。本场比赛，郑钦文在盘开始后果然陷入苦战，对手连破带保建立了3比0的领先优势。随后萨巴伦卡继续扩大优势，以6比1先胜一盘。第二盘比赛，郑钦文也是早早接连遭遇破发。萨巴伦卡发挥稳定，底线和发球非常强势，几乎不给郑钦文太多机会。最终，郑钦文依旧无法改变局面，在挽救一个赛点后，以2比6送出第二盘，也结束了本届美网的征程。由此，郑钦文无缘刷新自己在美网的历史更佳成绩，对阵萨巴伦卡的交手战绩也被改写成了0胜3负。本场比赛，郑钦文的一发赢球率为74%，但受困于自己的一发成功率只有44%，很难威胁到对手，特别是盘一发...

美联物业：香港今年首8个月楼市量升价跌 楼价创八年新低

据香港土地注册处资料显示，香港8月份整体物业(包括一手私楼、二手住宅、一手公营房屋、工商铺、纯车位及其他等)注册量录4729宗，较7月5262宗下跌约10.1%，创半年新低。美联物业首席分析师刘嘉辉指出，即使8月份整体物业注册量创半年新低，但以今年首八个月累计共录45080宗，较去年同期43908宗及22年同期43063宗，分别高出约2.7%及约4.7%，创三年同期新高，可见今年楼市呈“量升”格局。本文源自：金融界AI电报https://www.ershoufang.com/web/#/Hons/HomeIndex

建发房产拟发行不超过 13.95 亿元，主要用于偿债

9月3日，建发房地产集团有限公司发布了，关于2024年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）发行计划的公告。此次债券发行规模不超过13.95亿元，分为两个品种，分别为6年期和8年期，票面金额为100元，信用评级为AAA级。募集资金将主要用于偿还到期债务。此次发行的票面利率将通过询价确定，品种一的询价区间为1.90%-2.70%，品种二的询价区间为2.20%-3.00%。发行方式为簿记建档发行，承销方式为余额包销。债券的起息日定于2024年9月6日，付息方式为按年付息。（来源: 房财经）https://www.ershoufang.com/web/#/Hons/HomeIndex

沈阳加快构建房地产发展新模式

党的二十届三中全会、省委十三届七次全会、市委十四届七次全会都对“加快构建房地产发展新模式”做出具体部署，总体思路是以满足刚性和改善性需求为重点，按照政府保基本、市场满足多样化需求的原则，深化供给结构、经营方式、调控政策、监管机制等改革，加快构建租购并举的住房制度，实现房地产市场平稳、健康、高质量发展。沈阳市房产局将认真贯彻落实中央、省、市全会精神，解放思想、锐意进取、攻坚克难，切实当好改革的执行者、行动派、实干家。——因城施策促发展。立足沈阳实际，因城施策、精准发力，从政策端、市场端和环境端三方面持续发力。一是因城施策，优化政策措施。适应新变化、新期待，出台促进市场平稳健康发展的若干政策，从支持刚性和改善性住房需求、统筹消化存量和优化增量、维护购房人合法权益、支持房地产企业发展、提升优化服务质效等方面，综合施策，增强市场信心，恢复市场活力。二是多措并举，扩大有效需求。在现有“卖旧买新”给予补贴基础上，畅通渠道实现旧房“先卖”、新房“优买”，推动一、二手房良性循环；组织开展各种促销活动，举办四季房交会；大力实施“兴沈英才计划”，打响“留沈阳·住好房”品牌；加快推进城中村改造，推行房票安置。三是加强监管，规范市场环境。发挥房地产融资协调机制作用，及时推送“白名单”，加强银企对接合作，满足合理融资需求；抓好经纪机构管理，全面实行经纪机构和从业人员实名登记，建立星级评定激励机制，实施违规机构和人员“黑名单”管理，规范房地产市场交易秩序。——以需定筹强保障。加快健全住房保障体系，特别是加大建立保障性住房的筹集和供给，不断满足工薪群体刚性住房需求。一是在规划上用好“组合拳”。建立人、房、地、钱要素联动新机制，坚持“以人定房”“以房定地”“以房定钱”，根据需求确定保障性住房数量，编制发展规划和行动计划。二是在筹集上用好“组合拳”。通过新建、收购、转化等多种方式，年内筹集配售型保障性住房2200套，建立资格轮候库，实现筹集与配售有效衔接。三是在政策上用好“组合拳”。落实金融、财税、土地等有关支持政策，形成“1+N”政策体系，充分利用中央财政城镇保障性安居工程补助资金、中国人民银行再贷款...

地产观潮丨提前还贷“门槛”提高？存量房贷利率能否下调引关注

应不应该提前还房贷？市场上早已充斥了各种“计算法则”。在这些选择背后，本质上是对资金在不同时期使用方式的选择。不过，记者采访发现一些银行悄然提升了提前还贷的“门槛”。另一边，更多的购房者关心存量房贷利率的调整步伐。要求起步金额今日，有存量房贷用户在社交平台上表示，自己在银行APP上申请提前还房贷，却因起步金额不满要求被拒。以深圳市场为例，记者采访了多家银行的个贷经理，发现不同的银行对提前还贷处理方式有所不同。有中国银行的经理告诉记者，目前提前还贷的更低门槛是5万元，更高不限。建设银行的个贷经理则表示，目前对提前还贷没有要求，手机银行填写需求登记，然后会收到短信或者电话，最后去经办网点签字。也有购房者反映，部分银行提前还房贷的门槛悄然提升，或是需要提前预约、或是还款额度受限。目前，随着首套房、二套房房贷款利率持续走低，部分城市的房贷利率已进入“2时代”，而存量房贷利率多数仍处在4%以上，存量房贷与新发房贷的利率差距进一步拉大，导致不少人选择提前还贷。陈晓（化名）在两年前购买了深圳前海的住宅，她告诉记者，自己之前贷了两次信用贷来提前还房贷。“我觉得房子的价格买在了次高峰，房子又没过限售期，还贷压力确实有点大”。其实，像陈晓这样通过再贷款来提前还房贷的并非个例，存量房贷利率差额之下，不少购房者不断寻求更便宜的资金替换房贷。对于多数背上房贷的年轻人来说，在当下放弃资产增值的可能性，寻求一种资产上的“安全感”，更多的是出于一种理财焦虑，提前还贷似乎也等于变相理财。记者对多位在这几个月内提前还贷的居民进行采访，得到的回复几乎都是：节省利息的确是选择提前还贷的最直接需求。如何缓解提前还贷现象？市场公开信息显示，据不完全统计，上半年42家上市银行个人住房贷款余额超34万亿元。今年上半年，42家上市银行住房按揭余额相比年初又减少了近3100亿元。“存量房贷利率下调，可以缓解提前还贷现象。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，尽管调整存量房贷利率可能会对银行利润产生一定影响，但如果能减缓提前还贷及贷款意愿下降的形势，同时能够提升贷款增量，那么即便存量房贷利率低，银行总体利润仍...

江西瑞金：取消住房公积金贷款间隔时间限制

9月2日，江西省瑞金市发布《关于加大力度促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》（以下简称《若干措施》），自公布之日起施行。一是实行阶段性购房补贴。自2024年7月26日起至2025年12月31日期间，对个人购买和为改善居住条件购买第二套本市中心城区范围内新建商品住房（含二手住房）的（以合同网签时间为准），由市财政以个人购房契税缴交额为参照，给予契税缴交额50%的消费补贴。二是对生育家庭实施差异化购房补助。自2024年7月26日起至2025年12月31日期间，符合生育政策的二孩、三孩家庭，在本市中心城区范围内购买新建商品住房（以合同网签时间为准）的，由市财政分别给予5000元、10000元的一次性购房补贴。三是全面推行房票安置。在城市征地拆迁、城市更新、城中村改造等涉及房屋征收中推行房票安置，调整《瑞金市人民政府办公室关于印发瑞金市中心城区内房屋征收补偿安置实施办法的通知》（瑞府办发〔2023〕2号）中的购房补助结算方式，以房票方式进行结算，在本市中心城区范围内购买新建商品住房的征迁户方可享受房票购房补助，具体办法另行制定。四是促进居民住房“以旧换新”。支持房地产开发企业和居民按照市场化原则进行“以居民旧房置换房企定向新房”，旧房可由房地产开发企业直接购买，也可委托房地产开发企业包销，或协调第三方购买。在2024年7月26日至2025年12月31日期间，对换房人在本市中心城区范围内购买新建商品住房的（以合同网签时间为准），若所购买的新建商品住房面积大于出售旧房面积，由市财政以个人购买新建商品住房面积及房款为参照，对与旧房相等面积部分给予对应房款1.5%的消费补贴，再对超出部分面积给予对应房款0.75%的消费补贴（不与本文件条措施重复享受）；若所购买的新建商品住房面积小于或等于出售旧房面积，按照本文件条措施给予消费补贴。对房地产开发企业、住房租赁企业、物业服务企业等市场主体收购居民旧房的，由市财政按企业收购旧房发票注明的购房款总额的1.5%给予消费补贴。五是促进商业库存去化。市属机关、企事业单位可购买、租赁存量商业办公类商品房用于幼儿园、儿童服务中心、便民服务中心、卫生...