孟晓苏：从违法“小产权房”起征房地产税，正常商品房延缓征税

孟晓苏，经济学家。原全国人大常委会万里委员长秘书、原进出口商品检验局副局长、中房集团公司原董事长、原房改课题组的组长。受访者供图“从城镇居民违法的‘小产权房’起征房地产税！”孟晓苏的这一建议仿佛深水炸弹，在网络上引发了热议，网友们纷纷点赞与转发。“其实我在向建言的同时，一直在为中低收入者呼吁。”孟晓苏对《华夏时报》记者说。多年来，孟晓苏坚持呼吁加快建设保障房，“加快推进保障性住房建设”已位列今年重点推进的“三大工程”之首。孟晓苏多年向建议“取消和调减住房限购政策”，目前已写入二十届三中全会文件。近日，孟晓苏对本报记者说：“对‘小产权房’征收房地产税，对这些房屋的持有者是有利的，它不仅让违法的‘小产权房’从此拥有合法身份，而且还能实现房产的大幅升值。”有业内人士认为，这是多方共赢的事情。它同时也能让地方政府有效增加税收，化解目前财政收入萎缩的困难，减少“非税收入”的不适当增长。孟晓苏强调说，要实施这一措施一定要有法可依，法律需要做出相关明文规定。让“小产权房”变为“大产权房”孟晓苏一再强调说，所谓“小产权房”可不是农民群众合法持有的宅基地和房屋，更不是为工薪收入家庭提供的保障性住房，前面这几项都是合法房产。在我国法律规范中，“小产权房”确指是城镇居民“违法”购买的农村土地和房屋。孟晓苏提示，“千万不能混淆概念，更不要断章取义。”孟晓苏分析说，“违法‘小产权房’的大规模存在已是改变不了的现实。追溯它的出现与广泛蔓延，起源于我国城乡‘二元结构’的土地制度。在逐渐形成‘土地财政’的若干年中，农民为维护自身利益而自发为土地找出路，避免被政府廉价征走，违法转让建设用地是农民的自愿行为；城镇居民也贪图这类用地的价格低廉，自发或通过开发公司建起‘小产权房’，作为自己的家居场所。可以看出，‘小产权房’是个别农民与城镇居民合力突破法律法规限制的结果。”他继续分析说，“小产权房”虽然对“违法”的城镇居民和农民群众都有利，但是它损害了另外两个社会主体的利益：个是没有收到土地出让金的地方政府，政府用其他群体缴纳的土地出让金和财政收入，维持着城市建设和城市管理，这就让没有缴纳税费的群体占了别人的便...

中国房地产报：支持楼市内需，利率政策还可作为

内需从来都是经济发展的动力，党的二十届三中全会《决定》提出，“加快培育完整内需体系”。前不久召开的中共中央政治局会议强调“深化创新驱动发展，深入挖掘内需潜力”，要求“以提振消费为重点扩大国内需求，经济政策的着力点要更多转向惠民生、促消费”。房地产消费是做好总需求管理的关键一环。当前，促进住房消费的关键还是用好、用足货币政策工具。最近，市场对降低存量房贷利率的讨论成为舆论热点。一方面，一些购房者觉得有必要降低存量房贷利率；另一方面，不少投资者认为银行体系的息差已经十分低了，再压缩银行的息差容易引起系统性风险。两方的观点都有其道理。对于存量房贷利率的下调，从2022年10份开始，基于房地产形势和市场调研，我们持续发出调整的呼吁，时至今日，我们依然认为，非常时期，当用非常之策，改变市场预期，我们就能用时间换空间，早日走出需求不足的局面。这么说是有其道理所在的。限制性政策、房地产信誉和预售制度的改革重建，能够促进房地产信心和行业复苏，但行业真正的健康运转，需要的是让市场成为房地产资源配置的抓手。这其中最重要的抓手，房贷利率等金融货币手段至关重要。人们已经看到，在房地产信誉方面，住房城乡建设部等部门在近三年以来，一直大力协调各方，推动保交房，保交房不仅关系发展要讲人民性，还关系到行业信誉，关系到市场信心，关系到市场预期，关系到稳经济。我们应当看到，目前房地产发展的主要任务之一是稳定房地产、促进市场恢复和平稳运行，防止市场出现过冷，在房地产供需政策持续宽松的情况下，货币政策的纾困和在消费上的支持，显得十分紧要，因为，持续的房地产需求不足环境下，企业盈利会乏力，继续投资意愿不足，以及居民住房消费意愿降低，会让企业和个人对未来的住房消费信心与预期持续减弱，防范金融风险的压力会因此而增加。回到存量房贷利率本身情况，虽然去年以来存量房贷利率已做过一些调降，但新增房贷和存量房贷的息差依然较大。以北京为例，大部分存量房贷利率在4.75%，新增房贷利率更低能到3.4%，差了135BP（基点）。另外一个最新金融数据则是，今年上半年A股上市银行的半年报，6家国有商业银行和9家股份制银行中，仅有5家银...

四川泸州出台房地产新政 单套更高补助10万元、支持申请使用父母或子女住房公

9月5日，泸州市住房和城乡建设局等6部门印发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的政策措施》（以下简称《措施》），将于2024年9月10日正式施行新的房地产市场政策。泸州将开展购房惠民促消费活动，单套房源更高补助10万元；实施住房公积金代际互助，支持缴存人购房时申请使用父母或子女住房公积金。该新政有效期2年。有明确时限的条款，以明确的时间为准。住房公积金代际互助条款待泸州市住房公积金管理委员会决策后执行。9月5日，泸州市住房和城乡建设局等6部门印发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的政策措施》。根据《措施》，泸州积极支持收购存量商品房。积极支持有条件的区县以合理的价格在试点区域收购存量商品房用作配售配租保障性住房，金融机构发放收购贷款予以支持。鼓励国企收购存量商品房用于养老、托育等公共服务用房。同时，大力推广“房票”安置。鼓励有条件的区县在集体土地拆迁、国有土地房屋征收、重要地灾隐患点避险搬迁、城中村改造、棚户区（城市危旧房）改造中，通过发放“房票”方式实施安置。鼓励开展“以旧换新”。鼓励房地产开发企业、国有企业、房地产经纪机构和购房群众按照市场化方式开展商品住房“以旧换新”活动。支持有条件的区县通过政府引导、居民自主改造、市场化运作等方式，推进棚户区（城市危旧房）改造，拆旧房建新房，消除存量危房。在加大购房政策支持力度方面，泸州将取消首套住房和第二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。在本市范围内新购买住房，购房人在拟购住房所在区县范围内无住房的，认定为首套房。支持商业银行按认定的住房套数办理商业性个人住房贷款业务。实施住房公积金代际互助，支持缴存人购房时申请使用父母或子女住房公积金。就最新的购房惠民促消费活动，在9月5日晚间，泸州市住房和城乡建设局回答了十个热点关注问题。一问：什么时间内购房可以享受购房补助？答：2024年9月10日至2025年6月30日期间，在泸州市中心城区土地使用规划范围内购买参与奖补企业新建商品住房（限价商品房、经济适用房除外）和一手车位（车库）的，可以享受补助。二问：泸州市中心城区土地使用规划范围内包括哪些区域？答：泸州市中心城区土地使...

多地探索按住房套内面积计价销售：“所见即所得”，避免公摊比例过大

多地开始探索商品房按套内面积计价销售。尽管这一计价方式的变化不会对购房总成本产生显著影响，但业内认为，有利于购房者更直观地了解所购住房的实际价格，有利于减少因信息不对称所引发的纠纷。多地探索按套内面积计价销售，“避免公摊比例过大”9月5日，据微信公众号“湘潭在线”消息，湖南省湘潭市人民政府办公室发布关于《湘潭市促进房地产市场高质量发展的若干措施》的通知。通知包括稳消费、稳投资、稳主体三大方面18条措施。在优化住房销售方式方面，新政提出，购买新建商品住房，各房地产开发企业在审核备案后，可在原规定的基础上按市场行情适度浮动促销。一次性团购10套及以上新建商品住房的，团购价格不纳入城市商品房价格监测范围。备受关注的措施还有，房地产开发企业可实行按住房套内面积（不含公摊面积）计价宣传销售。湘潭并非提出可按住房套内面积计价宣传销售的城市。广东肇庆市于今年5月亦曾出台相关规定，明确从2024年5月1日起全市范围内商品房实行按套内面积计价宣传销售。更早之前，合肥于去年7月召开全市房地产工作专题会议，也提出“为避免公摊面积比例过大，要积极探索商品房销售按套内面积计价。”中指研究院市场研究总监陈文静指出，实际上，以建筑面积或是以套内面积来进行交易对购房成本并没有太大影响。本质上，这只是计算方法的差异，两种算法下的房屋总价应该是相近的，只是单价会有所不同。从肇庆市的推进情况来看，肇庆市住房和城乡建设局相关负责人在接受媒体采访时表示，决定楼房价值的主要包含交通、区位、品质、配套等因素，房屋总价一般不受到计算方式的影响。不过，单价方面，在房屋总价没有变化的前提下，折合了住房公摊成本，以商品房套内面积计算的单价会比以建筑面积计算的单价高。据南方日报报道，肇庆城投·星悦四季楼盘工作人员介绍，新规出台后，该楼盘采取按套内面积计价和按照建筑面积计价两种方式，“两种计算方式的单价有所不同，但得出的最终价格是相同的。至于后续的物业管理费，根据目前执行的上位政策，也还是要将房屋公摊面积纳入计算。”提高房屋面积透明度，“所见即所得”当前商品房买卖中绝大多数都是以建筑面积（套内面积+公摊面积）为计价依据，因此，...

房地产：2024H1地产板块上市公司平均毛利率为14%左右

房地产分析师表示，经统计，2024H1地产板块上市公司平均毛利率为14%左右；整体销售金额为4.7万亿元，同比下滑25%，地产基本面还在触底阶段。从利润端看，大多数房企呈现结算利润率下滑，业绩下滑的情况，毛利率压力较大。（来源：Gangtise投研）https://www.ershoufang.com/web/#/Hons/HomeIndex

央行重磅发声！降准还有一定空间

今年接下来货币政策还有多大降息降准的空间和必要性？9月5日，人民银行货币政策司司长邹澜在国新办新闻发布会上对此问题进行回应。邹澜表示，年初降准的政策效果还在持续显现，目前金融机构的平均法定存款准备金率大约为7%，还有一定的空间；存贷款利率进一步下行还面临一定的约束。降准降息等政策调整还需要观察经济走势。其中，法定存款准备金率是供给长期流动性的一项工具，与之相比，7天逆回购和中期借贷便利是对应中短期流动性波动的工具，今年人民银行又增加了国债买卖工具。综合运用这些工具，目标是保持银行体系流动性合理充裕。年初降准的政策效果还在持续显现，目前金融机构的平均法定存款准备金率大约为7%，还有一定的空间。在利率方面，人民银行持续推动社会综合融资成本稳中有降，今年以来，1年期和5年期以上贷款市场报价利率分别累计下降了0.1和0.35个百分点，带动了平均贷款利率持续下行。同时也要看到，受银行存款向资管产品分流的速度、银行净息差收窄的幅度等因素影响，存贷款利率进一步下行还面临一定的约束。人民银行将密切观察政策效果，根据经济恢复情况、目标实现情况和宏观经济运行面临的具体问题，合理把握货币政策调控的力度和节奏。（来源：大众日报 记者：胡羽）https://www.ershoufang.com/web/#/Hons/HomeIndex

美联物业：香港今年首8个月楼市量升价跌 楼价创八年新低

据香港土地注册处资料显示，香港8月份整体物业(包括一手私楼、二手住宅、一手公营房屋、工商铺、纯车位及其他等)注册量录4729宗，较7月5262宗下跌约10.1%，创半年新低。美联物业首席分析师刘嘉辉指出，即使8月份整体物业注册量创半年新低，但以今年首八个月累计共录45080宗，较去年同期43908宗及22年同期43063宗，分别高出约2.7%及约4.7%，创三年同期新高，可见今年楼市呈“量升”格局。本文源自：金融界AI电报https://www.ershoufang.com/web/#/Hons/HomeIndex

存量房贷调整再引热议 转按揭对银行影响几何？

“我们打算观望一下，再决定要不要提前还房贷。”房贷优惠政策几经调整，赵女士都没有享受到红利，于是开始攒钱提前还房贷。她坦言，提前还贷确实很划算，如果不是房贷利率降不下来，其实也不想这么折腾，目前计划观望下存量房贷利率下调政策是否会落地。近日，市场上关于存量房贷利率下调的传闻再起，引发广泛关注。此次传闻包含两个方面的内容：一是存量按揭客户可以与银行重新协商房贷利率；二是可以将现有按揭贷款直接转入其他银行，并重新签订按揭合同。存量房贷利率调整，牵一发而动全身。若是不降，部分房贷人受房贷利差、收缩个人资产负债表等因素影响，通过提前还贷、消费贷、经营贷等方式置换房贷，从而对银行经营形成一定压力。若是下调，调全量还是调首套房，是原行重新定价还是换行操作？不同情形之下，对银行影响各不相同，都需谨慎决策。观望心态下居民提前还贷意愿或降低去年，下调存量房贷利率呼声高起，后终于迎来存量房贷政策调整。2023年8月，央行、金融监督管理总局发布的《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（以下简称《通知》）指出，按照市场化、法治化原则推动降低存量首套房贷利率，借款人可以通过申请新贷款置换存量、变更存量利率的方式减轻存量房贷压力。至于存量首套房利率如何调整，不仅要看所在城市的首套房贷利率下限，还要看房贷发放的时间段，更低可降至贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限。央行专栏《盘点央行的2023》披露的数据显示，超过23万亿元存量房贷利率完成下调，调整后加权平均利率为4.27%，平均下调0.73个百分点，惠及5000多万户家庭、1.6亿人，每年节省利息支出约1700亿元。对比来看，2023年新发放个人住房贷款利率为4.1%，同比下降0.75个百分点，此时房贷利率差似乎并不大。2024年5月17日，房贷政策再出新政。为适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，央行取消全国层面个人住房贷款利率下限，绝大多数城市均已取消当地首套和二套房贷利率下限，金融机构可自主确定对客户的个人住房贷款利率。有市场人士估计，政策落地后，大多数城市首套房贷利率可能下降0.4个百分点左右，二套房贷款利率可能下降0...