青岛保障性住房建设传来新消息！定价约为商品房60%，现房配售

9月25日上午，市政府新闻办召开新闻发布会，介绍我市配售型情况。这项工作不仅是一项民生工程，也将成为今后一个时期拉动投资、消费的重要抓手，有利于完善“保障+市场”的住房供应体系，加快构建房地产发展新模式，稳定宏观经济大盘。一、 建立健全体制机制，完善配套政策体系今年以来，青岛陆续印发了规划建设保障性住房工作推进方案、实施方案、配售工作方案及免收城市基础设施配套费实施细则等政策文件，进一步明确建筹方式、保障对象、配售管理、封闭运行等具体事项。1、在保障对象方面。我市保障性住房优先保障住房困难且收入不高的工薪收入群体，具体标准为申请家庭应至少1人具有本市户籍，单身申请人应具有本市户籍，家庭人均住房建筑面积不超过13平方米。但引进人才及公交、环卫、快递、家政等从事城市一线基础公共服务人员不受上述户籍限制。此外，已享受过房改房等政策性住房的申请人，按规定腾退原政策性住房后可购买保障性住房；子女作为家庭成员参与过申购政策性住房的，成年后符合上述条件可申请保障性住房。2、在建筹方式方面。配售型保障性住房由政府提供政策支持，采取划拨方式供地，主要以建筑面积65-95平方米的中小户型为主，适量建设95平方米以上房源。按照职住平衡原则，保障性住房建设用地优先安排在交通便利、公共设施较为齐全的区域，在符合规划、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，充分挖掘闲置低效工业、商业、办公等非住宅用地潜力，同时支持利用依法收回的已批未建土地、房地产企业破产处置商品住房和土地、闲置住房等建设筹集保障性住房。3、在配售管理方面。销售价格按基本覆盖划拨土地成本和建安成本、加适度合理利润的原则确定，约为同区域商品住房售价的60%。为让更多工薪家庭早日圆自己的安居梦，形成民生保障的“闭环”，配售型保障性住房实施严格的封闭管理，不得长期闲置、擅自转让以及擅自改变房屋用途，禁止以任何方式违法违规将保障性住房变更为商品住房流入市场。二、加快项目落地建设，构建保障房“好房子”建设模式2024年，我市共计划建设保障性住房6000套，我市首批京口路项目、开封路项目在全省范围内率先开工，建成后可提供房源3613套，目前已全面...

与万达“分手”，回血超31亿！碧桂园服务：收缩财务性投资

9月25日，碧桂园服务在港交所发布公告称，其全资控股子公司碧桂园物业香港以31.42亿元的代价，出售持有的珠海万达商业管理集团股份有限公司1.49%的股权。出售事项完成后，碧桂园物业香港实现了8%的税后年化收益率，并且仍拥有目标公司全部股份约0.31%；按照目前成本价计算，剩余股份市值约为6.44亿元。值得注意的是，此次交易支付方式为现金支付。经换算，此次出售的初始投资成本约为26.81亿元，预计收益约为4.61亿元（未经审核），预计资产净值将增加约4.61亿元（未经审核）。碧桂园服务方面表示，出售事项为集团战略聚焦和收缩财务性投资规模，按投资退出计划回售股份，有助集团回笼资金，聚焦经营集团核心业务。起因万达380亿元“赌局”2021年，万达王健林决定重启上市计划，并设下380亿元“赌局”。当时，碧桂园旗下金逸环球有限公司、碧桂园物业香港两家企业均参与了投资，分别持有珠海万达商管1.79%股权。2021年到2023年间，珠海万达商管先后四次冲击IPO，均未成功。2023年12月13日，金逸环球宣布退出，将珠海万达商管1.79%股权回售给了万达方面，作价30.69亿元，亏损了1.61亿元。2024年3月底，大连万达商管与太盟投资集团、阿布扎比投资局、穆巴达拉投资公司、中信资本、ARES等投资方正式签约，资方联合向大连新达盟投资约600亿元。今年9月，大连新达盟商业管理有限公司发生工商信息变，意味着新投资资金陆续到位，万达资金压力有所缓解。根据交易公告，截至2024年6月30日，珠海万达未经审核合并资产净值为94.54亿元。2023年公司税前利润为93.04亿元，税后利润为75.34亿元。此外，根据履行回购义务，珠海万达方应在不晚于2024年12月31日收购碧桂园服务方剩下的0.31%股权。上半年现金流同比下降超八成这笔资金的到账，将缓解碧桂园服务面临的现金流问题。据最新财报，2024年上半年，碧桂园服务经营活动所得现金流净额同比下降87.7%至约2.7亿元，净利润同比下降37.9%至约15.46亿元，股东应占核心净利润约18.4亿元，同比下降了31.7%。造成上半年增收不...

上海静安区两宗宅地协议出让 总成交价40.9亿元

9月25日，上海静安区成功协议出让两宗住宅用地，由上海宁万城市更新建设有限公司以40.9亿元总价包揽。据悉，此次出让的地块位于静安区中兴社区C070202单元，包括143-19地块和150-13地块，总出让面积达到2.3万平方米，容积率为2.5，预计建筑面积为5.7万平方米，用途为普通商品房。地块的出让价格为40.9亿元，楼面价为71757元/平方米。资料显示，上海宁万城市更新建设有限公司由上海大宁资产经营（集团）有限公司全资控股，而大宁资产则由静安国资委全资控股。（来源：观点网）https://www.ershoufang.com/web/#/Hons/HomeIndex

北京海淀区功德寺棚改地块用地预申请 起拍总价100.5亿元

9月25日，北京市规划和自然资源委员会官网显示，海淀区功德寺棚户区改造项目两幅地块进行用地预申请。合计建面超16万平方米，起拍总价100.5亿元。两幅地块位于海淀区西北旺镇马连洼地区，均为R2二类居住用地。其中HD-GDS-001地块土地面积34678.62平方米，建筑控制规模 ≤ 72825.102平方米，容积率2.1，建筑控制高度30米。土地开发程度为七通一平，交易起始价45亿元。HD-GDS-002地块土地面积42463.441平方米，建筑控制规模 ≤ 89173.2261平方米，容积率2.1，建筑控制高度45米。土地开发程度七通一平，交易起始价55.5亿元。另外，两幅地块均设定了土地合理上限价格，HD-GDS-001地块为51.75亿元，HD-GDS-002地块为63.825亿元，溢价上限为15%。当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为现场摇号方式确定竞得人。（来源：观点网）https://www.ershoufang.com/web/#/Hons/HomeIndex

《关于进一步加强物业服务收费管理的通知》公布 关于物业收费管理　来提出

居住环境的优化，离不开规范的物业服务。9月25日，山西晚报记者从省发改委获悉，我省正积极推进物业管理改革，公布了《关于进一步加强物业服务收费管理的通知》，现面向社会公开征求意见。这是维护业主权益、促进物业行业健康发展的重要一环，有关单位和社会各界人士如有意见，可于2024年9月30日前，将意见发送至sxsfgwsfc@163.com，共绘物业服务新篇章。物业费须明码标价物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对物业管理区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主或者物业使用人收取的费用。物业服务收费的构成包括物业服务成本、法定税费和合理利润。物业服务成本构成一般包括以下部分：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其他费用。依法通过专项维修资金列支的住宅共有部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，不得计入物业服务成本。物业服务收费实行明码标价。物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置，公示服务项目、服务等级、服务内容、计费方式、收费标准、收费依据以及投诉举报电话等，自觉接受业主监督，不得向业主收取任何未予标明和公示的费用。物业服务企业应遵守法律法规及相关规定，履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。不得违反物业服务合同减少服务内容，降低服务标准。不得以任何形式强制服务并收费或多收费少服务、只收费不服务。不得通过分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准。各级市场监督管理部门应对物业服务收费过程中存在的超出政府指导价制定价格、不按规定明码标价、价格欺诈等违法违规行为进行查处，维护正常价格秩序。物业服3务收费按房屋产权建筑面积按月计收，预收期限不得超过12个月。已办理不动产权属证书的，按照不动产权属证书记载的建筑面积计算；已出售但尚未取得不动产权属...

湖北宜昌：取消新建商品住房价格指导，鼓励团购商品住房

据“宜昌发布”官方公众号信息显示，湖北省宜昌市人民政府办公室印发《关于促进房地产市场平稳健康发展若干措施》的通知（下称“通知”），取消新建商品住房价格指导，并扩大住房保障覆盖面，支持企事业单位以需定建。通知明确，宜昌市全市不再实行新建商品住房价格指导政策。与此同时，在满足城镇低保和低收入住房困难家庭应保尽保的前提下，将定量面向符合条件的稳定就业外来务工人员公开配租公租房。同时，符合条件的农业转移人口将被纳入保障性租赁住房保障范围，并优先保障；支持县市区收购已建成存量商品房用作保障性住房，并将在乡镇工作的教职工、医务人员、警务人员及其他公职人员纳入县城住房保障范围。此外，通知提出，支持学校、医院等企事业单位职工以及协会、商会等社会组织成员，通过自发组建联合社等方式，委托具备相应资质的开发、设计等单位，定制化建设商品住房。鼓励开发企业以优惠价格组织政府机关、企事业单位职工等团购商品住房；鼓励国有企业、自收自支事业单位对参与团购的职工给予购房补贴。全市国有土地和集体土地原则上不再集中新建安置房。（来源：新京报）https://www.ershoufang.com/web/#/Hons/HomeIndex

一文读懂：存量房贷利率何时调、如何调、调多少？

9月24日，央行行长潘功胜在国新办发布会上宣布，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右，这一项政策将惠及5000万户家庭、1.5亿人口，平均每年减少家庭的利息支出总数1500亿元左右。该项政策涉及千家万户，引起广泛关注，居民也对存量房贷如何调整、何时调整等问题尤其关注。界面新闻记者根据去年调降情况以及潘功胜的相关发言来回答。当然，由于存量房贷利率调整工作仍在准备中，相关回答和实际落地情况可能会有出入。1．哪些存量房贷利率可以调整？去年存量房贷利率调降仅适用于首套房。此外，由于“认房不认贷”的推行，原先定义为二套房，在新政策下适用于首套房认定标准的存量住房贷款也可享受政策优惠，不符合要求的二套房，则不适用于存量房贷利率下调政策。在此次发布会上，潘功胜并没有对调整的存量房贷利率进行限定，预计本轮调整范围将包含二套房房贷利率。2．存量房贷利率如何调整？对于存量房贷“转按揭”问题，潘功胜回应称：“初期先会在本行内实施，下一步再考虑是否需要跨行转按揭”。因此，预计本轮存量房贷利率调整仍是采用银行与贷款人协商变更合同约定的方式。其中又分为两种：一是调整存量房贷利率的加点幅度，预计可能采取“今年调整加点幅度、明年存量房贷重定价”的策略；二是一步到位，在调整加点幅度的同时存量房贷重定价时间前提至今年。去年采取种方式，今年预计也将采用种方式。3．存量房贷利率会下调多少幅度？本次发布会对存量房贷利率调整的表述为“引导商业银行将存量房贷利率降至新发放利率附近”。相比2023年，调整后的利率从“不得低于原贷款发放时的当地利率下限”，变成了“新发放利率附近”，调整幅度相对更大。根据央行披露，本轮存量房贷利率平均下降幅度在0.5个百分点左右，但各地不同。新发放贷款利率很可能是所在城市房贷利率下限。以上海为例，当前上海首套房新发放贷款利率下限为LPR-45BP，存量房贷利率预计调整至该水平。如果购房者2021年7月24日-2023年12月14日在上海购买首套房，当时的房贷利率为LPR+35BP，那么此次房贷利率可下调80BP；如果购房时间在2019年...

金融政策“大礼包”联合解读：吹响稳增长的号角

事件：9月24日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，潘功胜行长、李云泽局长、吴清主席出席，中国人民银行公布了一系列政策。1、货币政策组合拳落地，总体超预期央行宣布降低存款准备金率50bp和政策利率20bp。（1）四季度前降准体现缓解银行压力，从而更好实现信用扩张的态度。市场预期四季度降准对冲近3.7万亿的MLF到期。赶在四季度前降准，体现了央行发力推动信用环境改善，稳增长态度坚决。值得注意的是，潘行长“预告”降准，或体现决策层加强预期管理，意图提振信心，强化积极预期。（2）稳增长重要性提高促成降息落地。潘行长在发布会提到当前货币政策制定的考量因素，按顺序分别为稳增长、抬升物价、保银行、汇率，以及与财政的协同。可以推测当前汇率对货币宽松的掣肘弱化、稳增长重要性提升。（3）对银行的影响如何量化？静态测算下，假设1年期、5年期LPR下降20BP，则对上市银行净息差影响约-12bp。调降存量房贷利率未来一年的影响约为-5.5bp（2024、2025年对上市银行息差的影响分别为-1.2、-4.3bp）。而负债端，降准50bp约为商业银行增加1.6bp净息差，假设存款利率调降20-25bp，未来一年约增加商业银行净息差4.9bp。综合考虑资产和负债端，则2024-2025年对上市银行净息差的总影响为-11bp。2、地产：存量房贷降息有望拉动消费和地产563亿元本次地产政策宽松，主要包括降低存量房贷利率、统一房贷更低首付比例、保障性住房再贷款央行支持比例由60%提高到等。（1）存量房贷下调幅度符合我们预期，预计每年减少借款人利息支出1500亿元。潘行长指出本次降幅平均为50bp左右，接近此前我们报告测算的下限，同时与银行财报相吻合，2024Q2五大行加权平均存量个贷利率3.91%，测算存量房贷利率约3.96%-4.01%（参考建行财报，个人房贷通常高出个贷利率5-10BP）、与新发房贷的利差为51-56BP。（2）预计存量房贷降息对消费和地产的拉动系数为40%左右，拉动总规模为563亿元。测算2023年9月至12月社零、商品住宅销售额的ttm两年复合增速分别提高了0.7、0.4个百分点...