上市房企中报透露出行业三大变化

上市房企2024年上半年“成绩单”已披露完毕。洞察上市房企利润表、现金流量表及资产负债表这三张重要报表变化曲线，对企业、行业经营逻辑以及投资者信心变化，非常重要。参考上市房企披露的标志性财务指数变化曲线来看，笔者认为，开发商已摒弃靠“旧三高”（高杠杆、高负债、高周转）模式拼增长，正落实保持底线思维、谨慎稳健的经营策略。在此过程中，有三大变化值得期待。，忙降债保兑付，放慢脚步求安全。近年来，监管部门多次强调，加快构建房地产发展新模式。而新旧模式转换的前提是甩开旧模式高负债的包袱，最关键的是处理好债务问题。这是房企正在攻克的难题。在房地产粗放式发展时代，即便不计入表外负债，不少A股房企剔除预收款后的资产负债率仍超过80%红线。经过三年多的调整，行业融资模式已发生根本性转变。据兴业证券统计，截至今年上半年末，房地产板块上市公司剔除预收账款资产负债率为68.5%，较2023年底下降0.7个百分点；有息负债规模进一步缩减，较去年同期下降2.6%。与此同时，多数优质房企在2024年中期业绩会上均披露了年内偿债安排计划，包括但不限于降低一年内有息债务比例、优化债务结构、以自持资产为锚点置换存量债等策略，保障债务安全兑付，其核心逻辑是放慢脚步，完成债务结构切换，保证现金流安全，驱动业务转型发展。第二，去库存揽现金，以销定支稳经营。与过去依赖融资现金流，忽视经营性现金流，以高负债驱动发展相比，如今上市房企对经营性现金流回正的重视程度前所未有。从标杆房企掌舵人对市场的预判来看，密切跟进各地政策变化，进一步加大存货去化力度，是当前最重要的工作之一。具体实施路径有三种，一是以“有回款的销售”为目标，用各种手段促销回笼现金；二是加大流动性较低的大宗资产变现力度，盘活“沉睡”资产；三是缩减营销费用、管理费用以及财务费用等成本支出，“以销定支”稳定经营盘面。第三，减投资慎拿地，轻重并举谋转型。随着行业调整推进，单一依赖地产开发业务的模式已难以持续。从今年中报实现盈利的上市房企表现来看，地产开发业务同样也有所下滑，但商业、长租公寓、物业等经营性业务对业绩的贡献却在持续提升，成为稳定营收的第二增长点。与...

存量房贷与消费贷经营贷利差加大“转贷”中介忙得中秋没放假

“近段时间贷款中介的电话明显增多了，有时候能接到三四个，都是推荐消费贷、经营贷置换房贷业务的。”在北京一家互联网公司工作的小杨向中国证券报记者反映。记者近日调研发现，消费贷、经营贷利率不断内卷，与存量房贷利率之间产生较大利差，让贷款中介看到可乘之机，贷款置换业务悄然抬头。北京丰台丽泽商圈一家助贷公司的工作人员李彦超告诉记者：“目前是推销转贷的好时机，我们抓住风口加班加点干活，刚刚过去的中秋节都没放假。”贷款置换也被称为“转贷”，是指借款人用利率较低的新贷款代替利率较高的旧贷款，从而实现降息的目的。贷款中介以“转贷省钱”为噱头大肆宣传，吸引借款人办理该业务，并在转贷过程中收取居间费、手续费、垫资费、服务费等。从利率角度看，贷款置换后借款人负债成本确实有所下降，不过贷款年限缩短，借款人的还款压力变大。此外，在不法贷款中介诱导下，进行贷款置换的借款人可能涉嫌骗贷、违规挪用贷款等行为；同时，还面临个人信息泄露、财产遭受损失等风险。消费贷经营贷降至“2”字头9月以来，消费贷价格战硝烟弥漫，多家银行消费贷利率降至“2”字头。其中，招商银行部分地区分行“闪电贷”年利率降至2.88%，民生银行广东地区民易贷更低利率降至2.85%，平安银行、兴业银行、华夏银行等也推出了更低利率在3%以下的消费贷产品。与此同时，在政策及市场因素影响下，银行面向小微企业和个体工商户推出的抵押经营贷也卷至3%以下。交通银行深圳分行贷款经理小蒋告诉记者：“目前房产抵押经营贷产品利率可低至2.8%，贷款额度可达到抵押物评估值的七至八成。”但小蒋也向记者表示，更低利率有一定的审批条件，银行会对借款人资质、征信情况、抵押物实际状况、公司经营情况及公司涉诉情况等进行审核。比如，借款人年龄需在20周岁至65周岁，借款人年龄和贷款年限相加数值不能超过70。此外，经营实体需存续半年以上，借款人必须持有20%以上股权，还需有其他股东签字；抵押物房龄需小于30年，且只能为住宅，过户需满12个月等。招联首席研究员董希淼认为，由于存款利率降低等因素，银行资金成本有所下行，调降个人消费贷款、经营性贷款利率具有一定基础。同时，2023年...

又见险资接盘地产，新华保险等再拿下一座“万达”

据天眼查信息，近日，南京万达茂投资有限公司（简称“南京万达茂”）发生工商变更，大连万达商业管理集团股份有限公司退出股东行列，新增坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙）为股东并全资持股，同时，多位主要人员也发生变更。公开信息显示，南京万达茂是万达集团打造的大型文化旅游项目，总体量120万平方米，集“文化、旅游、商业、商务、人居、体育”为一体，涵盖室内主题乐园、万达广场、室外步行街等体验业态。2018年6月，南京万达茂开业，集合228家商户，包含万达影城、万达宝贝王、永辉超市、迪卡侬等9大主力店，开业首日客流超26万人次。本次股权变更，新晋股东坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙）成立于2023年12月，由新华人寿保险股份有限公司、中金资本运营有限公司分别持股99.99%、0.01%。该基金成立时，新华保险曾披露，公司将以有限合伙形式成立一只基金，基金规模是100亿，其中，中金资本作为普通合伙人认购100万，主要投资方向为不动产。据天眼查，除了南京万达茂，坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙）还分别于今年4月、7月“接盘”了万达旗下北京万达广场实业有限公司、烟台芝罘万达广场有限公司。新华保险“青睐”万达是当前险企资产配置的一个缩影，即在资本市场震荡和利率下行压力下，险资有意配置优质的不动产投资标的，以获得稳定的现金流和长期投资回报。除了新华保险，阳光人寿也在去年拿下江苏、上海、广州等地多家万达广场投资公司，友邦人寿、平安人寿等也有多笔大额地产项目成交。（来源：齐鲁晚报·齐鲁壹点客户端 记者：黄寿赓）https://www.ershoufang.com/web/#/Hons/HomeIndex

江苏探索构建房地产发展新模式

消存量优增量，迈向“住有宜居”住房支出是百姓生活中较大的一笔消费，住房品质直接关乎百姓生活幸福。省委办公厅、省政府办公厅联合印发的《关于巩固增强经济回升向好态势进一步推动高质量发展的若干政策措施》，从强化“好房子”供给、盘活存量房源、优化住房公积金使用政策等3个方面提出支持举措，构建房地产发展新模式，满足百姓“住有宜居”期待。推出第四代住宅，高品质住宅旺销构建房地产发展新模式，“33条”从当下市场实际和群众需求出发，从消化存量、优化增量两方面着手，提出一系列具体有效的可行性举措。在优化增量方面，重点抓好改善型住宅建设。“33条”明确，强化“好房子”供给，加快建成一批品质优良、数字化智能化的改善型住宅。省住房和城乡建设厅副厅长陈浩东表示，住房发展正从“有没有”转向“好不好”的新阶段，但市场上的改善型住宅还不能满足群众需要。为推动住房高质量发展、更好满足人民群众对美好生活的向往，我省今年2月出台《关于支持住宅品质改善提升若干措施》，随后又陆续发布《江苏省改善型住宅设计与建造导则》《江苏省改善型住宅评价细则》等配套文件，下一步将指导各地大力推进改善型住宅建设，加快构建不同面积和价位的改善型住宅产品供应体系，更好满足居民多样化改善性住房需求。这些政策措施对当下的住宅产品供给具有风向标意义。今年以来，我省多地建设创新住宅产品。5月，苏州吴江太湖新城一地块项目引入第四代住宅设计概念，“户户有花园、家家有庭院”，满足人们对高品质居住和田园美好生活的向往。6月，南京推出第四代住宅产品，位于南京河西G01地块，案名为“金陵序”，根据项目规划，每户都有错层式露台，实际面积使用率近。随后，第四代住宅在我省多地落地开花。事实也证明，高品质住宅更为畅销。6月底，位于南京市建邺区的金陵月华项目、鼓楼区的桃园金茂府项目首开告捷，前者开盘当日售出八成，后者首开摇号中签率18%、为今年楼盘更低中签率。8月底，江宁区仁恒龙湾首开，2小时去化八成五。“这两年，建‘好房子’是重点，推动各地用新兴绿色建筑材料代替不环保建材，做好配套，优化物业，把真正的‘好房子’推向市场，在房价不同区间都有不同层级好房子供选择，...

2024年中国房地产行业保值力综合测评成果发布

9月20日，“向新而行--2024 中国房地产企业品牌价值测评成果发布会暨第十四届房地产品牌发展高峰论坛”圆满举行。克而瑞集团CEO张燕女士在会上发布了中国房地产行业保值力测评研究成果，并对测评成果进行详细解读。榜单发布企业榜项目榜榜单解读在当前房地产市场整体去化速度放缓的背景下，企业要想穿越周期，关键在于打造能够适应市场变化、满足消费者需求的高品质产品、提供贴心完善的服务。在此背景下，CRIC保值力研究工作组启动了“保值力”测评工作，通过对已入住运营的项目进行保值力综合测评，挖掘并表彰那些在长时间尺度上表现稳健的项目，为整个房地产行业树立标杆，推动行业向更高质量发展转型。“保值力”测评体系旨在衡量住宅类项目长期保持其价值和吸引力的能力。客户对于项目价值的认可除市场价值外，更向产品力和服务力延伸，基于此“保值力”的测评体系从市场表现与公共资源、产品品质与质量和物业管理与服务三大维度展开。图：2024年保值力项目评价体系数据来源：CRIC从测评项目表现来看，保值力项目呈现四大特征：1、一二线城市保值力项目更多，城市核心板块因公共资源丰富，价值受到认可从保值力入选项目城市分布结构来看，一二线城市入选项目个数占比达到83%，其中一线城市项目占比26%，二线城市占比57%。进一步拆分城市区位分布来看，各能级城市中城市中心板块入选项目均过半，城市中心板块发展成熟，各类配套资源丰富，价值受到市场认可。2、项目中TOP和高端项目占比多，且各维度指标呈现均好性项目中，TOP和高端项目占比达到74%，这些项目公共资源、产品和物业各方面都要达到高标准，无明显短板。公共资源偏弱的项目通过产品和服务弥补项目资源缺陷，提升项目保值力。3、成熟高端产品线因其高度标准化的择地和产品标准，形成口碑聚集性，不同城市“保值力”均优在开展项目的综合测评工作时，我们发现多个项目名称相同，例如中国金茂开发的“金茂府”、华润置地的“橡树湾”以及保利发展旗下的天字系列中的“天悦”。这些项目均属于各自企业成熟的高端产品线，它们通常选择城市中心或次中心地带，或是拥有特殊资源的区域作为项目选址。在产品配置方面，它们均采用...

2024上半年中国房地产企业代建综合能力TOP30排行榜发布

9月20日，克而瑞集团副总裁孟音女士，于“向新而行——2024 中国房地产企业品牌价值测评成果发布会第十四届房地产品牌发展高峰论坛”会上发布2024上半年中国房地产企业代建综合能力测评成果，并对榜单进行了详细解读。PART1 榜单发布PART2 榜单解读2023年爆发式增长后，代建行业迎来了拓展增速放缓、企业加速分化的新阶段。2024年上半年，行业新增签约总量同比增16%，增速较2023年下降11个百分点。截止到6月末，已有超过百家企业涉及代建业务，企业间竞争愈发激烈。在此背景下，克而瑞研究中心从经营发展能力、产品竞争力、资源整合力以及品牌信誉力等多维度综合考虑分析，对代建企业进行测评，以供参考和借鉴。01 30强总合约建面超8亿平方米，超过1000万平方米达20家从2024年上半年代建综合能力30强企业来看，30强总签约面积达到8.1亿平方米，同比增9.14%。其中，有20家企业总签约面积超过1000万平方米。梯队来看，总合约面积超过5000万平方米企业共5家，与2023年保持一致，合计签约总面积达4.29亿平方米，占30强比重达53%，八成的规模由前15名的企业占据，集中度保持较高水平。随着有意愿、有能力的企业均“下场”布局代建，未来竞争格局将愈发激烈。企业来看，在代建领域深耕多年且业务模式、产品较为完整的企业如绿城管理、蓝城集团总合约超过1亿平方米，近一年新入局行业的并快速发展的企业如旭辉建管、龙湖龙智造等，保持较强竞争力同时总合约规模已突破2000万平方米。02 上半年TOP30企业新增签约面积8885万平方米，前五强占比42%2024年上半年综合能力TOP30代建企业新增签约面积8885万平方米，同比增长23%。尤其是新入局或新成立平台正式发展的企业仍在“高歌猛进”。如旭辉建管、融者共创、新城建管等7家企业2024年上半年新增规模同比增加超过了。与地产开发相似，代建行业“高集中度”特征显著：新增规模上，TOP1-5占30强的42%，第6-10名企业占27%，扩张态度相对积极。03 浙系企业仍是代建行业中流砥柱，但新拓占比较2023年下降2个百分点从企业的区域分...

房产税怎么计算 详细解析计算过程与要点

一、房产税概述房产税是一种对房屋产权人征收的税费，旨在调节房地产市场，促进资源的合理配置。房产税的多少取决于房屋的价值和当地政府的政策规定。二、房产税计算要素1. 房屋评估价值：房产税的税基通常是房屋的评估价值，这一价值由当地税务部门或专业评估机构进行评估确定。2. 税率：政府会根据当地经济情况和房地产市场状况，制定相应的税率。3. 减免政策：政府可能会针对某些特定情况，制定房产税减免政策，如首套房、低收入家庭等。三、房产税计算过程1. 评估价值确定：首先，确定房屋的评估价值。这一价值可能基于房屋的市场价值、建筑成本等因素。2. 查询税率：了解当地政府规定的税率。3. 计算应纳税额：将房屋的评估价值乘以税率，得到应纳税额。应纳税额 = 评估价值 × 税率4. 考虑减免政策：根据政府政策，确定是否存在减免情况，如有，则从应纳税额中减去相应金额。5. 最终结果：最终应纳税额 = 应纳税额 - 减免金额四、注意事项1. 房产税的计算可能因地区和政策差异而有所不同，具体计算方式需参照当地政府规定。2. 在计算房产税时，应确保房屋评估价值、税率等数据的准确性。3. 及时了解政府政策，以便享受相关减免政策。五、实例分析假设某房屋评估价值为200万元，当地政府规定的税率为1%，且符合首套房减免政策，减免金额为5万元。则：应纳税额 = 200万元 × 1% = 2万元最终应纳税额 = 2万元 - 5万元 = -3万元（实际无需缴纳房产税）通过以上分析，我们可以了解到房产税的计算过程及注意事项。在实际操作中，建议咨询专业人士或当地税务部门，以确保计算的准确性。（来源：深港在线综合）https://www.ershoufang.com/web/#/Hons/HomeIndex

绵阳房产新政：商品住房每平方米给予400元购房券

9月21日，绵阳市住建委联合市委人才办、市财政局市教体局等部门制定出台了《促进房地产市场高质量发展若干措施》。需求端包括：普惠性的补助、人才安居补助、以旧换新补助以及保障购房入学需求政策；供给端主要包括：规划提升、保障房建设、拆迁安置、新出让土地和存量土地去库存，以及助企纾困的财税金融政策等。其中，为鼓励群众在绵阳置业，自9月21日起至2025年6月30日，在绵阳城区购买新建商品住房的个人，按建筑面积每平方米给予400元购房消费券，每套更高不超过6万元。购买商业用房的，每套给予总房款2%商业用房消费券；购买车位的，每个给予3000元车位消费券，每户更高不超过6000元。鼓励群众参与住房以旧换新活动，对出售旧房且在六个月内购买新建商品住房的，给予旧房成交额1%的购房消费券。具体以活动实施方案为准。（来源：证券时报网）https://www.ershoufang.com/web/#/Hons/HomeIndex