业界谈房地产业未来：从“卖空间”到“赋能产业”共成长 2025-08-15 20:16:29

2025博鳌房地产论坛13日在海南陵水举办，业内人士聚焦行业转型与跨界融合，热议未来发展之路。房地产行业在加快自身转型同时，与其他产业的融合正穿透壁垒，成为商业新趋势。“房地产企业转型过程中一定要认清企业的优势。”中国商业联合会购物中心分会副会长兼专家委员会首席专家蔡云认为，当开发企业进入资金密集阶段，会想把资金放到多个篮子里，比如商业地产、产业地产等，但这需要有资源性优势助推转型。蔡云进而表示，房地产企业除了紧守着现有资源和资金外，还要打通行业，将专业的事情交给专业的机构去做，认清自身优势和劣势，做到互赢与融合。中国企业改革与发展研究会理事葛培健提醒，当前产业地产出现了内卷现象，无效的、同质化的低层次竞争消耗了资源，却未能带来真正的价值增量。对于产业地产的投资开发运营商而言，这不是一个“大而全”的时代，而是一个“小而精、深而透”的时代。他认为，产业地产未来发展将呈现“产业－科技－资本”的“新三角”模式。这种模式是对过去“土地财政－房地产驱动”的根本性转变，其核心在于从“土地财政驱动”到“产业税收驱动”，从“卖空间”到“赋能产业”，从“赚差价”到“共成长”。中国社科院研究生院城乡建设经济系教授陈淮认为，房地产发展的新模式，就是均衡发展的模式。具体来说就是补短板，实现产业链条上风险的均衡配置；调整城市结构，逐步实现大中小城市协调发展；要让市场和住房保障体系协调衔接、灵活过渡；建立供求关系的良性自我调节机制。保利发展控股海南云南区域党委书记、董事长李勇表示，房地产与其他行业融合的核心逻辑是要在整合的过程当中如何产生1+1>2，或者1×1>10的叠加效应，相互获利。他举例说，目前保利发展在海南的地产开发项目上，除了与华为合作做智慧家外，也有和美团进行合作，打通最后100米。在三亚的一些房地产项目上，也在尝试与优质医疗资源的互动与嫁接。行业的跨界融合，需要有更大视野。低空经济企业亿航智能副总裁薛鹏谈起低空经济与房地产的关联时说，低空经济中飞行器“八分在地”，其城市内通勤、文旅观光等场景需起降空间，这与房地产关联密切。他透露，目前企业正与房企合作，在新型住宅里探索做无...

北上广深旧改提速助力城市换新颜

近期，北京、上海、广州、深圳等一线城市的城中村及旧城改造项目进入密集施工与规划落地期，城市更新呈现提速态势。地方政府在征拆安置、产业导入、历史文化保护等方面协同推进，城市旧貌换新颜。在广州四大城中村改造重点片区中，罗冲围片区城中村改造项目进展最快，据了解，该项目总面积22.8平方公里，现状建筑面积2136万平方米，涉及城中村14条、需改造旧厂39个和旧城1247万平方米。近期，罗冲围项目安置区加快开建，截至8月初，该项目已开工29.3万平方米，共计2900余套安置房；2025年底前，61.5万平方米（7100套）安置房将全部开工建设。不仅仅是广州，深圳也迎来大体量旧改项目的新进展。7月底，湖南一家民营企业旗下的深圳市领瑞实业发展有限公司中标龙岗区吉华街道三联社区土地整备利益统筹项目。该项目占地84.21公顷、规划总容积32.95万平方米，是深圳东部近年来少见的超大体量旧改。据了解，这也是外地民企近年来操盘东部核心区城市更新。“大型旧改项目在推动片区功能升级的同时，也有助于集中完善公共配套设施，带动周边产业发展，未来该区域有望结合产业导入，推进产城融合型更新。”上海易居房地产研究院副院长严跃进对《证券日报》记者表示。在上海，城市更新则与历史文化保护正形成深度结合。据了解，上海正加快推进外滩“第二立面”、衡复风貌区等区域整体更新，积极推动徐汇滨江、静安走马塘等区域转型发展。业内预计上海更新节奏将全面提速。在北京，记者走访亦看到，不少危旧楼房拆除工作持续进行。例如，丰台蒲黄榆多个老旧社区已经拆除。海淀区“朱房村甲1号”及“什坊院甲1号”等都启动了拆迁腾退工作，为区域焕新按下加速键。值得一提的是，北京丰台区今年下半年拟供应11宗商品住宅用地，不少地块来自棚户区改造和城中村改造项目。多位业内人士表示，城市更新释放的土地有望持续保障优质土地供给，推动“好房子”建设。除此之外，旧改的提速也离不开资金的有力保障。从罗冲围征拆的加速落地来看，260亿元专项借款的及时注入，为项目顺利推进提供了关键资金保障。今年5月份，财政部亦表示，将扩大地方政府专项债投向领域和用作项目资本金范围，加大对城...

多地住房公积金支持支付首付款

8月13日，天津市住房公积金管理中心发布消息称，天津市推出购存量房提取住房公积金支付首付款新举措。当前，住房公积金政策已成为各地支持住房消费的重要抓手，除支持支付首付款外，各地也纷纷优化住房公积金贷款使用次数认定标准，拓宽公积金提取范围。58安居客研究院院长张波在接受《证券日报》记者采访时表示，随着政策效果逐步显现，差异化、精细化的住房公积金政策或将成为楼市调控的常态化工具。降低购房门槛天津市住房公积金管理中心本次发布的新政策明确，符合条件的缴存人及配偶可一次性申请提取购房合同签订当月之前的住房公积金金额支付首付款。同时，办理该业务后因购买同一套住房申请公积金(组合)贷款的，已提取金额纳入贷款额度计算范围。目前，提取住房公积金支付首付款相关政策已成为各地优化住房公积金政策的重点方向。据中指研究院统计数据，今年以来，已有北京、深圳、杭州、西安等超30个地区出台提取住房公积金支付首付款政策，支持提取住房公积金支付首付款的城市能级也逐步延伸至一线、二线核心城市。例如，北京市住房和城乡建设委员会、北京住房公积金管理中心8月8日发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》(以下简称《通知》)，明确支持缴存人在提取公积金支付购房首付款的同时申请公积金贷款。“此前住房公积金最为直接的作用还是体现在降低月供利率层面，但购房者需先自筹首付款再申请住房公积金贷款，资金周转压力较大。”张波表示，目前支持提取住房公积金账户余额支付首付的地区不断增多，显著降低了购房门槛，对首付能力不足的年轻群体和新市民尤为有利。中指研究院政策研究总监陈文静认为，住房公积金在提高居民购房和租房支付能力、改善中低收入家庭居住条件等方面发挥了重要作用。支持提取住房公积金账户余额支付首付款，进一步发挥了住房公积金的住房保障功能，更好支持缴存人住房消费需求。加大住房公积金政策优化力度今年以来，住房公积金政策优化是各地房地产政策优化的主要方向之一。在支持提取住房公积金账户余额支付首付的同时，多地还从提高公积金贷款额度、延长还款期限等方面进行优化调整。苏州市住房公积金管理中心8月12日发布《关于进一步扩大住房公积金使用...

多地密集推出“好房子”建设地方细则

记者8月14日从盐城市住房和城乡建设局获悉，近日，盐城市住房和城乡建设局等六部门联合印发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，提出加大高品质住房供给，提供更多满足群众改善型需求的“好房子”。事实上，各地近期密集推出“好房子”地方标准，结合区域发展特点，构建高品质住宅标准体系，推动住宅建设向安全舒适、绿色智慧、全龄友好方向升级。据《证券日报》记者梳理，7月份以来，已有沈阳、成都、厦门等近十地推出“好房子”相关规范。此外，各地还通过土地出让金分期缴纳、住房公积金贷款提额等方式，支持“好房子”建设。因地制宜细化标准建设“好房子”是满足居民多元化住房需求、推动构建房地产发展新模式的重要举措。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《证券日报》记者表示，“好房子”从供给端提供了更能满足市场需求、品质和配套更好的产品，不仅避免了同质化竞争，助力稳定市场，还能激活增量需求、改善性需求，有利于促进房地产市场良性循环。目前，标准《住宅项目规范》已正式施行。多地落实“好房子”工作要求，坚持“安全、舒适、绿色、智慧”的建设目标，于近期出台“好房子”技术导则或相关设计规范。例如，成都市住房和城乡建设局8月1日发布的《成都市好住房设计导则（试行）》要求“绿色建材应用比例不应低于10%，禁止使用高污染、高耗能的建筑材料”，并提出“小区宜配置智慧物业服务管理平台”“户内宜设置全屋智能系统”。7月21日发布的上海市工程建设规范《住宅设计标准》（征求意见稿）明确，住宅小区和住宅建筑的智能化系统设计和设备的选型应兼顾功能实用性、技术先进性、设备标准化、网络开放性、系统可靠性及可扩性，并可满足智能家居的应用需求。为增强“好房子”标准的针对性，各地还结合本地气候特征、地理位置、生活习惯等因素，因地制宜制定地方标准。沈阳市城乡建设局等三部门8月8日发布的《沈阳市高品质住宅开发建设实施方案（2025—2027）》要求，立足北方严寒地区气候特点，制定特色化技术标准体系，强化节能、保温、适寒性能。厦门市住房和建设局7月24日发布的《厦门市高品质住宅项目设计评价导则》则根据厦门市气候多雨、容易内涝的实际情况，...

“两个转向”为房地产业指明方向

不久前召开的中央城市工作会议就我国城市发展作出两个“转向”的判断：我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。两个“转向”为我国房地产行业转型发展明确了历史方位，也指明了未来方向。“两个转向”让房地产行业迎来新机遇。过去20余年，我国城镇化经历快速增长期，城市处于大规模增量扩张阶段，房地产市场实现了飞速发展。随着城镇化从快速增长期转向稳定发展期，房地产市场也将进入稳定发展阶段。我国将分类推进以县城为重要载体的城镇化建设，继续推进农业转移人口市民化。随着城镇化进程持续推进，农村人口继续走向城市，房地产市场仍有众多发展机遇。更为重要的是，随着城市发展转向存量提质增效为主的阶段，房地产行业将在存量市场中找到更多机会。人民群众对美好居住生活的需求不断增多、持续升级，市场呼唤高质量住房供给。“两个转向”有助于激活住房消费需求。未来，城市配套将更完善，功能更丰富，环境更宜居、安全、韧性，承载力更高，有助于激发潜在的住房消费。房地产企业适应市场形势建设更多安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，将从供给端满足需求、牵引需求。“两个转向”，要求行业加快构建房地产发展新模式。房地产行业将着力优化和完善住房供应体系，加快发展保障性住房，满足城镇住房困难工薪群体刚性住房需求，因城施策增加改善性住房供给；推动建立要素联动新机制，以人定房、以房定地、以房定钱，促进房地产供需平衡、市场稳定；大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售，优化预售资金监管；加快建立房屋全生命周期安全管理制度，为房屋安全提供有力保障；完善房地产全过程监管，整治房地产市场秩序，切实维护群众合法权益。“两个转向”，要求高质量开展城市更新。高质量开展城市更新，是推动房地产发展转型和加快构建房地产发展新模式的重要组成部分。在城市更新过程中，我国将一体化推进好房子、好小区、好社区、好城区建设，人民群众将迎来高品质生活空间；建设“好房子”方面，将全链条提升住房设计、建造、维护、服务水平；建设“好小区”方面，将持续推进城镇老旧小区改造，逐步解决好难题，稳步推进城中村和危旧房改造...

房地产市场活跃度有所提升（锐财经）

北京放开五环外住房限购，从四个方面调整住房公积金政策；多地出台举措激活住房消费潜力，大力推进“好房子”建设；部分城市扩大住房公积金使用范围，支持购房者使用公积金账户支付购房首付款……近期，政策利好不断，房地产市场活跃度有所提升，出现一系列积极变化。各地政策持续显效8月8日，北京市宣布，符合条件的家庭在北京市五环外不再限制购房套数，并从四方面加大住房公积金支持力度，包括优化首套房认定标准、提高二套房贷款额度、降低二套房贷款首付比例、提高年度缴存公积金可贷额度等，降低购房者置业成本和购房门槛。政策出台不到一周，北京市五环外多个楼盘迎来看房高峰。业内人士分析，此次政策调整有利于提振市场预期，进一步推动房地产市场止跌回稳。今年以来，随着和地方层面的各项政策加快落实，各线城市房地产市场出现积极变化。上半年，全国新房和二手房交易总量同比增长，房地产市场总体保持稳定态势。一线城市中，深圳市上半年二手房市场月均成交量超过5000套，整体保持较好运行状态；广州市二手住宅网签套数和面积同比分别增长12.98%和13.31%。部分重点二线城市如杭州、合肥、长沙、成都等新房价格环比走势持续向好，房价连续环比上涨。部分城市同时调整优化住房公积金政策、扩大住房公积金使用范围。例如，陕西西安、广东深圳、浙江杭州等地出台政策，提出支持购房者使用公积金账户支付购房首付款，进一步活跃楼市。市场交易量有所改善从市场统计数据看，促进房地产止跌回稳相关政策措施成效明显。统计局副局长盛来运在分析上半年经济形势时表示，上半年房地产虽然有所波动，但总体上朝着止跌回稳的方向迈进。市场交易量有所改善，商品房销售降幅同比收窄。上半年，全国新建商品房销售面积同比下降3.5%，比去年同期收窄15.5个百分点，比去年全年收窄9.4个百分点；商品房销售额下降5.5%，比去年同期收窄19.5个百分点，比去年全年收窄11.6个百分点。商品房交易比较活跃，二手房交易量实现同比增长。市场价格降幅整体收窄，部分城市有所上涨。6月份，一、二、三线城市新建商品住宅销售价格虽然有所波动，但同比降幅都比去年同期收窄。数据显示，一线、二线、三线城市新...

房地产债务重组从“有效化解”迈向“系统修复”

8月份以来，时代中国境外债务重组获批，花样年控股集团有限公司宣布与主要美元债权人就基础商务条款达成一致。公开信息显示，7月份至今，龙光集团、世茂集团等多家出险房企相继宣布境外债务重组生效，亦有远洋集团等十余家房企公布新的债务解决方案。另据中指研究院监测，2025年房地产企业海外债尚有一千多亿元，规模较高峰期明显下滑，风险逐渐缓释。在笔者看来，经过两年多的持续努力，房企债务风险处置工作取得重要突破性进展，正从“有效化解”迈向“系统修复”新阶段，这将成为房地产行业从规模竞争迈向质量竞争的关键转折点。首先，化债重点由展期转向削债。随着市场化处置机制逐步成熟，政策工具箱持续扩容，房企制定债务重组方案也呈现出策略性转变。早期化债时，房企在与债权人谈判后通过率较高的方案，主流模式是“展期+债转股”。但相较于彼时这种以展期为主的“时间换空间”模式，当前房企更倾向采取削债手段，从源头上减负。今年下半年以来生效的重组方案中，绝大多数房企都给出了多元化偿债路径，涵盖资产抵债、现金回购、债转股及留债展期等多种选项，其中“现金+债转股+资产包”组合偿付方案较为常见。进展顺利的债务重组模式，有一个共性特征是以削债为主，削债比例少则接近50%，多则达到70%左右。此外，在房企与债权人就境外债重组方案充分博弈与权衡后，境内债或者新的债务重组方案通过时间也较之前缩短，这反映出债权人愈发理性。其次，短期套现与长期兑付方案配套并行，重建信用循环体系。债务重组是否顺利，本质是如何化解债务人与债权人的矛盾，寻找“更优解”。从债权人角度而言，往往诉求各异，有的担忧房企获得的现金用途难以平衡保交楼任务与债务重组，有的坚持短期套现和高清偿率，有的则倾向于长期兑付方案。从已有债务化解案例来看，“长短兑付”组合方案，尽量满足不同债权人诉求，相对通过率较高。其中，有四个化债工具的实施细节值得关注，一是有现金偿付选项，不过最终现金偿还的比例多数不超过20%；二是重组方案涉及的偿债资产评估值要较为合理；三是留债展期时间、利息以及还本方式要协商一致；四是方案中涉及债转股的，要设置股权收益分成条款，也要谨慎确定转股价格和比例，充...

2025年1—7月份全国房地产市场基本情况

一、房地产开发投资完成情况1—7月份，全国房地产开发投资53580亿元，同比下降12.0%；其中，住宅投资41208亿元，下降10.9%。1—7月份，房地产开发企业房屋施工面积638731万平方米，同比下降9.2%。其中，住宅施工面积445107万平方米，下降9.4%。房屋新开工面积35206万平方米，下降19.4%。其中，住宅新开工面积25881万平方米，下降18.3%。房屋竣工面积25034万平方米，下降16.5%。其中，住宅竣工面积18067万平方米，下降17.3%。二、新建商品房销售和待售情况1—7月份，新建商品房销售面积51560万平方米，同比下降4.0%；其中住宅销售面积下降4.1%。新建商品房销售额49566亿元，下降6.5%；其中住宅销售额下降6.2%。7月末，商品房待售面积76486万平方米，比6月末减少462万平方米。其中，住宅待售面积减少285万平方米。三、房地产开发企业到位资金情况1—7月份，房地产开发企业到位资金57287亿元，同比下降7.5%。其中，国内贷款9207亿元，增长0.1%；利用外资17亿元，增长3.2%；自筹资金23230亿元，下降8.5%；定金及预收款16815亿元，下降9.9%；个人按揭贷款7918亿元，下降9.3%。四、房地产开发景气指数7月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为93.34。（来源：统计局）https://www.ershoufang.com/web/#/Hons/HomeIndex