上海出台楼市新政为市场注入强心针 深圳跟进预期走强

北京调整楼市政策之后，上海也对房地产政策进行了优化。8月25日，上海市住建委、市财政局等六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，出台包括调减住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税等政策。中指院政策研究总监陈文静指出，整体来看，本次上海楼市新政在优化限购、加大公积金政策支持方面，与北京较为相似。除此之外，上海进一步降低居民购房成本，明确不再区分首套、二套住房商贷利率，完善房产税政策等措施，整体力度较北京略大，政策范围更广。业内人士认为，上海最新出台的政策，惠及面较广，将为全国新一轮政策优化和市场向好，产生正面的提振作用。一家TOP10房企管理层在8月25日下午的业绩会上表示，房地产市场即将进入传统销售旺季，上海今日放松政策，将对楼市成交形成利好。“在政策助力之下，像上海这样高能级热点城市的成交规模，可能会进一步放量，这将持续推动市场企稳。”“市场预计，未来北京也可能会继续优化商贷利率，出台降低居民购房成本等措施。随着北京、上海先后优化楼市政策，短期深圳跟进的概率也进一步增强，这将有助于提振市场预期，促进市场止跌企稳。”陈文静表示。调减限购 并非取消外环外限购“今日上海出台的房地产政策中，倍受市场关注的一项措施为，符合条件情况下，在外环外将不限制购房套数，即购房资格进一步放宽。”易居研究院副院长严跃进表示。通知明确，对符合上海市住房购买条件的居民家庭，包括本市户籍居民家庭、在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非本市户籍居民家庭，在外环外购买住房不限套数，包括新建商品住房和二手住房。对于成年单身人士，按照居民家庭执行住房限购政策。按照上述规定，沪籍居民家庭和沪籍成年单身人士，在外环外购买住房不限套数；在外环内限购2套住房。非沪籍居民家庭和非沪籍成年单身人士，自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的，在外环外购买住房不限套数；自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的，在外环内限购1套住房。“上海进一步调减住房限购政策，外地社保年限规定为1年，比北京2年的规定更进一步，实施力度大于市场预...

一个销售能卖10套，数千万的杭州商业大平层遭疯抢

8月25日，一则“杭州大佬3小时花了8000万买大平层”的消息在杭州各大购房群流传，该大平层为滨江集团揽奥望座星河800项目。界面新闻8月26日从星河800项目销售经理许燕处证实，上周末，该项目确实有一套总价约8300万元的顶楼户型被买下，目前客户已支付50万元认筹金。据界面新闻了解，除了这套8300万元的户型，上个周末，星河800项目10层以下房源已经销售一空。甚至有一位销售内卖出了10套大平层，单套成交价在3000万-5000万之间。星河800项目规划了一幢24层高的住宅和两幢30层高的商业大平层。商业大平层土地性质为商业用地，但主要用途是住宅。与传统住宅相比，其在产权年限、交易税费、水电成本方面存在一定劣势。该项目的住宅部分2022年开盘，每平方米限价4.6万元。商业性质项目共54套房源，一层一户，单套面积约820平方米，定价依据层高有所不同。杭州高端客群房产服务商行致盛创始人李晓桃分析称，商业大平层项目想要热销，首先要价格到位，其次是拥有不错的产品和地段。在定价方面，该项目低楼层房源的价格为每平方米3万元，与其一墙之隔的奥映鸣翠在售项目均价约为每平方米8.7万元。奥映鸣翠为商业住宅项目，开盘时共有74套房源，吸引了605组家庭登记，中签率12%。许燕告诉界面新闻，星河800项目10层以下房源总价在2000多万元，下单客户基本上是杭州企业主，其中也包括滨江集团武林壹号、阳光海岸等项目的老业主。一位星河800项目的认筹客户对界面新闻记者表示，花2000、3000万元只能买300平方米以下的住宅，但是买商业性质的地产项目则可以买到820平方米的户型。星河800项目紧邻杭州奥体中心，所处的杭州萧山区奥体板块是当地房地产市场的热门豪宅区，仅次于上城区的南星桥板块。在该项目的高楼层，远眺可看到杭州之门、大莲花、国博中心等杭州地标，这成为其热销的重要原因之一。上述认筹客户告诉界面新闻，在样板间看房时，感觉杭州城都在眼前了，他和很多客户都是只来看一次就决定购买了。在装修层面，星河800项目也采用了滨江集团的顶配标准。除星河800项目外，杭州大平层的整体市场表现同样可圈可点。根据...

苏州取消市区新建商品住房2年限售 今年以来多个城市宣布取消限售

8月26日晚，苏州市住房和城乡建设局宣布，为进一步满足居民改善性住房需求，即日起，取消苏州市区范围内新建商品住房取得不动产权登记证书满2年方可转让的限制措施（有特殊限制转让要求的住房除外）。中指研究院苏州分院分析师金珂告诉红星新闻记者，苏州作为长三角重要城市，此次取消住房限售政策，有助于提升房地产市场流动性，更好地支持居民实现“以小换大”“以旧换新”等改善性住房需求，进一步促进供需两端合理匹配，也有望增强市场活力，推动房地产行业良性循环和健康发展。取消限售，专家称将激发市场活力金珂称，值得注意的是，政策仍明确排除了“有特殊限制转让要求的住房”，体现了苏州在放宽限制的同时，继续严格贯彻“房住不炒”的定位。苏州在推动市场灵活性提升的同时，并未放松对风险防控的重视。未来，随着该政策效果的逐渐显现，苏州房地产市场有望进一步实现稳健发展，更好地服务于市民的居住需求。▲苏州发布取消限售政策上海易居研究院副院长严跃进则认为，此次政策调整是苏州市政府根据当前房地产市场形势和居民实际需求作出的重要决策，体现各地下半年“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”的导向。严跃进表示，当前改善性住房需求积极释放，原有的转让限制措施在一定程度上制约了居民住房条件的改善。此次取消限售，将有效降低居民改善住房的交易成本和时间成本，激发市场活力，为房地产市场注入新的动力。严跃进预计，8月底9月初全国房地产宽松的政策会加快出台。今年已有多个城市宣布取消限售今年以来已有多个城市陆续宣布取消限售。2月8日，重庆市住建委发布通知“取消中心城区原已纳入两年限售范围住房的再交易管理”，标志着重庆自2017年9月开始执行的限售政策正式落幕。3月底，南京全面取消商品房限售，这是当地在经过此前两次松绑后，完全取消限售。4月，无锡发布“锡十条”，取消商品房限售政策。7月，成都宣布分批取消住房限售政策。根据中指研究院监测显示，随着本次苏州宣布取消限售，在22个重点城市中，目前上海、杭州、北京部分房源仍执行限售。杭州去年10月后，新出让地块需摇号项目不再执行限售，但已执行限售项目未取消限售；北京对限竞商品房、共有产权房的限售政...

远洋集团发力代建业务盘活不良资产

在房地产行业转型进入深水区之际，具有“轻资产和抗周期”的代建业务，成为房企转型的重要方向之一。据克而瑞地产研究近期发布的监测数据显示，2025年上半年，代建新增规模排名前20位的企业新增签约建筑面积合计为10983万平方米，同比增加28%。这一数据折射出房地产行业转型的新逻辑，即当土地红利消退、高杠杆模式失灵，“专业能力变现”正替代“资本规模扩张”，成为房企重构价值链的“破局利器”。在这场拓展代建业务的大赛中，想跻身阵营并不容易。头部企业绿城管理早已深耕十数年，且上市已久一枝独秀，龙湖集团旗下龙湖龙智造、金地集团旗下金地管理等代建企业也深耕多年。不过，后来者远洋集团旗下代建品牌远洋建管却已经蹚出一条新的轻资产化业务路径。据中指研究院近期发布的《2025上半年中国房地产代建企业排行榜》显示，今年上半年，远洋建管新拓展面积562万平方米，位列行业第八。“代建业务已经是远洋集团的重要发展方向。”远洋集团副总裁赵建军近日对《证券日报》记者表示，不同于其他房企将代建业务拆分，独立运营，远洋集团做代建业务采取完全融合的发展模式，既要做好重资产开发运营，又要加快代建业务拓展步伐。在发展的策略上，代建业务已受到了更多重视。盘活不良资产提升代建费率从今年上半年代建行业竞争格局来看，头部企业新签约规模集中度出现下降，中部和尾部企业加速项目拓展，代建管理费率持续压缩。据中指研究院对典型代建企业代建项目统计，超五成代建项目代建管理费率在1%至2%之间，部分能达到3%，而过去代建管理费率高点时可达5%。在这种竞争格局下，远洋建管独辟蹊径，走差异化竞争路线，多元业务、盘活不良资产，城市更新等赛道成为其锤炼代建能力且提升代建费率的重要抓手。“不同类型项目收费差异很大，比如涉及复杂的不良资产处置项目，收费比例会相对高一些。”赵建军透露，盘活不良资产是一个好赛道，具有广阔的发展前景。从已有的实操案例来看，华东地区的海盐都汇华庭项目，展现了远洋建管处理复杂问题的能力。面对70余起债务纠纷和停滞的工程，公司团队通过债务重组、成本优化和营销重塑，不仅实现如期交付，还使项目跻身当地销售前三。至于盘活不良资产的合...

中国恒大：退市！

停牌长达18个月后，中国恒大集团（以下简称“中国恒大”）终迎退市定局。8月12日晚间，在香港上市的中国恒大发布公告称，公司于2025年8月8日收到香港联交所发出的信函，表示基于公司未能满足联交所对其施加的复牌指引中的任何要求，且股份一直暂停买卖并未于2025年7月28日之前恢复买卖，香港联交所上市委员会根据相关上市规则，已决定取消公司的上市地位。中国恒大股份上市的最后为2025年8月22日（即下周五），并将于2025年8月25日上午九时起取消股份上市地位。公司无意就上市委员会作出取消上市地位的决定申请复核。资料显示，中国恒大股份自2024年1月29日上午10:18起停牌，截至今年7月28日，已连续停牌18个月。根据香港联交所上市规则中的“快速除牌”机制，若主板公司的证券连续停牌18个月，香港联交所可取消有关公司的上市地位。停牌前，中国恒大股价仅剩0.163港元/股，总市值约22亿港元。被除牌退市已成定局自2021年起，恒大的债务问题持续暴露。2023年9月，中国恒大发布公告称，公司董事会主席许家印因涉嫌违法犯罪，被依法采取强制措施。2024年5月，中国证监会依法对恒大地产集团有限公司（中国恒大通过复杂离岸架构控股的境内核心业务子公司，以下简称“恒大地产”）债券欺诈发行及信息披露违法案作出行政处罚决定。经中国证监会查明，2019年至2020年期间，恒大地产通过提前确认收入的方式虚增收入超5600亿元、虚增利润超900亿元，致使在交易所市场公开发行债券存在欺诈发行，所披露的相关年度报告存在虚假记载。决定对恒大地产责令改正、给予警告并罚款41.75亿元；对恒大地产时任董事长、实际控制人许家印处以顶格罚款4700万元并采取终身证券市场禁入措施。与此同时，中国恒大的多位前高管也因涉嫌财务造假、欺诈发行公司债等被中国证监会给予警告，并处以20万元至1500万元不等罚款。从债务问题暴露，到被颁发清盘令，再到后续财务造假、信披违规遭到监管处罚，中国恒大最终走到被除牌退市这一步，并未出乎市场预料。“房地产企业风险正在通过市场化、法治化方式出清。”中指院企业研究总监刘水表示，此前，根据市场...

报告：7月房地产类专项债发行量1020亿元

8月5日，据克而瑞研究中心发布的报告称，7月份全国地方政府新增专项债发行规模继续上升，发行规模突破6000亿元，环比6月全月上升17%，创年内新高。其中房地产类专项债发行量1020亿元，连续两月在1000亿元以上，其中土储类专项债发行714亿元，连续两个月突破500亿元。从趋势来看，自2025年5月份以来，房地产专项债发布频次明显加快，额度也有所上升。5月15日，中共中央、国务院正式发布《关于持续推进城市更新行动的意见》，随后国新办新闻发布会上，发改委、财政部、自然资源部等五部门均明确表态，要大力支持城市更新，自然资源部更明确提出要精准识别存量空间盘活利用潜力区域，推动盘活存量用地和商办用房。近3个月，每月房地产相关专项债发行数量均超过100只，此前均在80只以下。7月房地产专项债涉及项目数量超过800个，也创下年内新高。据克而瑞报告，聚焦到明细来看，2025年7月专项债共有714亿元投向土地储备，在房地产各类专项债中占比更高，达到70%。其次为保障安居，达165亿元，城镇旧改和棚户区改造金额较为接近分别为65亿元和57亿元，保障房最少，为20亿元。累计来看，2025年以来，土储类专项债累计发行2639亿元，在房地产类专项债中累计占比为51%，7月共发行712亿元，为年内第二高点。土储类专项债累计涉及项目共1112个，在房地产类项目中占比31%。此外，2025年7月，共有120个城市的相关项目获得了房地产专项债的融资。报告认为，作为当前城市发展工作的重要资金来源，房地产相关专项债正在带来更多高质量的新增投资和有效住房供给，并进一步挖潜有待释放的存量住房需求，加快行业企稳进程。预计下半年各地将进一步加快城市更新工作的推进力度，利用好当前的专项债资金支持和政策窗口期，为房地产市场带来更多稳市场支持。（来源：澎湃新闻）https://www.ershoufang.com/web/#/Hons/HomeIndex

部分中小房企并购科技资产谋转型

在房地产行业深度调整的背景下，近期，部分中小上市房企将目光投向科技产业，通过并购实现新的业务布局。业内人士认为，跨界并购有望为中小房企在行业调整期开辟第二增长曲线，增强抗周期能力。但也需注意，这对企业的整合能力、资源匹配度和持续投入提出更高要求。跨界案例频现8月12日晚间，上市房企衢州信安发展股份有限公司（以下简称“衢州发展”）发布资产收购预案，拟通过发行股份方式购买48名股东合计持有的先导电子科技股份有限公司（以下简称“先导电科”）95.4559%股份，同时拟向不超过35名特定投资者发行股票募集配套资金，募集金额不超过30亿元，发行价格为3.46元/股。公告显示，先导电科主营业务为先进PVD溅射靶材和蒸镀材料的研发、生产和销售业务，同时也从事高纯稀散金属及化合物的回收提纯、制备和销售业务。公司产品最终广泛应用于新能源、计算机、消费电子、精密光学、数据存储等终端市场。据了解，衢州发展前身为新湖中宝，曾广泛布局长三角地产业务，但近年来业绩承压，公司谋求转型，形成了“地产+高科技投资”双主业模式。衢州发展表示，公司以房地产开发提供稳定现金流，支撑高科技产业的长周期培育；同时通过科技投资孵化创新动能，探索中长期发展转型路径。除了衢州发展，近期，北京万通新发展集团股份有限公司（以下简称“万通发展”）也宣布，正在筹划通过增资及股权转让的方式合计投资8.54亿元取得北京数渡信息科技有限公司（以下简称“数渡科技”）62.98%的股权。公告显示，数渡科技核心产品为PCIe高速交换芯片。据了解，万通发展是一家专业化地产公司，业务体系核心为住宅开发和商用物业，主营方向为住宅物业开发与经营。公司表示，本次交易将优质的芯片设计业务资产注入上市公司，有助于落实上市公司向数字科技业务转型的战略，开拓上市公司新的业务增长点，进而提升上市公司发展质量。多重因素驱动业内人士认为，中小房企加码科技并购出于多重因素考虑。一是受房地产市场调整影响，部分中小房企盈利能力下降，通过并购可迅速进入新领域、寻找新发展路径；二是科技概念在资本市场具备一定热度，部分房企希望通过跨界并购获得资本市场的关注度，提升估值水平。...

房地产商业模式，早就变了

说点在地产下行期怎么考虑住宅开发公司的战略的思考，看看下行期开发的商业模式有没有发生变化。不囤地房地产拆开看实际上是地+房，其中土地因为区位的独特性，有自身的价值，在过去的城市化过程里，虽然房子始终在折旧，但是因为土地在上涨，所以我们观测到的房地产是一直向上走的。实际地产的库存在上行期还是有特殊性的，如果库存仅仅是土地，那么库存实际上是一直上涨的，地产企业只是害怕储存做错产品的库存，而不是怕做对产品，暂时没卖的库存。。实际上过去的一段时间，很多地产企业还因为库存的上涨受益。有个做股票投资的朋友和我讲，他最喜欢白酒和房地产这样的生意模式，因为这些企业的库存不但放不坏，而且还有很大概率升值，真是个好的生意模式。与之相反的是航空公司，他们的座位库存会在航班起飞的时候一下子减值清零。但这个优良商业模式也是双刃剑，下行时期，地产商遭遇双杀，一方面销售受阻降价，开发项目出现亏损，另外库存的未开发土地还在跌价，还要计提减值。所以地产低谷大家状况往往十分惨烈。很多地产企业有丰富的宏观模型来预测行业周期，但实际上周期每次都不太一样。由于模型预测有底气，反而经营不留余地，预测失败结局就是企业倒闭。万科郁总某个阶段喊我们不做预测只做应对，也其实可能是经验之谈，多次周期后的无奈之举。从这个角度说，不要囤积土地原材料，用多少买多少，做好加工企业，放弃靠土地增值获利的商业模式，可能是开发企业经历多次周期后的成熟选择。公司策略的不囤地，反映到项目上，还可能是要买小地块，因为一个项目过大，其实不开发部分也是一种囤地，土地下行期，连这种囤地都会给公司带来不必要的损失。小市场，做细分从消费端来看，要意识到下行期住宅市场已经变成了一个小市场。细分客户的购房需求，其实过去很大一块是保值增值需求，以及因为担心房价上涨过快，提前消费的其他需求。现在下行期，要重新思考这些需求的真实性。虽然好像需求还在，但在资产下跌的大趋势下，大家对买房的态度从过去找个理由能买就买，变成了现在非必要不买房。真的成了房住不炒，房子的消费行为更类似于大宗消费品的购买行为，就像买车一样。买了就为享受，可能保值的考虑要少很多。在客户这种考虑...