央视关注：多政策激发市场信心 南京楼市正逐步企稳回升

9月14日，统计局发布了今年8月全国70城住宅销售价格报告。记者注意到，报告中江苏南京新房价格环比出现上涨，涨幅0.3%，仅次于上海，企稳向好。近段时间，南京楼市正逐步企稳回升，前两天举行的南京金秋房展会上，参展的187个新建住房项目近2万套房源，共吸引近5万人入场观展，商品房认购总套数1933套，成交总金额97.58亿。参展企业销售负责人 张逸姬：接待了数千组的客户，然后成交是110套房源，整体的效果还是超出我们想象的。南京市在今年4月份、6月份分别推出两批住房“以旧换新”房源，实施近半年来，在促进置换链条畅通、提升房地产市场活跃度方面发挥了明显作用。此次展会上， “以旧换新”活动的问询和成交热度不减。参展企业销售负责人 陈浩宇：我们的成交百分之七八十都是以旧换新，而且客户对以旧换新这个活动也非常积极。展会期间，南京市在各区现行购房补助政策基础上，将额外给予购房合同金额1%的补助。三天展会期间，购房者申领补贴近1亿元。（来源：央视新闻）https://www.ershoufang.com/web/#/Hons/HomeIndex

石狮：“以旧换新”有补贴 多孩家庭住房核减1套认定

取消土地出让限价设定、尚未开工商品房允许调整套型结构、多孩家庭购买新建商品房可核减1套认定套数、“卖旧买新”可享新房金额0.5%的购房补贴……9月22日，记者从市住建局获悉，住建、自然资源等七部门9月20日联合印发《关于进一步促进石狮市房地产市场平稳健康发展工作方案》，出台八条重磅新政，进一步改善房地产市场环境，提振市场信心，精准支持刚性和改善性住房需求。新政有效期持续至2025年6月30日。适度优化规划管控条件优化计容规则。文件执行后取得用地批准手续的住宅小区等房地产开发项目，独立设置或设置在住宅建筑首层及以上的公用配电房不计容；架空层设置为城市公共开放空间、公共停车的可不计容，应对项目外居民开放并允许使用。单列安置房（安商房）停车配建标准。90—150（含）平方米的户型，每户配建不低于0.8个车位；45—90（含）平方米的户型，每户配建不低于0.5个车位。优化规划条件内容。办公建筑每一分隔单元，套内建筑面积原则上不小于300平方米，确需小于300平方米的，每一分隔单元内不得设置独立卫生间。优化土地供给取消土地出让限价设定，房价不再设置更高价格限制。降低土地出让参与条件，土地出让前明确地块教育划片。支持商品房套型结构调整对尚未开工（含部分未开工）商品房项目，在符合土地出让合同和规划条件相关要求的前提下，允许开发企业根据市场需求适当调整套型结构。允许房地产企业容缺办证房地产企业可持土地出让合同和已缴纳不低于50%的土地出让金票据作为使用土地的证明材料，容缺办理建设工程规划许可证和施工许可证。优化多子女家庭住房套数认定多子女家庭（二孩及以上）购买新建商品住房，认定住房套数时予以核减1套家庭住房套数，不论该套房是否存在未结清贷款。银行业金融机构按核减后相应的商业行个人住房贷款政策执行。适度优化资金监管和预售政策在重点监管资金使用上，对未兑现的房票金额，计入重点监管资金额度进行核算。鼓励并协助有资金需求的开发企业，采用商业银行保函替代监管账户资金。对在本市竞得新出让土地的开发企业，可使用旧项目资金监管账户上金额的50%支付土地款。对商品住宅、商业办公及车位的价格下调幅度与时间...

地产周刊丨房地产市场在调整中加快构建发展新模式

“金九银十”是传统的房地产市场销售旺季，今年中秋假期，可以说是检验房地产市场“金九”的个重要节点。中秋假期期间，各地房企加大了推盘、促销的力度。北京房企推出了中秋专属优惠折扣和特价房房源；广州有超过40个楼盘推出优惠活动；深圳推出了装修送购房补贴等政策；郑州在中秋假期期间推出特惠房源、家电礼包、减免物业费等促销政策……一些地方政府也瞄准“金九银十”，促进房地产市场企稳。例如，南京市住房保障和房产局发布了《关于发放2024年金秋房展会限时购房补助的通知》，针对自2024年9月20日至22日期间在南京金秋房展会上购买新建商品住房，且在2024年12月31日前完成新建商品住房买卖合同网签备案的购房人，在各区现行购房补助政策基础上，额外给予购房合同金额1%的补助。此外，广东湛江、四川天府新区等多地也发布了房地产新政，促进房地产市场平稳健康发展。中指研究院的数据显示，北京的新房市场表现相对乐观，中秋假期新房日均成交较2023年假期上涨91%，成为一线城市中上涨的城市。而深圳、上海、广州的新房日均成交较2023年假期分别下降7%、17%和65%。中指研究院的报告指出，受台风、出游等多重因素影响，多数城市售楼处整体到访量一般，成交量低于以往中秋假期水平，25个代表城市新房日均销售面积较2023年假期下降约29%。统计局发布数据表明，房地产市场仍在调整之中。与上月相比，8月份，各线城市商品住宅销售价格下降。当月，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.2个百分点。二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.7%和0.8%，降幅均比上月扩大0.1个百分点。从二手房房价来看，8月份，一、二、三线城市二手住宅销售价格环比降幅均较上月有所扩大。值得指出的是，自“5·17房地产新政”以来，全国新房市场出现持续转好迹象，新房价格连续3个月环比降幅持续收窄。5月17日，中国人民银行和金融监督管理总局等部门出台了取消房贷利率政策下限、下调房贷首付款比例和公积金贷款利率、设立保障性住房再贷款等一系列房地产新政，随后各地出台了多项细化措施，市场信心也随之提振，房地产市场活跃度有...

上市房企中报透露出行业三大变化

上市房企2024年上半年“成绩单”已披露完毕。洞察上市房企利润表、现金流量表及资产负债表这三张重要报表变化曲线，对企业、行业经营逻辑以及投资者信心变化，非常重要。参考上市房企披露的标志性财务指数变化曲线来看，笔者认为，开发商已摒弃靠“旧三高”（高杠杆、高负债、高周转）模式拼增长，正落实保持底线思维、谨慎稳健的经营策略。在此过程中，有三大变化值得期待。，忙降债保兑付，放慢脚步求安全。近年来，监管部门多次强调，加快构建房地产发展新模式。而新旧模式转换的前提是甩开旧模式高负债的包袱，最关键的是处理好债务问题。这是房企正在攻克的难题。在房地产粗放式发展时代，即便不计入表外负债，不少A股房企剔除预收款后的资产负债率仍超过80%红线。经过三年多的调整，行业融资模式已发生根本性转变。据兴业证券统计，截至今年上半年末，房地产板块上市公司剔除预收账款资产负债率为68.5%，较2023年底下降0.7个百分点；有息负债规模进一步缩减，较去年同期下降2.6%。与此同时，多数优质房企在2024年中期业绩会上均披露了年内偿债安排计划，包括但不限于降低一年内有息债务比例、优化债务结构、以自持资产为锚点置换存量债等策略，保障债务安全兑付，其核心逻辑是放慢脚步，完成债务结构切换，保证现金流安全，驱动业务转型发展。第二，去库存揽现金，以销定支稳经营。与过去依赖融资现金流，忽视经营性现金流，以高负债驱动发展相比，如今上市房企对经营性现金流回正的重视程度前所未有。从标杆房企掌舵人对市场的预判来看，密切跟进各地政策变化，进一步加大存货去化力度，是当前最重要的工作之一。具体实施路径有三种，一是以“有回款的销售”为目标，用各种手段促销回笼现金；二是加大流动性较低的大宗资产变现力度，盘活“沉睡”资产；三是缩减营销费用、管理费用以及财务费用等成本支出，“以销定支”稳定经营盘面。第三，减投资慎拿地，轻重并举谋转型。随着行业调整推进，单一依赖地产开发业务的模式已难以持续。从今年中报实现盈利的上市房企表现来看，地产开发业务同样也有所下滑，但商业、长租公寓、物业等经营性业务对业绩的贡献却在持续提升，成为稳定营收的第二增长点。与...

存量房贷与消费贷经营贷利差加大“转贷”中介忙得中秋没放假

“近段时间贷款中介的电话明显增多了，有时候能接到三四个，都是推荐消费贷、经营贷置换房贷业务的。”在北京一家互联网公司工作的小杨向中国证券报记者反映。记者近日调研发现，消费贷、经营贷利率不断内卷，与存量房贷利率之间产生较大利差，让贷款中介看到可乘之机，贷款置换业务悄然抬头。北京丰台丽泽商圈一家助贷公司的工作人员李彦超告诉记者：“目前是推销转贷的好时机，我们抓住风口加班加点干活，刚刚过去的中秋节都没放假。”贷款置换也被称为“转贷”，是指借款人用利率较低的新贷款代替利率较高的旧贷款，从而实现降息的目的。贷款中介以“转贷省钱”为噱头大肆宣传，吸引借款人办理该业务，并在转贷过程中收取居间费、手续费、垫资费、服务费等。从利率角度看，贷款置换后借款人负债成本确实有所下降，不过贷款年限缩短，借款人的还款压力变大。此外，在不法贷款中介诱导下，进行贷款置换的借款人可能涉嫌骗贷、违规挪用贷款等行为；同时，还面临个人信息泄露、财产遭受损失等风险。消费贷经营贷降至“2”字头9月以来，消费贷价格战硝烟弥漫，多家银行消费贷利率降至“2”字头。其中，招商银行部分地区分行“闪电贷”年利率降至2.88%，民生银行广东地区民易贷更低利率降至2.85%，平安银行、兴业银行、华夏银行等也推出了更低利率在3%以下的消费贷产品。与此同时，在政策及市场因素影响下，银行面向小微企业和个体工商户推出的抵押经营贷也卷至3%以下。交通银行深圳分行贷款经理小蒋告诉记者：“目前房产抵押经营贷产品利率可低至2.8%，贷款额度可达到抵押物评估值的七至八成。”但小蒋也向记者表示，更低利率有一定的审批条件，银行会对借款人资质、征信情况、抵押物实际状况、公司经营情况及公司涉诉情况等进行审核。比如，借款人年龄需在20周岁至65周岁，借款人年龄和贷款年限相加数值不能超过70。此外，经营实体需存续半年以上，借款人必须持有20%以上股权，还需有其他股东签字；抵押物房龄需小于30年，且只能为住宅，过户需满12个月等。招联首席研究员董希淼认为，由于存款利率降低等因素，银行资金成本有所下行，调降个人消费贷款、经营性贷款利率具有一定基础。同时，2023年...

又见险资接盘地产，新华保险等再拿下一座“万达”

据天眼查信息，近日，南京万达茂投资有限公司（简称“南京万达茂”）发生工商变更，大连万达商业管理集团股份有限公司退出股东行列，新增坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙）为股东并全资持股，同时，多位主要人员也发生变更。公开信息显示，南京万达茂是万达集团打造的大型文化旅游项目，总体量120万平方米，集“文化、旅游、商业、商务、人居、体育”为一体，涵盖室内主题乐园、万达广场、室外步行街等体验业态。2018年6月，南京万达茂开业，集合228家商户，包含万达影城、万达宝贝王、永辉超市、迪卡侬等9大主力店，开业首日客流超26万人次。本次股权变更，新晋股东坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙）成立于2023年12月，由新华人寿保险股份有限公司、中金资本运营有限公司分别持股99.99%、0.01%。该基金成立时，新华保险曾披露，公司将以有限合伙形式成立一只基金，基金规模是100亿，其中，中金资本作为普通合伙人认购100万，主要投资方向为不动产。据天眼查，除了南京万达茂，坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙）还分别于今年4月、7月“接盘”了万达旗下北京万达广场实业有限公司、烟台芝罘万达广场有限公司。新华保险“青睐”万达是当前险企资产配置的一个缩影，即在资本市场震荡和利率下行压力下，险资有意配置优质的不动产投资标的，以获得稳定的现金流和长期投资回报。除了新华保险，阳光人寿也在去年拿下江苏、上海、广州等地多家万达广场投资公司，友邦人寿、平安人寿等也有多笔大额地产项目成交。（来源：齐鲁晚报·齐鲁壹点客户端 记者：黄寿赓）https://www.ershoufang.com/web/#/Hons/HomeIndex

江苏探索构建房地产发展新模式

消存量优增量，迈向“住有宜居”住房支出是百姓生活中较大的一笔消费，住房品质直接关乎百姓生活幸福。省委办公厅、省政府办公厅联合印发的《关于巩固增强经济回升向好态势进一步推动高质量发展的若干政策措施》，从强化“好房子”供给、盘活存量房源、优化住房公积金使用政策等3个方面提出支持举措，构建房地产发展新模式，满足百姓“住有宜居”期待。推出第四代住宅，高品质住宅旺销构建房地产发展新模式，“33条”从当下市场实际和群众需求出发，从消化存量、优化增量两方面着手，提出一系列具体有效的可行性举措。在优化增量方面，重点抓好改善型住宅建设。“33条”明确，强化“好房子”供给，加快建成一批品质优良、数字化智能化的改善型住宅。省住房和城乡建设厅副厅长陈浩东表示，住房发展正从“有没有”转向“好不好”的新阶段，但市场上的改善型住宅还不能满足群众需要。为推动住房高质量发展、更好满足人民群众对美好生活的向往，我省今年2月出台《关于支持住宅品质改善提升若干措施》，随后又陆续发布《江苏省改善型住宅设计与建造导则》《江苏省改善型住宅评价细则》等配套文件，下一步将指导各地大力推进改善型住宅建设，加快构建不同面积和价位的改善型住宅产品供应体系，更好满足居民多样化改善性住房需求。这些政策措施对当下的住宅产品供给具有风向标意义。今年以来，我省多地建设创新住宅产品。5月，苏州吴江太湖新城一地块项目引入第四代住宅设计概念，“户户有花园、家家有庭院”，满足人们对高品质居住和田园美好生活的向往。6月，南京推出第四代住宅产品，位于南京河西G01地块，案名为“金陵序”，根据项目规划，每户都有错层式露台，实际面积使用率近。随后，第四代住宅在我省多地落地开花。事实也证明，高品质住宅更为畅销。6月底，位于南京市建邺区的金陵月华项目、鼓楼区的桃园金茂府项目首开告捷，前者开盘当日售出八成，后者首开摇号中签率18%、为今年楼盘更低中签率。8月底，江宁区仁恒龙湾首开，2小时去化八成五。“这两年，建‘好房子’是重点，推动各地用新兴绿色建筑材料代替不环保建材，做好配套，优化物业，把真正的‘好房子’推向市场，在房价不同区间都有不同层级好房子供选择，...

2024年中国房地产行业保值力综合测评成果发布

9月20日，“向新而行--2024 中国房地产企业品牌价值测评成果发布会暨第十四届房地产品牌发展高峰论坛”圆满举行。克而瑞集团CEO张燕女士在会上发布了中国房地产行业保值力测评研究成果，并对测评成果进行详细解读。榜单发布企业榜项目榜榜单解读在当前房地产市场整体去化速度放缓的背景下，企业要想穿越周期，关键在于打造能够适应市场变化、满足消费者需求的高品质产品、提供贴心完善的服务。在此背景下，CRIC保值力研究工作组启动了“保值力”测评工作，通过对已入住运营的项目进行保值力综合测评，挖掘并表彰那些在长时间尺度上表现稳健的项目，为整个房地产行业树立标杆，推动行业向更高质量发展转型。“保值力”测评体系旨在衡量住宅类项目长期保持其价值和吸引力的能力。客户对于项目价值的认可除市场价值外，更向产品力和服务力延伸，基于此“保值力”的测评体系从市场表现与公共资源、产品品质与质量和物业管理与服务三大维度展开。图：2024年保值力项目评价体系数据来源：CRIC从测评项目表现来看，保值力项目呈现四大特征：1、一二线城市保值力项目更多，城市核心板块因公共资源丰富，价值受到认可从保值力入选项目城市分布结构来看，一二线城市入选项目个数占比达到83%，其中一线城市项目占比26%，二线城市占比57%。进一步拆分城市区位分布来看，各能级城市中城市中心板块入选项目均过半，城市中心板块发展成熟，各类配套资源丰富，价值受到市场认可。2、项目中TOP和高端项目占比多，且各维度指标呈现均好性项目中，TOP和高端项目占比达到74%，这些项目公共资源、产品和物业各方面都要达到高标准，无明显短板。公共资源偏弱的项目通过产品和服务弥补项目资源缺陷，提升项目保值力。3、成熟高端产品线因其高度标准化的择地和产品标准，形成口碑聚集性，不同城市“保值力”均优在开展项目的综合测评工作时，我们发现多个项目名称相同，例如中国金茂开发的“金茂府”、华润置地的“橡树湾”以及保利发展旗下的天字系列中的“天悦”。这些项目均属于各自企业成熟的高端产品线，它们通常选择城市中心或次中心地带，或是拥有特殊资源的区域作为项目选址。在产品配置方面，它们均采用...