专题回顾 | 典型城市房地产政务环境研究

导语一线城市政务管理大多更为严格，也拥有着更大的调整空间；二三线城市方面，成都、长沙量化评分结果相对宽松。研究视点当前房地产整体经营风险攀高，房地产行业调控基调持续宽松，为积极应对行业规模下行周期中的各方面挑战，地方主管部门在“稳市场”中的作用愈加重要。在2024年的二十届三中全会上，再次明确要充分赋予地方调控自主权，进一步落实因城施策，并完善房地产税收制度。在供地指标管理方面，也提出要建立“建设用地指标配置”与“常住人口增加”相协调的机制。从而优化土地管理，提升资源配置效率、充分释放市场潜力。为充分探析各城市房地产政务环境现状，本文从供地管理、控规限制、预征税率、盈利空间等四大维度进行研究，并结合城市库存和去化指标，为城市选择和地方政策优化提供相关参考。就典型城市政务环境的综评结果来看，一线城市政务管理大多更为严格，目前依旧执行限购，预征税率普遍偏高，平均得房率低于八成，地价房价比也远高于二三线城市平均。但与之相应的，也拥有着更大的调整空间，尤其是在预征税率、购房限制性政策等方面调整余地较大，此外在土地供应方面，一线城市的优质宅地热度仍远高于其他城市，适当控制供地规模和提升供地质量，仍可有效提升板块的市场发展预期。二三线城市方面，成都、长沙量化评分结果相对宽松，不仅房地价差较为充裕、供地计划规模也控制的较为理想，在规划限制方面也较为宽松，平均得房率均达到了82%以上，均排在典型城市前十，在高得房率项目的建设方面排在了典型城市前列。如成都的金沙清源里、阅天府，以及长沙的福天藏郡院子等项目，得房率可以达到90%以上乃至超过。郑州、泰州、中山等政务管控相对严格，平均得房率水平均相对较低，且地价房价比相对较高，并且在泰州、中山等房价不高的三四线城市，企业盈利空间更是明显承压。而郑州方面则是在2024年供地计划同比大增85%，在大部分城市去化存量、紧缩供地指标的情况下，仍然增加计划供地规模，掣肘地方市场预期恢复。对于库存高位、去化缓慢的城市，即便地方政府尽可能地出台了相关扶持性政策，也只能收获事倍功半的效果。典型如南京、宁波、常州等开盘去化率一成左右或更低的城市，在庞大的潜在库...

6小时巡回调解，化解30余户村民房产纷争

图为2024年8月23日，北京市通州区人民法院张家湾人民法庭法官徐明祺、田小雨、金绍育在张家湾镇梁各庄村村委会办公室对该村涉搬迁继承纠纷的村民开展调解工作。“感谢法官上门调解、耐心释法，我们能顺利入住新房，离不开你们的辛勤付出！”在北京市通州区张家湾镇梁各庄村的调解现场，一位大爷由衷地对调解法官表示感谢。8月23日，通州区人民法院张家湾人民法庭的法官团队“送法上门”，前往梁各庄村开展涉搬迁继承纠纷的巡回调解工作，就地为村民解决矛盾纠纷，助力村民早日入住新房，获得了村民的一致好评。“我们家本来马上就要办房本了，被安置人去世了，这房本还能办下来吗？”“我们家前不久搬迁刚分下来一套房子，但是分房的人去世了，我们兄弟姐妹好几个，这房归谁呀？”正值8月酷暑，张家湾镇梁各庄村解纷联络站前围满了村民，大家你一言我一语，焦急地向联络员询问搬迁后分房的问题。村级解纷联络站是通州区法院四级解纷网络的重要一环，是村民与法院的“连心桥”，村民有什么矛盾纠纷都会到这里寻求帮助。联络员一边安抚村民的情绪，一边向他们了解详细情况，并积极反馈给该村的包片法官。原来，梁各庄村于2018年进行了搬迁工程，这几年间有不少被搬迁人和被安置人去世，引发了不少继承纠纷，涉及一大批安置房如何办理房屋权属登记的问题。在了解到上述情况后，张家湾法庭时间与相关行政部门开展联合会商，梳理出梁各庄村此类纠纷共30余起，并对每家每户的具体情况进行了摸排。考虑到案件类型均为继承纠纷，部分案件当事人众多，为减少当事人诉累、高效便捷解纷，张家湾法庭决定指派徐明祺、金绍育、田小雨共三个法官团队一同前往梁各庄村开展巡回调解工作。由于当事人之间关系特殊，且案涉搬迁补偿项目多、利益大，调解当天，有不少当事人情绪激动，因此，调解工作一开始并不顺利。“咱妈也是被安置人，咱妈去世了，凭什么我不能分房？”一位大妈大声争辩道。一旁的大爷也毫不示弱：“你说凭啥？平时咱妈都跟我住一起，里里外外的钱是我花的，人是我照顾的，宅基地也登记在我名下的，你好意思分什么？”“那咱妈是不是每两个月都在我这儿住一段时间，咱妈生病的时候，我有少出过一分钱吗？你就这么睁眼说...

战略地位跃升，区域价值提升 南沙迈入置业更有获得感的新时代

随着近期中国（广东）自由贸易试验区成立九周年建设成果新闻发布会的举办，南沙“成绩单”引人关注。9月5日下午，由广州市住房和城乡建设局、南沙区住房和城乡建设局指导，广州市房地产行业协会主办，广州南沙新区房地产协会支持，阳光城·丽景半岛承办的中心之上·城势再启——南沙未来人居发展新生态沙龙圆满举行。广州市住建局房地产业管理处副处长宋加平，广州市房协执行会长陆毅，南沙区住建局副局长赵勇、房地产处处长吴泰斌，阳光城华南区域公司副总裁兼广州城市公司总经理刘裕明、阳光城华南区域公司营销总经理林柯冉出席活动。业内专家探讨认为，南沙区域价值的不断提升，正对房地产市场形成新的支撑，而面向世界开放是南沙的重要使命和独特气质，也将给南沙房地产的发展带来新的想象空间。南沙区域价值持续提升宜居价值日益凸显近期的南沙楼市同样颇引人关注，在7、8月房地产行业传统淡季，南沙新房成交逆势上涨，7月网签量高达887套，按月涨幅31.4%。8月，在各区普跌的衬托下，南沙也属于跌幅相对小的。随着市场新增供应的补仓，“金九银十”的表现让人期待。该如何看待南沙房地产市场的走向？沙龙上，广州市住建局房地产业管理处副处长宋加平表示，从广东省新区到广东自贸试验区面积更大片区，从粤港澳全面合作示范区到2022年《南沙方案》印发明确把南沙打造成为立足湾区、协同港澳、面向世界的重大战略性平台……南沙在、省、市发展大局中的战略地位不断跃升。南沙区域价值的持续提升，也为房地产业的发展带来了良好的机遇和环境。（广州市住建局房地产业管理处副处长 宋加平）对于目前南沙房地产市场的行情，专家表示，由于房地产行业进入深度调整，南沙的房地产开发投资在连续多年实现正增长后，也于去年出现了回调。大部分有担当的房企也都拒绝“躺平”，多措并举保持经营稳定性，积极履行社会责任，努力打造让人民群众满意的“好房子”。据透露，接下来广州市住建局也将加强市场调研，及时协调解决房地产开发经营过程中出现的各类难点、堵点问题，切实把防范化解房地产风险工作做实做细做好，确保房地产市场平稳健康发展。提振市场信心南沙“好房节”即将启动今年以来，为提振市场信心，传播行业正...

“金九”拍地忙 “以价换量”仍是主流

本周，正式迈入楼市的传统销售旺季“金九”阶段。对于正处于调整期的楼市而言，今年的“金九”行情是观察和影响后市走向的重要节点。对于广州市场而言，这个9月不仅是房企推新促销的节点，也是土地拍卖的“大月”，将有12宗宅地在9月竞拍，涉及到金融城、琶洲等中心区热点板块，其成交行情也将成为影响楼价甚至整个楼市预期的重要因素。房价数据出现积极变化部分城市出现触底反弹上周末，位于黄埔的旧改大盘中建海丝城开盘，成为“金九”前抢跑的代表性项目。一些小户型单位每平方米3.5万元左右的售价，再次拉低区域价格，而这种明显的“以价换量”策略效果不错，开售现场人气十足，项目报称首开收金10.8亿元，为近期去化较高项目之一。业内人士表示，对于一个规模大盘而言，这说明价格符合或者低于市场预期，筑底价格的出现就会推动市场的成交。当下，对房价的走势预期依然是影响置业意愿的关键因素。那么，这个“金九”对楼价的预期能够稳住吗？从目前新房市场价格来看，已出现降幅缩窄，结构性上涨的行情。根据中国房地产指数系统百城价格指数对全国100个城市新建、二手住宅销售市场的调查数据，8月，百城新建住宅平均价格为16461元/平方米，环比上涨0.11%，同比上涨1.76%，受部分城市优质改善项目入市带动，百城新建住宅价格环比结构性上涨。其中，一线城市新建住宅价格环比上涨0.27%，同比上涨3.41%。从广州市场来看，新房价格8月环比下跌0.11%，同比上涨0.44%。值得关注的是，根据纬房研究院、中国城市经济学会房地产专业委员会的监测数据，一二线城市8月上半月房价自2022年4季度以来疑似触底，其中广州及北京更为明显。绝大多数城市房价较更低点回升1-6个百分点。二线城市相对于一线城市，触底回升现象更为明显。除厦门外，其监测的其他样本城市普遍停止再创新低。大连、哈尔滨、天津等部分二线城市已经抹去了近三个月的跌幅。在近日万科举行的2024年中期业绩推介会上，万科董事会主席郁亮也表示，目前房价经过3年的调整，已经回落到相对比较合理的水平，新产品的性价比也得到了较大的提升，政策端对多样化住房需求的支持，也让买房变得更加容易。从供给侧来...

房企中报季里的盈利答案与未来方向

面对此轮地产行业大变局，无人能置身事外。据中指院监测数据，上半年，105家（剔除违约房企）A股和H股上市房企营业收入均值为115.91亿元，同比下降13.00%；净利润均值为1.45亿元，同比下降82.05%。其中约50家房企出现亏损，受市场需求疲软、房价进一步下行、市场竞争加剧等影响，房企销售去化受阻，“以价换量”成为去库存常用手段，进而导致营收规模增长动力不足、利润水平承压。需要指出的是，在行业大势之下，仍有包括华润、中海、保利、龙湖、绿城等少数企业实现盈利。纵观这些仍在盈利的房企，摆脱传统驱动路径，商业运营、代建市场、长租公寓等经营性收入占比提升，成为其“第二增长曲线”。行业阵痛期 超50%房企出现亏损今年上半年，房地产市场深度调整，市场供求关系发生重大变化，尽管政策面持续优化，但房地产行业依然处于筑底过程中，房企业绩普遍承压，盈利能力仍待修复。统计局数据显示，今年前7月，新建商品房销售面积为5.4亿平方米，同比下降18.6%，其中，新建住宅销售面积为4.5亿平方米，同比下降21.1%；1-7月，全国新建商品房销售额为5.3万亿元，同比下降24.3%，其中，新建住宅销售额为4.7万亿元，同比下降25.9%。与之而来的，则是亏损成了当前房企的普遍情况。据choice数据，93家房地产开发上市公司，42家出现亏损，若扣除非经常性损益，亏损企业达到了49家，占比53%。利润端的亏损，反映的是房地产周期的影响。2022年之前，行业内以规模论英雄，高价地频出，随着这些地块近两年进入结算周期，给不少房企的当期利润，带来不小压力。当然，也有部分房企保持了持续盈利，其中以国央企为主，也包括少数优质民营房企，如华润、中海、保利，以及龙湖、绿城等。具体来看，华润置地、中海地产为梯队，上半年归母净利润均在100亿元以上；第二梯队为保利发展、龙湖集团，归母净利润均超过50亿元，此外，绿城中国、新城控股等在上半年净利润均在10亿元以上。其中作为优质民营企业代表，上半年龙湖集团实现营业收入468.6亿元，股东应占溢利为58.7亿元，剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利为47.5亿元。其中...

多地推出住房“以旧换新” 配套支持政策

9月3日，成都市房地产经纪协会宣布住房“以旧换新”活动加码，追加第二批新房项目及经纪机构。成都市房地产经纪协会表示，成都市住房“以旧换新”活动反响热烈，截至目前，活动报名超千人，项目的客户到访明显增加，二手房挂牌、成交量均有上涨。目前，住房“以旧换新”正在全国广泛铺开并取得初步成效。在此基础上，多地加码住房“以旧换新”，通过出台配套政策助力其进一步落地见效，其中不乏支持异地住房“以旧换新”、保留旧房学区等“新招”。加码住房“以旧换新”近期，多地加码住房“以旧换新”。8月30日发布的《重庆市住房和城乡建设委员会关于调整优化房地产交易政策的通知》，在此前“换新购”购房活动的基础上，将对住房“以旧换新”的购房补贴调整为“每套新购住房不低于总房款0.5%的补贴”，并鼓励各区加大补贴力度。以加大补贴力度、减免税费等形式出现的加码政策在各地并不鲜见。上海在商品住房“以旧换新”活动启动后印发的《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》中提出，对符合条件的“以旧换新”居民家庭，给予住房置换期间过渡租房、装修搬家等适度补贴；淮安发布的《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的意见》提到，对实施“以旧换新”的业主，在享受财政部、税务总局“以旧换新”个人所得税优惠政策基础上，再给予新购买一手住房所缴契税的购房补贴。中指研究院市场研究总监陈文静对《证券日报》记者表示，整体来看，当前各地在推进住房“以旧换新”时加码各类配套政策，通过优化房贷利率、首付比例、补贴等政策进一步鼓励业主参与“以旧换新”，有助于降低购房、换房的成本及门槛，提升其参与“以旧换新”的积极性。创新政策支持在上述较为常见的配套政策外，部分地区在支持住房“以旧换新”的过程中推出“新招”，创新对住房“以旧换新”的政策支持。《无锡市梁溪城市发展集团有限公司商品房“以旧换新”3.0版公告》进一步扩大此前住房“以旧换新”活动范围，增加对苏州全市、常州全市等城市范围内存量二手商品住宅的收购。目前，仅有无锡市梁溪区及签署《湾区城市房地产市场联动合作框架协议》的11个大湾区城市支持异地住房“以旧换新”。南京等地则推出了参与住房“以旧...

武汉2.3万套保租房让青年人安居乐业 河南小伙成功租到“二环房”

“这样的价格能在武汉二环内租上独厨独卫的一居室，还有24小时管家服务，你敢信？”8月30日，24岁的河南小伙胡志豪谈起自己的租房经历，连连为武汉市的保障性租赁住房（保租房）政策点赞。胡志豪租住的保租房位于汉阳区武汉城建·汉阳印象小区内，是面积约60平方米的一居室。房间户型正、采光好，崭新的精装修风格简约，家具、家电齐全，拎包入住。小区距归元寺仅500米，到地铁4号线也不远，交通便利、配套齐全。小胡是河南人，去年大学毕业后先去了杭州，半年后来到武汉，应聘到一家知名电器公司担任电商主播。住房是他关心的头等大事，来武汉前就摸清了各类针对年轻人的租房优惠政策。抵达武汉天，小胡申请到“青年人才之家”免费住了7天，并利用这段时间外出找房。一开始本想找保租房，但是单位周边没有合适的房源，他只能通过中介平台先找了一间隔断房过渡。今年3月，小胡向武汉城建集团旗下武汉安居集团燕归园项目提交了保租房申请，排队3个月后入住汉阳印象小区。他租住的一居室每月租金1100元左右，没有中介费，执行民用水电价格，还能享受专业运营团队24小时安保等服务。此外，汉阳印象还享受汉阳区的人才公寓政策。作为毕业6年内、在汉缴纳社保、租住人才租赁房的留汉青年，小胡能享受每月30%的租房补贴，每季度由区财政直接打到卡上。“这样算下来，每个月的实际居住成本千元出头，大幅降低。”武汉安居集团汉阳硚口片区运营官杜年媛介绍，燕归园项目有房389套，以两居室、三居室为主；汉阳印象项目有房96套，均为一居室。“租金价格参照同地段、同品质租赁住房市场价的八五折，加上地段好、装修新、配套全、服务优，性价比很高，两个项目都处于满租状态。”近年来，在房地产市场供求关系发生重大变化的背景下，武汉市致力于通过制度改革打造租售并举的全新住房供应体系，通过“一张床、一间屋、一套房”的多样化住房产品体系保障新市民、青年人的住房需求。《武汉市人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》要求，在中心城区集中新建商品住房，按照不低于住宅面积6%的比例配建保障性租赁住房，解决新市民、青年人等群体住房困难问题。目前，武汉安居链APP上收录的保租房数量已...

孟晓苏：从违法“小产权房”起征房地产税，正常商品房延缓征税

孟晓苏，经济学家。原全国人大常委会万里委员长秘书、原进出口商品检验局副局长、中房集团公司原董事长、原房改课题组的组长。受访者供图“从城镇居民违法的‘小产权房’起征房地产税！”孟晓苏的这一建议仿佛深水炸弹，在网络上引发了热议，网友们纷纷点赞与转发。“其实我在向建言的同时，一直在为中低收入者呼吁。”孟晓苏对《华夏时报》记者说。多年来，孟晓苏坚持呼吁加快建设保障房，“加快推进保障性住房建设”已位列今年重点推进的“三大工程”之首。孟晓苏多年向建议“取消和调减住房限购政策”，目前已写入二十届三中全会文件。近日，孟晓苏对本报记者说：“对‘小产权房’征收房地产税，对这些房屋的持有者是有利的，它不仅让违法的‘小产权房’从此拥有合法身份，而且还能实现房产的大幅升值。”有业内人士认为，这是多方共赢的事情。它同时也能让地方政府有效增加税收，化解目前财政收入萎缩的困难，减少“非税收入”的不适当增长。孟晓苏强调说，要实施这一措施一定要有法可依，法律需要做出相关明文规定。让“小产权房”变为“大产权房”孟晓苏一再强调说，所谓“小产权房”可不是农民群众合法持有的宅基地和房屋，更不是为工薪收入家庭提供的保障性住房，前面这几项都是合法房产。在我国法律规范中，“小产权房”确指是城镇居民“违法”购买的农村土地和房屋。孟晓苏提示，“千万不能混淆概念，更不要断章取义。”孟晓苏分析说，“违法‘小产权房’的大规模存在已是改变不了的现实。追溯它的出现与广泛蔓延，起源于我国城乡‘二元结构’的土地制度。在逐渐形成‘土地财政’的若干年中，农民为维护自身利益而自发为土地找出路，避免被政府廉价征走，违法转让建设用地是农民的自愿行为；城镇居民也贪图这类用地的价格低廉，自发或通过开发公司建起‘小产权房’，作为自己的家居场所。可以看出，‘小产权房’是个别农民与城镇居民合力突破法律法规限制的结果。”他继续分析说，“小产权房”虽然对“违法”的城镇居民和农民群众都有利，但是它损害了另外两个社会主体的利益：个是没有收到土地出让金的地方政府，政府用其他群体缴纳的土地出让金和财政收入，维持着城市建设和城市管理，这就让没有缴纳税费的群体占了别人的便...