新年探访沪深楼市

2024年底举行的中央经济工作会议提出，“持续用力推动房地产市场止跌回稳”“充分释放刚性和改善性住房需求潜力”。去年9月26日中央政治局会议部署实施一揽子增量政策以来，相关政策措施落地见效并持续发力，积极因素不断增多，促进房地产市场止跌回稳。当前房地产市场运行如何？2025年开年，记者探访上海、广东深圳等地房地产市场，现场感受楼市交易持续回暖势头。——编 者买方下单速度在加快，卖方议价的空间在缩小上海 市场交易明显升温“2024年四季度以来，门店带看量比前年同期增长了1倍，市场交易明显升温。今年，我们要用更精准的服务，及时响应客户需求。”2025年1月2日，新年个工作日，链家上海黄浦店店长程建成在门店例会上给团队打气鼓劲。2024年12月31日晚上，新年即将到来，程建成和团队还在为撮合一套住宅的买卖而努力。客户陈先生是新上海人，10多年前购房时买了套小两室，随着事业发展和孩子成长，想通过“卖小换大”改善住房条件。他看中了门店附近地铁口一套140多平方米的三室两厅，经过两年观望，房价调整已经接近心理价位。特别是2024年12月上海取消普通住房标准和非普通住房标准后，这套住宅的交易税费成本一下子降了70多万元，这让陈先生觉得“是时候出手了”。好事多磨，洽谈时房东又提出在原先报价上加价20万元。经纪人团队连夜在买卖双方之间斡旋，终于在新年伊始接到了房东同意成交的电话。链家黄浦店服务的人民广场和南京东路地块，是上海楼市重点板块之一，较能反映上海房地产市场的走势。程建成告诉记者，去年5月上海出台优化限购、放宽信贷等九条楼市新政策后，门店带看量从之前的每周35组增加到50组；9月推出楼市“沪七条”后，带看量又增加到每周70组左右，且连续3个月保持稳定。值得一提的是，相较于6月以刚需为主的交易结构，9月以来改善型需求成交增加明显。“一方面是买方下单的速度在加快，另一方面是卖方议价的空间在缩小，说明上海楼市正逐步企稳回升。”程建成说，去年四季度，门店附近一个地铁楼盘接连成交了多套大户型住宅，而苏州河畔一栋不限购的商住产权楼也接到多个买家的问询意向，这是近3年来难得的现象。上海市房地产交...

​一线城市高价地接连出让 带动百强房企拿地额同比降幅收窄

2024年房企在土地市场投资的表现是谨慎、收缩，多数房企拿地规模和力度都处于较低水平。投资较为积极的是头部央国企，中海地产、华润置地和保利发展位列新增货值前三。整体来看，2024年，TOP100企业拿地总额9280.0亿元，同比下降29.7%，相较1-11月降幅收窄1.8个百分点。值得关注的是，2024年12月份，北京、深圳、上海、广州等一线城市接连出让多宗高总价地块，带动百强房地产企业拿地总额同比降幅收窄。对于2025年的土地投资，业内人士认为，如若不利于投资的因素消退，企业仍有望恢复拿地节奏。2024年百强房企拿地总额9280亿元从目前来看，年内市场复苏节奏缓慢，多数房企拿地规模和力度都处于较低水平。据中指研究院统计数据显示，2024年，TOP100企业拿地总额9280.0亿元，同比下降29.7%，相较1-11月降幅收窄1.8个百分点。土地市场在全年走出先抑后扬的态势。受房地产政策影响，2024年10月以来核心城市土拍市场保持一定活跃度；12月，北京、深圳、上海、广州等一线城市接连出让多宗高总价地块，这些地块多由头部央国企摘得，带动百强房地产企业拿地总额同比降幅收窄。但是综合来看，2020年-2024年间，TOP100企业拿地总额总体呈下滑趋势，2024年不足2020年的三成，特别是民营房企拿地锐减，这与房地产市场下行、融资环境偏紧、民营房企违约事件频发密切关联。另从克而瑞统计数据来看，房地产企业拿地销售比持续下行，2024年百强房企拿地销售比仅0.17，与2023年相比下降0.04，创近五年新低，但与11月末的0.16相比提升了0.01。在市场“止跌回稳”之下，2024年最后一个月在央国企带动下，房企拿地积极性略有回升。值得关注的是，从全年来看，2024年各企业拿地选择高度趋同，投资更加聚焦和谨慎。据克而瑞统计显示，一方面是布局城市进一步减少，从拿地金额TOP10的全国化房企来看，未有一家企业2024年投资城市超过20个；另一方面，一二线城市成为典型企业的，三四线城市持续处在冷清的局面。TOP10中9家企业投资金额中一二线城市占比超过95%。“中建系”多家房企均进...

今年将加力实施城中村和危旧房改造（经济新方位）

在新增100万套的基础上继续扩大规模城市更新关系城市面貌和居住品质的提升，是扩大内需的重要抓手。我国城市发展已进入城市更新重要时期，由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重。1月3日召开的国务院常务会议研究推进城市更新工作，提出要加快推进城镇老旧小区、街区、厂区和城中村等改造。要加强用地、资金等要素保障，盘活利用存量低效用地，统筹用好财政、金融资源，完善市场化融资模式，吸引社会资本参与城市更新。因安全隐患多、居住环境差，居民改造意愿迫切，城中村改造成为城市更新的重要内容。住房城乡建设部、财政部2024年联合印发通知提出，地级城市资金能平衡、征收补偿方案成熟的项目，均可纳入政策支持范围。2024年，城中村改造扩围至300多个城市，实施城中村改造项目1790个。2025年，为持续用力推动房地产市场止跌回稳，住房城乡建设部将加力实施城中村和危旧房改造，推进货币化安置，计划在新增100万套城中村改造和危旧房改造的基础上继续扩大改造规模。上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰认为，有力有序有效推进城中村改造，长远看可为城市增进民生福祉、实现经济发展、维护社会安全打下牢固基础；在当下，也可直接起到稳定居民预期、激发消费潜力、填补投资缺口的多重作用。数据显示，仅在35个大城市，需要改造的城中村就有170万套。本次城中村改造政策支持范围扩大后，有望带动更大需求。国海证券首席经济学家夏磊说，以新增实施100万套城中村改造和危旧房改造估计，货币化安置将拉动2亿平方米商品房去化。合理调整城中村区域土地规划条件后，也能更好地适应市场需求，拉动原址建设约5000亿元的建安投资。城中村改造是一项复杂艰巨的系统工程，需要大量资金投入。住房城乡建设部相关司局负责人介绍，符合条件的城中村改造项目均可获得政策支持，包括纳入地方政府专项债券支持范围，由开发性、政策性金融机构提供城中村改造专项借款，适用有关税费优惠政策，鼓励商业银行按照市场化、法治化原则提供城中村改造贷款等，确保项目顺利推进。浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬说，这次通知要求各地严格落实“一项目两方案”，即每个项目都要...

2025年房地产市场能否延续2024年第四季度的热度？专家解读

在刚刚过去的2024年12月份，房地产市场延续了2024年10月份以来的止跌回稳态势，继续保持一定热度。据中指研究院统计，在2024年12月份，30个重点城市新房销售面积环比、同比均增长20%左右，20个重点城市二手房成交套数环比增长约20%、同比增长近70%。展望未来，受访专家普遍认为，在“稳住楼市”的政策基调下，2025年房地产市场预期有望修复，市场整体呈现出跌幅持续收窄的良好态势。成交数据亮眼“在政策不断发力带动下，2024年第四季度以来，新房、二手房成交量保持高位，市场出现阶段性回稳，去年12月份房地产税收优化政策落地及集中网签推动成交量继续回升。”谈及2024年12月份房地产市场的表现，中指研究院指数研究部总经理曹晶晶对《证券日报》记者表示。由财政部等3部门于2024年11月份发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（以下简称《公告》）自2024年12月1日起正式执行。《公告》加大住房交易环节契税优惠力度，明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策。北京、上海、广州、深圳均在2024年11月份跟进《公告》，宣布自2024年12月1日起取消普通住宅和非普通住宅标准。记者注意到，在2024年12月份，北上广深四大一线城市房地产市场成交数据表现亮眼，二手房网签量均实现环比增长。北京市住房和城乡建设委员会数据显示，2024年12月份北京存量住宅（二手房）网签量达21556套，环比增长14.9%。上海市住建委数据显示，2024年12月份上海二手房成交套数为29711套，环比增长9.8%。深圳市住房和城乡建设局数据显示，2024年12月份深圳二手住宅成交量为8516套，环比增长15.8%。广州市房地产中介协会发布数据显示，2024年12月份（统计周期：2024年11月26日至12月25日），广州市二手住宅网签宗数为11494宗，环比增长0.67%，同比增幅则达到17.33%。“亮眼的数据表明，9月底以来的一系列新政效果一直在延续。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，另外，去年12月份落地的降税政策相比降首付、降利...

保障性住房再贷款稳步落地

作为房地产市场去库存的一项重要举措，保障性住房再贷款稳步落地。记者获悉，目前重庆、江苏苏州、湖北武汉、河南郑州、吉林长春、浙江金华、河北保定、四川乐山、安徽合肥、舒城、蒙城等多个城市的收购存量房项目已落地，筹集保障性住房上万套。设立保障性住房再贷款的目的是什么？相关业务如何运行？中共中央政治局2024年4月30日召开会议，强调要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。按照会议部署，2024年5月17日，中国人民银行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款，引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成、未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。具体来看，再贷款的利率为1.75%，期限1年，可展期4次，发放对象包括开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。“银行按照自主决策、风险自担的原则发放贷款；人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。”中国人民银行副行长陶玲2024年5月17日在国务院新闻办举行的新闻发布会上表示，城市政府选定地方国有企业作为收购主体，所收购的商品房严格限定为房地产企业已建成、未出售的商品房，对不同所有制的房地产企业一视同仁；城市政府根据当地保障性住房需求、商品房库存水平等因素，自主决定是否参与。2024年9月，保障性住房再贷款政策再迎优化。“为了进一步增强对银行、收购主体的市场化激励，我们将保障性住房再贷款政策中人民银行出资的比例，由原来的60%提高到。”中国人民银行行长潘功胜2024年9月24日在国新办举行的新闻发布会上表示，原来商业银行放100亿元，人民银行提供60亿元，现在商业银行放100亿元，人民银行提供低成本资金100亿元，加快推动商品房去库存进程。目前，开发银行苏州分行已牵头发放银团贷款11亿元，支持地方国有企业收购房企未出售房源，将其改造为保障性住房后，按照“保本微利”的原则配售；中国工商银行重庆市分行向嘉寓公司发放贷款，支持收购...

推进城镇老旧小区、街区等改造 城市更新提速

2025年首场国务院常务会议对“研究推进城市更新工作”作出部署。会议指出，城市更新关系城市面貌和居住品质的提升，是扩大内需的重要抓手。要坚持问题导向和目标导向相结合，统筹推动城市结构优化、功能完善、品质提升，打造宜居、韧性、智慧城市。要加快推进城镇老旧小区、街区、厂区和城中村等改造，加强城市基础设施建设改造，完善城市功能，修复城市生态系统，保护和传承城市历史文化。业内人士认为，城市更新将是2025年扩大内需的重要抓手，这意味着我国城市更新工作进入了新的加速阶段。未来，相关部门以及地方政府有望进一步出台更多支持性政策，推动城市更新进入多模式创新、多机制支持、多要素保障、多主体参与的新的发展时期。城市更新不仅关乎城市的外在形象，更是提升居民生活质量、完善城市功能、修复城市生态系统的重要举措。随着城市化进程的加速，很多老旧小区和区域面临着空间利用效率低、基础设施落后、居住环境不佳等问题，急需进行更新改造。住房城乡建设部相关负责人表示，要坚持“先体检、后更新，无体检、不更新”的原则，建立城市体检和城市更新一体化推进机制。通过城市体检，查找人民群众身边的急难愁盼问题，找出影响城市竞争力、承载力和可持续发展的短板弱项，并将这些问题作为更新改造的重点。住房城乡建设部提供的数据显示，2024年，城镇老旧小区改造新开工5.6万个，更新改造小区内各类老化管线超过5万公里，加装电梯2.5万余部，增设停车位超过50万个。全国106个完整社区建设试点取得积极成效，19个省（市）打造37个城市儿童友好空间建设样板，386个城市新建2254个养老服务设施。同时，在“两重”“两新”政策支持下，建设改造地下管网，完成燃气管道老化更新改造6.1万公里，全年累计建设改造各类管网16.3万公里，新开工综合管廊项目建设201公里，更新设备117万台。同时，口袋公园和城市绿道建设也取得显著成果，开工建设口袋公园6000多个、绿道6000多公里，轮换开放草坪1.7万公顷。上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，城市发展已经从增量扩张进入到存量优化的阶段。要解决“城市病”，补短板强弱项，城市更新势在必行。目前，城市更新...

2024年房地产新发展模式突破： 商业、代建多赛道并进，交付是重头戏

经历了长达三年的风险出清，房地产行业正重振旗鼓，正式迈入“止跌回稳”之路，也终于迎来新旧发展模式转换的重要时刻。2024年，是“房地产发展新模式”理念提出的年。这一年，房地产行业既面临诸多挑战，也有不少难得的新机遇降临。这一年，一些房企逐步转型为运营商和服务商，开始探索轻资产与重资产并重的综合运营服务模式，在代建、商业等细分领域加速布局。除了寻找新赛道，交付力作为房企的底牌，“保交付”是房企综合实力、责任担当的重要体现，因此，2024年“保交付”仍然是各大房企的重中之重。在2024年末召开的中央经济工作会议再为明年经济工作定调，房地产在“止跌回稳”中构建发展新模式。房地产市场供求关系发生重大变化，构建房地产发展新模式，成为破解房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。旧模式已不可持续，新模式势在必行。2025年是房地产新发展模式构建的重要一年，对于房企而言，需要继续围绕着主营业务出发，探寻转型之路。超百家房企进军代建2024年，房地产深度调整延续，房企开始主动转型新赛道，纷纷加码轻资产业务，代建成为众多房企第二曲线的增长。1月3日，据中指研究院发布的《2024年中国房地产代建企业排行榜》显示，2024年，绿城管理以3649万平方米新签约规划建筑面积位列，。旭辉建管和蓝城集团分别以1588万平方米和1570万平方米的新签约规划建筑面积位列二、三位，处于领先地位。从各阵营代建企业来看，总体呈现出头部稳健、中部崛起的特征。具体来看，TOP5企业新签约规划建筑面积均值为1783万平方米，同比增长3.5%。头部企业由于新增规模较大，很难保持快速增长，因而增速较慢，符合服务行业规模增速的固有特征。此外，TOP6-20企业新增规划建筑面积均值为640万平方米，同比大幅增长21.9%，增速为三个阵营中最快的，特别是新入局代建的企业，加速进行项目拓展，规模快速增长。TOP21-30企业新签约规划建筑面积均值为171万平方米，同比增长6.2%。中指研究院企业研究总监刘水认为，随着代建代销项目成为商业代建主流项目，未来，代建企业亦会更加注重项目销售能力，规模也将持续增长。当代建被...

房地产发展新模式正在构建

2024年，我国房地产市场经历了不平凡的一年。特别是2024年第四季度以来，在历经3年左右的调整后，我国房地产市场出现积极变化。展望2025年，我国将扎实有序推动房地产行业转型，加快构建房地产发展新模式。打好政策组合拳“2024年，多部门合力打出‘四个取消、四个降低、两个增加’政策组合拳，各地因城施策、一城一策、精准施策，我国房地产市场呈现止跌回稳势头。具体体现在2024年10月、11月新建商品房交易网签面积连续2个月同比、环比双增长。”住房和城乡建设部部长倪虹近日表示。据介绍，“四个取消”，包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准。“四个降低”，是降低住房公积金贷款利率、降低住房贷款的首付比例、降低存量贷款利率、降低“卖旧买新”换购住房税费负担。“两个增加”，一是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造；二是2024年底前，将房地产融资协调机制“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿元。2024年，我国城中村改造扩围至300多个城市，实施项目1790个，建设筹集安置住房161.7万套，改造城市危旧房7.4万套(间)。2024年，“白名单”项目扩围增效。住房和城乡建设部副部长董建国介绍，住房和城乡建设部会同金融监管总局推动合规房地产开发项目应进尽进，已审贷款应贷尽贷，资金拨付能早尽早。截至2024年11月末，全国“白名单”项目贷款审批通过金额已达3.6万亿元。各地积极开展商品房促销活动，150多个城市开展“商品住房促销月”“百城千企促销”“方便看房”等活动。2000多家房企、4000多个项目参与活动，有力促进了房地产市场到访量、带看量、签约量提升。在一系列政策措施作用下，房地产市场呈现止跌回稳势头，市场信心得到增强。目前，一线城市带动二线城市、三线城市商品房成交量增长。房地产市场的积极变化，证明一系列增量政策措施卓有成效。供需两端齐发力中央经济工作会议强调，持续用力推动房地产市场止跌回稳。据了解，我国新型城镇化仍在持续推进，城市存量优化调整也有广阔空间，人民群众对高品质住房形成新期待，这为充分释放需求潜力提供了支撑。2025年，要...