2024年西安土地市场十宗最

随着12月31日灞桥约119亩住宅、商服地块的挂牌结束，2024年西安土地市场画上了句号。与2023年比，2024年西安土地市场的降温是比较明显的，这种降温最直接的体现就是溢价成交地块数量的减少。但在这种降温之中，依然存在很多的亮点，我们不妨从其中洞察行业发展的一些信号。01、溢价率更高的地块：周至3.8亩商住地块2024年西安共计成交了8宗溢价成交地块，其中溢价率更高的地块不是西安文教园的2宗地、不是西咸能金区的2宗地、不是高新丝路软件城的2宗地，而是周至一宗3.8亩的商住用地。这块地的编号为610124001023GB00002，地块位于周至县县城农商东街以南、南新街以东，土地面积3.842亩，土地用途为商住，容积率2.6，挂牌起始价为873万元，最终被西安海迪实业发展有限公司以1823万元摘得，溢价率108.82%，地价474万元/亩，楼面地价2737元/㎡。由于地块体量比较小，总价也比较小，因此更容易拍出更高的溢价率。前几年的时候西安丈八东路上两宗小幅地块，就上演了抢地大战！02、楼面地价更高的地块：中海软西地块今年西安诞生了11宗万元楼面地价地块，6宗位于高新、3宗位于西安文教园、2宗位于沣东，其中楼面地价更高的地块是中海在软西摘得的地块。这块地编号为GX3- 35-33，位于高新区丝路软件城天谷三路以南、云水三路以西，土地面积26.961 亩，土地用途为住宅，容积率2.5，限高54米。中海、招商、保利、中铁建、绿城、龙湖、厦门建发等7家房企参与这块土地的拍卖，经过8轮竞价，由中海以6.32亿元摘得，溢价12.46%，折合地价2344万元/亩，楼面地价14065元/㎡。14065元/㎡的楼面地价，成为今年西安土地市场楼面地价“地王”！03、总价更高的地块：刚家寨153亩地块2024年西安诞生了5宗“20亿+”地块，5宗地的体量都在百亩以上。其中，总价更高的地块是JK3-34-355地块，成交价25.59亿元！这块地位于经开区开元路以东、凤城二路以南，土地面积153.04亩（住宅103.55亩、商服49.49亩），土地用途为住宅、商服，容积率不大于5.0（按上限...

开年才三天，多地房地产政策就抢跑，专家称“需通过政策叠加效应

2025年一开年，为稳定楼市、促进住房消费，全国多个城市纷纷出台相关政策。《每日经济新闻》记者注意到，昆明、厦门、武汉、杭州市余杭区等地纷纷在开年发布房地产政策。各地政策重点各有不同，有的侧重于购房补贴，有的注重公积金政策调整等。具体来看，昆明出台的政策涵盖了用地管理、住房消费、存量房去化等多个方面，多达28条措施；杭州市余杭区的政策聚焦购房补贴和人才购房支持；厦门优化公积金贷款政策，调整住房套数认定标准和首付款比例；武汉、南昌等地延长了购房补贴政策期限。高端智库CDI研究员宋丁在接受每经记者采访时表示，开年后多个城市发布追加房地产刺激政策，这是去年9月新政之后，全国楼市整体向好的延续。但当前楼市形势分化严重，一二线城市表现不错，三四线城市仍有不足，且一二线城市部分地段也不稳定。为巩固向好趋势，各地推出维护房地产平稳回稳的追加政策，且预计全国其他城市会跟进。房地产政策抢跑1月2日，昆明分别从加强用地管理、支持住房消费、加快存量商品房去化、优化预（销）售管理、提升房地产开发品质、强化要素保障六个方面着力，出台了多达28条系统性楼市政策。具体来看，此次新政提出的28条稳楼市措施，较为全面且具有针对性，强调支持现房销售、商品房按套内面积计价，还明确要提升房地产开发品质，购买首套、二套房首付低至15%等具体措施。同日，为打好政策“组合拳”，全力抓好提振消费、提高投资效益，杭州市余杭区政策更为简单直接。为支持住房市场消费，意见明确对购买相关镇街新建商品住宅的购房家庭，在办理所购新建商品住宅不动产权证后，一次性给予5万元补助；并对购买非住宅新建商品房的企事业等单位及个人，在办理所购非住宅新建商品房不动产权证后，按照实际缴纳契税金额的50%给予补助。此外对于在落实市级A-D类高层次人才购房补贴基础上，对符合条件的市级E类、区级E类及以上等次高层次人才购买余杭区新建商品住宅，给予更高20万元购房补贴。相比其他城市，余杭区政策实施时间较短，自2025年1月1日起施行，有效期至2025年3月31日，横跨春节，仅一个季度。为更好支持住房公积金缴存人购房需求，1月1日，厦门市住房公积金中心发布...

发改委：推动房地产市场止跌回稳，继续提振资本市场

1月3日，国新办举行“中国经济高质量发展成效”系列新闻发布会，发展改革委介绍2024年扎实推进高质量发展有关情况。关于2025年经济增长目标的考虑，发展改革委副秘书长袁达表示，既要兼顾需要与可能，也要做好与中长期规划衔接，充分体现推动高质量发展和实现“十四五”规划目标的需要。今年目标制定过程中的一些考虑因素，一是有困难挑战，外部环境更趋复杂严峻，带来的不利影响加深，今年我国经济运行面临不少新的困难和挑战；二是有积极因素，我国经济基础稳、优势多、韧性强、潜能大，进一步全面深化改革、因地制宜发展新质生产力、畅通国内大循环将有效激发经济发展的内生动力；三是有调控能力，去年出台政策的效应将持续显现，今年宏观政策还有充足的空间，加上宏观调控的手段和经验更加丰富，可以为实现目标提供有力的支撑。总的看，我们对推动今年经济持续回升向好充满信心，对高质量完成“十四五”规划目标任务充满信心。袁达表示，下一步重点做好以下六个方面工作。一是全方位扩大国内需求。实施提振消费专项行动，进一步提高投资效益，更大力度支持“两重”建设，加力扩围实施“两新”政策。二是推进标志性改革举措落地见效。制定实施全国统一大市场建设指引，推动出台民营经济促进法。三是扩大高水平对外开放。有序扩大自主开放和单边开放，积极发展服务贸易、绿色贸易、数字贸易，推动高质量共建“一带一路”走深走实，着力稳外贸、稳外资。四是推动重点产业提质升级。综合整治“内卷式”竞争，积极化解一些行业供大于求的阶段性矛盾，着力提升产业链供应链韧性和安全水平，大力培育壮大未来产业、新兴产业。五是加大保障和改善民生力度。更大力度稳就业、促增收，提高社会保障水平，增加公共服务优质供给，落实好产业、就业等帮扶政策。六是有效防范化解重点领域风险。推动房地产市场止跌回稳，继续提振资本市场，稳妥处置地方中小金融机构风险，持续强化粮食、能源资源、产业链供应链和数据等领域安全能力建设。（来源：澎湃新闻）https://www.ershoufang.com/web/#/Hons/HomeIndex

“零首付”购房得不偿失

“零首付”购房套路又开始露头。金融监督管理总局山东监管局日前发布的《关于“零首付”购房的风险提示》称，“零首付”购房不可行、不可信，需警惕相关违法违规行为；“零首付”购房看似轻松划算，实则增加购房者经济负担，暗藏诸多风险。稍有金融常识的人肯定知道，银行发放个人住房贷款，首付款不可能为“零”，所谓“零首付”，一定是从其他渠道把首付款给“套”了出来。从哪里套取呢？购房者要高度警惕以下三类陷阱。一是第三方垫资，通常由房地产开发企业或中介机构提前垫付首付款。二是高贷，卖房者、中介机构等联合购房者，故意做高购房合同价格，以此增加银行的放贷金额，把高贷出来的那部分资金用作首付款。三是挪用资金，不法中介怂恿购房者向银行申请经营贷、消费贷，甚至为购房者“包装”虚假经营主体身份，将银行发放的其他用途资金当作购房首付款。既然“零首付”的钱是从其他渠道“套”出来的，这笔资金就不可能没有成本，从实际情况看，这项成本还十分高昂。在第三方垫资的套路下，购房者需要向垫资方分期偿还资金，并支付相应的利息费用、手续费用等，息费水平远高于银行贷款。在高贷的套路下，由于购房合同的价格被人为抬高，购房者势必要承担更多的税费，还要额外向中介机构支付名目繁多的服务费。除了多付钱，购房者还将面临诸多风险，甚至涉嫌骗取贷款犯罪，可谓得不偿失。在挪用资金的套路下，由于购房者将经营贷、消费贷挪作他用，一旦此行为被银行发现，银行将按照合同约定，要求借款人整改、提前归还贷款或者下调贷款风险分类。如果购房者无法提前归还贷款，自身的征信记录将被影响，可谓赔了夫人又折兵。住房和城乡建设部、中国人民银行、原中国银监会2017年曾联合印发通知，严禁个人综合消费贷款等资金挪用于购房，严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资、首付分期和变相首付垫资行为。此外，需特别注意的是，在申请经营贷的过程中，不法中介往往为购房者伪造交易背景、账户流水等，这些操作属于违法违规行为。由此可见，“零首付”购房并非什么灵丹妙药，而是新瓶装旧酒、拆了东墙补西墙，其本质是从非银行渠道借钱买房，往往不仅没有解决购房者的资金流动性问题，反而抬高了购房者...

货币政策灵活适度精准有效

货币政策作为宏观调控的主要政策工具，对经济运行具有深刻影响。2024年以来，面对国内外复杂多变的环境、形势，我国加大逆周期调节力度，坚持支持性的货币政策，频频打出“组合拳”，展现出灵活适度、精准有效的特点，为经济回升向好营造了良好的货币金融环境。总量平稳结构优化中国人民银行日前发布的金融统计数据显示，2024年11月末，我国人民币贷款余额254.68万亿元，同比增长7.7%；广义货币（M_2）余额311.96万亿元，同比增长7.1%；社会融资规模存量为405.6万亿元，同比增长7.8%。“金融总量增长平稳，流动性合理充裕，对实体经济保持了较强的支持力度。”中国民生银行首席经济学家温彬认为，11月份狭义货币（M_1）余额同比增速较上月回升，M_2与M_1的“剪刀差”持续收窄，折射出经济向好态势。货币供应稳定增加，有利于更好促进投资和消费。目前，我国银行体系贷款余额超200万亿元，社会融资规模余额突破400万亿元。庞大的总量规模为经济社会发展增底气、添活力。看货币政策效果，不仅要看总量，还要看结构。2024年，中国人民银行设立5000亿元科技创新和技术改造再贷款，设立3000亿元保障性住房再贷款，增加支农支小再贷款额度1000亿元，引导金融机构加大对高质量发展关键环节的支持。11月末，专精特新企业贷款余额4.25万亿元，同比增长13.2%；普惠小微贷款余额32.21万亿元，同比增长14.3%。“目前多家银行正瞄准科创、普惠小微等领域发力，挖掘潜在信贷需求。”招联首席研究员董希淼认为，经济回升向好的有利因素正不断累积，融资需求或将进一步改善。调控强度不断加大经济运行总体平稳、稳中有进的同时，也出现一些新情况、新问题。金融管理部门加大货币政策调控强度，特别是2024年9月下旬以来，按照党中央部署，较大力度降准，实施有力度的降息，优化调整房地产金融政策，并创设证券、基金、保险公司互换便利和股票回购增持专项再贷款两项工具。一揽子增量金融政策实施以来，市场反应积极，社会预期好转。数据显示，2024年前11个月，我国住户贷款增加2.37万亿元，11月当月住户贷款增长明显，这主要得益于住...

《中国不动产首席展望2025》成果发布会举办

12月26日，《中国不动产首席展望2025》成果发布会在京举办，会议由清华五道口不动产金融研究中心与中国房地产报联合主办。与会领导与专家共同展望2025年经济走势与房地产市场发展，并探讨消化存量、房地产发展新模式、构建不动产金融循环等重要议题。中国证券监督管理委员会原主席肖钢，中国社会科学院学部委员、原副院长高培勇发表主旨演讲。中国房地产业协会副会长兼秘书长张其光出席会议。清华五道口全球不动产金融论坛秘书长、金融MBA教育中心主任魏晨阳，中国房地产报执行总经理、中国城市与区域治理研究院院长张学冬致辞。来自中信城开、国铁投资、中建地产、国贸控股、北京建工、金隅地产、首开股份等多家头部房地产企业，以及建设银行、国寿资产、泰康资产、中金公司、博时基金、中航基金等金融、投资机构的60余位领导及专家，30余位五道口学生校友，以及10余家媒体代表出席会议。魏晨阳表示，在不动产行业深度调整的过程中，持续关注政策变化和市场信心的恢复情况至关重要。因此，“中国不动产首席展望”系列调研应运而生，针对不动产新旧模式转换、市场分化等关键问题，深入探讨政策的有效性及优化路径，提出构建不动产发展新模式的可行性方案。未来，调研项目将持续开展，为研究行业预期趋势贡献智库力量，期待并感谢业内多方机构持续参与，协力推进。张学冬在致辞中指出，本轮房地产筑底过程中面临量价齐跌、库存高压等挑战；在2024年一揽子增量政策刺激下，行业或将进入止跌回稳的重要转折时期。他认为，改善行业现状、构建新发展模式应关注两方面重点：政策端，应加快通过稳经济、稳地产的政策协同发力，强化政策的针对性和可落地性，增强市场信心；企业端，房企需着力提升产品品质，拥抱新模式下的转型机遇。肖钢以“平稳有序推进房地产发展新旧模式转换”为主题，发表主旨演讲。他指出，在中国房地产市场新旧模式转换的关键时期，房地产发展要将防范风险、强化监管和创新发展模式有机统一。他建议从四方面巩固市场回稳基础：一是稳定购房者预期，优化利率、限购、税收等政策，释放刚性和改善性需求。二是优化供给，同时推进市场配置和政府保障，满足多层次住房需求。三是盘活存量，扩大回购存...

从三大视角看土地市场新变化

1月2日，2025年北京土地市场首拍“开门红”，海淀朱房两地块最终以溢价率17%、25%，以及总价近182亿元成交，创下新纪录。没有限价、摇号限制后，不止北京土地市场掀起热潮，2024年底，上海出让6宗地，揽金185亿元，平均溢价率约17%。2024年四季度以来，沉寂多年的土地市场开始变得热闹。“百亿元地块”归来，溢价率超过40%的地块频现，热点城市土拍热度持续升温，使得2024年全国300城土地溢价率稳定在4%的水平线上。笔者发现，得益于一揽子“稳楼市”政策，土地市场正展现出新的交易特征。，市场分化加剧，点状高热预期渐浓。土地市场历来是楼市“晴雨表”，面粉基本上决定面包价格，反过来亦然。当前，去化率已经成为开发商投资指挥棒。在这一轮行业长期筑底修复的走势中，全国土地市场目前呈现出局部火热、整体偏冷的格局，主要体现在三方面。一是去化困难的三、四线城市涉宅用地以底价成交为主；二是高能级城市尤其是一线及部分二线城市楼面价表现强势，单幅地块成交溢价率屡次突破40%。比如，部分涉宅用地溢价率超过48%，“北上深杭”等地的优质地块是房企补仓的重要标的；三是多个热点城市优化土拍规则、容积率及计容规则，改善土地规划设计条件和套型要求，这类土地适合建设“好房子”，吸引房企竞相争夺。这一现象背后，反映出楼市进入买方市场后，房企更加追求单盘现金流及收益率，即“投一成一”。鉴于此，预计未来土地市场冷热分化趋势会加剧，有去化保障的地块将保持高热。第二，房企拿地谨慎，“以销定投”追求确定性。房地产市场进入深度调整期后，受销售能力、融资能力以及交付能力等诸多因素影响，即便是拿地主力军央企、国企及地方国资，也不会盲目进入新城市。整体上，房企拿地逻辑转向理性谨慎、聚焦深耕以及重视回报率，主要体现在三大原则上。一是不追求规模，拿“能开盘”的地。在高周转、快增长阶段，房企拿了高价地，出于扩张需求，不赚钱或者微利也会积极开盘。当前，房企推盘逻辑则发生重大转变，去化率和收益率是开盘新指标，只有算得过来账且有利润的项目，开发商才更有动力将其推向市场。二是聚焦核心城市核心地块投资。这是房企共识。据克而瑞研究中心监...

“以旧换新”加速度，住房消费新动力

汽车家电、工业设备“以旧换新”，成为了2024年的社会热词，给老百姓和企业带来了实实在在的好处。楼市政策暖风劲吹，“以旧换新”自然不会缺席。住房“以旧换新”，是指由政府指定的机构或房地产企业，通过收购、置换、补贴等方式，鼓励和帮助已有住房的居民卖旧换新。统计显示，目前全国已有逾150个城市开展住房“以旧换新”工作，以满足居民改善性住房需求。锁定新房郑州的曾女士通过小程序报名了当地住房“以旧换新”。她对三里河表示，根据流程，先进行资质审批，后进行旧房估价，消费者可以先看看报价能不能接受，再考虑是否选购新房。资质审核时，让曾女士印象很深的是需要填写房屋竣工时间，即要求房龄不超过20年。“主要收的是120㎡以下的户型，旧房贷款必须结清，不考虑装修情况。”北京的张先生也报名参加了商品住房“以旧换新”。他心仪的新房项目参与了活动，可以在还未卖出旧房的情况下，先锁定新房房源，从而免除了后顾之忧。这就是住房 “以旧换新”和普通置换的更大区别。具体而言，流行模式是购房者签订协议并缴纳订金后，中介机构将同步挂牌旧房并推广出售。例如，在北京，如果购房居民90天内旧房未成功出售，可无条件申请退还订金，退款时间不超过15天。三种模式住房“以旧换新”的实质，是为活跃二手房市场，带动新房市场销售，实现存量房和增量房的双向流动。三里河梳理发现，当前住房“以旧换新”主要有三种模式，即帮卖、收旧和补贴，旨在通过缩短置换周期、降低置换成本、简化出售流程，提升市场交易热度。其中，“帮卖”模式最为普遍，即房地产经纪机构与当地房地产开发企业合作，优先推广销售旧房。如旧房顺利售出，则可购买新房。“帮卖”模式的更大变数在于能否在约定期限内“卖旧”，“收旧”模式则无需经过置换流程。“收旧”模式主要由政府牵头，通过国资平台等直接收购现有存量住房，用于保障性住房等。有些地方还将该模式与城中村改造、房票等政策结合。此外，不少城市出台了“以旧换新”补贴政策，对出售自有住房并购买新房的居民，给予一定的购房补贴或者税费减免。如何扩围过去一年来，各地在推动住房“以旧换新”过程中，持续优化丰富政策，不同模式日渐融合，发挥出稳楼市增活...