激活房地产市场、完善新市民住房保障……保障房“以购代建”模式在多地落地

收购存量商品房用作保障房，也被称作“以购代建”。今年5月，全国切实做好保交房工作视频会议提出，商品房库存较多的城市，政府可按需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房，随后越来越多的城市开始表态支持国有企业收购存量商品房用作保障性住房。截至8月，已有30多个城市发布征集房源的公告。据市场机构不完全统计，截至8月，全国已有超过30多个城市发布了征集房源的公告，超过60个城市表态支持国有企业收购存量商品房用作保障性住房。什么样的房子可以被收购用作保障房？记者梳理30多个城市的房源公告后发现，各地都提出了针对性的条件。在房源方面，一般单套建筑面积要求在120平方米及以下；房源权属清晰且可交易，交通便利、配套完善，满足一定车位配比等。在收购价格方面，多数城市要求以同地段保障性住房重置价格作为参考上限，即在土地划拨成本和建安成本上加不超过5%的利润。同时，多地对收购房源的面积也有明确要求，按照配租型和配售型两种类型划定了标准，比如烟台的收储细则就要求，转为保障性租赁住房的，建筑面积要在70平方米以内。转为配售型保障性住房的，建筑面积以90平方米为主。国务院发展研究中心市场经济研究所副研究员王瑞民表示，由国企代政府来收购一些房子作为保障房，一方面解决了老市民在住房升级过程中卖旧买新的问题，另一方面解决了新市民的住房保障问题，能够比较有效地激活房地产市场，同时也能够完善新市民的保障。记者注意到，由国企来收购未出售的新房，是各地政策实施过程中一种重要的模式。在福建福州，当地国企已收购9000多套商品房，这个月首批房屋将面向社会配租。在湖南长沙，则由市属国企征集已建成未出售的商品房用作保障性住房。在广东惠州，则明确由政府选定的专业化国有企业作为收购主体，征集已建成未出售的商品房，以合理价格收购。国务院发展研究中心市场经济研究所副研究员王瑞民表示，每个城市面临的实际情况是不一样的，人口流入的情况不同，存量房的分布也不同，这就导致了每个城市具体的收购政策和收购模式都是有差异的。这是一个因地制宜的举措，反映出我们现在的房地产政策更加精准、更加务实，更加贴合每个城市自己的实践。（来源：央...

高善文：房地产市场要完成三个过渡 供给侧还需更有力的支持举措

经济转型如同在高速公路上驾车转弯，需适时减速以确保安全并顺利完成转变。国投证券首席经济学家高善文在第六届外滩金融峰会上，借这一比喻探讨了当前国内经济总需求不足的两种不同解读及其对策建议。一种观点视当前的总需求疲软为转型必经的阵痛，是经济从依赖重工业和房地产向高端制造业、现代服务业转型过程中的自然阶段，主张接受暂时的低速增长。另一派观点则担忧总需求不足引发的价格水平下降和就业难题，特别是青年与大学生就业困难，认为应立即刺激总需求，恢复物价稳定和就业常态，同时将短期需求管理与长期结构转型区分开来。高善文指出，这两种观点的根本在于经济理念和分析方法的差异，而判断当前经济增长速度是否适配转型需求，需综合更多数据进行考量。他特别提到了近期消费开支的显著放缓，强调这是需要深入分析的新情况。关于房地产市场的讨论，高善文表示，过去两年房地产行业的调整对经济影响重大。他对比了中国房地产市场现状与80年代末日本的情况，认为虽有类似之处，但中国面临的挑战独特，主要体现在房地产开发模式向低周转、项目独立融资及增加现房销售的转变上。这些转型给房企带来了巨大资金压力，加之金融机构对房地产业的风险规避，使得行业调整之路更为艰难，进而拖累经济增长和地方财政。展望未来，高善文认为，刺激居住需求、降息等需求侧手段虽有一定效果，但解决房地产行业深层次问题还需更有力的供给侧改革。同时，考虑到中国作为全球制造业领头羊的地位，其内部的供需波动具有全球影响力，故在制定产业、宏观经济和税收政策时，应具备国际视野，旨在促进消费，因为消费是经济活动的目标，反映人们对美好生活的追求。经济转型与房地产市场的调整是中国面临的关键挑战，需要在确保转型平稳推进的同时，重视消费的拉动作用，实现经济的全面复苏与升级。（来源：财经）https://www.ershoufang.com/web/#/Hons/HomeIndex

专题回顾 | 典型城市房地产政务环境研究

导语一线城市政务管理大多更为严格，也拥有着更大的调整空间；二三线城市方面，成都、长沙量化评分结果相对宽松。研究视点当前房地产整体经营风险攀高，房地产行业调控基调持续宽松，为积极应对行业规模下行周期中的各方面挑战，地方主管部门在“稳市场”中的作用愈加重要。在2024年的二十届三中全会上，再次明确要充分赋予地方调控自主权，进一步落实因城施策，并完善房地产税收制度。在供地指标管理方面，也提出要建立“建设用地指标配置”与“常住人口增加”相协调的机制。从而优化土地管理，提升资源配置效率、充分释放市场潜力。为充分探析各城市房地产政务环境现状，本文从供地管理、控规限制、预征税率、盈利空间等四大维度进行研究，并结合城市库存和去化指标，为城市选择和地方政策优化提供相关参考。就典型城市政务环境的综评结果来看，一线城市政务管理大多更为严格，目前依旧执行限购，预征税率普遍偏高，平均得房率低于八成，地价房价比也远高于二三线城市平均。但与之相应的，也拥有着更大的调整空间，尤其是在预征税率、购房限制性政策等方面调整余地较大，此外在土地供应方面，一线城市的优质宅地热度仍远高于其他城市，适当控制供地规模和提升供地质量，仍可有效提升板块的市场发展预期。二三线城市方面，成都、长沙量化评分结果相对宽松，不仅房地价差较为充裕、供地计划规模也控制的较为理想，在规划限制方面也较为宽松，平均得房率均达到了82%以上，均排在典型城市前十，在高得房率项目的建设方面排在了典型城市前列。如成都的金沙清源里、阅天府，以及长沙的福天藏郡院子等项目，得房率可以达到90%以上乃至超过。郑州、泰州、中山等政务管控相对严格，平均得房率水平均相对较低，且地价房价比相对较高，并且在泰州、中山等房价不高的三四线城市，企业盈利空间更是明显承压。而郑州方面则是在2024年供地计划同比大增85%，在大部分城市去化存量、紧缩供地指标的情况下，仍然增加计划供地规模，掣肘地方市场预期恢复。对于库存高位、去化缓慢的城市，即便地方政府尽可能地出台了相关扶持性政策，也只能收获事倍功半的效果。典型如南京、宁波、常州等开盘去化率一成左右或更低的城市，在庞大的潜在库...

“金九”拍地忙 “以价换量”仍是主流

本周，正式迈入楼市的传统销售旺季“金九”阶段。对于正处于调整期的楼市而言，今年的“金九”行情是观察和影响后市走向的重要节点。对于广州市场而言，这个9月不仅是房企推新促销的节点，也是土地拍卖的“大月”，将有12宗宅地在9月竞拍，涉及到金融城、琶洲等中心区热点板块，其成交行情也将成为影响楼价甚至整个楼市预期的重要因素。房价数据出现积极变化部分城市出现触底反弹上周末，位于黄埔的旧改大盘中建海丝城开盘，成为“金九”前抢跑的代表性项目。一些小户型单位每平方米3.5万元左右的售价，再次拉低区域价格，而这种明显的“以价换量”策略效果不错，开售现场人气十足，项目报称首开收金10.8亿元，为近期去化较高项目之一。业内人士表示，对于一个规模大盘而言，这说明价格符合或者低于市场预期，筑底价格的出现就会推动市场的成交。当下，对房价的走势预期依然是影响置业意愿的关键因素。那么，这个“金九”对楼价的预期能够稳住吗？从目前新房市场价格来看，已出现降幅缩窄，结构性上涨的行情。根据中国房地产指数系统百城价格指数对全国100个城市新建、二手住宅销售市场的调查数据，8月，百城新建住宅平均价格为16461元/平方米，环比上涨0.11%，同比上涨1.76%，受部分城市优质改善项目入市带动，百城新建住宅价格环比结构性上涨。其中，一线城市新建住宅价格环比上涨0.27%，同比上涨3.41%。从广州市场来看，新房价格8月环比下跌0.11%，同比上涨0.44%。值得关注的是，根据纬房研究院、中国城市经济学会房地产专业委员会的监测数据，一二线城市8月上半月房价自2022年4季度以来疑似触底，其中广州及北京更为明显。绝大多数城市房价较更低点回升1-6个百分点。二线城市相对于一线城市，触底回升现象更为明显。除厦门外，其监测的其他样本城市普遍停止再创新低。大连、哈尔滨、天津等部分二线城市已经抹去了近三个月的跌幅。在近日万科举行的2024年中期业绩推介会上，万科董事会主席郁亮也表示，目前房价经过3年的调整，已经回落到相对比较合理的水平，新产品的性价比也得到了较大的提升，政策端对多样化住房需求的支持，也让买房变得更加容易。从供给侧来...

房企中报季里的盈利答案与未来方向

面对此轮地产行业大变局，无人能置身事外。据中指院监测数据，上半年，105家（剔除违约房企）A股和H股上市房企营业收入均值为115.91亿元，同比下降13.00%；净利润均值为1.45亿元，同比下降82.05%。其中约50家房企出现亏损，受市场需求疲软、房价进一步下行、市场竞争加剧等影响，房企销售去化受阻，“以价换量”成为去库存常用手段，进而导致营收规模增长动力不足、利润水平承压。需要指出的是，在行业大势之下，仍有包括华润、中海、保利、龙湖、绿城等少数企业实现盈利。纵观这些仍在盈利的房企，摆脱传统驱动路径，商业运营、代建市场、长租公寓等经营性收入占比提升，成为其“第二增长曲线”。行业阵痛期 超50%房企出现亏损今年上半年，房地产市场深度调整，市场供求关系发生重大变化，尽管政策面持续优化，但房地产行业依然处于筑底过程中，房企业绩普遍承压，盈利能力仍待修复。统计局数据显示，今年前7月，新建商品房销售面积为5.4亿平方米，同比下降18.6%，其中，新建住宅销售面积为4.5亿平方米，同比下降21.1%；1-7月，全国新建商品房销售额为5.3万亿元，同比下降24.3%，其中，新建住宅销售额为4.7万亿元，同比下降25.9%。与之而来的，则是亏损成了当前房企的普遍情况。据choice数据，93家房地产开发上市公司，42家出现亏损，若扣除非经常性损益，亏损企业达到了49家，占比53%。利润端的亏损，反映的是房地产周期的影响。2022年之前，行业内以规模论英雄，高价地频出，随着这些地块近两年进入结算周期，给不少房企的当期利润，带来不小压力。当然，也有部分房企保持了持续盈利，其中以国央企为主，也包括少数优质民营房企，如华润、中海、保利，以及龙湖、绿城等。具体来看，华润置地、中海地产为梯队，上半年归母净利润均在100亿元以上；第二梯队为保利发展、龙湖集团，归母净利润均超过50亿元，此外，绿城中国、新城控股等在上半年净利润均在10亿元以上。其中作为优质民营企业代表，上半年龙湖集团实现营业收入468.6亿元，股东应占溢利为58.7亿元，剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利为47.5亿元。其中...

多地推出住房“以旧换新” 配套支持政策

9月3日，成都市房地产经纪协会宣布住房“以旧换新”活动加码，追加第二批新房项目及经纪机构。成都市房地产经纪协会表示，成都市住房“以旧换新”活动反响热烈，截至目前，活动报名超千人，项目的客户到访明显增加，二手房挂牌、成交量均有上涨。目前，住房“以旧换新”正在全国广泛铺开并取得初步成效。在此基础上，多地加码住房“以旧换新”，通过出台配套政策助力其进一步落地见效，其中不乏支持异地住房“以旧换新”、保留旧房学区等“新招”。加码住房“以旧换新”近期，多地加码住房“以旧换新”。8月30日发布的《重庆市住房和城乡建设委员会关于调整优化房地产交易政策的通知》，在此前“换新购”购房活动的基础上，将对住房“以旧换新”的购房补贴调整为“每套新购住房不低于总房款0.5%的补贴”，并鼓励各区加大补贴力度。以加大补贴力度、减免税费等形式出现的加码政策在各地并不鲜见。上海在商品住房“以旧换新”活动启动后印发的《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》中提出，对符合条件的“以旧换新”居民家庭，给予住房置换期间过渡租房、装修搬家等适度补贴；淮安发布的《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的意见》提到，对实施“以旧换新”的业主，在享受财政部、税务总局“以旧换新”个人所得税优惠政策基础上，再给予新购买一手住房所缴契税的购房补贴。中指研究院市场研究总监陈文静对《证券日报》记者表示，整体来看，当前各地在推进住房“以旧换新”时加码各类配套政策，通过优化房贷利率、首付比例、补贴等政策进一步鼓励业主参与“以旧换新”，有助于降低购房、换房的成本及门槛，提升其参与“以旧换新”的积极性。创新政策支持在上述较为常见的配套政策外，部分地区在支持住房“以旧换新”的过程中推出“新招”，创新对住房“以旧换新”的政策支持。《无锡市梁溪城市发展集团有限公司商品房“以旧换新”3.0版公告》进一步扩大此前住房“以旧换新”活动范围，增加对苏州全市、常州全市等城市范围内存量二手商品住宅的收购。目前，仅有无锡市梁溪区及签署《湾区城市房地产市场联动合作框架协议》的11个大湾区城市支持异地住房“以旧换新”。南京等地则推出了参与住房“以旧...

孟晓苏：从违法“小产权房”起征房地产税，正常商品房延缓征税

孟晓苏，经济学家。原全国人大常委会万里委员长秘书、原进出口商品检验局副局长、中房集团公司原董事长、原房改课题组的组长。受访者供图“从城镇居民违法的‘小产权房’起征房地产税！”孟晓苏的这一建议仿佛深水炸弹，在网络上引发了热议，网友们纷纷点赞与转发。“其实我在向建言的同时，一直在为中低收入者呼吁。”孟晓苏对《华夏时报》记者说。多年来，孟晓苏坚持呼吁加快建设保障房，“加快推进保障性住房建设”已位列今年重点推进的“三大工程”之首。孟晓苏多年向建议“取消和调减住房限购政策”，目前已写入二十届三中全会文件。近日，孟晓苏对本报记者说：“对‘小产权房’征收房地产税，对这些房屋的持有者是有利的，它不仅让违法的‘小产权房’从此拥有合法身份，而且还能实现房产的大幅升值。”有业内人士认为，这是多方共赢的事情。它同时也能让地方政府有效增加税收，化解目前财政收入萎缩的困难，减少“非税收入”的不适当增长。孟晓苏强调说，要实施这一措施一定要有法可依，法律需要做出相关明文规定。让“小产权房”变为“大产权房”孟晓苏一再强调说，所谓“小产权房”可不是农民群众合法持有的宅基地和房屋，更不是为工薪收入家庭提供的保障性住房，前面这几项都是合法房产。在我国法律规范中，“小产权房”确指是城镇居民“违法”购买的农村土地和房屋。孟晓苏提示，“千万不能混淆概念，更不要断章取义。”孟晓苏分析说，“违法‘小产权房’的大规模存在已是改变不了的现实。追溯它的出现与广泛蔓延，起源于我国城乡‘二元结构’的土地制度。在逐渐形成‘土地财政’的若干年中，农民为维护自身利益而自发为土地找出路，避免被政府廉价征走，违法转让建设用地是农民的自愿行为；城镇居民也贪图这类用地的价格低廉，自发或通过开发公司建起‘小产权房’，作为自己的家居场所。可以看出，‘小产权房’是个别农民与城镇居民合力突破法律法规限制的结果。”他继续分析说，“小产权房”虽然对“违法”的城镇居民和农民群众都有利，但是它损害了另外两个社会主体的利益：个是没有收到土地出让金的地方政府，政府用其他群体缴纳的土地出让金和财政收入，维持着城市建设和城市管理，这就让没有缴纳税费的群体占了别人的便...

中国房地产报：支持楼市内需，利率政策还可作为

内需从来都是经济发展的动力，党的二十届三中全会《决定》提出，“加快培育完整内需体系”。前不久召开的中共中央政治局会议强调“深化创新驱动发展，深入挖掘内需潜力”，要求“以提振消费为重点扩大国内需求，经济政策的着力点要更多转向惠民生、促消费”。房地产消费是做好总需求管理的关键一环。当前，促进住房消费的关键还是用好、用足货币政策工具。最近，市场对降低存量房贷利率的讨论成为舆论热点。一方面，一些购房者觉得有必要降低存量房贷利率；另一方面，不少投资者认为银行体系的息差已经十分低了，再压缩银行的息差容易引起系统性风险。两方的观点都有其道理。对于存量房贷利率的下调，从2022年10份开始，基于房地产形势和市场调研，我们持续发出调整的呼吁，时至今日，我们依然认为，非常时期，当用非常之策，改变市场预期，我们就能用时间换空间，早日走出需求不足的局面。这么说是有其道理所在的。限制性政策、房地产信誉和预售制度的改革重建，能够促进房地产信心和行业复苏，但行业真正的健康运转，需要的是让市场成为房地产资源配置的抓手。这其中最重要的抓手，房贷利率等金融货币手段至关重要。人们已经看到，在房地产信誉方面，住房城乡建设部等部门在近三年以来，一直大力协调各方，推动保交房，保交房不仅关系发展要讲人民性，还关系到行业信誉，关系到市场信心，关系到市场预期，关系到稳经济。我们应当看到，目前房地产发展的主要任务之一是稳定房地产、促进市场恢复和平稳运行，防止市场出现过冷，在房地产供需政策持续宽松的情况下，货币政策的纾困和在消费上的支持，显得十分紧要，因为，持续的房地产需求不足环境下，企业盈利会乏力，继续投资意愿不足，以及居民住房消费意愿降低，会让企业和个人对未来的住房消费信心与预期持续减弱，防范金融风险的压力会因此而增加。回到存量房贷利率本身情况，虽然去年以来存量房贷利率已做过一些调降，但新增房贷和存量房贷的息差依然较大。以北京为例，大部分存量房贷利率在4.75%，新增房贷利率更低能到3.4%，差了135BP（基点）。另外一个最新金融数据则是，今年上半年A股上市银行的半年报，6家国有商业银行和9家股份制银行中，仅有5家银...