中报里的商业地产

近期，上市房企纷纷发布2024年中期业绩。除传统地产业务外，不少企业公布了旗下的商业地产相关业绩，如写字楼、商场、酒店等。从数据上，不同房企、不同业态的商业地产业务表现不一。综合来看，写字楼业务普遍面临出租的压力，多数房企的写字楼出租率低于去年。商场表现涨跌不一，部分商场仍然保持较好的营收水平，但也有商场的销售额出现下滑，包括一些高端商场。酒店出租率同样有涨有跌，但由于不少企业下调了房价，加之餐饮收入下降，该项业务带来的营收也普遍承压。与住宅的开发属性不同，不少房企将商业地产归为经营性业务。这类业务的开发运营周期较长，利润相对微薄，但若运营得当，能为母公司提供稳定的现金流。机构的数据显示，今年以来，热点城市商业地产市场表现相对不佳。这一结论与房企业绩中的相关内容颇为一致。商业地产是经济行为的重要空间载体，其景气程度能够在一定程度上反映出经济的活跃度。分析人士指出，除了在运营端继续发力外，商业地产业务的表现或将继续受制于经济形势。高端商场销售额普降8月上旬，恒隆地产和太古地产率先发布半年报。其中，恒隆地产在中国内地的商场收入24.1亿元，同比下滑3%，其中高端商场收入降幅为4%。恒隆地产在中国内地共有7座高端商场。截至上半年末，有5座商场的出租率保持在90%以上。但由于品消费不振，商场的营业额出现明显下滑，并影响了整体收入。其中，上海恒隆广场在出租率达到的情况下，租户销售额同比下滑23%。沈阳恒隆广场也下滑20%。其余高端商场的销售额下滑幅度从6%到15%不等。仅大连商场收入增长。上半年，太古地产在内地的零售销售额下跌7%。具体到项目上，北京三里屯太古里、成都太古里、广州太古汇、北京颐堤港和上海兴业太古汇分别下跌4%、17%、9%、4%及20%，上海前滩太古里保持不变。作为业主方，太古的租金收益仍然较为稳定。由于远洋地产退出成都太古里项目，太古可独揽项目收益，今年上半年，太古地产的商场租金收入仍然上涨9%。但若不计入上述影响，上半年太古地产的零售销售额下滑17%，租金收入下滑1%。高端商场的营业情况，多受品销售的影响。今年上半年，恒隆、太古旗下的高端商场营业情况不佳。两家...

经营性业务成为更大利润来源，龙湖做对了什么？

导语：经营性业务替代传统地产开发业务成为公司的利润来源，背后是龙湖集团这家企业在很多年前便开始未雨绸缪，提前布局的长期主义视野。1最近几年，在行业的剧烈调整下，中国房地产上市企业的业绩下滑已经成为常态。但最近龙湖集团的一份年中报，给沉闷的中国房地产行业带来一些信心。2024年8月23日，龙湖集团发布了其截至2024年6月30日的上半年业绩报告。业绩报告显示，龙湖集团2024年上半年实现营业收入468.6亿元，归属于股东的净利润58.7亿元，每股基本盈利为0.90元。公司董事会甚至还决定派发中期股息每股人民币0.22元。为什么在行业整体出现下滑的大背景下，龙湖集团却能实现颇为可观的盈利且为股东提供分红呢？前不久，阿那亚创始人马寅在一次媒体采访中提到龙湖集团，他对龙湖集团的评价一定程度上便是一个较为准确的答案。马寅表示，“运营能力是当前房地产企业应该具备的核心能力，而大多数传统房地产企业都不具备运营能力，其中比较具备运营能力的房地产开发商有龙湖和华润，它们的运营做得很好”。正如马寅所评价，龙湖集团之所以能够在当前产业环境下实现可观盈利，正是源于其强大的运营能力。马寅口中的“运营”，在龙湖集团称为经营性业务，其包括两个重资产运营赛道与两个轻资产服务赛道。重资产赛道分别为商业投资与资产管理，轻资产服务赛道为物业管理与智慧营造。其中，商业投资指的是主营购物中心的龙湖商业。截至2024年6月30日止，龙湖商业累计开业运营商场达91座，覆盖全国20座城市，运营总建面为829万平方米（含车位总建筑面积为1076万平方米），合作品牌超6800家，战略合作品牌超400家，整体出租率高达96%。2024年上半年，在一系列项目改造升级与精细化运营带动下，龙湖商业销售客流双升，营业额同比增长12%，日均客流同比增长16%。其中，新增运营3座商场，成都东安天街、南京雨山天街为重资产项目，重庆云领天街为轻资产项目。资产管理的核心业务载体是“逍遥洲资管”，其定位为“全周期全业态资产管理运营商”，涵盖长租公寓“冠寓”、活力街区“欢肆”、服务式公寓“霞菲公馆”、产业办公“蓝海引擎”、妇儿医院“佑佑宝贝”与...

专访毕马威中国经济研究院院长：下半年中国经济“三件事”值得期待

今年上半年，中国经济同比增长5.0%，在运行总体平稳、稳中有进中完成“上半场”。面对更趋复杂严峻的外部环境和国内新旧动能转换，今年“下半场”中国经济怎么走？毕马威中国经济研究院院长蔡伟近日在接受中新社记者专访时表示，下半年有“三件事”值得期待。它们也将对下半年中国经济形成重要支撑。其一，下半年增量政策力度可期。蔡伟表示，今年以来的多个重要会议传递出官方实现全年经济增速目标的决心。下半年增量政策力度可期，政策重心或落在财政、消费、制造业、地产几个领域。例如，在宏观调控政策中，重点关注增量财政政策。毕马威中国近日发布的《2024年三季度中国经济观察》报告称，根据7月末多个省市公布的地方债发债计划，三季度专项债发行规模将达1.5万亿元(人民币，下同)，相较2023年同期增加0.4万亿元，三季度实物工作量有望加速形成，对基建投资形成一定支撑。后续中央政府或新增债务或启用政策性金融工具。制造业投资在设备更新等政策支撑下有望维持较高水平；消费也受到支持消费品以旧换新等政策的提振。房地产政策方面，当前政策重心逐步转向稳定房价预期，加快收储商品房用作保障性住房。目前一线城市已陆续开展存量房收储工作，预计前期3000亿元保障性住房再贷款使用节奏将加快，房企短期资金压力有望缓解。其二，居民消费提质升级空间广阔。今年7月末，国务院印发《关于促进服务消费高质量发展的意见》。同月，发改委、财政部发文，向地方安排1500亿元左右超长期特别国债资金，支持地方自主实施消费品以旧换新。在政策支持下，蔡伟称，下半年服务消费以及汽车、家电等大宗消费品有望温和复苏。此外，近期各地区各部门加力推动消费提质升级。在商品消费方面，除消费品以旧换新政策加速布局，数字消费、绿色消费、健康消费等新兴消费也成为消费领域新增长点。服务消费方面，在政策推进电信、互联网、教育、文化、医疗等领域有序扩大开放，支持文旅、养老、育幼、家政等消费背景下，未来一段时间居民服务消费内容也将更加多元。消费增速有望在今年后续月份企稳，成为下半年经济增长的重要支撑。其三，新兴产业有望持续扩张。新兴产业尤其是半导体行业在AI(人工智能)赋能下有望持...

存量房贷“绕道”降息，公积金中心一号难求！有购房者能省30万利息

“我的房子还有180万元商贷没还完，最近办理了商业贷款转公积金贷款，省下了30万的利息。”来自苏州的购房者何林（化名）表示。此前，何林的房贷是商业贷款，利率为3.75%，28年内需偿还的利息总额约111万元。转成公积金贷款后，利率为2.85%，28年内需偿还利息总额为81万元左右。这样一算，能够省下约30万元的利息费用。所谓“商转公”业务，是指购房者在满足一定条件下，将原有较高利率的商业住房贷款转换为较低利率的公积金贷款。近期，不少网友在社交平台上分享自己“商转公”的经历，进一步降低了存量房贷的贷款成本。时代周报记者注意到，近日包括福建厦门、山东青岛、湖北武汉、广东梅州、河南平顶山、山东荷泽等多地地方公积金中心发布相关政策宣讲，借款者可根据相关规定，将部分（或全部）商贷转换成公积金贷款。“多个城市重启商转公这个政策，是今年下半年降低购房成本又一重大举措。目前各地类似政策比较多，相关购房者需要积极关注此类政策，意识到若能实现商转公，这和降低房贷月供息息相关。”上海易居房地产研究院副院长严跃进告诉时代周报记者。据了解，目前北京、上海、广州、成都、杭州、西安、南京等多个城市均未开办“商转公”业务。其中，广州、杭州、南京等多个城市在回复居民问询时表示，当地公积金使用率较高，甚至存在资金缺口，暂时不具备开展“商转公”业务的能力。多地公积金中心预约火爆，购房者抢号难“商转公”并非新模式，此前许多城市均有施行，近期有重启迹象。“历时2个多月，次抢到商转公贷款业务办理的预约号 。”早在4月份，来自长沙的林敏（化名）就开始考虑办理“商转公”的相关资料。从5月31日预约抢号，林敏直到8月17日才抢到长沙住房公积金中心发放的预约号。“这个过程中，试过卡点抢、手机平板一起抢、家人朋友帮忙抢，甚至还动过找黄牛代抢的念头......”时代周报记者注意到，近期不少网友发帖称，“商转公”贷款业务办理预约号难抢，网点的可预约时间不少显示“已约满”。不过，一旦预约成功，办理速度较快。从多名网友分享的办理流程来看，从贷款受理到发放，时间周期多在一个月左右。从多地公积金中心发布的信息来看，“商转公”正受到购房...

“零公摊”时代来了！为了卖房，开发商拼了

近日，西海岸某盘打出了“零公摊”的推广语，着实吸引了不少购房者的关注。这是到底实打实的“零公摊”还是噱头？小编了解后得知，该盘推出的低密洋房产品，因赠送面积大，加上洋房本身的公摊低，部分户型得房率近乎，相当于“零公摊”。该盘建面约92㎡户型图多地明确发文“送面积”公摊，一直是业主的更大痛点之一，特别是在真金白银面前更加明显。某楼盘高层就因公摊高达46%，引发热议！一般来说，公摊越大，墙体等面积固定的情况之下，套内的使用面积就越小，得房率越低。根据网上相关数据显示，目前高层、小高层的公摊能到20%左右，少得可怜，大部分都在25%上下。购买一套100㎡左右的高层，实际套内面积可能只有70多平，公摊面积相当于一个卧室。目前来看，取消公摊，很难。如果想要在提高得房率，只能在赠送面积上做文章，以另一种形式“抵消”公摊。自去年以来，已经有不少城市开始尝试，通过允许、鼓励赠送的方式，让公摊面积名存实亡，以达到促进新房销售地目的。深圳、广州、合肥、浙江、长沙、佛山、肇庆等多个城市都明确发文：鼓励阳台、露台等半开敞空间设计，减少计入公摊的面积。比如，2023年合肥曾探索如何使商品房销售按照套内面积计价。深圳出台规则将走道设备、消防避难等空间，不计入建筑面积，阳台进深不超过2.4m，计一半面积；广州将住宅套内半开敞空间半计容的比例由原不超过套内建筑面积的15%放宽至20%，并允许设置一个满足连续开敞率不低于40%的主景观阳台不限制其进深；长沙，除了阳台按1/2面积计算，面积之和按不超过套内建筑面积20%，还提出飘窗的宽度可以与房间等宽，宽度更大可以做0.8m，设备平台方面不大于4.0平方米/户的不计入容积率和建筑面积；5月，浙江各地普遍推出了“户属空中花园不计入建筑面积和容积率，不参与相关配套指标计算，不计产权面积”的政策。而传统标准里，空中花园被视作阳台，一般将一半面积计入产权。有媒体测算，在新规发布后，浙江部分地区新建住房的得房率可以超过，甚至达到120%。虽然现在有明确发文的城市并不多，但也让越来越多的购房者们看到了希望。青岛也发布了关于“计容”方面的规范。在今年4月出台的《关于优化...

三问房屋养老金！重点是建立公共账户 公共账户的钱如何筹集？

8月23日，国新办发布会上，住房城乡建设部的相关负责人在回答加快构建房地产发展新模式的问题时，谈到了房屋养老金的问题，受到了广泛的关注。住房城乡建设部副部长董建国介绍，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度，构建全生命周期的房屋安全管理长效机制。上海等22个城市目前正在开展试点。房屋养老金，个人账户通过缴纳住宅专项维修基金，已经有了，就是住宅专项维修资金已经把个人账户建起来了。试点的重点是，政府把公共账户建立起来。什么是房屋养老金？和普通的商品相比，房屋的生命周期是比较漫长的。在这个过程当中，为了能够保障房屋的安全和正常使用，必然会出现房屋及其附属设备设施的保养、维护、维修，乃至更换重建的费用。这一类费用，就是房屋养老金。目前，商品房基本有住宅专项维修资金。但是，一方面，这笔钱现在已经难以满足大量小区维护改造的需求，亟待增量资金。另一方面，城市里拥有专项维修资金的仅仅是一部分房屋，还有不少自建房和老房子，它们没有住房专项维修资金。那么，这部分房屋需要维修的时候怎么办？因为有这样的需求，所以，目前在试点城市推行建立房屋养老金公共账户。住房城乡建设部工程质量安全监管司处长王柏峰介绍，建立房屋养老金制度是进入城市更新时期后，加强既有房屋安全管理的重要手段之一，既管基础，又管长远。业内人士表示，房屋养老金试点，其实是一项为老百姓房屋安全和生命财产安全考虑的兜底性制度设计。房屋养老金需不需要老百姓直接出钱？住房城乡建设部相关负责人在接受总台央视记者专访的时候表示，房屋养老金是由个人账户和公共账户这两部分组成，个人账户就是业主交存的住宅专项维修资金，交存的按照现行规定来执行。公共账户，则是通过试点城市从财政的渠道来解决账户里资金的问题。住房城乡建设部工程质量安全监管司处长王柏峰介绍，公共账户按照取之于房、用之于房、不增加个人负担、不减损个人权益的原则，由政府负责建立。从试点城市看，地方政府可以通过财政补一点、土地出让金归集一些等方式筹集，目的是建立稳定的房屋安全管理资金渠道，不需要居民额外缴费。房屋养老金公共账户建立后，不会增加个人负担。公共账户的钱从何而来？广东省住房政策...

长三角“房票安置”政策不断迭代

日前上海首张“房票”落地金山，拉开了上海推行房票政策的序幕。在长三角，房票安置并非新鲜事。无锡、宁波、海安等城市早在两年前就开始推出房票安置措施，并且在探索实操中不断优化、完善政策，从1.0版本升级到2.0或3.0，合肥、温州、连云港、南通等城市也都纷纷跟进实施。以“阶梯式”补贴方式为例，最开始在无锡、宁波、海安等城市1.0版政策中，几乎都没有出现过，但实施一段时间后，上述几个长三角先行“试点”的城市纷纷采取了“阶梯式”补贴法，进一步鼓励被征收人积极购房。政策迭代带来的效果是直观的。无锡市房管服务中心介绍，截至2023年底，全市共发放房票1482张，被征收人使用房票购买了619套商品住房，约6.51万平方米。而今年3.0版推出以来，截至目前，已经发放房票1309张。在最新的政策调整中，无锡一方面延长了房票的使用时间，有效期从一年延长至两年。另一方面，购房补贴设置为“阶梯式”，最开始的1.0版中，使用房票购买新建商品住房的，被征收人可享受房款总金额不超过5%的购房补贴。今年推出的3.0版里，除了5%的基础购房补贴外，如果被征收人在房票开具后的6个月内使用房票购房，还能获得2%的额外补贴；房票开具后7—12个月内使用房票购房的，可获得1%的额外补贴。推行“房票”，实际上是补偿房屋动迁安置的方式之一。通常对房屋被动迁的群众来说，政府有面积补偿和货币补偿两种方式。其中货币补偿就是指政府直接向居民发放安置款或者房票，居民凭借安置款、房票自行购买住房。也就是说，政府将相应的安置补偿权益货币量化，以房票形式给出，然后居民使用房票自行向参与房票安置工作的房地产开发企业购买商品房。通俗地讲，“房票”是指拆迁后，房屋的被征收人在买新建商品房时，可以拿着房票抵扣房款，相当于购房时的“代金券”。具体操作时，主要有三个环节：政府向被拆迁居民开具房票；居民凭借房票购房；房企售房后，凭借房票向政府申请划转资金。实际上，早在2015年，就出现过一轮房票安置政策，2015年以前，棚户区改造更多采用实物安置方式。2015年商品房库存偏高，“棚改货币化”开始推行，地方政府直接向拆迁居民发放安置款，居民可以在...

2万元全款买房的“新鹤岗”辽宁阜新：矿产枯竭之后，二十年人口流失24万

2万元可以买一套房子？近两年，辽宁省阜新市的“白菜价”房子，反复登上各类社交媒体的热搜，这个城市也因此被称为东北的“新鹤岗”。近日，极目新闻记者在阜新走访多日注意到，这些“白菜价”小区，基本都是20年前的回迁房或者棚改房，周边配套相对完善，但楼龄久，住户多为老人。有外地年轻人将这里当作短暂休憩的庇护所，享受这里的低成本生活；也有年轻人在小城躺平计划失败后准备离开。阜新曾因丰富的煤炭资源而闻名，因资源而兴，也在矿产枯竭后因资源而落。有专家认为，这类资源枯竭型城市出现“白菜价”住房，原因是产业衰退后人口外流，导致当地住房供大于求。“2万元一套”的买房族“2万元一套房是真的。”今年8月，“2万元在阜新买房”的话题又火了。在阜新市随便搭上一辆出租车，稍微年轻一点的司机都能聊上几句阜新房价的新闻，再脱口而出几个阜新市个位数房价的小区。每逢遇到不解的乘客，他们也会解释，这些房子产权基本没问题，当地过户也方便，只是房子的年头久了些。这两年，在中介、“新阜新人”和媒体的推波助澜下，阜新低价房也成为热搜的常客之一。如今，打开二手房交易软件，定位阜新，3.5万元、4万元、5万元一套的二手房房源仍令人眼花缭乱。从阜新乘高铁，40分钟到达辽宁省会沈阳，两个半小时到达北京。24岁的王是今年春天来到阜新的，在此之前，她先后在大连、杭州从事服装开发工作。这两份工作，份工作没有在经济上带给她足够的支持，第二份工作给她带来巨大的精神压力。当她在社交平台上发现2万元能在阜新买到一套房时，便瞒着父母辞职，来到阜新买下了属于她的套房子。不到60平方米的6楼，不临街，20年左右的楼梯房，原房主要价2.8万元，最终王花了2.4万元买下。因为讲价的过程比较顺利，她至今都在怀疑是不是还价时出价高了，“当时心里只想着要有一套属于自己的房子。”王的房子在阜新市海州区平煤城西路与平安路之间，当地人把这一片的小区统称为平安西部，这里距市中心的解放广场只有8公里左右，搭车十多分钟就能到。因此，小区居民又自称这里是“市中心边缘地带”。据房产中介介绍，整个平安西部片区一共有300多栋楼，清一色的6层住宅楼，无电梯，外立面统一刷成上...