阵地丨3000万以上高端住宅同比大增,且呈现"越贵越买"特征

2024年楼市呈现出前稳中低后高走势，四季度一二手房成交均出现不同程度放量，新房成交占比小幅回升。高端住宅市场相对坚挺，尤其是3000万元以上顶豪市场同比大增，新房优于二手。CRIC监测数据显示，30个重点城市一二手3000万以上高端住宅2024年分别成交4356套和1255套，同比分别增长64%和6%，无论是新房还是二手房，3000万以上高端住宅大多都来自上海，一二手占比分别达60.4%和42.7%，且呈现出“越贵越买”特征。我们认为，随着产品进一步“内卷”，未来产品的差异化需求会变得越来越明显。从一二手总需求量来看，2024年整体市场持稳，据CRIC监测数据，重点30城2024年一二手房总成交面积约达到3.7亿平方米，较2023年微降8%。不过从结构占比来看，二手房成交持增但增幅放缓，新房稳中有降，降幅仍达23%。从变化趋势来看，呈现出“前低后高”趋势，尤其是步入四季度以来，新房连续多月创2023年下半年以来新高。据CRIC监测数据，12月30个重点城市新建商品住宅成交1801万平方米，环比增长15%，同比增长17%，量水平较2022年12月亦增长2%，创近三年同期更高分能级来看，一线市场韧性显著好于二三线城市，四季度同环比分别增长44%和77%，累计同比降幅收窄至10%。深圳表现可圈可点，四季度受新政利好效应影响，新房成交同环比倍增，全年实现正增长，是30城中全年同比转正城市。多数二三线城市在四季度均迎来稳步复苏行情，同环比齐增，少数城市诸如武汉、杭州、西安、长沙、长春、珠海成交规模尚未复苏至2023年同期水平。2024年高端住宅市场相对坚挺，尤其是3000万元以上顶豪市场同比大增。据CRIC监测数据，30个重点城市一二手3000万以上高端住宅2024年分别成交4356套和1255套，同比分别增长64%和6%，新房增幅显著高于二手房。其中1亿元以上豪宅成交78套，同比大增141%，涨幅显著高于5000万元-1亿元89%涨幅和3000万-5000万元50%涨幅。具体到城市来看，无论是新房还是二手房，上海仍是高改需求集聚地：据CRIC监测数据，2024年上海总价300...

新年的钟声已经敲响，回顾2024年的房地产政策，无疑是充满转折与亮点的一年。在“止跌回稳”基调下，房地产调控政策经历了前所未有的重大转向。 这一年，住建部会同有关部门以及地方政府打出一套“组合拳”，包括“四个取消、四个降低、两个增加”政策组合拳，旨在通过一系列调整措施，有效推动房地产市场从低谷稳步回升，迈向更加稳健的发展道路。 据中指研究院统计，2024年，我国房地产政策应出尽出，围绕“稳楼市

开年以来，2024年房地产销售数据陆续出炉。整体而言，行业的规模仍在收缩。百强房企整体销售额同比又降了三成，千亿级、百亿级房企的数量也都在减少。这一年，对房企来说是艰难的一年，也是匍匐前进的一年。当全年的销售数据摆在我们面前的时候，除了“围观”百强座次更迭，感慨行业风光不再，更要重点关注一下潜藏在数据背后的趋势变化，这对于未来行业的格局及走向，将产生深刻影响。房企间阵营分化加剧市场份额向头部房企集中如果对比2023-2024年地产销售百强榜单，会发现2组数据变化很有意思。，看TOP100房企在整体市场中的占比。2023年，TOP100房企销售额市场占比约为34.5%。2024年，TOP100房企销售额市场占比约为31.9%。同比下降了2.6个百分点。第二，看千亿房企的市场份额变化。2024年，千亿房企虽然只有11家，但销售额在百强房企中的占比达到51.1%。也就是说，前11家房企的销售额，顶得上后面90家房企的销售总和。而在2023年，千亿房企有16家，他们的销售额在百强房企中的占比为55.9%，如果只算前11家，则占比为48.4%这两组数据放在一起，会发现，尽管大家的业绩都在下滑，但明显的，中小型房企下降幅度更大，头部房企相对降幅要小点。由此可知，经过这几年的洗牌，市场份额正在向头部房企集中。局部市场也呈现出类似特点。以深圳为例，2024年TOP10房企销售额为1836.61亿元，占全市销售额的51.93%；TOP11-20房企销售额为556.66亿元，仅占全市销售额的15.74%。前10房企占据了深圳一半的份额。再看西安，作为去年热点城市之一，西安也是众多房企重点布局的二线城市。中指研究院的数据显示，2024年西安TOP10房企的总销售额超1170亿元，同比增加了10亿元；而TOP20房企的总销售额则减少了172亿元；与此同时，百亿级别的房企数量，也从去年的6家减少到了5家。地产行业马太效应明显，强者恒强的局面正加速形成。城市深耕策略成效凸显全国性房企拿下多个城市销冠这几年，房企都投资力度都在向核心城市聚拢。2024年数据显示，几个TOP级全国性房企已经拿下了多个城...

复盘2024｜房地产十大政策：止跌回稳主基调下，组合拳发力

新年的钟声已经敲响，回顾2024年的房地产政策，无疑是充满转折与亮点的一年。在“止跌回稳”基调下，房地产调控政策经历了前所未有的重大转向。这一年，住建部会同有关部门以及地方政府打出一套“组合拳”，包括“四个取消、四个降低、两个增加”政策组合拳，旨在通过一系列调整措施，有效推动房地产市场从低谷稳步回升，迈向更加稳健的发展道路。据中指研究院统计，2024年，我国房地产政策应出尽出，围绕“稳楼市”，一系列政策组合拳持续发力。截至2024年12月27日，全年政策出台数量达780余条。基于此，新京报贝壳财经盘点出2024年房地产“十大政策”，包括一线城市松绑限购、首付利率降至新低、存量房贷利率再下调、普宅标准取消、收储商品房、城中村改造全面重启等。1、一线城市大尺度松绑限购政策回顾：2024年，限购政策迎来真正的转向。上半年，除了苏州、杭州、成都、西安等核心二线城市全面放开限购外，一线城市的限购也出现了大尺度调整。诸如北京通州“双限”松绑、取消离婚限购、五环外允许多购1套房；上海放松单身限购、外地户籍社保“5改3”、五大新城“5改2”；广州放开大户型限购、四区取消限购、部分区域社保“5改2”；深圳外围区域限购松绑、非深户“5改3”。下半年，随着“9·26”中央政治局会议发出“止跌回稳”的最强音，一线城市限购政策继续松绑。尤其是北京，执行了长达13年的“五年社保限购”门槛松动，非京籍人士社保年限五环外“5年变2年”，五环内“5年变3年”，同时，通州迎来重大调整，购房政策与全市保持一致；深圳则是分区调整社保年限的限制，部分区域取消社保限制，部分区域社保则是“3改1”；上海外环外购房社保年限从“满3年”调减到“满1年”；广州更是全面取消了限购。点评：一线城市大尺度地松绑限购，直接带动了2024年四季度的成交复苏，助力楼市“止跌回稳”。2、首付比例、利率降至新低政策回顾：2024年，降首付、降利率成为房地产调控的重要手段。2024年5月17日，监管部门推出一系列楼市调控措施，其中包括首套房、二套房更低首付比例分别降至15%、25%。此后的9月份，央行新政“四连发”，其中包括商业性个人住房...

银行密集“甩包袱”：房地产不良资产成重灾区

多家银行正在密集甩卖不良资产。2025年1月2日，平安银行发布期公告，转让不良贷款未偿本息总额1.45亿元，起拍价663.18万元，相当于打了0.5折。2024年最后一个月，在银登中心挂牌转让的不良资产公告多达数百条，涉及交通银行、建设银行等国有行，中信银行、兴业银行、平安银行、广发银行等股份行，以及南京银行、江苏银行、兰州农商行等城农商行，涉及房地产贷款项目、个人消费贷、信用卡等。2024年12月30日，广州农商行以99.93亿元向广州资产管理公司出售并转让资产，预计亏损3.4亿元，该资产包主要为房地产业债权资产。12月26日，广发银行将第十期璟粹项目不良资产收益权（原始金额49.74亿元），以2.89亿元卖给广东粤财信托公司，低至0.5折。该资产涉及24.93万户债务人，包括房地产、租赁、商务服务、批发零售等从业者。随着房地产市场下行，银行手中的房地产类不良资产正在增加，“为盘活资产压降不良，大部分情况下只能将债权‘低价卖’。”一位银行人士称。而不良资产包转让的超低折价，无疑对接盘方有很强的吸引力，更多机构加入公开处置不良资产的行动中来。不良资产亏损转让伴随不良资产规模大幅增长，行业里稀缺的早已不是货源。银登中心数据显示，2024年前三个季度，不良贷款转让业务挂牌数量分别为86单、224单和288单，成交总规模1276.3亿元，同比增长107%。被转让不良资产多为个人消费贷款、个人经营性贷款，以及与房地产开发相关的不良贷款。个人不良贷款转让最多的是平安银行。2024年，平安银行共发布156期个人不良贷款转让公告。其中，仅12月15日就发布了16期不良资产转让公告，未偿本息总额82.9亿元，涉及借款人11万户。2024年，平安银行因违规领了17张罚单，罚款超7900万元。其中，更大单笔罚款6073.98万元，居银行业之首。从平安银行被罚违规类型来看，信贷业务依然是“重灾区”，主要集中在贷款管理不审慎、资金违规流向以及房地产信贷违规等，不良贷款滋生的“种子”就此埋下。资产规模超万亿元的广发银行，也在不断为不良资产寻找“买家”。2024年，广发银行11次转让不良资产收益权...

城中村改造提速，助力房地产市场健康发展

2025年首场国务院常务会议对“研究推进城市更新工作”作出部署。会议指出，要加快推进城镇老旧小区、街区、厂区和城中村等改造。为提升居民居住品质，助力房地产去库存化，本周，多地“端”出新一年改造计划。住建部：继续扩大改造规模，加大质量监管力度因安全隐患多、居住环境差，居民改造意愿迫切，城中村改造成为城市更新的重要内容。2024年，城中村改造扩围至300多个城市，全国实施城中村改造项目1790个。2025年，为持续用力推动房地产市场止跌回稳，住建部将加力实施城中村和危旧房改造，推进货币化安置，计划在新增100万套城中村改造和危旧房改造的基础上继续扩大改造规模。1月7日，住建部发布关于加强保障性住房和城中村改造安置房建设质量监管的通知，要求各地严格依法开工建设，全面加强建设质量管理，加大建设质量监管力度。住建部要求，保障性住房和城中村改造安置房工程必须严格履行基本建设程序，通过工程建设项目审批管理系统加快推进项目实施。各地要坚持先勘察、后设计、再施工原则，取得规划、施工许可后方可进行施工。同时，各地要坚持以需定建，摸清底数需求，科学确定年度计划、发展规划，做好项目谋划储备，实现“人、房、地、钱”要素联动。要充分考虑居民就业、医疗、入学、出行等需要，严格项目选址审查，加强小区和户型设计，建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子。江苏：改造城中村5.6万户、超700个老旧小区1月8日至9日召开的江苏住房城乡建设工作会议“端”出最新城建计划，2025年城建利好不断。加快推进好房子、好小区、好社区、好城区建设，江苏将新开工改造城镇老旧小区超过700个。积极有序推动城中村改造，实施城中村改造5.6万户。优化住房保障，全省今年将筹集保障性租赁住房5万套，发放租赁补贴14万户(人)。浙江：用住有好房擦亮“浙里安居”名片1月9日，浙江省住房和城乡建设工作会议在杭州召开。会议指出，2025年，浙江省将更加充分释放住房城乡建设稳增长巨大潜力，着力稳住楼市、加快构建房地产发展新模式，着力城市更新、加快提升城乡建设品质，着力科技赋能、加快建筑业转型发展，进一步筑牢住建领域本质安全，为经济社会发展大局积极贡...

新年探访沪深楼市

2024年底举行的中央经济工作会议提出，“持续用力推动房地产市场止跌回稳”“充分释放刚性和改善性住房需求潜力”。去年9月26日中央政治局会议部署实施一揽子增量政策以来，相关政策措施落地见效并持续发力，积极因素不断增多，促进房地产市场止跌回稳。当前房地产市场运行如何？2025年开年，记者探访上海、广东深圳等地房地产市场，现场感受楼市交易持续回暖势头。——编 者买方下单速度在加快，卖方议价的空间在缩小上海 市场交易明显升温“2024年四季度以来，门店带看量比前年同期增长了1倍，市场交易明显升温。今年，我们要用更精准的服务，及时响应客户需求。”2025年1月2日，新年个工作日，链家上海黄浦店店长程建成在门店例会上给团队打气鼓劲。2024年12月31日晚上，新年即将到来，程建成和团队还在为撮合一套住宅的买卖而努力。客户陈先生是新上海人，10多年前购房时买了套小两室，随着事业发展和孩子成长，想通过“卖小换大”改善住房条件。他看中了门店附近地铁口一套140多平方米的三室两厅，经过两年观望，房价调整已经接近心理价位。特别是2024年12月上海取消普通住房标准和非普通住房标准后，这套住宅的交易税费成本一下子降了70多万元，这让陈先生觉得“是时候出手了”。好事多磨，洽谈时房东又提出在原先报价上加价20万元。经纪人团队连夜在买卖双方之间斡旋，终于在新年伊始接到了房东同意成交的电话。链家黄浦店服务的人民广场和南京东路地块，是上海楼市重点板块之一，较能反映上海房地产市场的走势。程建成告诉记者，去年5月上海出台优化限购、放宽信贷等九条楼市新政策后，门店带看量从之前的每周35组增加到50组；9月推出楼市“沪七条”后，带看量又增加到每周70组左右，且连续3个月保持稳定。值得一提的是，相较于6月以刚需为主的交易结构，9月以来改善型需求成交增加明显。“一方面是买方下单的速度在加快，另一方面是卖方议价的空间在缩小，说明上海楼市正逐步企稳回升。”程建成说，去年四季度，门店附近一个地铁楼盘接连成交了多套大户型住宅，而苏州河畔一栋不限购的商住产权楼也接到多个买家的问询意向，这是近3年来难得的现象。上海市房地产交...

​一线城市高价地接连出让 带动百强房企拿地额同比降幅收窄

2024年房企在土地市场投资的表现是谨慎、收缩，多数房企拿地规模和力度都处于较低水平。投资较为积极的是头部央国企，中海地产、华润置地和保利发展位列新增货值前三。整体来看，2024年，TOP100企业拿地总额9280.0亿元，同比下降29.7%，相较1-11月降幅收窄1.8个百分点。值得关注的是，2024年12月份，北京、深圳、上海、广州等一线城市接连出让多宗高总价地块，带动百强房地产企业拿地总额同比降幅收窄。对于2025年的土地投资，业内人士认为，如若不利于投资的因素消退，企业仍有望恢复拿地节奏。2024年百强房企拿地总额9280亿元从目前来看，年内市场复苏节奏缓慢，多数房企拿地规模和力度都处于较低水平。据中指研究院统计数据显示，2024年，TOP100企业拿地总额9280.0亿元，同比下降29.7%，相较1-11月降幅收窄1.8个百分点。土地市场在全年走出先抑后扬的态势。受房地产政策影响，2024年10月以来核心城市土拍市场保持一定活跃度；12月，北京、深圳、上海、广州等一线城市接连出让多宗高总价地块，这些地块多由头部央国企摘得，带动百强房地产企业拿地总额同比降幅收窄。但是综合来看，2020年-2024年间，TOP100企业拿地总额总体呈下滑趋势，2024年不足2020年的三成，特别是民营房企拿地锐减，这与房地产市场下行、融资环境偏紧、民营房企违约事件频发密切关联。另从克而瑞统计数据来看，房地产企业拿地销售比持续下行，2024年百强房企拿地销售比仅0.17，与2023年相比下降0.04，创近五年新低，但与11月末的0.16相比提升了0.01。在市场“止跌回稳”之下，2024年最后一个月在央国企带动下，房企拿地积极性略有回升。值得关注的是，从全年来看，2024年各企业拿地选择高度趋同，投资更加聚焦和谨慎。据克而瑞统计显示，一方面是布局城市进一步减少，从拿地金额TOP10的全国化房企来看，未有一家企业2024年投资城市超过20个；另一方面，一二线城市成为典型企业的，三四线城市持续处在冷清的局面。TOP10中9家企业投资金额中一二线城市占比超过95%。“中建系”多家房企均进...

今年将加力实施城中村和危旧房改造（经济新方位）

在新增100万套的基础上继续扩大规模城市更新关系城市面貌和居住品质的提升，是扩大内需的重要抓手。我国城市发展已进入城市更新重要时期，由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重。1月3日召开的国务院常务会议研究推进城市更新工作，提出要加快推进城镇老旧小区、街区、厂区和城中村等改造。要加强用地、资金等要素保障，盘活利用存量低效用地，统筹用好财政、金融资源，完善市场化融资模式，吸引社会资本参与城市更新。因安全隐患多、居住环境差，居民改造意愿迫切，城中村改造成为城市更新的重要内容。住房城乡建设部、财政部2024年联合印发通知提出，地级城市资金能平衡、征收补偿方案成熟的项目，均可纳入政策支持范围。2024年，城中村改造扩围至300多个城市，实施城中村改造项目1790个。2025年，为持续用力推动房地产市场止跌回稳，住房城乡建设部将加力实施城中村和危旧房改造，推进货币化安置，计划在新增100万套城中村改造和危旧房改造的基础上继续扩大改造规模。上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰认为，有力有序有效推进城中村改造，长远看可为城市增进民生福祉、实现经济发展、维护社会安全打下牢固基础；在当下，也可直接起到稳定居民预期、激发消费潜力、填补投资缺口的多重作用。数据显示，仅在35个大城市，需要改造的城中村就有170万套。本次城中村改造政策支持范围扩大后，有望带动更大需求。国海证券首席经济学家夏磊说，以新增实施100万套城中村改造和危旧房改造估计，货币化安置将拉动2亿平方米商品房去化。合理调整城中村区域土地规划条件后，也能更好地适应市场需求，拉动原址建设约5000亿元的建安投资。城中村改造是一项复杂艰巨的系统工程，需要大量资金投入。住房城乡建设部相关司局负责人介绍，符合条件的城中村改造项目均可获得政策支持，包括纳入地方政府专项债券支持范围，由开发性、政策性金融机构提供城中村改造专项借款，适用有关税费优惠政策，鼓励商业银行按照市场化、法治化原则提供城中村改造贷款等，确保项目顺利推进。浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬说，这次通知要求各地严格落实“一项目两方案”，即每个项目都要...