深铁四次“输血”近120亿，万科能否走出债务困境？

5月21日，万科公布了42亿元借款的新进展。根据公告，万科已与深铁集团签署借款合同，并收到深铁集团提供的42亿元借款，三家担保主体提供了信用保证。今年上半年以来，深铁集团已经4次公开借款支援万科偿债，累计金额达到118.52亿元，如此高频、大额的“输血”动作，足见深圳国资力保万科的决心。当前万科的债务情况如何？超百亿资金支持下，万科能否走出债务困境？70%高质押率+2.34%低息5月21日，万科与深铁集团就贷款增信安排签订补充协议。根据协议，万科须在签约后2个月内召开股东大会，审议以不超过60亿元万物云股票作为借款质押物的议案。这份补充协议看似常规，实则暗藏深意。通过股东大会审议后，万科将按70%的高质押率向深铁集团提供资产质押。值得注意的是，协议设置了严密的盯市机制：借款存续期间，质押股票价值按股票30个交易日均价与最新市价孰低原则确定，预警线不低于130%（质押股票价值/借款余额），平仓线不低于，万科应设立日常盯市监测台账。如果连续3个交易日低于预警线时，万科须在5个工作日内追加质押同类股票、其他合格担保措施或提前偿还部分贷款等，确保满足预警线要求。可以看出，这套“双保险”机制，既彰显了深铁集团的谨慎态度，又体现了对万科的特殊支持。众所周知，目前市场上通常股票质押融资业务的质押率为30%-60%，而深圳地铁的质押率达到70%。高质押率意味着借款人能借到更多贷款，但是也会导致质权人的风险增加。更难得的是，2.34%的年化利率，较1年期LPR还低出不少。这种“高质押+低利率”的组合拳，在当下市场实属罕见。今年以来，深铁集团对于万科的资金支援已经接近120亿元。除了上述42亿元借款外，今年2月10日，深铁集团向万科提供金额为28亿元的股东借款，4月29日提供33亿元借款，5月14日提供15.52亿元股东借款，均是2.34%的优惠利率，特别是28亿元借款同样是70%的高质押率，足见深铁支持的一贯性。作为大股东，自从万科爆发现金流危机以来，深铁集团就积极提供支持。此前，其先后认购中金印力公募基金29.75%份额、受让深圳湾超级总部基地地块、受让万科红树湾物业开发项目49%的收...

越秀地产：前4月累计合同销售金额约为411.20亿元

5月8日，越秀地产发布截至2025年4月30日未经审计销售资料。2025年4月，越秀地产实现合同销售（连同合营及联营公司项目的合同销售）金额约为人民币102.93亿元，同比上升约23.8%，实现合同销售面积约为22.93万平方米，同比下降约28.0%。2025年1-4月，越秀地产累计合同销售（连同合营及联营公司项目的合同销售）金额约为人民币411.20亿元，同比上升约37.0%，累计合同销售面积约为92.45万平方米，同比下降约9.6%。累计合同销售金额约占2025年合同销售目标人民币1205亿元的34.1%。（来源：央广网 记者：门庭婷）https://www.ershoufang.com/web/#/Hons/HomeIndex

绿城中国：今年前两个月销售额240亿元

3月5日，绿城中国（03900.HK）发布公告，今年前两个月，公司实现合同销售金额约240亿元，较去年同期的249亿元下降3.61%；合同销售面积约117万平方米。自投项目方面，2月，绿城中国销售1923套房屋，销售面积约26万平方米，当月销售金额约为77亿元，销售均价约为每平方米29835元。1-2月，绿城中国取得合同销售面积约50万平方米，合同销售金额约146亿元；其中权益金额约为100亿元。代建业务方面，2月，绿城中国代建项目取得销售面积约39万平方米，销售金额约51亿元。1-2月，绿城中国代建项目累计取得销售面积约67万平方米，销售金额约为94亿元。土地储备方面，今年以来，绿城中国在上海、北京、杭州等土地竞买激烈的城市多次大展身手。据第三方机构中指院的统计，今年前2个月，绿城中国的拿地金额约122亿元，排在华润置地（01109.HK）和中国金茂（00817.HK）之后。2月28日，杭州市区完成2025年第三批住宅用地出让，共计5宗地块成交。绿城中国以高溢价斩获两宗地块。一宗是经过55轮竞价，以13.55亿元的总价竞得的西湖区双桥单元XH020203-06地块，溢价率46.5%；另一宗是经过66轮竞价，以23.19亿元的总价竞得的萧山区世纪城核心单元XS010404-23地块，溢价率45.94%。杭州是绿城中国的大本营，也是全国房地产市场最为活跃的城市之一，据中指院的统计，前两个月绿城中国在杭州的拿地金额约88亿元。深圳也是绿城中国十分看重的城市。今年1月6日，深圳迎来2025年首宗涉宅用地出让龙岗区龙城街道的G01045-0200地块，8位竞买人参与竞拍，最终经过250轮竞价以70.4%的溢价率成交。绿城中国不敌中海企业发展集团有限公司，后者成为竞得人。绿城中国还多次参与上海和北京的土地竞买。除了大本营和一线城市，核心二线城市也在绿城中国的考虑范围内。今年1月23日，绿城中国联合体以3.5亿元的总价竞得江苏省南京市江宁区麒麟科创园苏盛路以南、苏兴路以东地块。2月25日，四川省成都土地市场迎来两宗成华区宅地出让，此次出让的两宗地块再次以“组合供应方式”进行拍卖，最...

最新！万科管理层大换血，均是“国资”背景

乙巳蛇年个工作日，万科再传人事变动，又有多位深铁及深圳国资背景高管进入万科管理层。继节前公告深铁集团“一把手”辛杰接任郁亮出任万科董事会主席、多名深铁背景高管加入后，2月5日，网传万科内部发文公示又有十名新高管履新，相关文件显示，十名“新官”均为深圳国资背景，其中多人目前在深铁任职。有接近万科人士向南都·湾财社记者证实，近期万科内部确有发布管理人员任命文件。▲乙巳蛇年个工作日，万科再传人事变动。网传信息显示，2月5日，万科内部发布《关于赵正阳等人拟任职情况的公示》一文，公示显示，“根据干部管理工作的有关要求，经相关单位提名和选派，并报有关单位相关程序审定，集团经营管理团队会议审议，现对以下人员拟任职情况予以公示。”拟任职的管理人员共有十人，分别为——○ 赵正阳，现任深圳资产管理有限公司副总经理，拟任万科战略投资运营管理部总经理；○ 肖静华，现任深铁集团专家，拟任万科财务资金管理部总经理；○ 商德良，现任深铁集团专职监事、深圳市特区建工集团有限公司监事，拟任万科法务部总经理；○ 王智余，现任深铁置业副总经理，拟任万科开发经营事业集团北京区域管理部总经理；○ 陈武，现任广州市天健兴业房地产开发有限公司总经理，拟任万科开发经营事业集团华东区域管理部总经理；○ 万梅，现任深圳市市政设计研究院纪检监察室/监事会办公室主任，拟任万科集团办公室副主任；○ 鄢伯通，现任深圳市中小担保创业投资有限公司总经理助理兼投资二部部长，拟任万科战略投资运营管理部副总经理；○ 段军，现任深圳地铁置业集团有限公司副总经理，拟任万科战略投资运营管理部副总经理；○ 李海洋，现任深铁物业督导，拟任万科开发经营事业集团成本总监；○ 郭伟，现任深圳铁路投资建设集团有限公司安全总监，拟任开发经营事业集团安全总监。十名“新官”目前均任职于深圳国资背景企业，其中多人目前在深铁集团任职。南都·湾财社记者查询天眼查发现，深圳市特区建工集团有限公司、广州市天健兴业房地产开发有限公司均具有深圳市国资委背景，而深圳市市政设计研究院有限公司、深圳铁路投资建设集团有限公司则为深铁集团全资子公司。有接近万科人士向南都·湾财社记者证实...

保利发展逆周期业绩增长法则： 与经济同频，构建房地产发展新模式

房地产市场平稳发展，对于经济持续复苏至关重要。刚刚结束的中央经济工作会议指出：持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，推动构建房地产发展新模式。从2024年“517新政”实施以来，逆周期的房地产调控政策不断加码，房地产行业出现了积极变化，销售面积增长、资金回笼速度加快、财务压力得到缓解，成本控制与产品创新也为企业带来了更好的利润回报。找准市场定位、深度调整业务模式，成为保利发展实现业绩在逆势中突围与增长的关键。逆势增长：与经济同频，深调业务结构近年来，房地产市场经历了深度调整，房地产企业需要认真思考的是，如何在经济转型之下，抓住机会主动调整业务模式，适应新的市场规则与消费需求变化。保利发展坚定不移去库存，守住不发生系统性风险底线，做出行业表率。保利发展在2021年就提出去“五化”趋势判断，及时做出战略调整，累计去库存 1.35 万亿，在头部房企接连出现情况下，保住了企业现金流安全生命线。截至2024年9月30日，保利发展账面资金近1300亿元，仍是行业更高，且还有已售待回笼资金1033 亿元，合计超过2300亿元，这是稳健经营的底气。在保证现金流充足的同时，保利发展仍保持了行业领先的投资能力，2024年全口径拓展金额683亿元、权益拓展金额602亿元，为行业第二，过去三年（2022—2024）累计拓展金额3928亿元，为行业一，这也是未来持续发展的底气。与此同时，保利发展还为调结构留足了空间。2024年一二线城市拓展占比94%，一线城市拓展占比74%；过去三年，一二线城市拓展占比达到94%，进一步聚焦确定性的核心城市，这成为未来业绩确定性的坚实保障。这些成绩的背后，是保利发展在成本管控、产品溢价以及市场拓展等多方面的布局与深度调整。保利发展交出了一份可圈可点的成绩单，根据克而瑞发布的《2024年中国房地产企业销售TOP200排行榜报告》，按照全口径销售额统计，保利发展蝉联，全年销售额3230亿元；同时，保利发展还以2972亿元稳居操盘资金榜首。销售业绩连续2年行业，达到3230亿元，90%左右的销售业绩来自于一二线城市。2024年在行业低迷环境下，保...

万科“闯关”这一年

昨晚，或是万科与房地产从业者的难眠之夜。记者获悉，2025年1月17日凌晨，万科执行董事、总裁、首席执行官祝九胜更新了微信个人朋友圈。这则朋友圈中，祝九胜转发了一则宣传泊寓短租业务的推文，并配文称“节前出差、春节团聚、节后返工、短暂过渡，选商旅短租，连住更实惠~”。此前一日，1月16日晚间，据《经济观察报》报道，祝九胜已于1月15日被公安机关带走。该消息在坊间迅速发酵。当晚，记者就此事向万科方面媒体负责人求证，仅获得“正在核实”的回复。17日，《经济观察报》的报道已删除。截至发稿，万科方面未就此事予以公开回应。祝九胜发文，疑似对其“被带走”传言的隔空回应。历时近4年，中国房地产的调整之深、时间之久，。作为中国房地产的一面“旗帜”，关于万科的任何风吹草动，都会在行业掀起涟漪。2024年3月，万科董事会主席郁亮也曾用“发朋友圈”的形式，隔空回应一则坊间传言。因业绩承压，2023年3月，万科曾公告表示，包括祝九胜在内的8位董事、监事、管理人员，自愿放弃2023年度奖金，自愿领取月薪税前1万元 。彼时，万科2023年度业绩会上，祝九胜公开表示，当前万科融资的状态还是正常的状态，客观说有压力，但这一关能闯得过去。当前万科遭遇阶段性经营性困难，流动性短期承压。去年3月底，郁亮在万科业绩会上表示，万科未来两年将削减付息债务1000亿元以上，以保障公司安全。据克而瑞统计，万科在2024年房企销售业绩排行榜中位居第五，销售面积位居。2025年，万科将迎来偿债高峰，近期债券价格波动较大。万科的“九哥”在业内，祝九胜被称作“九哥”。过去十多年，祝九胜在万科融资层面一直扮演关键角色。对外场合中，祝九胜大多以温和、幽默的形象示人，而据多位熟悉他的人士评价，在公司内部，祝九胜风格严厉，嗓门儿很大。这些年，除了万科业绩会和股东大会，祝九胜鲜少出现在公开场合。为数不多的公开交流中，他均侧重于介绍万科与各类金融机构的合作情况。据公开信息，1969年出生的祝九胜，现任万科董事、投资与决策委员会委员、总裁、首席执行官，同时兼任长租公寓事业部（BU）首席合伙人，1993年获得中南财经政法大学经济学硕士学位，2...

中海地产半月斥264亿在北京拿地 前11月销售2704亿排行业第二

中国海外发展有限公司（简称“中海地产”，00688.HK）豪掷重金补仓。12月12日，备受关注的北京首宗不限价地块成功出让，最终由中海地产以底价110.54亿元竞得，成交楼面价62003元/平方米。此前的11月29日，中海地产刚以153.32亿元拿地，创造了北京土拍市场新的“总价地王”。短短半月时间，中海地产即斥资263.86亿元拿下两宗巨无霸地块。今年以来，中海已经在北京拿下4宗地块，拿地总金额达到341.57亿元。长江商报记者注意到，今年以来，中海地产拿地规模显著提升。数据显示，1—11月，中海权益拿地金额已达到407亿元，上升至第三位；权益新增货值为918亿元，上升至第四位。根据中指研究院发布的2024年1—11月中国房地产企业销售业绩排行榜，中海地产以2704.2亿元排在第二位。2023年，公司全年合约销售额为3098.1亿元。2024年中海地产的目标是保持全年销售稳中有升，当前其销售额已达去年的87.29%。豪掷重金拿地的中海地产，财务稳健。截至2024年6月30日，其资产负债率为56.1%，处于行业较低水平；持有银行结余及现金为1002.4亿元，经营性现金流继续为正；加权平均融资成本为3.5%，处于行业更低区间。大手笔拿地补仓短短半月时间，中海地产拿下北京两宗巨无霸地块。11月29日，中海地产以153.32亿元的价格，竞得北京朝阳“酒仙桥+十八里店+小红门”的组团捆绑地块，创造了北京土拍市场新的“总价地王”。12月12日，备受关注的北京首宗不限价地块成功出让，最终由中海地产以底价110.54亿元竞得，成交楼面价62003元/平方米。长江商报记者注意到，今年以来，中海已经在北京拿下4宗地块，拿地总金额达到341.57亿元。此外，中海地产还联合其他企业一起大手笔拿地。12月2日，华润置地+中海联合体以总价185.12亿元拿下深圳一宗涉宅用地。该地块也成为2024年的全国地王。通过年底连续补仓，中海为即将到来的2025年储备了不少弹药。中指研究院提供的最新数据显示，1—11月，中海地产权益拿地金额约407亿元，在行业中排名第三，保利发展以476亿元的金额排名。新增...

保利发展：前11月签约金额3080.24亿元

12月4日，保利发展控股集团股份有限公司发布2024年11月份销售情况简报及获得房地产项目的公告。2024年11月，保利发展实现签约面积137.99万平方米，同比减少16.93%；签约金额240.01亿元，同比减少24.72%。2024年1-11月，保利发展实现签约面积1710.20万平方米，同比减少24.25%；签约金额3080.24亿元，同比减少22.90%。2024年11月，保利发展新增加房地产项目6个，其中4宗位于上海、1宗位于西安、1宗位于肇庆市，需支付价款82.59亿元。（来源：央广网 记者：门庭婷）https://www.ershoufang.com/web/#/Hons/HomeIndex